澳洲澳大利亚房地产利息仅抵消 PPOR 悉尼

在澳大利亚地产投资



我被问到并且经常出现在论坛上的一个常见问题是借款人是否应该选择本金和利息或仅利息偿还他们的主要居住地 (PPOR) 出于这个原因 - 我想我会提供一个我每天都看到这个主题的概要 客户在他们的 PPOR 上支付了大部分贷款，现在希望升级到另一所房子，同时将他们当前的房产作为投资房产 (IP) 所以这有什么问题 简而言之，当他们现有的财产变成IP时，针对该财产的贷款通常很小（因为他们已经偿还了相当多的本金）——这意味着他们只能要求少量的利息。好消息是有办法解决这个问题 - 但重要的是从一开始就正确设置 让我们看一个例子 不太理想的情况 吉姆在 2009 年购买了他的第一套房子 这是位于市中心的一间漂亮的小单卧室公寓镇 他为此申请了 30 万美元的贷款 贷款设置为本金和利息，吉姆决心尽快还清贷款 现在是 2015 年，吉姆设法将他的贷款降至 10 万美元现在他决定他想买一栋更大的房子，但保留他的小一居室公寓作为投资因为吉姆已经偿还了他的贷款至 10 万美元——当这处房产成为知识产权时，他只能对 10 万美元的贷款申请利息（按 5% 的利率计算，每年约为 5000 美元）这并不理想，因为该物业现在价值约 50 万美元，每周租金将达到 500 美元。更糟糕的是，吉姆想在他的第一个购买他的下一个房产问题是他从他的一居室公寓获得的股权将不能扣除，因为它被用来购买 PPOR 所以在这种情况下，Jim 减少了他的税收减免 (IP) 债务，同时增加他的不可扣除（PPOR）债务不理想！那么我们如何解决这个理想的情况如果吉姆从一开始就将贷款设置为仅利息（IO）并进行抵消；他本可以消除这个问题而不是偿还本金，吉姆可以将他所有的闲钱（包括本金偿还）存入抵消账户，这提供了与偿还本金类似的结果，而不是偿还他的贷款到 10 万美元，Jim 将有 20 万美元在他的抵消账户中，只支付剩余的 10 万美元的利息 当需要将此财产转换为 IP 时，Jim 可以简单地从他的抵消账户中取出资金，这将增加贷款恢复到 30 万美元，并将这些资金用于他的下一个 PPOR 这样一来，Jim 基本上将他的可扣除债务（IP 贷款）增加到原来的 30 万美元水平，同时将他的不可扣除债务（PPOR 贷款）减少了20 万美元 现在，吉姆可以申请 30 万美元贷款的利息（按 5% 的利率计算，接近每年 1.5 万美元）请注意 - 这种结构（只有抵消的利息）适用于那些有钱的人努力规范尽早为他们的抵消账户供款，而不仅仅是偿还最低利息 对于那些不遵守金钱纪律的人 - 本金和利息可能是更好的选择 并非所有银行都热衷于仅针对 PPOR 的利息 - 所以您使用有利于您要求的贷方 总而言之 - 确保您提前计划！不这样做可能会导致您损失数千美元 希望对某人有所帮助 干杯 Jamie 此信息具有一般性质，请始终咨询税务专业人士了解您的具体情况
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好帖子，感谢分享
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好帖子 Jamie，非常重要的是，你强调了这种策略适用于有纪律的人对于不遵守纪律的人来说，这可能非常危险，虽然我相信你会享受你决定多放的几个假期，因为那里超过 100k 坐在您的日常抵消账户中，这将不利于您的整体投资目标 另外一点我要纯粹从投资角度补充一点是，您应该始终考虑将您的 PPOR 转换为 IP 是否是我看到的最佳决定人们这样做纯粹是基于情感（这是一所很棒的房子，很棒的郊区等），但实际上，如果你能在其他地方获得更好的回报，你需要权衡一下这个成功需要考虑很多h 作为退出成本和重新进入（没有 CGT 税，尽管作为 PPOR 豁免），但如果您是成长型投资者，并且相信您处于周期中的市场高峰，并且可以套现并进入新的成长型市场的底部，那么运行这些数字和扪心自问你是为了投资还是为了感情
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随着近年来券商贷款的兴起，这种设置是券商使用的常态，因此有“仅利息”贷款数据有所上升问题是，监管机构对贷款所附的抵消账户没有明确的处理方式，无法准确确定还款方式实际上是如何发生的。那些做出借贷市场决定的人无法适当地解开它 干杯，Redom
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杰米，谢谢你的帖子你对带有抵消链接的投资贷款的看法是什么 LE
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这个将取决于您是否有任何不可扣除的债务如果您已经支付了您的 PPOR、汽车贷款、信用卡等，那么您需要在某个地方存放您的钱，我几乎总是会说，与坐在那里相比，抵消 IP 的利息更好银行（甚至定期存款）
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别担心 Albanga 总结一下抵消IP贷款 干杯杰米
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它永远不会伤害哈把它放在利物浦街 但是它是否使用的是关于“资金回报” 相对于投资债务，回报较低，因为它可以抵消可抵扣债务 相对于 PPOR 债务，回报更高，因为它可以抵消不可扣除的债务 如果你不拥有一个 PPOR，最好有一个将交易资金存入其中 对于日常交易之外的额外资金，考虑投资抵消账户回报（5% - 税）与其他资产的对比 Cheers, Redom
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感谢大家的回复 LE
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当然，如果 APRA 有这样的结构，那么这些结构很可能会成为过去 干杯
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那么最后 ST George 的东西，他们关于 PPOR 和 IO 偏移是“非法”的 10 年左右的时间。可能终于不再是一个愚蠢的谎言 ta rolf
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真正的猜测 10 年后，龙甚至可能是对的 干杯
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是的 - 未来可能会很有趣 我不太担心目前 - 但会密切关注事情的发展方式 本周也提交了相当多的 IO + 偏移量，所以希望一切顺利 干杯杰米
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感谢您提供的信息，我把我的 PPOR 变成了仍然是 PI 贷款的 IP 还有第二个 IP，即 PI 我认为在租用时支付这些费用是个好主意 我现在看到支付 IO 是如何有益的，因为你有更多的灵活性 购买时有没有办法我们的下一个 PPOR 将 IP 拉回 20% 和 IO，并在您的 PPOR
评论中使用该股权
Hiya 不用担心 - 很高兴您发现有用的信息我现在将您当前的贷款转换为 IO - 设置抵消其中一个并将您所有的积蓄都存入其中e depositcosts 如果您需要使用来自 IP 的股权 - 请确保将其设置为单独的贷款账户 希望能帮助 Cheers Jamie
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好读物 我的经纪人认为我们最好使用IO 反对 PPOR 目前，我的 PPOR 是 IO 贷款，只有相当多的钱可以抵消，这确保我的利息支付很低虽然我不会在 5 年或更长时间内租用它 我的经纪人认为，如果我决定继续前进并将我目前的 PPOR 和祖母房转换为投资，那么会有很好的扣除 听起来是对的 只为祖母房贷款而不是用经常抵消账户中的钱支付它
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嗨杰米如果吉姆是中性或积极的，他仍然可以声称有兴趣
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聪明的经纪人，但也要和你的会计师联系一下ta rolf< BR>评论
同意-聪明的经纪人！这是一个好主意 - 如果您在那里拥有股权，最好借入 用于投资目的的借入股权是可抵扣的 鉴于您的抵消资金用于抵扣不可抵扣的债务，使用您的 10 万美元现金将不可抵扣 借款导致大约一年多扣除 5000 美元，加起来很快 干杯，Redom
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谢谢大家 我的经纪人也是一名合格的理财规划师，因此我更认真地考虑他的观点 我不愿意接受太多贷款，但他的建议使很有意义谢谢你的文章 Jamie 对于 a) 固定利率贷款和 b) 可变贷款每周、每两周或每月（假设任何选择是可行的）我将获得 IO 贷款的固定利率贷款和我希望能够节省每一分钱 我每周都有工资，可以把这笔钱存入抵消账户 所以每天计算利息会降低付款 在我看来，每月付款将是最有成效的就我而言，前进的方向还是我弄错了
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嗨，如果贷款是IO，那么还款通常会be 每月如果你可以选择，它不会有任何区别，因为每天都会计算利息 干杯杰米
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另外，你想把贷款放给谁 大多数贷方不允许你附加抵消以固定利率计费，这可能会破坏您计划的一部分 当然有些贷方会允许这样做，并且通常是他们的主要产品利基之一
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谢谢你嘿科里，我借用CUA 他们的 3 年固定利率贷款带有一个抵消账户，这是我和他们一起去的主要原因之一
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感谢这个杰米 - 你有办法清楚地拼出事情想知道是否会有对此有任何不利之处：相同的策略 - 即购买 ppor，居住，翻新（可选），使用重新提取来存放额外的资金而不是抵消，寻找新的房产搬入，从重新提取中提取资金（存款或其他） , 出租现在是 ip 的原始 ppor 我认为唯一的缺点是灵活性或缺乏贷款机构的情况，即一旦您重新提取额外资金，最好获得 IO 贷款，但我要求的更改会产生相关费用，因为更改贷款对我目前的贷款机构 (TMBank) 来说不是戏剧性的 - 可能是 200 美元 atm重绘是否始终与 Pamp;I 和偏移与 IO 一致
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嗨，很高兴您发现该信息有用 “重绘”的问题；钱是目的决定可扣除性因此，如果您从贷款中重新提取资金-我假设您将这些资金用于您的下一个PPOR-因此目的与投资无关因此最好把钱存起来在抵消而不是偿还贷款本金 希望能帮助干杯杰米
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嗯我的理解是，你可以在你还住在那里的时候重新提取你的资金，并且贷款会恢复到没有额外资金 一旦您将租户安置在您的房产中，贷款就可以完全免税 您仍然可以用这笔钱做任何您想做的事情，而不会产生税务问题 嗯 偿还本金同时增加可服务性现金流和股权 我现在的想法是不是这对中低收入者来说更可取，因为它提供了更多的安全性？当然不适合真正的干将和年轻的高风险方法无论如何，谢谢因为它让我更容易质疑这种方法的好处并对其进行定制以适合自己
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如果您针对非投资用途的 PPOR 贷款重新提取资金用于 PPOR 装修，然后租用 PPOR将来重新提取的部分将不能免税，因为这些重新提取的资金的用途与投资不相符 这意味着您将拥有受污染的贷款，并且必须对贷款支付的任何款项进行分配 最简单的方法整理其中一种情况是然后拆分可扣除和不可扣除的部分，因此不需要为税收目的分配付款
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哇，我没有意识到这是PPOR抵消的情况那么会更容易
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当然是从将成为IP的PPOR贷款中重新提取资金会导致大混乱将剩余资金放入抵消中是答案干杯杰米
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哪里是“喜欢”按钮
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当然是从 PPOR 重新取钱将成为 IP 的贷款会造成大混乱 将剩余资金放入抵消中是答案 干杯 Jamie 嗨 Jamie，喜欢你的帖子 我们正在考虑在我们的 PPOR 上做 renos 并使用股权为其提供资金，并可能以 a稍后日期并购买新的 PPOR 如果我们从 PPOR 贷款中重新提取资金并现在将其放在抵消中，那行得通吗拉尔夫
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只是想从借贷能力的角度来看，去 IO 仍然有意义吗？ d 更喜欢去 PI（强制储蓄），但不想限制借款能力贷方 - 因为服务能力是在剩余的 Pamp;I 期间计算的，即 25 年的贷款而不是 30 年有一些不受监管的贷方仍将接受实际还款，IO 会从中受益，但他们不是t 主流贷方人们习惯于与
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同意Corey - 在PPOR上的IO可能会对当前贷款环境下大多数贷方的未来借贷能力产生负面影响但是 - 这不应该是一个巨大的差异如果 PPOR 将在某个时候转换为 IP，那么我认为 IO 仍然是更好的选择 现在的诀窍是试图让贷方允许 IO 针对 PPOR！干杯杰米
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