澳洲澳大利亚房地产 获得 PPOR 股权以投资 IP：充值或信贷额度 悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我一直在考虑贷款充值和信用额度之间的区别，以便从我的 PPOR 获得股权这个想法是进一步将其投资于 IP 假设我的 PPOR 贷款充值并将资金投资于IP 会导致税收管理问题 如果是这样，我想从税收角度来看，单独的 LOC 会更好 或者，我可以在充值后拆分我的贷款，以便能够使用 IP 中的资金 从税收角度来看，它会更好吗？投资者这样做的通常方式
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我会将非免税贷款与免税贷款分开，因此不会进行充值相反，我会为股权释放和将其作为定期贷款而不是 LOC
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第二次 Shahin - 将其设置为新的拆分贷款 它看起来像：当前 PPOR 贷款：不可扣税 新股权释放贷款：可扣税（目的是投资房地产）假设您遇到贷款标准，这很容易做到ia Cheers, Redom
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我会（并且总是会）建立一个单独的 LOC（ppor 或 IP 安全），纯粹用于投资目的持有费用
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Hiya 最好保持简单并听从 Shahin 的建议 - 只需为 IP 使用设立单独的贷款 干杯 Jamie
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不要碰现有贷款 只需获得新贷款来自同一家银行，以相同的财产作抵押 两种方法是信用额度，或贷款+抵消 还有第三种方法，您在同一家银行购买财产并交叉抵押，但您不想去那里 我总是首选信用额度，因为您在需要之前不必提取它，并且银行不会错误支付资金但是利率略高，但通常您的债务的 LOC 部分总体上很小另一种方法是设置一个单独的交易账户（与您用于个人资金交易的账户不同），并获得新的贷款（与担保相同的财产），并直接将其支付到新的交易账户然后当然要这样做交易账户也有抵消第二个的问题方法，有时银行搞砸了，完全无视您的指示，将贷款支付到他们想要的任何账户（通常是您的“指定交易账户”），在这种情况下，他们将个人资金与投资资金混合在一起，这意味着您需要交谈在花费之前向您的会计师咨询 如果您有该功能，通常可以将其偿还到贷款中并重新提取，除非您已获得固定利息，否则您将遇到麻烦 简而言之 - 信用额度是您控制的最安全的选择资金投资贷款 + 抵消是更便宜的选择，因为它通常低于信用额度 0102%
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是的，你是对的 问题将会出现，特别是如果你的贷款是 PI 单独的 LOC 将是go 您可以稍后拆分贷款，但任何存款到贷款中都会从两部分中扣除，因此最好在使用之前拆分 不应依赖投资者通常的方式 - 不时地把事情搞砸，然后把头埋在沙子里和公关没有什么是错的！
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感谢大家的快速回复！我有很多事情要考虑 关于股权访问和借贷能力的快速澄清假设我继续设置单独的loanLOC并且在我找到IP之前不使用资金设置它会降低我的借贷能力例如说银行可以在我设置 LOC 之前借给我 500000 美元 我继续以 50000 美元设置 LOC 但还没有使用资金 这是否会影响银行愿意借给我的金额 这听起来可能很简单，但我真的不确定关于这些人
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好吧，我想这里的大多数人从一开始就设置好了
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是的，您在申请中披露的内容中必须包含全部限制与您的经纪人交谈他将帮助您计划在每家银行申请哪个订单以获得最佳计算效果
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它是否会降低您的借贷能力正如danwatto所说，即使您没有使用它或支付利息在它上面，您需要在申请中包括全部债务和相关的还款ion
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酷 那就是我想低于 $450000
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应该是相同的借贷上限 Evgen 你如何在贷款类型之间划分它（LOC|固定|可变）不会有太大的不同干杯，Redom
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有道理 Redom 只是不确定银行如何处理 LOC 债务
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不要打赌我已经与 SS 客户进行了很多咨询，大多数人都有可能巧妙地在贷款结构上犯了严重错误
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我目前的 PPOR 贷款是可变 IO，我正在考虑固定利率是否有可能将其结构为固定 IO，并且在我修复它的那一刻仍然设置 LOC
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您可以随时设置LOC
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感谢Rixter！如果我在我的 PPOR 中获得更多股权，我可以在几年内增加 LOC 金额吗？可变固定利率对此有影响吗
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是的，你可以增加它可变固定会影响未来的贷款如果你选择固定，它将被锁定然后通常更难得到钱
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如果贷款是固定的，总是有可能在同一家银行设立一个单独的LOC，使用相同的财产作为担保 只要你能提供服务等就没有困难但是，如果您因其他原因无法提供服务或需要更换银行，则固定部分将阻碍您 - 或者可能需要打破潜在的退出费用，前提是您满足通常的 DSR 放大器； LVR 要求您可以提高 LOC 的信用额度
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在我讨论朋友和家人抵押贷款的所有经验中，我还没有看到一个人在解决贷款问题上站出来，没有一次有人说过对我来说，他们从修复贷款中受益 也许他们可以尝试争辩说他们睡得更轻松了，但即便如此，我仍然怀疑关于经济失败和降息的无休止的谈话我可以告诉你我所看到的，尽管我看到朋友们修复了当利率暴跌并支付巨额违约金或高利率而其他人都享受低利率时，我看到朋友们因为需要股权或想要出售而陷入困境，但银行会收取巨额违约金对于本论坛上拥有看过数千笔贷款 在你所有的经历中，你能说有多少百分比在解决贷款问题上名列前茅
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取决于你对“前面”的定义是什么？有时这与钱无关，我不会出于现金流的原因确定利率，而是将风险最小化潜在的经济波动 如果利率下降，现金流差额就会成为我的 SANF 保险费 每个人都不一样 没有正确或错误的方式 只是根据自己的投资组合规模采取不同的方式，从中我们可以为自己的个人财务构建最佳选择头寸、时间框架和；目标我希望这会有所帮助
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嗨 albanga 只是一个例子，但我记得 SS 在 2008 年可用时（尽管窗口很短）和那些投资者在 3 年内跃升到 WBC 499% 的数字在接下来的几年中会受益退出寻找线程
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是的，我在 2009 年将一半的投资组合固定在该利率 3 年之后，我们将相同的贷款再固定 3 年 @ 559 %，明年将再次推出 当然，它的利率略高（当时是一个折现的现行利率），但是当一个人建立了一个相当大的投资组合时，有时这不仅仅关乎金钱，而是尽量减少一个人的风险敞口
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这可能是因为过去 4 或 5 年利率一直在下降
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一般是的
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对不起，我所有的评论都不是论据，这纯粹是我的观察，是的，我完全理解固定贷款背后的安全性，但我仍然认为 90% 锁定的人为了安全并观察另一次利率下降，踢自己虽然从经纪人的经验来看，我真的很好奇有多少客户从固定利率中受益我认为在过去 5 年中只有少数但仍然有兴趣在更长的时期内了解
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谢谢大家 非常有帮助 我正在考虑的另一件事是什么时候设置LOC 我明年年中可能需要LOC资金 但是，最近我的郊区（悉尼西南部）和我认为现在是建立 LOC 的好时机，因为估值可能相当不错另一方面，我认为市场仍在上涨，因此等待半年然后建立 LOC 可能是有意义的 理论问题假设我现在设置了100000美元的LOC 然后，接下来的半年市场大幅下跌，所以如果我半年后这样做，银行只会愿意以50000美元设置LOC 如果它已经以100000美元的价格成立，那么银行可以回来 对我说他们想要他们的 50000 美元回来
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我想不出我的任何客户在经济上受益 - 但许多锁定利率只是为了看着他们下降 然而许多人是令人担忧的类型和锁定利率在其他方面使他们受益 - 夜间睡眠因素
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谢谢特里，我很欣赏固定的安全性，这就是为什么你会这样做 我仍然认为那些固定在晚上睡觉的人，因为想到每周额外增加 50 美元并加息，他们有更多的不眠之夜看着利率下降是的，人们可以争辩说金额没有改变但如果有人因为利率上涨而没有睡觉，那么我几乎可以保证他们看到利率下降时他们没有睡觉，而额外的 x 利率下降对他们的现金流意味着什么
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听起来你可能是其中之一可能无法入睡的人 在某些人固定材料费率后会发生什么 我几乎可以保证为什么他们固定不变 唯一会改变的是他们的想法 如果他们不睡觉，那是因为他们没有经验的玻璃半空型思想家，众所周知，专注于自己没有得到的东西，猜猜他们会得到更多的东西 经验丰富的投资者（任何资产类别）都知道投资就是最大化现金流和最小化g 风险 如前所述，固定利率只是可用于将风险最小化并在此背景下应用的众多工具之一，用于使自己免受当前和未来可能盛行的经济气候条件的影响 成功是 80% 的心态 x 20% 的战略 在其他方面话说，你的想法比你打算怎么做重要四倍 深思
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首先免责声明，我不是会计师，律师，银行家或经纪人 - 基本上我只能联系我的个人经验，所以对这些信息持保留态度我喜欢你想用 PPOR 的股权来投资我最终做的是； Loan 1: PPOR, Variable Pamp;I, 100% offset plus LOC Intent here is to use the LOC for non-investment stuff Loan 2: Potential investment, Variable, Interest only for 5 years, 银行将现金转移到 100% 抵消的意思不收取利息 贷款账户和抵消是离散的（即我使用单独的账户来保持更容易跟踪） 没有 LoC，这是纯粹的抵消情况 贷款 3：至于贷款 2 所有 3 都以 PPOR 为担保，所以我必须向银行支付估值（我认为是 50 美元） 再融资非常轻松，我有一个好人为我处理 - 但请注意他是银行的雇员 没有费用，因为我已经有一个包裹银行关于您关于如果银行重新评估您的 PPOR 会发生什么的问题用它做你想做的事 - 现金是你的，它在你的银行账户里计算 LOC 我怀疑它归结为贷款合同的 Tamp;Cs，所以虽然从技术上讲，您的 LOC 可能会批准 100,000 美元，但银行可能有一个条款规定您不能超过贷款允许的 LVR 例如，如果 PPOR 的价值是 50 万美元，并且没有 LMI 的最大 LVR 是 90%，那么您的未偿还贷款余额不应超过 45 万美元，银行应将其纳入审批流程 如果 6 个月后您的房产被重新估价银行出于某种原因（我不知道什么会触发这种情况） - 比如说 45 万美元，那么从技术上讲，我怀疑你的最大未偿还贷款余额将是其中的 90% - 所以 40.5 万美元你应该检查贷款产品的 PDS看看i）什么会触发重估，ii）如果它的价值较低，银行是否可以要求充值以获得需要的LVR正如我所说，如果你使用抵消方法，这不适用于现金已经是你的了！希望这会有所帮助！ CT
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Cosmic Trevor，我看到您设置 1 LOC 用于非投资用途至少有 7 个问题不是一个好主意 如果您曾经搬出房子，您将无法申请任何LOC 上的利息 使用抵消账户中的现金购买个人物品 2 PI 在房子上还不错，但如果你保留它 IO，如果你搬出 3 Loan 2，你会得到更多的扣除，不知道你的意思，但是银行转移了 100% 的现金来抵消我的担忧 你的意思是你借了钱并把它停在一个抵消 不是好主意，因为你最终可能会得到一笔利息不能扣除的贷款 4 抵消投资，如果你把钱扔掉了您将资金投入此抵消，因为您将减少税收减免，同时为您的住房贷款支付更高的不可扣除利息 5 您还将现金与借来的钱（来自上述 3）混合，这将消除利息的扣除 6 全部以 PPOR 担保意味着他们是交叉抵押的 这是危险和不必要的 7 Em银行的员工帮助你或帮助银行
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嗨特里（或任何人！），我觉得很傻，看来你和其他人在说一个人可以从银行获得更多的钱来获得知识产权（ LOC 或贷款) 没有担保 PPOR 你能解释更多吗 例如，如果 2 y耳朵之前，我以 500,000 美元购买的 PPOR 获得了 400,000 美元的贷款，仅利息 事情发生了变化，我要求银行获得（或我获得）估价的财产，现在它的专业价值为 550,000 美元，贷款仍然是 400,000 美元我可以看到有 50,000 美元是“可用的”；留在神奇的 80% 之下 可能还有更多“可用”；如果一个人愿意支付一定数量的 LMI 以达到 90% LMR 那么——这个愚蠢的问题——一个人如何在没有银行想要或需要获得新资金（LOC、贷款）的情况下获得 IP 的这些资金现有财产（即交叉抵押）
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感谢您的反馈特里和我知道这与 OP 无关，但回应您的观点；有人建议我偿还贷款 1，以便将还款额减少到我想要的水平 通过抵消，他们不会改变还款额 目前完全抵消的其他 2 笔贷款（即抵消余额完全净额）贷款金额）每个新贷款都有一个抵消账户，借来的资金在这些抵消账户中 要求免费信息可能是不合理的 - 但如果我们提取抵消投资从而引发利息费用，会导致利息费用不可扣除 感谢您抽出宝贵时间提供反馈特里，非常感谢 CT
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只是好奇为什么有些经纪人建议对新贷款进行股权释放而其他经纪人建议 LOC 什么是为此目的而做这两者之间的主要区别
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这是合理的 这没有错比如说 2014 年 与借贷和投资没有直接联系 但是，ATO 似乎已经接受了至少 1 个人可以接受但请确保您永远不会将抵消用于投资以外的任何事情，并且永远不要将任何现金投入抵消
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我是税务律师，所以向人们推荐确保利息可扣除的方法 但我也是抵押贷款经纪人，所以也推荐产品方面，有时获得 LOC 是不可行的特定银行 IO 贷款也可能以类似的方式运作 更糟糕的情况是在抵消中借款和停车是一种选择 - 但我警告客户风险并让他们决定如何进行
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新价值是 550,000 美元 80 550,000 美元的 % 为 440,000 美元 但您欠 400,000 美元，因此您可以提取额外的 40,000 美元（视维修情况而定） 您将以 40,000 美元设置新的分割 这由 PPOR 担保 以 300,000 美元购买投资物业 借针对 IP 支付 90% 或 270,000 美元并使用 LOC支付 30,000 美元的押金 IP 贷款仅由 1 处房产担保 没有交叉抵押贷款谢谢 Terry 我明白了 - 40,000 美元本质上是一笔以房产为抵押的公开贷款；银行不关心它的用途 因此用这笔钱存款是可以的 事实上，这是否也意味着 30,000 美元存款的利息可以免税，因为它被用于 IP 以赚取收入 因此，不仅 270,000 美元的利息可以免税，而且整个 300,000 美元是
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是的，但不要忘记另外 10,000 美元用于印花税和法律费用，全部 310,000 美元的利息将是deductible
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再次感谢Terry，当你说永远不要把现金放在offset里时，本意是用offset作为还款来源，这样投资收益就会进入offset，银行会拿走他们的从同一还款留下现金盈余随着时间的推移建立所以从这个意义上说，抵消仅用于投资，但现金会定期支付到账户中这种情况是否意味着利息费用不可扣除 Cheers CT
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是的，这不是一个好主意您的抵消额包含借来的钱，您会被iluting this
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嗯 - 一个教训！如果对贷款创建了第二个抵消，我们将投资收入支付给它，银行从中提取还款怎么办 原始抵消保留在其提取状态并仅用于购买投资 Cheers CT
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不理想，但 ATO 可以接受我建议您考虑私人裁决
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