澳洲澳大利亚房地产 资本化利息——风险与否？悉尼

在澳大利亚地产投资



我刚刚在上个月的 API 上读到了一些关于利息资本化的内容——我理解这意味着从信用额度中支付投资贷款账户的差额 这是 Michael Yardney 推荐的策略，而其他两位专家（来自澳大利亚房地产规划和玛格丽特·洛马斯（Margaret Lomas）也表示这是非常冒险的，强烈建议不要这样做 - 大概这是因为随着利息“资本化”而增加的债务不一定会被资本收益所抵消我已经用我购买的一个 IP 做到了这一点迄今为止（现在已经到 LOC 的末尾），我想看看其他人对这种“资本化利益”实践的体验是欢呼
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生活中的一切都是有风险的 正是你如何管理这些风险如果您在为高 CG 投资并且从一开始就具有适当缓冲水平的投资组合中使用此策略，则资本化是没有风险的 希望这会有所帮助
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嗨 Gravos，您的 IP 增值了吗，您能否增加您的 LOC 的信用 问候 Jason
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这也是您资本化的利息与 LOC 所针对的基础财产价值的函数当标的资产价值 450,000 美元时，每月资本化 100 美元以使 CF-IP 现金流略微保持中性是一回事（即，您实际上是以每年 02% 的利率将利率资本化，这不会打扰我对优质财产的看法——那就是舍入错误），但每月将 1000 美元资本化为价值仅为 80000 美元的房产（有效资本化率为每年 15%）的资产风险极大只是说不要这样做
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我认为有些人说将利息资本化是有风险的，因为它会产生一种幻觉，即更大的现金流可能会影响他们的生活方式对我来说，它们是完全不同的问题 资本化利息是没有风险的电梯将您在债务资助的生活方式成本上的支出是 托尼·梅尔文 (Tony Melvin) amp; Ed Chan 这本书提倡使用资本化的利息结构来降低因负扣税资产而遇到现金流问题的风险
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这就是风险归结为个人心态的地方：有人说投资有风险，有人说不投资有风险
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购买房产，风险与否
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我认为这个问题没有任何明确的答案，因为这取决于具体情况 短期内将利息资本化一个明确的退出策略，例如在开发情况下，比试图偿还你在那个时期无法负担的还款风险更小同样，如果你的杠杆率非常低，那么这是一种无需出售即可获得股权的方式，这似乎并不特别有风险，因为您可以随时出售您的股权并将您的股权变成现金相反，如果您依靠财产价值的不断增加来让您不断重估和增加贷款，那么您将承担很大的风险 我有很大的风险rong 不喜欢这些现金流贷款，因为它们鼓励人们以高杠杆进行资本化，实际上迫使他们在 3 或 4 年后重新估值和再融资。在这种情况下，如果在此期间房地产市场出现调整或信贷市场收紧（就像现在一样）会有人被锁定在非常昂贵的贷款中，他们无法以高 LVR 服务（可能贷款高于他们的财产价值）问候 Alistair
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非常感谢有用的回复 IP 的价值上升了 - 去年大约 17%，比前一年有所下降 这意味着有一些股权（但仍然不多，因为它是 100% 的贷款并且只有 2持有年限）无论如何，我会将这笔贷款的担保转移到 PPOR - 那里有大量股权并使用 IP 作为进一步贷款的担保 从上述评论中，我想值得关注的是整体安全边际 b影响你的投资组合，即整体 LVR 是大多数人在这方面观察到的“缓冲区” 80% 这就是我所理解的 考虑到 PPOR，我们仍然在 50% 左右，所以我想在寻找另一个 IP 时风险不会太大我确实记得 Michael Yardney 的另一句话-信用本身没有风险，但无法获得信用是-或类似的话
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我的 LVR 信用额度达到 80% 目前余额为 50 多投资组合资本化率为 066% pa 希望这有帮助
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谢谢 Rixter 当您说您的 LVR 信用额度达到 80% 但目前为 50% 时，这是否意味着您可以访问（例如使用 LOC）提取高达 80% 以及如何计算资本lised rate - 是差额 pa 除以财产价值吗（这是否考虑到折旧、负扣税等）
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一旦你有一点股权，很有可能在不拿出所以的情况下将利息资本化-所谓的“现金流”贷款，而且无需支付太多额外的费用和利息
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你有什么方便的例子 ffc1883_1996
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是的，是的，是的，现金流缺口pa除以估计的投资组合价值x 100 “现金流缺口”是指在所有投资组合持有成本都从我的税后收入中扣除之后剩下的缺口这对你有帮助吗
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我有一个由我的 PPOR 所有投资担保的信用额度费用，包括利息，都来自这个账户我们从不将任何收入存入这个账户
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我们做类似的事情我们有一个由我们的一些投资组合担保的投资 LOC 所有租金收入放大器;节省的税款存入此 LOC，所有投资组合利息增加；费用从同一个 LOC 中扣除 现金流短缺（传入放大器；支出之间的差异）默认情况下简单地资本化到 LOC 余额中 我已将所有这些设置为在自动驾驶仪上自动运行 我的 PM 支付我所有的费用（知识产权贷款除外利息）为我从每月收取的租金资金中提取，然后他们将剩余的余额直接电子转入我的投资 LOC 然后所有 IP 贷款利息每月自动直接从同一个 LOC 中扣除我希望这会有所帮助
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Rick - 这是否意味着您将负扣税节省的税款存入您的 LOC 我以同样的方式使用 LOC（PM 扣除各种费用，支付余额租金，我也从该 LOC 支付分层费率等）但我没有考虑计算节省的确切税款并支付 - 可能是因为我们使用它！像 PIA 这样的程序也会做这些计算 - 对于一个财产或整个投资组合谢谢
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当然帮助 Rick 只是出于好奇，你是否也使用与另一处财产押金相同的 LOC 基金< BR>评论
过去是的，那个LOC和第2个投资LOC但是我现在正在将第2个LOC再融资到第1个，以保持结构简单的目的希望这有帮助
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是的，我将从负扣税中节省下来的税收部分放入投​​资 LOC 我这样做是因为它的收入直接来自我们的投资 如果没有我们的投资，这种现金流将永远不会实现，并且会永远丢失给 ATO，因为 PIA 确实产生了估计的节税，但仅基于您输入的数字 每年我们亲自提交 ITWV，ATO 指示我们的雇主在每个发薪日减去 $xxx 金额税 我已指示我们的工资主管将这笔差额直接存入我们的投资 LOC 您是否遵循我的意思是的，我理解我想这样您就可以更切实地了解投资的现金流，并确保通过负扣税节省下来的钱重新投入投资，而不是浪费在日常生活中可能会尝试为下一个财政年度欢呼大卫
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谢谢Rixter！非常感谢 Rixter ！！了解 LOC 等的实用性真的很有帮助进入一个单独的帐户的报酬 - 这是个好消息！
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这是一个有趣的线程我们在我们的家中有股本，老公觉得我们应该做点什么我们一直在考虑购买我们的第一个投资物业作为一种使用股权的方式，但我们没有任何现金流可以促成购买或支付利息你有经验的人会不会认为这是有风险的？我们读过 Jan Somers 的书，如果我们什么都不做，就会描绘出一幅可怕的画面，那么风险是否值得（这样做只是为了进行房地产投资）然后做现在什么都没有，等到我们确实有更多的现金流时，房地产就会变得更有价值，可能更难进入
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是的，你可以用一个抵消账户来做是的，只是和你的付款大师一起组织它希望这有帮助
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你真的要疯了数字 Jodie 和你需要确定你想用这个策略运行多少时间，这样你就可以计算出你需要在抵消账户或 LOC 中持有多少缓冲 这个策略在 Melvin 和 Chan 最近的书 quot; 中有很好的介绍。如何实现人生财富》； http:wwwchan-naylorcomau 如果你想给我们一些美元数字，我们中的一些人也许可以给你一些指导——只是不要听我太多，伊恩
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Rixter，你真的把你设置好了 干得好 很抱歉改变了谈话，但是 Chan-Melvin 的书值得一​​读 任何有一点概述的人都可以分享欢呼 yadreamin
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嗨 Jodie701 我不是确定我是否有资格成为“有经验的人”，但这是我们所做的，我相信这是一种常见的投资策略 这是一种经过计算的风险，但基于历史证据（地理位置优越的房产每年升值 7-10%）从长远来看会得到回报 如果您没有“缓冲”或无法获得进一步的信贷（例如 Rick 能够提取高达 80% LVR 但目前为 50% 的缓冲），这可能会变得“有风险” 我认为我在迈克尔·亚德尼（Michael Yardney）的书中读到了类似的内容-拥有债务信用没有风险，但无法获得足够的债务信用可能有风险 当然这种方法（将利息资本化）显然是由 Yardney 建议的，其他团体，如投资者俱乐部等如果你不以这种方式使用股权，那么我想你如果您希望直接从税后收入中弥补短缺，那么您的投资范围将相当有限BR>评论
嗨 yadreamin，在考虑资本化利息时，Chan-Melvin 的书非常值得一读，就像迈克尔·亚德尼的书 Regards - Ben
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我关于使用抵消账户的问题如果我从 IP 贷款中提取现金（无论是 LOC 还是重新提取），并将其放在 IP 的抵消账户中 - 是可扣除的利息，因为贷款的目的是放在抵消而不是用于投资目的谢谢
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嗨，你能详细说明一下这个 Rixter Cheers BC
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将 2 个单独的 LOC 变成 1 个更大的 LOC 使其更简单用于会计目的 希望这有帮助
评论< BR>嗨，Rixter，我以为这就是你的意思，但是如果每个房产都有一个单独的 LOC 来表示自己的权益，你会怎么做呢？你必须交叉核对它们 干杯 BC
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如果你能在投资组合收购阶段提供帮助就不行 安全性越低越好 每个 IP 贷款仍然是独立的 然后当你接近最后的收获阶段时，你会重组您的财务状况需要额外的 IP 贷款加上附加在您现有的初始 IP 贷款之上的抵消设施 希望这会有所帮助
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我不是会计迈克，我不确定你真正要问的是什么，但如果你在一个具有重绘组件 ($xx) 的 IP 上有一笔贷款，然后您将其重绘以放入另一个 IP 的抵消帐户，然后我假设您这样做是因为第一个 IP 的利率较低所以说第一个IP 为 85%，第二个 IP 为 10%，您将少支付 15% 的转账金额这是您要问的，即：这样做的后果是什么
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我应该多久Hi Rixtel 的最后一个缓冲区，感谢您提供的所有信息，对于像我这样刚开始工作的人非常有用需要重新确认我的结构是正确的 我想问你和其他人的一个问题是，LOC 缓冲应该持续多少年以弥补短缺当然，这完全取决于个人的风险状况，但我想听听您的意见，例如税后短缺是每年 5 万美元，您是否建议在未来 4 年或更长时间内至少有 20 万美元资本化水平以及您的投资组合在 amp 中的分布情况；接触不同的市场 接触不同的市场越多越好 但是正如你所说的，这完全取决于个人的风险状况 一个人不够用，对其他人来说绰绰有余 没有明确的答案 希望这有帮助
评论< BR>谢谢 Rick，是的，我的 PPOR 和 2x IP 在珀斯，目前在昆士兰州 Carina Heights 购买联排别墅 我同意 4-5 年是中度激进投资者的平均时间长度 感谢问候 Yerfdog
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是的，Carina Heights 的好地方我去年在剑桥街的一栋联排别墅中提出了要约-虽然市场太热，而且没有准备好更高的价格，但没有成功恭喜您购买
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嗨，Rixter，你设置得很好，请问你是否有信托或公司结构，或者只是以你的个人名义拥有投资组合
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全部以自己的名义 KISS 哲学 如果它对 Jan 来说足够好，那就足够好了对我们来说这一切都将利息资本化 - 是否有风险这是另一个问题让我想起罗伯特清崎评论的问题是投资者是风险，而不是投资问候，
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