澳洲澳大利亚房地产 如何在悉尼的平均收入上发展数百万美元的投资组合

在澳大利亚地产投资



对于那些感兴趣的人，我认为值得分享一些原则，这些原则可以让平均收入的投资者增加数百万美元的投资组合。当我在当今的低利率环境下与客户谈论借贷能力时，我得到的最常见反应是规划他们的财务状况，看看他们能走多远 我应该提醒下面银行愿意借给你什么和你能负担得起的可能是两个不同的数字有必要有适当的缓冲保险，特别是随着投资组合的增长所以, 一个平均收入的人如何发展数百万美元的投资组合 主要归结为： 1 适当地“订购您的贷方”并在正确的时间更换贷方 更常见的陷阱之一是直接进入相同的银行，一旦他们说不就认为聚会结束 实际上，如果您在这一点上，聚会可能只是为您开始 2 保护您的借贷能力：尽早了解影响您借贷能力的因素将使您能够“最大化”您的借贷能力，并让您达到您可以去的极端情况 您还需要保持您的信用档案干净 3 以可观的收益购买（ 6%）：通过这样做，并更换贷方，您实际上可以增加您以后购买的借贷能力 执行上述 3 项，平均收入的人有借贷能力来发展一个非常大的投资组合 分解它 想象一下你是一个新人投资者正在寻找您的第一个投资房产，并计算出您在大多数贷方的借款能力为 500,000 美元 然后您前往 ANZWestpacCBA 并以 6% 的收益率购买您的第一个房产 您已经开始  在您购买了500,000 美元的房产并吸收了这种借贷能力，如果你回到同一家银行，你在同一家银行的借贷能力可能在 ~350,000-400,000 美元左右 虽然人们普遍认为你需要购买确保 85% 以上的收益率以提高您的借贷能力，这只有在您留在同一家银行时才适用。但是，如果您搬到另一家银行，在您实际还款时承担您现有的债务，您的借贷能力实际上可能是 520,000 美元- 尽管产量相对可实现，但仍高于原来的水平！有点技术性（对于那些喜欢数字的人！），银行通过将您的收入与您的评估费用进行比较来计算您的借贷能力他们然后得到一个整体“盈余”数字并将您的整体借贷能力基于这个“盈余”数字现在如果您已经以 6% 的收益率购买并支付 45% 的利息，您的借贷能力可能会比您最初的计算增加（请记住，通常只能使用 80% 的租金收入）一个完整的房地产投资组合，你现在可以制定一个战略计划来尽可能多地提取借贷能力 一般来说，为了最大限度地提高你的借贷能力，首先从尽可能多地从贷款人那里借款，这些贷款人处理与他们持有的债务与与其他银行的债务类似（基金会贷方）然后换成稍微慷慨一点的贷方，增加小额负担（例如 CBA）最后，您在以下 6-7 个贷方之间移动，这些贷方在实际还款时承担债务：AMP， Firstmac、MEbank、Adelaides fund line、Macquarie 或 NAB 为了最大限度地利用这种方法，请记住，其中一些贷方对那些拥有大量投资组合的人有古怪的政策（“租金依赖”政策），这可能会将他们排除在外 一些并不那么友好对于复杂的深度投资组合（MEbank），因此也可以排除它们 AMP 在您击中 10 处房产之前需要使用 Firstmac 将仅将 70% 的租金收入用于更深层次的投资组合 这留下了 NAB 和 Macquarie 论坛上的两个贷方经纪人一直说“袖手旁观”，直到需要注意 NAB 信用评分，对于那些重复投资者来说，这可能很难导航为了简单起见，我已经完全排除了从等式中产生“存款”的能力 这显然是一个增加投资组合的关键因素并有其自身的考虑实际上，随着时间的推移，您可能需要从您的基金会财产中释放股权很快，您将无法再从m 您的“基础贷款人” 这可能意味着您的早期贷款人向您后来的贷款人进行再融资 此外，每个人的情况都不同，并且在就业、证券、收入等方面都有自己的个人怪癖 这将意味着您可能需要选择某些贷款人作为其他人在其他线程中指出，这一切都没有灵丹妙药以上只是一个通用路线图，旨在教育某人如何以平均工资发展大型投资组合干杯，Redom
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谢谢Redom
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真是太棒了，好吧解释的帖子我认为它涵盖了这些板上经常出现的很多问题 Sticky！
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谢谢雷多姆，那是有趣的阅读
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伟大的帖子雷多姆我总是喜欢阅读你的评论 - 非常有见地坚持下去！
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感谢您分享和撰写这篇文章 虽然这个论坛上的业务人员喜欢在这个论坛上保留他们的提示（例如桃子），但也许认为这会为他们带来更多业务，积极分享这样的知识会让自己做得更好 IMO评论 荣誉

感谢分享此信息 Redom 另外，您认为谁是“基础”？贷方
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一般来说 - 是那些没有非常慷慨的借贷能力计算器的贷方 他们是贷方，他们会评估您在其他银行持有的贷款还款额高于实际水平 示例包括 CBA、ANZ , STG 等 但是 - 这是非常笼统的陈述，并不适用于所有人。贷款人，如果他们不能为他们的第二处房产提取股权 干杯杰米
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贷款人有相对保守的借款计算器 正如杰米所说，那些评估你在其他机构持有的债务高于你的贷款人实际还款关于您的第二点，对于第一次投资的投资者，贷方之间的借款能力之间的差异相对较小（当您将 ING 排除在 eqn 之外时！）随着投资者的成长和成长，之间的差异贷方愿意借给您的情况非常明显 绝对值得牢记您将如何为存款提供资金以及如何释放股权 干杯，Redom
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CBA 定价请求刚刚被拒绝目前 445%（12% 折扣） SVR 约 200 万美元贷款），即使 NAB 正在做 425%430%438% 考虑再融资，他们也不会预算 如果我离开 CBA，成为“基金会”；贷方，这会扼杀我获得融资的能力
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确保你权衡成本 CBA Discharge $350, govt ~$300, 与新银行结算~$200 每处房产接近 $1k房地产
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嗯，令人惊讶的是，他们不会低于给定竞争对手的价格 - 你有没有谈到保留率 也许给布雷迪一个嗡嗡声，看看他能不能把你联系起来 我通常不建议提高价格独自一人，因为他们倾向于与之抗争，您是否 lt;80% LVR 在贷款人的选择方面，取决于您的目标（您是否仍然希望积累大量资金） 去 NAB 不应该是世界末日 我提到过在我的帖子中，很少有其他人与 NAB 有类似的适用性政策 - 您可以选择一些根据您的情况（收入状况），适用性可能对您来说不是问题 干杯，Redom
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CBA 一直是目前对现有基金的定价相当紧张也没有看到太多的折扣最近超过 12% 定价有时就像一个水龙头，有时它会流动，有时它会努力下降 新资金 我设法以 28 万美元的价格在 90% LVR 上获得 115% 折扣 差点从椅子上掉下来
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哈哈，那将是一位快乐的客户！不只是CBA，其他专业都差不多 NAB 倾向于持续击败我发现的其他人，或者愿意接受较低的利润率 干杯，Redom
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5个属性全部 lt; 80% LVR 所以假设我可以在 NAB 获得 43% 的资格，我将能够节省约 $3Kyear 但如果每处房产要花费我 1000 美元来实现它，那感觉不值得我只是在寻找在我的投资组合中添加一两个更多的属性，我的积累阶段就完成了另外，我认为我还没有接近我的可维护性墙
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嗯，它的成本会少一点每处房产超过 1000 美元 很多银行也提供再融资优惠 鉴于您在哪里，然后去 NAB 对您的整体贷款资料完全不重要 干杯，Redom
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Kudos，非常尊重你 Redom 愿意向公众分享你的经纪知识
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我可以在我的下一个定价请求中引用这个你确定他们没有在贷款金额中加上额外的零
评论< BR>哈哈 - 我想知道他们是不是搞砸了也许他们正在大量获得 115% 的批准并在这个方面滑倒了 无论哪种方式 - 甜蜜的结果 干杯杰米
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抱歉刚回去加倍被检查，提供了错误的信息 下面的正确信息 那里有几个 $350,000 @ 90% LVR 110% $275,000 @ 90% LVR 105% $250,000 @ lt;80% LVR 105% $280,000 @ 90% LVR w 115% 折扣是新基金，但是现有资金使余额超过 75 万美元 疯狂的事情 其他折扣仅以 300-40 万美元的价格返回@ 1% 或以下，当@ 80% 去数字时真是太棒了，充满了 information我在这些论坛上读了很多，想开始投资房地产企业，但我不相信我已经准备好了，等待还在继续谢谢
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那么平均收入是70k
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有人教你很好，蚱蜢！
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是的 - 使用与概述相同的原则
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我是肯定注定了 NAB (Homeside) 和 Macquarie 的 3 IPS 和 Westpac PPOR 我没有希望
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不 - 完全没有还有很多其他类似于 Mac 和 homeside 的贷方可以在以后用完根据我的经验 - 投资者通常会在碰到服务墙之前用完股权存款 干杯 Jamie
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房地产投资 投资组合建设与房地产无关 - 它与金融有关！财产只是银行在第一时间为向您提供贷款而采取的担保措施生活方式 从 2000 年开始，我们以低于平均工资的价格在澳大利亚建立了价值数百万美元的房地产投资组合，多年来加薪达到平均水平，最终退出了去年的激烈竞争 活生生的证明这是可以做到的Kudo's to you redom for 你的帖子当您超过 10 个时，银行会查看您的投资组合的风险，他们不希望您在 Mt Duie 持有全部 10 个！ 5 平衡投资组合与收益和资本增长几年前我开始了一个关于平衡方法的线程虽然收益是油箱里的汽油资本增长是硝基，这将帮助你快速建立你的投资组合 6 当其他人在运行时贪婪来自市场，当别人贪婪时恐惧！当前的悉尼投资者注意了！ 7 一旦您购买了超过 10 处房产，请考虑购买更新的房产，当您从房产中获得 10 万净收入时，这些房产的折旧将为您节省一笔财富，并有助于建立更多的存款 8 旨在获得大量现金以抵消重估并投入抵消 这将确保您轻松解决任何问题 9 最后，没有理由有人从今天开始无法在 15-20 年内在首府城市购买多达 20-30 处房产 在 Thargminda 背后购买只会让您头疼
评论< BR>伟大的帖子雷东，谢谢！！！
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听起来不错，但是，是的，对不起，当没有房地产繁荣和价格停滞或下跌时会发生什么然后你必须度过难关，可以花几年时间
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然后你把这个线程的名字改成“如何增加数百万美元的债务组合”
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哇哦1我想如果有现金缓冲的话，那其中的一些现金可用于股票或其他创收活动，但绞尽脑汁
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加息也是要考虑的另一件事 贷方正在根据处于历史最低水平的利率计算其服务能力因此 - 评估您自己的家庭预算并计算出实际情况非常重要您可以负担得起（基于比今天提供的更高的利率） - 而不是 AMP、Nab、Mac 等愿意提供的贷款 收入低、负债一两个工厂并看到利率可能会非常紧张开始上升出于这个原因 - 现金缓冲也很重要
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是的，就像任何投资资产类别一样，人们应该始终致力于最大化现金流和最小化风险。只要有可能
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如果什么都不做，你会在更多年的时间里以任何方式达到平庸
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伟大的帖子Redom！已将此转发给几个朋友 很高兴将其分解，让刚开始的投资者大开眼界伟大的帖子伙伴，将帮助很多投资者了解贷款结构的重要性
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完全不是伙伴，还有很多其他的工作方式正如我在帖子中提到的，随着时间的推移，随着投资者的成长投资组合，他们无论如何都会为您的贷方工作也许让您的经纪人检查您与西太平洋银行其他中间层贷方的服务，以了解您的下一笔交易 - 如果它不起作用，请尝试在其他一些需要实际还款的人之间分配一些属性在你的袖子里，你可能仍然有这些选项可供你使用oc1
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很好的建议 Rixter，完全同意你的第一行（因为它是我如何看待我自己的投资）有没有可供 SS 社区阅读的 Rixter 采访嗯，Datto 开始了它
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谢谢Redom
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听听！另一种选择，什么都不做的方法不是一种选择
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这个线程摇滚 - 这种信息经纪人倾向于保密 感谢您如此坦率
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只是阅读布雷迪的帖子当谈到行话时，SVR 周围 11% 的折扣是多少？这 435% 的利率是否进一步折扣 11% 至 325%，因为它是在同一家银行的第二笔或第三笔贷款，或者只是在一般当您从不同的贷方借款并且已经建立并运行投资组合时这些数字策略是否建议与购买和建造土地一起工作我假设前进的主要可行方式是购买现有的，因为它可以立即出租而不是建造和等待可以错了 6% 的收益率在矿业城镇之外也是一个合理的地铁租金预期吗？我在珀斯，希望通过购买土地开始我在房地产阶梯中的第一步，然后在更多的近郊郊区建造他们中的任何一个价格上涨都不会获得 6% 的租金收益（我假设总收益，更不用说净收益了）例如购买我的土地，它会是 295k，加上我假设全部 240k 来获得4 x 2 到交钥匙 所以 540k 的 6% 需要大约 623 美元的周租金，这是一个公平的要求，因为在他所在地区宣传的 450-520 租金中的大多数是公平的悉尼和我们东海岸的同行比我在新闻中听到的要糟糕得多：那里的房价增长
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可以把它想象成通过转换贷方来回收你的第 4 处房产的借贷能力如果您以 6% 的收益率购买，您可以通过将贷方转换为接受实际还款的贷方来刷新最初的 50 万美元借贷能力 按照今天的利率，55% 的收益率甚至可以解决问题（利率必须是 lt;44 %) 绝对不是一个容易实现的收益，尤其是在悉尼市场，但绝不是ns 无法实现 尽管如此，投资的目标应该是尽可能多地获得回报，扩大借贷能力只是该等式的一个特征我也在这些计算中使用 100% 的债务数字随着时间的推移偿还债务，租金增加，等等 - 都有助于伸展它干杯，Redom
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精彩的帖子，Redom！谢谢你还不太明白几个术语，但我想在接下来的旅程中会更清楚我明白平均收入并不是一个阻碍因素，尽管谢谢，Sash，以及你的指点
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不，等一下，数百万美元的债务组合很棒 你可以把它打包，让评级机构给它盖上“AAA”标签；在盒子上，然后把它从海外甩给一些毫无戒心的买家 三年后它会被归类为垃圾，但你会在任何你喜欢的地方过上高尚的生活 这里没有什么新鲜事 lol
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Fkn天才！我认为我们也可以让一些华尔街银行家来做我们的肮脏工作
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我怀疑你会发现许多经纪人并没有故意将这些信息保密 - 他们只是不这么认为它需要有能力和愿意告诉你你可能不想听到的事情，挑战你，甚至对你说不 它需要有能力为你提供实际建议并以坚定的建议指导你，而不仅仅是一个订单接受者 而且它当然需要愿意超越专业和品牌名称第二层 ING、Bankwest 和专业（除了 NAB）当橡胶开始因服务限制而上路时，它们不会让你到达你想去的地方。许多定期投稿的经纪人可能会导致一些读者形成一种期望，即大多数经纪人都像这里的投稿人一样思考——但这将是错误的。现在不是他们面前的轻松交易只是另一个原因，投资者正处于旅程的开始，或中途，或接近尾声，应该与他们中的一个谈论他们的需求
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基础银行和中型银行 嗨 redom 很棒的帖子 喜欢你的所有帖子 它们都非常有用 至于除 anz 之外的基础银行，据您所知，还有哪些其他更大的银行，以及除 cba 之外的中型银行，还有哪些其他的st george 和 westpac 是否被列为基础或中级提前谢谢
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谢谢你 remingbi - 很高兴它有用 它的“基础”贷方条款，我通常喜欢去贷方将您持有的债务与您在其他银行持有的债务类似地对待因此：St George、ANZ、Suncorp 您还需要牢记他们的股权释放政策，以确保在您需要在不久之后兑现时具有灵活性购买（例如装修等）您也可以将 CBAWestpac 添加到该列表中，或者添加“中间层”贷方（它们也可以很容易地符合基础贷方的定义）他们都为您与其他贷方持有的债务插入缓冲，但我通常没有发现他们的缓冲区像干杯上面的其他人一样大，Redom
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感谢您的赎回问题当我以穷人的方式获得房屋贷款时，我最高达到 80% lvr，而 nab 不知道有什么更好的情况，并将额外的收益用于我已结算的 2 处投资物业的存款和 2 套迟交的期房公寓的 10% 存款2016 1) 所以现在我有 ppor lvrlt;80%带 nab, IP no1 lt;80% 带 nab, IP no2 带 stgeorgelt;80% 和 2 10% 的期房公寓押金尚未结算 由于贷款金额很高，我有几处房产，因此以另一种方式返回由于缺乏可服务性，基金会贷方和从 nab 再融资可能是不可能的基础贷款人如果是这样的话，如果中型银行也是如此，cba wbc 也不允许服务性，那么最好先最大化 nab，然后再去其他 5 个简单的贷款人，或者我应该分享它吗？用 nab 多考虑 1-2 的思路，这使 ip 编号变为 4，然后由 amp 跟随，直到我达到 10，因为他们慷慨的服务和 100% 的租金使用，回到 nab，最后是麦格理长期计划当然，这一切都依赖于足够的nt 存款和可服务性以及其他财产考虑 2) 与更容易的贷方，例如 amp nab macquarie，因为他们从 ofi 中获取实际付款而不是缓冲，这与他们自己的贷款相同 在当今的环境中也会固定利率，因为它们要低得多先生，与银行相比，这会增加他们的借贷能力吗 3) 由于 apra 威胁要干预银行，你认为 nab、amp macquarie 和 co 是否会在可预见的 2 年内开始为 OFI 增加缓冲？意味着所有结构都将 d 4) 做这些更容易的最后阶段贷款人只计算利息或作为 Pamp;I 为 ofi 和他们自己的贷款 5) 阿德莱德的资金线涵盖哪些区域银行 6) 在有多少 inv 房产后 firstmac 开始计算租金在 70% 非常感谢和抱歉拖了后腿
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我有很多东西要学h Suncorp 我接近 30% 的股权（基于我对炙手可热的悉尼市场当前估值的估计）这可能会在 12 个月内达到 38% 左右（菜鸟的错误可能是在 12 个月前我的 PPOR 建设时分拆我的贷款已完成 )
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大多数贷方将允许您轻松释放高达 80% LVR 的股权 有些允许您高达 90% LVR - 在这些贷方中，某些贷方会让您跳过箍，而其他人（比如ANZ、AMP）比较宽松，会以“购买未来的投资房产”为目的；干杯 Jamie
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查看以上回复 mate

感谢 redom 感谢 mate 我相信这个网站上的每个人都感谢您的详细反馈和文章以及您花时间逻辑地解释事情重要的是，作为像我这样的新手，我发现要找一个花时间详细解释的经纪人，而不是仅仅专注于未来的下一笔交易，在被问到之前把事情保密，直到你很好地回答了我和其他人的所有问题我想你'现在有 2 个新客户，我（明年 2 个 otp 定居和我姐姐（她是 os，但在 2 年内开始在悉尼定居的投资组合（otp））我可以收到你的电子邮件，这样我可以事先提供一些详细信息你星期一，maroubra 再次感谢
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感谢你的帖子，里面有一些很棒的信息关于信用记录检查你有什么可以阐明的你实际上会降低你的分数，从而影响你的借贷能力更多的钱是这样的吗
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我记得大约 2 年前就问过这个问题，我得到的回答是去和经纪人谈谈 我很惊讶有这么多人只是在论坛上做生意而不是做生意愿意分享他们的知识谢谢雷东打破连锁
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你好，好问题 是的 信用评分历史 不同的银行使用不同的信用评分模型（四大），许多根本不使用它们（中级贷方）通常）因素总结： 1 您的文件年龄：您的文件历史越长，通常越好 2 客户年龄与文件的比率：一个没有太多历史的 25 岁有意义，一个 45 岁没有 后一种情况是被认为比前 3 未付违约风险更大：这限制了您的贷款选择 通常如果其电信和 lt;500 美元，它很容易提供解释和解决 对于其他问题，适当的贷方选择替代解决方案是必要的 4 信用命中数过去 12-24 个月：这表明您是否一直在四处寻找信用以及您的信用行为 作为一般规则，查询越少越好 在短时间内超过 5-6 可能会对贷方造成严重损害信用评分 5信用查询类型：申请多张信用卡余额转移通常被视为比住房贷款公用事业更糟糕 6 就业历史：一直在换工作 7 地址历史：不断四处走动表明稳定性较差 访问 veda 网站并访问他们的一项服务是一件好事我通常会向我激进的投资者客户推荐每次信用警报通知您的服务特别有用 IMO 贷款的“性格”部分是关于“预防保护”除了让它自然愈合之外，您无法做太多改进，但是您可以采取风险缓解工具来保护您的信用记录时间通常是不良信用记录的最佳治疗剂干杯，雷多姆
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