澳洲澳大利亚房地产投资组合贷款 - Xtreme X-Coll!悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨，这个线程的主题来自下面的 ozperp 博客注释（谢谢 ozperp！）：http:wwwsomersoftcomforumsblogphpb70 我必须承认这些年来我已经阅读了很多关于这个 x-coll 怪物的信息，并且像瘟疫一样避免了它（仅稍后了解“所有款项条款”；！），但没有真正理解它的含义（正面和负面），但我现在开始看到它的好处，以帮助我发展我的房地产投资组合更大的杠杆和规模经济我想在接下来的 6 到 12 个月内与一家我似乎相处得很好并且对他们对我的贷款标准有些宽容的贷方上床睡觉，然后走 quot “组合借贷”和“极端交叉抵押”，正如 ozperp 在上面的博客笔记中所描述的那样，我遵循了迄今为止在这个论坛上吹捧的一般建议，尽可能避免使用 x-coll，并且到目前为止它已经奏效了但是，我继续以适当的杠杆率前进并避免 LMI 人群的愤怒，我开始认为在不远的将来的某个时候，我可能不得不无条件地“承诺”一个贷方，有效地成为主要业务合作伙伴或或者，有两个设施，有 2 个不同的贷方，但每个都完全完成了 有没有其他人面临这个关头 只要你的总投资组合 LVR 保持在某个数字 70-80 以下，你就可以在没有 LMI 的情况下有效地购买 106% 的购买价格% 我看到的主要缺点是，如果您希望增加借款，并且他们在不理想的时间对您的所有房产进行估值，那么投资组合 LVR 可能并不有利，您可能会陷入困境 T感谢您的想法
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我同意 JIT，并且在我今天的其他帖子中也进行了讨论或者不超过 80%(8166%) 并且是的，没有 LMI 这是超过 9 个 IP 的投资组合，并且有 gt;25M 的贷款 但是要补充一点，对于每笔新贷款，我都能够重新调整我的证券，以便每个贷款最多只有 2 个 IP 作为担保 所以虽然所有的财产都在贷款人那里，但每笔贷款或多或少都是独立的，这在进行充值或销售等时也提供了更大的灵活性 所有这一切都与 OZ 中最大的贷款人感谢 - 达曼< BR>评论
Hi JIT 这里的关键词是“如果可能的话”。这里没有针对每种情况的正确答案这完全取决于下一笔交易的规模以及它如何与您可以从每个贷方财产中获得的权益相匹配 我不介意支付一点 LMI 稍高的 IR更多地控制我的投资组合，“如果可能的话”；我们有三个贷方，但一个贷方的份额超过了他们的公平份额，因为他们拥有具有最佳股权增长的资产当时的情况推动了他们最近的新购买，因为他们是唯一可以拿出现金的银行及时！如果明天达成一生的交易并且要达成它，我们需要x-coll很多，那么我们会毫不犹豫这只是交易的众多利弊之一但我会确保我们真的有没有其他选择首先不要这样做，除非你真的必须这样做！
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嗨，在今天的贷款市场上，这个概念（交叉很多）明显缺乏逻辑你可以得到 LMI，或者你可以不是，而 80 % 是 80 % 是 80 % xcoll 很少给您更大的杠杆，但如果您建议您的贷方将在没有 LMI 的情况下为您的投资组合提供超过 80 % 的贷款，因为您向他们提供交叉证券，这并非不可能，那么它可能值得娱乐，这取决于实际上有多少烟雾和镜子。核心潜在问题是您是否已经处于“特殊条款”；与您的贷方，并且您进一步扩展这些条款，当他们有一般信用问题时，您认为谁可能在审查列表的第一行或者禁止，您有个人信用问题，我正在尝试对一些问题进行分类每天的后果，有时效果很好，并且“完整的”xcoll对客户来说效果很好（主要是在有一些商业或大型商业交易的情况下），但通常也以眼泪告终在这件事上没有绝对，没有对错，但到目前为止只能使价值 x 美元的股权走我建议你在这件事上仔细做你的 SWOT 工作，并确保你要么有一个非常非常好的财产抵押律师，或者你自己成为一个总会有时间重新童话故事会d，昨天最好的朋友和成长工具，已经成为你最大的绊脚石，可能需要几个月到几年的时间来清理（有时它很简单通常不会）通常用同样的钱做的工作要少得多，但这项工作伴随着以下警告，这是一位拥有 40 年以上服务的老银行经理向我提出的，请记住，总的来说，对于贷方的忠诚度，你只和上一个一样好repayment ta rolf PS JIT，请解释为什么，如果您有股权，为了讨论的利益，您认为您无法获得设定为当前投资组合价值 80% 的非 xcoll 贷款
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伟大的工作旅行者我喜欢为每笔贷款交叉 2 个 IP 的想法，而不是所有的东西都相互交叉这就像放弃一点控制权以获得更多杠杆，而不是完全控制，从而失去灵活性你是否有适用于所有人的所有款项条款您的贷款合同无论如何，你实际上是 x-coll，但大概只有在你默认的情况下
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我在过去 12 个月中使用 LMI 的经验是，虽然它可以利用，但它们似乎适用的借款标准比 LMI 高得多银行几乎不可能通过 LMI 申请获得更高的杠杆贷款 我尝试使用具有“开放政策”的银行，但这也不起作用 是的，如果我真的必须这样做，我只会 x-coll '正在努力找出最适合我的情况的方法，我希望我能通过这个线程更清楚地了解这一点 还将在几周内与我的顾问会面讨论这个问题 作为开始，我可能会将借款转移给一两个贷方，但没有 x-coll，可能还有所有的钱，除非我能把它划掉 然后转移到部分 x-coll，然后根据需要转移到 x-treme x-coll 喜欢攀登一个传动梯！
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嗨，JIT 我很困惑，如果你持有你的整体投资组合，为什么你需要跳过 LMI 箍到 80 %，这就是你的帖子所暗示的 除非你购买的地方非常国家，非常有价值，或者其他地方不同，或者你正在使用证券化贷款，80 % LVR LMI 不适用 LMI 供应商确实很多比贷方更严厉，但在你的情况下，你不需要 lmi 覆盖 ta rolf
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感谢你的想法 Rolf，将在当天晚些时候回复此问题
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不确定如果他们超过 80%（那太好了！），但我的建议是，例如，如果您的总投资组合 LVR 为 70%，如果这里的贷款全部来自一个贷方，那么该贷方更多可能会将总 LVR 提高到 80%，如果涉及某种程度的 x-coll，您是否同意这样做的可能性更大？这就是我最初会做的事情 无论如何，所有资金都有效地交叉而如果您的总投资组合 LVR 为 7 0%，这分布在 4 个不同的贷方，而您向这 4 个贷方中的一个或完全不同的贷方申请了新贷款，这将更难“总投资组合 LVR”有多相关？ 70% 的人说图片中的第 5 个新贷方，当他们对投资组合的其余部分没有索赔权时，或者如果发生违约，他们是否有一些索赔权默认情况下，从他们的角度来看，当您面对他们时，您的总投资组合 LVR 越低越好。无论如何，我觉得在这种情况下，新贷方在向您借款时会更加保守另外，顺便说一句，什么关于您与一个贷方进行贷款充值的情况，目的是将这笔钱交给另一个贷方以用作另一个 IP 的存款，而充值贷方说您只能与我们一起这样做，否则您'正在通过增加您与另一家贷方的借款来增加我们的风险 是的，我确实有这一点 我的风险是如果初始总投资组合 LVR 限制发生变化，例如从最初的 80% 到以后说 65 或 75% 或者如果价值的投资组合实际下降，贷方可以控制 w估值完成后，是否需要注入现金以降低 LVR，以及销售收益是否将用于借款人或用于进一步减少债务根据我最初的评论，如果贷款来自不同的贷方，那么相关性如何是新贷款人的总投资组合 LVR（“当前投资组合价值”）
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如果我假设 LVR 为 80%，我将如何在没有从某个地方获得 20% 现金存款或没有 LMI 的情况下进行扩张< BR>评论
向 4 家贷方提供 4 笔贷款，以将股权拉至 80 % lvr，然后用那笔现金与贷方 5 一起购买你的新地方 我想这有点极端，但你的例子很突出 Th购买力与将 4 个位置交给一个贷方并获得一笔贷款没有什么不同 CRAA 和因此信用评分在交叉情况下会更好，当然如果例如客户有 20 个 ips 和一些低价值，我对其中的 2 个甚至 3 个被交叉没有问题（如果它们是 80%，而不是如果超过 80%，因为它会影响 LMI 溢价），拥有几十个 150 k 的贷款毫无意义！ TAE 是总曝光量的 TLA，如果您与贷方有太多关系（无论是否交叉），最终都会妨碍贷方 ta rolf
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80% 是 80% xcoll 似乎更容易获得进入，更难摆脱 我仍然没有得到一个很好的例子来说明一个贷方如何做事 3 或 4 个贷方不能做一些 xcoll 的好处的例子；增加不同证券的 LVR，即将 80% 贷款给商业地产学生宿舍等，而通常只有 60%物业等服务问题，也许能够使用实际还款金额而不是敏感或插入率来计算可服务性，让租赁依赖借口消失，或为自理管理出租物业等提供津贴等等 我还没有看到上述示例，当我这样做时，这意味着所涉及的贷方没有遵循他们自己的信用标准 这使他们容易受到批评，而贷方也愿意改变政策，指导方针可能会使他们的生活变得艰难, 我见过很多次我很想被 xcoll 说服，正如 rolf 所说，它会让 MB 的生活更轻松，尽管创意要少得多
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很棒的帖子 Rolf 这么多人们认为银行是他们最好的朋友 当为时已晚时，经常会出现粗鲁的震惊 问候 JO
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我在西太平洋银行有一笔贷款 我遇到了一位西太平洋银行的贷款顾问，她说我的第一个 IP 可能是交叉抵押贷款或独立贷款所以我的印象是我可以申请独立贷款，因此在西太平洋银行有两处房产和两笔贷款这是令人困惑的部分，我今天与一位房屋贷款顾问交谈，我们谈到了交叉抵押 他说只要我的两笔贷款都在西太平洋银行，它们本质上是交叉抵押的，因为他们可以使用我的资产他是否正确所以我说得对，拥有非交叉抵押结构的唯一方法是让我在西太平洋银行拥有一处房产，而在另一家贷方拥有一处房产
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Sub 听起来他可能一直在松散地引用“所有款项条款”；
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他们可能有权使用这些资产，但是问如果将来会有什么不同确定您想将其中一处房产移至另一家贷方 干杯，Y-man
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只要新购买的新贷款不超过贷方对什么的想法，您就可以借到 100% 以上需要避免 LMI 这意味着，剩余的资金可以来自其他股权（借入） 我们已将 PPoR 中的股权用作存款，并从另一个贷方借入其余资金，或使用同一贷方单独贷款 新购买确保新贷款 这仍然是您的 100% 贷款，但不是 x-coll 银行通常只会在您为新购买申请更多借款时进行估值 至少；这是我的经验基于此，检查您的整体 LVR 是一个好主意，并在价值上升而不是“下降”时尝试进行另一次购买。当然，如果您在过去购买的各个方面都实现了最大化，那么您的房产无论如何都不会贬值，对 JIT，如果您对自己选择好的 IP 的能力有信心，并且可以管理现金流并最小化不得不出售的风险，那么 x-coll 并不是真正的问题
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我多年前就了解到，银行只是与您开展业务的工具，我对任何银行都没有问题@rse眨眼之间，如果他们表现得像个笨蛋，阻碍了我的进步。没有“关系”；或任何那个 BS - MB 有，但银行没有证券化贷方与银行抗争的日子，他们的主要销售工具是不要使用银行，因为他们有所有款项条款，使用我们，因为我们没有他们所有款项只会成为你遇到麻烦的问题'即使您 100 % 遵守贷款协议，Cross coll 也会给您带来重大问题值得一些关注，如果没有其他问题，只是作为一个讨论点 ta rolf
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不，实际上相反的情况通常是正确的，当您对他们的 TAE（总总暴露）超过一定限制时，许多贷方通常会担心这因贷方和借方的情况而异 我们发现，让您的风险敞口以正确的比例分布并在正确的时间产生比将所有风险都扔给一个贷方更一致的结果 tarolfSome 确实看看这个，但是对于新的或额外的贷方来说，80 % 通常不是一个主要问题显然越低越好 ta rolf
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我非常同意银行不是你的朋友，因为我不同意银行不会提供额外的好处或优于“政策”；对待长期客户和有效的谈判者 没有一个规则适用于所有客户 即使有一个规则适用于 90% 的客户 现实是谈判的艺术即将灭绝 它被委托给不谈判的 MB什么，只要拉出屏幕上的数据并推荐贷方与MB的关系没有什么不同那么银行就像MB一样需要业务
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你好Rolf，你能给我们举个例子吗一个普通客户的 TAETLA 有一定收入等 另外，我会对其他人对这篇文章的想法感兴趣：罗尔夫在上面回复过
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我会对这里的经纪人有什么非常感兴趣与借款人直接与贷方谈判相比，经纪人是否能够与贷方进行大量谈判想法是 - 试试看！当您为下一笔交易寻找资金时，世界上所有的概括都不值得新的这样，如果一切都变成了奶油冻，而您的新贷方没有按时交付，那么您就有了一个备用计划无论如何都为我们工作！最近在这一点上的经验 - 可服务性或公平性没有问题 - 只是一个主要的贷款人无法齐心协力来接近交付 60 天的结算！我们需要那个后备计划 再多的前瞻性计划策略等都不会对我们有帮助
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Bing Lee 创造了 quot;一切都是可以协商的”，但实际上并非如此 虽然您可以摆脱一些费用并获得较低的利率等，但这是基于贷方实际上会提供贷款的前提时刻，贷方要么会希望您的业务在特定框架内，要么不会，并且通常没有商量余地，特别是在当前气候下移动目标职位有一定的自由度，例如贷方可能会拒绝以他们认为合适的任何原因贷款，即使贷款非常符合政策 它是经纪人的工作，然后看看可以挽救什么 最近的一些案例也解决了 TAE 问题 1 一个地位非常强大的 lo doc 客户被击退以 80 % lvr 兑现股票投资组合的 450 美元贷款，原因是该贷款将借款人带到了 HIGH TAE 该贷方为该客户提供的总贷款低于该贷方的 11 政策，并且客户t profile at 80% is 25 mill 现在你可以争论直到你脸色发青 除非你降低他们的感知风险，否则贷方不会提供贷款 在这种情况下，将 lvr 减至 70% 被认为是足够的 2 一个完整的文档客户抵押贷款保险被拒绝，因为贷方认为客户已经拥有超过她公平份额的 IO 贷款服务不是问题，她现有的贷款是 80%，这次新购买的贷款是 90% IO 等等 TAE 在amill 我们可以通过的唯一方法是返回并将 90% 的贷款结构为 PI 这个贷方有一个漏洞，在一天结算后，您可以通过电话将 pi 更改为 IO 我可以像任何经纪人一样继续（或确实是借款人）有一点经验 在当前气候下的日常用品，政策是即时制定的但我想我现在已经做了足够长的时间来了解他们的 j ob 比他们中的大多数人好 仅仅因为银行家有权批准高达 2000 万的贷款并不意味着他们可以创造奇迹 他们也有老板，他们也有老板 有时可以，有时不能 但他们是可以商量的，特别是如果您是长期客户并且拥有合理规模的业务这并不意味着您必须对所有 IP 进行 x-coll 处理，只是如果您认为可以声明你的案子足够好，去吧 走进去，根据你的计划索要 $$（至少有 Aamp;B） 你可能想要 x-coll 一个你已经和他们一起拥有的 Ip 进去问问！你没有什么可失去的警告！这不适合胆小的人，如果他们感觉到弱点，你的债务人放下了放大器；准备好至于在 60 天内没有交付，这些故事也发生在通过经纪人贷款的情况下，是的，它发生在我身上一次，而且我肯定每次都把它扔回他们的脸上，从而使大部分事情发生当他们问“你有其他贷款吗”时，我很喜欢某件事。 “和谁”，因为我给了他们答案并告诉他们为什么总是保持冷静和微笑，但有时你会得到一头聪明的驴*，它认为客户应该乞求不要让它打扰你，只是告诉他们一个 MB 是一个电话，微笑并祝他们在你离开时有美好的一天正如 EA Sports 所说的“挑战一切”； *运营这个论坛的人显然对amp的理解很差；掌握英语，不知道这个词双S是什么意思我建议买一本我小学学的字典，不知道他们是否也去过
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你好Rolf，谢谢你的例子如果客户正式x -收集一个或多个 IP 将降低贷方的感知风险听起来有点像我去年年底的情况！
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是的，这就是我当时会考虑做的事情
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进一步对于贴现和 MB，许多银行都有一个定价区域，大额贷款可以在利率或费用等方面获得折扣，员工和 MB 都可以使用这个 没有证据表明员工贷款比 MB 的贷款更便宜，所以有银行在定价时没有理由歧视一家大银行过去经常进行跨渠道偷猎，即分行会在申请后或之前窃取 MB 的业务，并提供进一步的折扣免除费用等被视为完全浪费了 t时间和金钱，想象一下公司的一部分削弱了另一部分 对于 TAE 的问题，一些贷方和 LMI 不仅查看自己的账簿，还查看申请人借入的总金额并在此基础上下降 这可能会回来为过于依赖租金，或者与拒绝信中的净资产水平或其他类似情况相比，整体风险太大 将所有房产归还只会让他们有更多的理由担心，并且当您想从购买并持有策略，或者当你被认为已经购买了一次或经常已经
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我通过说 [x-col (1x CF-) + (1x CF+)] 将我的想法卖给银行并重复他们喜欢它为我和他们带来自我延续的收入流
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不，xcoll 在那种情况下绝对不会给他们带来更多的安慰，LVR 和 TAE 不会改变，所以交易的基本面我不能看看他们有什么理由会认为有任何不同的地方你可能有一些成功是通过交叉你降低 LVR，但是嘿，这改变了整个方程式，可以以更好的方式复制 ta rolf
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我知道有些人确实有“楼上”的联系人;并使用它们 当然我怀疑他们宣传这个事实 Secret squirrels 哈哈，但只要客户得到更好的交易，我认为它没有问题而且是的，我目睹了它，因为当我的服务能力为零时我不相信它99% 不 他们从聚合商或特许人那里查看计算机屏幕上的报价列表，然后说出他们接下来想要的任何内容（道德、胜任与否） 从银行 POV 中，他们要么支付奖金，要么支付奖金；与他们的员工或经纪人的沟通谁想要在他们的账簿上有更多员工，请举手不是银行，那是肯定的 他们现在开始让自己的贷款员工特许经营
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Rolf写道： quot;请记住，一般而言，对于贷方的忠诚度，您只与最后一次还款一样好“；发现罗尔夫！如果我理解上面的 xcoll 论点，那么作为一个在我的 PPOR 中拥有大量股权和公平收入并寻求投资于主流住宅的个人，那么 xcoll 不是正确的选择。对我来说，拥有个人控制权是有意义的每项投资 干杯，JB
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嗨，蓝，你能用一个例子说明一下吗thx，JB
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Bump 如果你有一个贷款人的所有贷款但不是x-colled ，并且您想获得任何增加的权益，该贷方是否必须在那时以他们的成本重新评估您的所有财产对于一个贷方，他们对估值过程的控制越多，特别是，当它完成时
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如果它的 xcolled，那么是的，他们将始终评估（桌面或完整）所有担保贷款担保 如果不是 xcoll，他们通常不会评估其他财产，除非评估员出于某种原因想要仔细检查您的资产和负债（即使您不在同一家银行，他们也可以要求）在此如果他们通常只要求提供当前费率通知而不是正式的 val 它总是由客户承担费用，无论是通过年度套餐费，滚入申请费，单独收费，还是作为贷款金额折扣的一部分协商
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要补充：你对一个贷方拥有的越多——他们对一切的控制就越多 问候JO
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故意交叉抵押是疯狂的 你可以不交叉做同样的事情，它是更安全，例如 2 处价值 100,000 美元的房产，每处价值 200,000 美元 您借了 90% 的 180,000 美元 陷入财务困境，需要快速出售 房产 A 找到了 100,000 美元的买家 但是要释放您需要申请的担保 银行对 r 进行估值剩余的财产，它已降至 80,000 美元 您需要将剩余的贷款减少到这 72,000 美元的 90% 因此您以 100,000 美元的价格出售，但需要拿出 108,000 美元，否则您无法成交 这不包括费用或成本并且没有剩余的钱来支付您的其他财务问题但它们是不同的事情会有所不同您只是出售财产 B 财产 A 不需要 val 并且不玩贷款 您可能仍然有负资产，但贷方不会意识到！
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说得好 在我看来，银行是xcoll JB中唯一的赢家，谢谢你的回复 对估值有更多的“控制”（在一定程度上）是一件好事我避免使用 x-coll 的原因
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