澳洲澳大利亚房产 我的不良投资可以挽救吗？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，长期潜伏者，第一次发帖 希望这是在论坛的正确区域，因为它有点适合几个类别 我目前有一个 IP 联排别墅和我的 PPOR 房子 IP 曾经是我的 PPOR，所以我买了它情感而不是数学，所以现在它的负面影响很大，对我的现金流影响很大从那以后，该地区的联排别墅价值一直在下降并且还没有恢复，所以现在它的价值大约是 22 万美元，大多数 Body Corporate 已经攀升，而且由于没有单独的水表，我也必须在税前每周支付，这让我付出了代价从我的口袋里掏出 172 美元 IO 期在 9 月结束，我不能与当前的贷方延长它，由于财产的价值，我也不能更换贷方，所以我的自付费用会随着 Pamp;I 的增加而增加更多租金按市场价值计算（$290pw），所以我真的看不到任何其他方法可以扭转这个地方我是卖掉它并减少损失还是有其他我没有想到的选择谢谢 - 随着我越来越多地阅读论坛，每天都在学习！
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你被卡住了，持有比卖便宜我对你持有的担忧是采矿业的低迷以及这将对布里斯班市场造成多大的冲击 这是分期付款的候选人
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我不'认为布里斯班投资者不是很关心采矿业的影响，还有很多其他因素在起作用，今年对投资者来说似乎是“条条大路通布里斯班”
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嗯我认为他们需要重新评估风险，来自实地的报告（请参阅有关此的其他线程）是有设备停放的领域抵消因素是，利率很可能会在年中之前被大幅削减以试图抑制消费者的信心，但什么对通货膨胀有好处是令人担忧的——尤其是在石油被操纵的情况下并且回弹 http:somersoftcomforumsshowthreadphpt102139amp;page4 quot;从字面上看，数百台机器停在城里和路边鲑鱼、麦克马洪、猎户座、Emeco、黑斯廷斯、小松、MH 雇佣当你开车出去时，相当严峻去矿山！ pinkboyquot;
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就我个人而言，我非常相信减少你的损失，从你的错误中吸取教训，然后用你的新知识进行再投资以获得更高的回报 你对这处房产的退出成本只会很小（3- 4k 代理费）您所造成的任何损失都可以冲销未来的资本收益（获得有关此方面的具体税务建议），然后当然会有新投资的重新进入费用这里的经纪人也可以提供更好的建议，但也许您可能已经向该贷方支付的 LMI 信用可以用于您的下一次购买 经纪人 所以离开这处房产可能不会花费那么多，而且考虑到您的现金流问题，我认为持有这样的投资并等待是不明智的市场对你有利
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这是一个很好的建议 这不仅是每周的美元成本，而且还有你的钱可以为你做什么的机会成本
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否不同证券的 LMI 学分
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很好的建议，但是减少您的损失可能会涉及 20-25k 退出成本（快速总和）- 18k 损失+其他费用这可能会限制 OP 做出选择
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每周真的那么昂贵吗？它的税后数字是多少 $290 pw 大约是 15k pa $240k 贷款是什么，12kpa 其他费用达到 12k pa！使用机会成本论点，假设您有可出售的资金——您还能用这笔现金做什么 您的选择是：再投入 25,000 美元以退出，或在您的知识和努力的情况下投入 25,000 美元投入另一项投资以抵消这一点
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没有机会成本，因为没有可用的钱 确实退出的成本会产生机会成本
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只是为了不丢失消息 调查供应商融资分期付款销售 IMO 这是解决这个问题的最佳方法
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到目前为止，谢谢你们的建议！ Ausprop - 分期付款联系方式与供应商融资相同，不是吗？只是一个不同的名字是的，找到额外的 20-25k 出售是我必须从 PPOR 中的额外付款中获得的挑战，这将增加我的不可扣除债务
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这回答了这个问题 Ausprop - 你回复时一定是在输入我的回复！
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嗨，Redom，贷款还款额约为每年 14,000 - 利率略高于目前的利率 身体公司是 3000 美元左右，加上费率水，下午费用，维护等等税后将其降至大约 $100pw 大关
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检查这方面的税收建议 - 我认为它可能是可扣除的如果你设置一个您的 PPOR 上的新贷款（拆分以便于跟踪） - 那么新贷款的目的是投资相关的因此它可能是可扣除的不是会计师，所以我不能肯定地说，但这就是当股权来自PPOR 用于资助新 IP - 不明白为什么在这种情况下它会不一样 Cheers, Redom
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目前绑定在这个 IP 上的每周支出和借贷能力可能被用来购买另一个 IP，减少 PPR 上的债务等这不是机会成本
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正如我所说，获得具体的税务建议，但我的理解是，这种损失的一部分可以抵消任何未来的资本收益 Ausprop 大多数绝对是投资于该物业的机会成本 该物业将极大地阻碍可服务性，并且如果该物业可用，将给 OP 提供更好的投资的选择权 OP 已表示物业现金流也对他有相当大的影响 如果他继续持有并且市场没有动静，那么他将继续向这项投资投入资金 桑德曼问自己，如果房产再下跌 2 万，你会更沮丧吗？如果它反弹 2 万，你会更高兴
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问题是如果现在持有 IP 的成本很高，到 9 月将会更加昂贵 如果持有，OP 将如何弥补这一不足现金流和折旧，可能值得考虑重新进入 IP 并出租 ppor 另外，考虑完成税收变化，这可以帮助每周减轻负担
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我同意出售，但是根据供应商条款您无需支付代理费用，您可以按其债务价值将其出售，然后买方获得服务 这是一个走开，这比面临进一步的资本损失、结晶损失或忍受现金磨合要好
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嗨，保持简单，如果它没有表现就走开g 我曾经以低于市场价值 20K 的价格出售了我的一家企业，只是为了摆脱它人们对我说这是一个很大的打击，请耐心等待等我出售的基础是我的时间和金钱可以更好地用于其他地方业务，我比以往任何时候都更有动力，我在几个月内收回了 20K，然后全年赚了更多的硬币 与您的会计师讨论资本损失，问他或她的问题，如果您以资本损失的价格出售您如何以及何时可以使用这些税收抵免 一个成功的商人不在于他们在事情进展顺利时赚了多少钱，而是该人如何在充满挑战的情况下学习和康复在这里与其中一位经纪人聊天，并就您可以使用哪些 IO 选项和估值选项获得一些建议
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嗨威斯敏斯特，是的，我也声称弃用 - 了解其他选项的好主意可通过不过是经纪人，谢谢 这是一笔固定贷款，直到 9 月才转入 Pamp；但我想确保在那一天到来时我有一个计划，以尽量减少痛苦 供应商融资选项似乎是一个不错的选择探索这是否意味着我不必承担约 25,000 的损失，即使我可以让我的会计师在资本损失收益等方面发挥作用它并像房地产经纪人一样收取佣金 似乎有很多障碍要通过信用许可证等我认为普遍的共识是出售，从我的错误中吸取教训并更明智地向前投资
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您不需要信用许可证来供应商出售自己的财产。不过，您最好让别人为您做这件事
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知识产权在哪里 商定的供应商融资可以工作，但这并不简单策略更不用说知识或经验很少我也可能很难找到买家为这项投资投入更多的时间、金钱和精力 一定要重视你的时间和压力水平 在纸面上，这是 X 美元的数字损失，但它也会导致你持续的时间、精力和压力持续的时间越长持有这处房产 正如我之前所说，与会计师交谈，看看如何将这种损失记入未来的收益中需要那些学分
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房产在昆士兰州的 Edens Landing 是的，即使 Vendrr Finance 的想法听起来不错，我仍然会覆盖我所有的基础并获得一些专业建议，以确保我能出来这个伤害最小！真的很感谢大家的帮助！
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Sandman，只是抛出另一个想法，不知道根据您的全部情况，您可以在 9 月份将利率下调至低得多的利率，并将您的利息支出降低至约 115k-12k 租金收入为 15k - PM 15k，分层 3k，其他 2k， 115k 利息；您每年只会减少 3k 如果折旧为 6k，那么您将每周平均减少（只需进行 PAYG 变化）这样做可能只是避免实现 20k 的股权损失尽管这应该与您对哪里的预期进行权衡未来 5 年的房产价值将继续上涨 如果它还在南方，那么最好减少损失并快速运行 在“偿还”240k 债务和 290k 租金收入方面是相当不错的！！！如果您可以将利息费用降至 12k，则不会造成太大损失干杯，Redom
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如果价值已降至 220k，他将陷入负资产，使他无法再融资说，如果他在其他地方进行 refi，那很可能是 LMI 领域，以 95% 的购买量抹去他之前的 LMI 不是一个好位置 我唯一的建议是当你看不到现实的复苏时减少你的损失证明持有是合理的 否则，这是一种情感持有，每天都会让你慢慢流血
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鉴于大多数贷方在这里具有竞争力（彼此相差 30-40 个基点），基于 1 年固定的 12k 数字可能能够用当前的贷方达到这些数字以上是考虑它的好方法持有将取决于对恢复可能性和时间框架的评估
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OP，环顾您所在的地区-是否可以租赁您的位置在设备齐全的基础上随意看看我的网站，我们在珀斯这样做是一种将 -vely geared 变为 +vely geared 的方法 它对你来说工作量更大，但它会让你在等待房产价值恢复时渡过难关，至少需要考虑
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但是它超过 100% lvr 不是吗
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嗨，桑德曼，我也在高峰期附近买了一处房产（不在昆士兰州）——它教会了我很多关于市场周期的知识在底部并意识到 20 k 命中如果不能再融资，这似乎几乎是不可能的，当前的贷方可以为您提供较低的利率，一些经纪人比其他经纪人更擅长将仅利息贷款展期到进一步的仅利息期您还能继续前进（并坚持下去到这个房产）通过降低你的持有成本或获得更多租金 你是否拥有你的 ppor 的股权，你可以用它来获得另一个地方 240k 和每周 290 美元的租金在银行眼中的可用性方面仍然看起来不错 从我的研究登陆 Bethania 的伊甸园还没有长大（在哪里就像其他洛根郊区一样）您现在可能在上涨之前在底部出售这个论坛上有很多关于洛根的话题以及为什么人们认为它会增长一些人还预测明年会有更多的降息来自我的研究在伊甸园登陆Bethania - 下面列出了一些要点 - 与伍德里奇的某些地区相比，洛根郊区更适合居住 - 现在对投资者有吸引力，因为空置率低，收益率高 - 与其他洛根郊区相比，居民的收入要高得多 - 重新开发宾利市中心 http:wwwloganqldgovauplannin-master-plansbeenleighbeenleigh-town-square -可以轻松开车到黄金海岸 -Loganholme 旅游计划 计划在黄金海岸英联邦运动会举行时吸引游客的新景点 这也将带来工人并增加就业 http:wwwloganqldgovau__dataurism_Precinct_Master_Plan_Final_Editablepdf - 在林地庄园的漂亮新房子对面，我认为是伍尔沃斯s, aldi 和 Bunnings 有相当新的 - 郊区的人口预测相当强劲 http:wwwqgsoqldgovausubjectsj-pop-medium-series-sa2-sa3-sa4-qldindexphp 如果你可以通过减少支出来保持并在你的投资之旅中继续前进并重新获得一些资本，这可能比现在受到现金打击更好。这是一个艰难的决定，祝一切顺利
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我会学习做你自己的dd你可以在不听的情况下做出正确的决定所有的噪音都在这里 几个月前这里有很多论坛海报在你附近的这个郊区打包 http:somersoftcomforumsshowthreadphpt102366 现在价格已经上涨，下来仔细看看你的市场上发生了什么，就我个人而言，我会在我看到 2015-16 年出局之前，不要出售任何布里斯班股票
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是的，我需要仔细研究该地区以及我认为未来的发展方向承认我已经放手了一段时间，我想 q uot;她会是对的”没有实际深入研究该地区 目前的贷方是 CUA，9 月之前的固定利率为 573% 如果事实证明持有是最好的选择（因为可预见的e 增长），我必须去 Pamp;I，使用同一贷方提供的 489% 1 年固定利率将使付款每月增加 104 美元。“不再有 IO 选项”；可能可以通过经纪人协商 - 不确定 Jen_PFR - 当我最初将其出租时，我向当地总理提出了这个想法，但结论不是为该地区做这件事 它不在任何学生会使用这种安排的大学的步行距离之内不幸的是经过重估在 9 月份为我的 PPOR 进行再融资，我将能够释放大约 7 万美元 这将有可能让我购买 CF+ 房产来帮助抵消这一点离开当前的贷方，回到 IO贷方不会要求在 PI 到 IO 之间进行交换的完整申请 考虑到 OP 的指示，这可能是不可能的，但可能值得推动更普遍的观点是最大限度地提高现金流的效率 - 尽可能削减开支并增加租金（家具是个好主意) 那么也许持有将再次成为一种选择 我认为有人提出了关于它对可用性产生负面影响的观点 - 如果发现一些效率，它还不错（63%+ 收益率）干杯，Redom
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IMO，如果你有 70k 我n 其他地方的股票，如果市场可能继续倒退，我只会考虑出售 否则坚持下去，尽你所能将现金流损失最小化，然后在未来 5 年交叉手指，它的价值会回升以前没有处理过 CUA，所以其他人可能在这里有更多信息，但如果他们不让你切换到 IO，你可能会建议你走开 最近的客户在 Ubank 的这种方法上取得了成功，他们显然没有' t 允许在贷款合同的前 9 个月内兑现 Cheers, Redom
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我最近降低了我的 Gladstone 房子的利率（通过经纪人），它的价值比抵押贷款低 2 万美元以上金额 我不明白为什么要敦促 OP 以仅 2 万美元的价格卖掉他的房子 我们所有的 SEQ 房子在洪水之后都下跌了大约 7 万美元，它们都在山顶上，所以根本没有任何水问题 经过一对夫妇多年来他们回到了以前的地方
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OP一直是你建议出售有几个原因：首先，他说负扣税对他的现金流有影响（自然），但他是否能负担得起这连同其他费用是未知的 财产的前景 请记住，有问题的财产是不受洪水影响，它是联排别墅（法人团体，不像房屋那样独特，因此几乎无法为房产带来收益） 由于支付 LMI 并与贷方挂钩而导致的财务问题 拥有您的房产持有它可能很好，如果它是 CF+，那么当然没有人会告诉你卖掉它可能是负面的，但你可以在停机期间愉快地持有它 也会淹没受影响的价值，它自然会因为信心回来了价格会回升那每周花费你的钱 然后考虑这个房产在哪里 一个严重依赖采矿的城镇 经济周期在哪里 在全国范围内看起来不太好 多久才能看起来不错 谁知道，我们必须对此做出自己的评估 现在有多少年了自从澳大利亚避免了经济衰退以来，美元、新车销售、政府预算、情绪 - 都是负面的财产所以不要期望太多所以如果你有机会免费退出，你会接受吗
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如果我被迫去Pamp;我在九月，我知道我会'无法持续负担得起你是对的，我受到了我所能做的事情的限制，我可以做些什么来获得收益-在出租之前安装了新的油漆窗覆盖物灯改变厨房浴室不加起来我认为，只要我认为市场会转机，我只能持有如果我能以较低的利率与当前的贷方谈判进一步的 IO 期
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很棒的帖子尤其是第一行我不知道答案，因为我不知道 qn 中的区域但是 IMO 如果您可以预测 3-5 年内绝对值的上升趋势，坚持下去并提高效率 OP 拥有股权，用正现金抵消这种负现金流流动并拥有一个中性的投资组合当然并由“市场将扭转”提供；它在可接受的时间范围内等待 5 年以上让市场恢复你的 20k 损失是没有用的，因为到那时你必须处理持有成本，无论你是否去 IO 和更低的利率更不用说通货膨胀了无论如何，你可能已经落后了 20k 在分析你是否最好持有或出售然后给自己一个期望的回报和时间框架，如果你认为它会实现然后持有 例如，你可能会说你希望房产价值 260k 2017 现在数学绝对不是我的专长，它们是其他考虑因素，但就这个例子而言，这意味着当前价值 220k 和你想要的 260k 的结果，那么你需要超过 18% 的资本增长
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