澳洲澳大利亚房地产 负扣税和建立投资组合。悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨，伙计们还是投资游戏的新手，并且尽可能快地学习，但是在我购买了我的第一个投资房产的那一刻，我遇到了一个财务方面的问题，并且在我购买房产之前，它的负利率约为 20kyear大约 107% 的贷款与我的主要居住地交叉抵押在 westpak 优质优势套餐中 我目前对这种水平的现金流感到满意，但我无法接受在类似结构中拥有多个房产的问题 问题是如何做人们设法支付了 5 到 10 笔贷款的利息（我目前的目标）这将在很长一段时间内发生，我希望多年来继续增加我的投资组合事实上我正在考虑在未来从 80% LVR 提高到接近 90%一年，让我的投资组合开始并深入了解投资者如何构建财务以应对多个投资物业的利息支付将不胜感激 Cheers Shiv
评论
购买更高收益的房产
评论
您可以考虑开设一个 LOC 以帮助解决资金短缺问题 此处的另一张海报不久前提到了“现金债券”，不太确定这是否仍然是可行的策略 您的贷款 IO 是否可以帮助还款 还有一个税收差异表格，认为它被称为“预扣税表”或您可以估算当年纳税申报表的东西；每周在您的工资包中取回它，而不是在纳税时一次性支付 - 也有助于提高可用性 此处“资本化利息”的结帐线程也是一种冒险策略，但如果使用得当，可以得到回报；投资组合正朝着 CG 的希望有所帮助
评论
我使用仅利息贷款，将多余的资金存入抵消账户并使用所得税变化来增加我每两周的工资问候，RH
评论
混合高收益和负利率属性使粥恰到好处 或者购买负属性并添加一个扭曲、学生住宿、雷诺以增加租金等原因 97% 的房地产投资者我估计只有一两处房产 他们的现收现付收入无法承受超过一对夫妇的租金损失 也许他们可以在十年后购买第三或第四个，但到那时他们可能已经失去了兴趣并且让他们的孩子住在公寓里，因为它更接近大学等
评论
税收优惠前的负扣税 20kyr 非常高 你必须依靠大量的资本增长这种负扣税不允许购买IP 太多了你现在需要找到一个高收益的房产来平衡投资组合
评论
你说的多余资金是什么
评论
如果你能得到50万美元在港口买Hedland 或 Karratha 那里 10% 的收益率将为您每年 2 万美元的负数带来相当大的压力
评论
首先，伙计们感谢您的一些及时回应 Hi Empty Pockets - 通过购买更高收益的房产（例如，我的新房产）可以获得更高的租金收益并最大化折旧）我没有牺牲资本增长作为一个初始投资者，我认为应该瞄准更强大的 CG 较低收益的房产，以便让我在未来的购买中跨越式 感谢 Maryamp;mat - 我曾考虑过 LOC 选项，但我相信，如果利率上升，因为人们预测会导致房地产价格相对下跌看见 作为一种权宜之计的融资解决方案，直到我们在市场上出现好转来弥补缺口关于差异形式，我正在考虑将其作为强制性储蓄直到纳税时间，然后用它来偿还我的 PPOR 或帮助翻新需要的 IP 我没有发现自己在现金流问题 atm 只是展望未来 感谢您的评论 RH 我的 IP 贷款目前是 IO 并且我在我的 PPOR 上的 PI 贷款附加了一个抵消我同意成为，虽然我有一个体面的收入我目前更喜欢将我的抵消额中的多余部分作为困难时期的金融安全缓冲所有伟大的评论让我思考结构和贷款服务能力
评论
嘿，布雷特，我住得很好，并在北部购买了一个 IP墨尔本靠近电车+便利设施，我相信随着时间的推移它将有强劲的增长，但我是一个初学者投资者，也许我已经把它推得太负了，不适合最初的房产，时间会证明我是在知情的情况下这样做的试图抵消我的收入e 和我购买的郊区在过去 5 年中平均增加了 12-14%（Rpdata 数据）现在对财务状况和可服务性感到满意，只是计划向前
评论
你好 Shiv，我' m 假设您的策略是 CG 因此，LOC 可以作为一种“权宜之计”措施，让您在几年的增长平缓到最低限度时渡过难关。继续使用银行的钱来偿还贷款 使用 LOC 可以腾出资金用于其他投资（我认为这被称为使用 OPM - 其他人的钱 amp; 是一种财富积累策略）您实际上不必考虑支付沿着 LOC 向下，直到你拥有很多很多房产 也许看看 Rixter 的帖子，因为我发现它们非常宝贵 基本上，你购买的是距 cbd 10 公里以内的优质公寓，从历史上看，这些公寓的升值幅度将远远超过 CG 年的平均水平（个人认为，我宁愿在房产中使用几年的大量 CG，而不是在早期提供良好租金收益的房产，但就 CG 而言是渡渡鸟）我猜等待纳税时间的“强制储蓄”适合许多人但是，您必须亲自权衡将这笔钱几乎陷入困境的机会成本，因为您每周都可以将其用于其他投资。 口袋空空的说法是：我喜欢 CG 而不是租金收益，因为它符合我的策略然而，它是不是不可能找到可以同时给你的属性 显然两者都是理想的 让我们发布
评论
训练你的思维阅读“亏损”;每当你读到“负齿轮”这句话时；为了弥补损失，您需要更大的利润（通常是一份工作）
评论
该死，简洁明了，IMO 热门内容这里有一些有天赋的偷窥者已经绕过了这个障碍，但是不多 我认为你的 3% 可能是真的 我想知道这 3% 做了什么其他 97% 没有做的，或者他们可能已经受够了解决自己的管道、电气和排水沟问题，宁愿做一些令人愉快的事情而不是解决或支付解决另外 4 或 5 个家庭的问题，而住在其中的人去喝咖啡或看电影
评论
然而 Dazz，你仍然有 resi IPs 一定是其中的东西
评论
谢谢，我想我必须做一些数据来确定 LOC 的影响，但我确实喜欢使用 OPM 为我的利润提供资金的想法，它只是接受风险作为新投资者我想感谢关于 rixters 帖子的提示 我会在那里浏览一下 我想这就是问题的症结 那些 3% 的投资是做什么的Tors 为克服这个问题 到目前为止，在使用 LOC 方面有一些很好的投入，我想它总是可以出售房产来偿还债务，但我在想，假设我成功购买了具有良好 CG 的优质 IP，我会这样做吗？真的很想卖掉它们
评论
我很想继续这个童话故事，但这种策略的主要缺陷是，没有人能准确地说出房产价值会保持多长时间如果LOC处于它的位置会发生什么限制和租金和财产价值一直停滞不前，您的下一次贷款支付指日可待 即使财产价值上涨，但由于可服务性问题（例如失业、疾病）投资者没有资格获得 LOC 充值，会发生什么等等）一切都很好，前提是您使用 LOC 的投资产生的回报比贷款利息成本更高 您描述上述 LOC 功能的方式实际上应该意味着拥有更多的房产会使能够 投资者建立更多 LOC 假设现有物业的价值已经增长并且可服务性不是问题，投资者可以继续增加已经到位的 LOC 的限制，前提是投资组合的价值增长幅度更大与不断增加的债务水平相比，投资者可能永远不必偿还债务 (LOC)放置在更远地方的房产的总回报率类似于内部密室的房产 我想知道在投资旅程的早期购买以自己的方式支付的房产的优势在于，投资者更有可能持有资产长期而言，因为它不会耗尽他们的口袋意味着如果投资者因失业或疾病等而面临逆境，他们不太可能被迫卸载房产出售已出现显着资本增长的资产负债表将对投资者造成双重打击，因为他们将处于需要缴纳资本利得税的境地。收益率的强弱将决定多久投资者可以投入他们的工作拥有一个-ve 的投资组合让投资者依赖于通过自我努力产生收入来养活他们创造的野兽！问候杰森
评论
+1 极好的建议！购买高收益和良好 CG 的房产怎么样 当然不容易 - 我猜只有大约 3% 的人会管理它 这些房产通常对“风险”有很高的认识。依附于他们 当你的会计师听到这件事时，他们会放下笔，坐下来，深吸一口气，问你是否对自己在做什么有任何线索可能是停车场、办公室或黑德兰港的一所房子把它当作一个好兆头！如果这些投资不被认为是有风险的，它们就不会便宜 当然，它们便宜的事实意味着实际上比“低风险”具有更大的上升空间。已经被充分重视的东西，绝大多数投资者都在补贴租户的生活方式 解决这些问题需要数年时间 - 我学习缓慢，从来没有发现它容易 但是房地产投资世界肯定看起来很多当您意识到亏损的含义与盒子上所说的完全一样时会有所不同
评论
您好所有上述方法都有效，但我们希望在我们的正现金流属性中同时修复我们的资本收益和正现金流，因为这支持了我们买入和持有的损失。例如，我会买入一个“标准”；家庭住宅，位于稳固的工人阶级区域，即远离住房委员会区域，出租物业的比例较低瓷砖和 3 间以上的卧室，然后我会通过供应商融资转售这处房产，因此它在三个点产生收入，即当新的供应商融资买家搬进来时，大约 15,000 美元作为押金，每月大约 500 美元的正现金流（之后房产的所有费用）和“后端利润”，例如，您以 30 万美元的价格购买该房产并以 33.5 万美元的价格出售该房产的所有收入都被宣布为“投资房产收入”；并对您的可服务性产生积极影响 上述房产有可能支持您的下一个，可能是负利率的长期购买和持有 我们发现，首先从正现金流房产开始，然后是负利率购买放大器;持有，一直是建立我们投资组合的好方法，无需等待市场驱动的资本收益，即我们固定自己的资本收益和现金流干杯，保罗
评论
大家好，感谢您的出色投入 -正如我所说，在房地产投资方面仍然处于非常陡峭的学习曲线上所有建议都只是强调我需要了解的更多信息，例如供应商融资区域商业地产等，更不用说组织一个全面的尽职调查计划我不打算购买至少一年，所以我有一点时间来学习这些东西至少在我理解这些其他概念之前，一旦我首先弄清楚其中的内容，我很乐意跳出框框思考 Shiv
评论
关于使用 LOC 支付全部或部分维护费用的进一步问题财产港口tfolio 使用 LOC 并假设您从不还清，只会继续增加偿还贷款的限额 您的租金收入会发生什么情况 这是否只是放在您的 PPOR 抵消账户中，如果您确实把它放在了那里，那仍然允许您将 LOC 用作可抵税贷款，因为您似乎正在使用“营业收入”来偿还“个人债务”一旦 PPOR 贷款被抹去就还清，也许可以通过将抵消链接到它随意告诉我，如果我在荒野中漫无目的地游荡 ShivHi 结构正确并使用正确的方式，没有理由（目前）为什么应该这样做不可抵扣 话虽如此，在这个时代，您几乎必须小心高度负扣税的财产，即使它是一个祖辈的概念，TP 的某人将能够提出一篇论文，说明其在 4A 下的避税所以，确保你得到你的会计师可以接受任何结构 ta rolf
评论
我不能放过这个，抱歉 就我个人而言，我的绝大部分收入（直到周五）来自商业收入、被动收入和租金 我的房子已出租 大量正向负债 我目前最重要的债务是目前的 PPoR 所以，不出所料，我用业务收入和租金来偿还个人债务 有时我也用租金去购物或加油在车里 几年后我们会没有PPoR债务，只有IP债务，所以我们最终会用租金来支付IP抵押贷款，剩下的将用于一般生活费用你想错了 - 你可以用租金来支付任何事情 唯一的限制是您可以针对租金申请的费用 很明显，为什么对您可以使用租金的用途没有任何限制 当您获得正向负债时，租金比费用还多 如果您不被允许把钱花在有趣的东西上，年长的房东将被迫每周为他们的房子收取 20 美元的费用
评论
如果可以的话，我将在上述定义中添加以下内容：-ve gearing 是 Pamp;L 亏损计划只持续“一段时间”；换句话说，它不会永远存在。要弥补损失，您需要收入流安排（通常是工作），使您可以通过税收立法动用政府的金库 人们往往会忘记“他们的总工资不是他们的净工资 您应该进行这种安排的唯一原因是因为您相信随着时间的推移您将获得更高的 BS 收入 您的信念应该以以下（幸运或不幸）条件为基础：出于某种原因，您的总收入和净收入不匹配
评论
我只想补充一点，ATO 没有告诉任何人如何处理他们的钱 ATO 只是限制自己允许或拒绝索赔
评论
并为您提供了一份有用的清单，列出了您可以将这笔钱用于抵消纳税时剩余的钱
评论
我想我的意思是说关于生意不成的意思是：看起来像您正在将不可扣除的债务转换为可扣除的债务，例如通过将租金存入并抵消并更快地减少您的 PPOR 债务，如果可以做到，我完全赞成，只是想了解这一切，感谢您的回复 Shiv
评论
抵消是魔法，它违反了大部分可抵扣性法则这就是为什么e非常人在这里推荐他们，而不是实际偿还抵押贷款
评论
这正是抵消不做的事情 抵消贷款不会减少债务 债务保持不变，但贷款的利息减少了，因为权衡是您没有获得抵消余额的利息
评论
嗨 Shiv，我希望我在第一次尝试了解时就知道存在这样的论坛围绕房地产金融 你通过利用他人的经验来指导你自己的决定是在做正确的事情 至于其他看待房地产金融等的方法，我建议你从任何书店或图书馆看看 RichDadPoorDad 的书（如果你还没有读过它）请注意“旋转”区域并不总是具有较低的资本增长表现，例如 urlhttp:wwwsomersoftcomforumsgalleryshowphotophpphoto4236] [url] 整个澳大利亚市场的行为方式各不相同 You C AN 找到 CG 和收益率 老实说，我非常担心负扣税以及它对人们财务的影响 中性负债是您可以探索的中途选择（成本收入） 我对此充满热情，在从一家当利率开始上升时正在破产的女士这很可悲，但老实说对我来说也是非常有利可图的（27.5 万美元购买，立即以每周 350 美元的价格出租）我的一个 IP 每月带来大约 3300 美元，并且抵押贷款花了我大约 2400 美元 这意味着，有了利率、保险和物业经理，我可以在某种程度上保持中立 物业总有办法鼓励你花钱买它们——修理、提高收益等可以兼得长期和短期扣除作为无意的奖励所以它仍然可以预先安排+ve，但是您可以通过每年的精心管理和照顾您的租户而最终获得负面或中立的收益+ve gearing使我有能力获得自 2006 年以来，拥有五套住宅（其中一套用于升级）和两块土地，建立了一个小型投资组合不得不卖掉我的 IP 有一次，我的抵押贷款提前支付了太多，所以当房客搬出时，我搬进去住了 6 个月免还款（是的，当时非常不负责任，但非常有趣！）税收是创造财富的征兆并获得更多被动收入[好东西！ ] 为了更多的收入和安心，我个人不反对对我想做的（不，比更好！）RumpledElf's great track 什么样的职位做的那样的钱支付一些税的前景你想成为如何由你决定 PJ PS 顺便说一句，我仍在努力了解房地产融资！就像你偶然发现的越多，更快地看到额外的选择并学习从已有的东西中获得更多收益的新方法！
评论
虽然它对现金流有一些有趣的观点，但这是一本美国书，很多技巧在这里并不适用杠杆可能意味着正现金流 鉴于大多数人从小额存款开始，并不总是可以使用中性杠杆 租金会随着时间的推移而增加，您总是可以再融资并从其他投资中创造收入 带有抵消套现的保守 LVR 将提供相同的安全性 为什么是不是很有趣你要搬出你住的任何地方，你放弃了6个月的租金收入，并且在那段时间里不能扣除任何东西预付利息并不是一个先进的技术
评论
嗨，Alexlee，我实际上是在给 Shiv 写信，但 g'day 仍然是真的，如果只是如果论坛这部分恼火的经验丰富的投资者的所有帖子都是可以通过的，那么现在再融资很难，而不是什么禁止k on（注意双关语）所以，大多数人从小额存款开始，但你的建议是用保守的 LVR Shiv 进行设置——这是真的如果你有 50% 的现金，你会笑是的，我有一个奇怪的乐趣 - 在那段时间里我做了一个有趣的 reno（和一些海外旅行）当我第一次购买房产（和租户）时，我一直在为自己租一个便宜的联合，所以搬到了 CBD brissy 和我一直住在的破烂的 West End brissy 出租屋 由于只有 10 分钟的通勤时间，所以能够在早上四处闲逛也很棒！多亏了 reno 并且在那段时间有多余的现金，我能够收集到足够的现金来购买另一处房产，然后搬出去以每周 60 美元以上的价格重新出租该单元等等 非常有趣！房地产有很大的乐趣 真的，我相信一旦你享受到乐趣，它就是一个可爱的投资工具 PS我从来没有说过我是先进的！我还在学习房地产金融记得！
评论
感谢alexlee的这一点，我想我是从我目前的PPOR贷款是P+I的角度来看的，所以有在抵消中隐藏的商业收益意味着我可以更快地偿还本金如果我只转换为利息，它不仅会释放一点现金流，它还可以让我利用 LOC 方法来偿还投资债务，还有 alexlee 什么你的意思是用抵消套现作为风险管理技术吗？我认为你的意思是撤回你的股权并将其放在抵消中以减轻你的利息偿还，现在我认为这是一个释放现金流的好计划，感谢信息 PJ 还没有读过richdad poorddad，到目前为止一直专注于澳大利亚的特定文献：Yardley、Fitzgerald、Somers 到目前为止，只有巴比伦最富有的人打破了这一点，但我也同意你的观点，即区域房产可能是高绩效的越来越兴奋感谢到目前为止的所有信息，喜欢这个论坛！人们花时间帮助我实现财务自由 非常感谢 Shiv
评论
Hi Shiv 大多数 Kyiosaki 风格的教义更多地与头部空间有关，而不是与投资课程有关，值得一读 ta rolf
评论
那就是为什么你要不断地再融资，而不是在贷款紧缩时尝试去做 获得一个好的 MB 仅仅因为贷款更难获得并不意味着不可能随着时间的推移购买的几处房产的投资组合，你基本上总是在再融资 我从来没有说从低LVR开始 一开始，因为你的贷款比较低，所以工资提供了一些保障，因为贷款是你工资的较低倍数 良好的储蓄率在这里更关键 随着你增加投资组合，LVR自然应该下跌，如果只是因为您无法继续以 90% LVR 进行投资随着股权的增长，再融资但保持抵消
评论
如果你购买学生宿舍，你很快就会破产看起来像这个行业即将崩溃 感谢上帝，我们有ve 无能的政府等不及所有这些学者都失业了，所以我们可以嘲笑他们
评论
添加一个转折点，例如将大家庭住宅改造成学生宿舍以增加租金
澳洲中文论坛热点