澳洲澳大利亚房地产贷款污染悉尼

在澳大利亚地产投资



嘿专家，我正在尝试找到问题的答案，但仍然不清楚或有明确的答案我可能没有正确解释自己，所以我会尽量清楚我试图理解并确定是否以下情况将导致贷款污染 您没有 PPOR 您有一个贷款金额为 200k 的 IP1 您为贷款再融资，同时获得额外的 50k 股本 您没有获得拆分贷款，当时结算时，贷方将额外的 50k 放入与 IP1 贷款相关的补偿中 现在在这个阶段，您可以要求扣除 200k 的利息，50k 您显然不能 所以现在棘手的部分，假设您有 40k 的储蓄，因为您有没有 PPOR 债务 最好的地方似乎是抵消所以你把它放在那里 现在根据我的理解这是贷款污染，你已经“潜在地”混合了。可扣除债务和不可扣除债务您现在可以要求 160k 的利息但这就是我不确定的地方如果抵消中的 90k 永远不会低于 50k 会发生什么意思本质上你永远不会接触 50k 借出的 debucicle 债务，你只花了你的个人储蓄最终你从抵消中购买了 50k 的 IP2 那么这 50k 现在是否可以扣除或被污染我的意思是在 ATO 的眼中，他们可以看到 50k 在结算时进入，然后发生了很多交易，但没有一个低于 50k 并且然后最终用于存款
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这是一个混合贷款示例，是的，这可能是一个问题在给出的示例中，它会呈现一些不可扣除的抵消不是可扣除的用途如果它会更容易（新的）贷款拆分有单独的抵消或重新提取 在银行将美元放入抵消后，您偿还贷款并在需要时重新提取 否则，如果 ATO 审查它并且他们无法理解或同意您的计算，他们将拒绝利息扣除n 完整并允许您反对 我喜欢信用卡的例子来说明问题 对于不还清的人，您如何确定归因于 500 美元成本的利息 在第一个月很容易，然后一切都变得困难您不能允许 500 美元的余额仍然到期 所有卡的使用和还款以及利息都会被分配，并且百分比会不断调整 活动越多，问题就越严重 简单的解决方案 - 不要混合 保持分开使用
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谢谢保罗，我想我自己和这里的其他一些人，我们理解贷款污染的概念，最简单的形式是扣除债务和不可扣除债务的混合，但理解这在税收方面的含义是它的所在一切都变得令人困惑例如，我确信您的客户的贷款受污染实际上不是问题，例如仅一年，您能够轻松解决它然后我确信还有其他基本问题lly 无法修复，或者如果它们是您的时间成本，那么全力以赴将超过收益因此在我的情况下，如果贷方只允许 1 个抵消，那么您将立即将 50k 支付到重提款中，然后将您的积蓄转移到分开存放当你想访问那 50k 时，当时得到一个新的拆分
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如果情况是*重抽*，那不是只有问题吗？如果他将资金存放在抵消中，他可以使用它不管他该死的喜欢什么，20万美元贷款的利息总是可以扣除额外的5万美元贷款的利息永远不能扣除，因为它从来没有被用来扣除的目的编辑：很明显，如果阿尔班加想要它会变得复杂还清本金最好的办法是把它分成$ 200K和$ 50K的部分，并有$ 200K的免赔额和$ 50K的免赔额 然​​后albanga可以先偿还$ 50K
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将股权释放的资金从抵消账户转移到重提设施贷款 如果您在将其他资金存入对冲账户之前这样做，您应该避免污染问题 一旦完成，您可以照常使用您在对冲账户中的储蓄开展业务 关于将资金存放在何处的简单规则：贷款你用来借钱的收入收入抵消帐户
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在我们分享了所有关于贷款结构的帖子之后，我不明白为什么你会这样设置你的贷款这真的很令人困惑。最好将其视为一项大型 LOC 类型贷款，因为相同的本金适用 第 1 天 200,000 美元贷款，所有与投资物业有关，所有利息均可扣除 第 2 天 25 万美元贷款，与投资物业有关 20 万美元 将 5 万美元视为未提取和现在的限额 250,000 美元 第 3 天 40,000 美元存入 这将从提取的 200,000 美元贷款中扣除 所以只有 160,000 美元的贷款可以扣除 这是假设最好情况下的慷慨解释我的建议是立即将贷款分成两部分 $200,000 $50,000 抵消 $200k 以停放 $40k
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感谢您澄清所有@Terry - 我没有这样的结构，它是什么我只是难以理解，老实说，在我在论坛的财务部分花了这么长时间之前，我已经更好地理解了它，但是随着您阅读的更多，您开始提出更多问题并认为“我明白了，但是呢？在这种情况下quot;
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我也被这个污染话题搞糊涂了 我很简单的案例： 抵销账户：针对IP 所有费用和收入都进出这个账户 做一个重新估值，然后被告知提取的股权将被添加到同一个抵消账户中这会导致污染问题
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是的，如果您不将提取的股权用于投资目的，您需要拥有额外的如果您想保留可扣除的IP贷款的利息
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是的肯定会污染谁告诉你这个
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我的经纪人我没有要求他详细说明，所以这可能是我自己的误解所以例如，如果我增加了 27,000 美元，这笔钱将“停放在”哪里，这样我仍然可以抵消而不支付全部利息 我的结构看起来如何 还好申请尚未提交 当前：抵消账户 固定贷款部分 可变贷款部分
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该是新经纪人的时候了如果需要，稍后提供证据你不应该借钱存入储蓄账户，而是设置一个新的拆分并将钱保留在贷款中，以便你在需要时借钱
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所以你建议新情况将是： 抵消账户（储蓄；可变部分的抵消）固定贷款（负金额）可变贷款（负金额）新的可变固定贷款（中性金额，但有可提取的限制）这个术语是什么我如何验证我的经纪人是否这样做
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是的，你需要一笔新贷款，有一个单独的贷款帐号 你不想要固定贷款，因为你不能存入和重新提取 A LOC 可能是要走的路，取决于贷方 当你的贷款文件来吧，如果设置不正确，就不要签了，而是要求按照指示设置
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有没有人知道哪些银行提供免费子账户以防止贷款污染
评论< BR>您不需要子帐户，而是需要单独的贷款，所有贷方都提供
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嗨特里，对不起，我不清楚我也在谈论充值 例如：1 现有贷款 30 万美元 2 重新-val 以充值资产 $100K 进行再融资 3 所以新的 $100K 将进入子账户以防止贷款污染这是正确的
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我也在谈论“充值” - 不管你怎么称呼它，你借了更多的钱，应该通过单独的贷款来完成，否则你会有一个有税收问题的混合用途贷款< BR>评论
当我在 NAB 设置我的帐户时，他们会自动执行此操作 1 Loan Account 和 1 Offset 100% account 不知道该怎么办 所有额外的权益都在我的 Offset 帐户中，包括我的薪水 + 其他费用 这个是我从 CBAI 转移时 NAB 为我做的设置 PPOR 的贷款 如果是这样，没有问题 如果您的贷款账户包括您借来购买的资金，加上您提取的额外股本，那么您就是污染
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都是为了IP 我没有PPOR
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那你有污染问题
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这就是银行做的他们为什么会这样做 如果他们知道这会引起问题！
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因为他们不了解或不关心你的税务事务你必须积极主动并告诉他们你希望如何设置
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所以你是说收入不应该去100%的对冲账户如果需要分开，有一个对冲账户的目的是什么我还是不明白！要精确地说我的财产是500k所以贷款设置如下：1贷款账户400k余额500k（假设20％的存款）2抵消账户说10k（例如一些储蓄），我的工资来这里是为了减少利息也我的租金收入，以及其他财产费用的利息直接从这个账户中扣除评论

你的贷款被污染了你需要向你的会计师坦白，这样他才能计算出要索取多少利息参见Domjan案< BR>评论
你借了钱，把它和储蓄一起砸了 利息只是对借来投资的钱的扣除
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嗨，特里，所以你是说没有收入应该进入我的抵消账户它应该分开请看这个s 场景：准确地说，我的财产是 500k，所以贷款设置如下： 1 贷款账户 400k 余额 500k（假设 20% 存款） 2 抵消账户说 10k（例如一些储蓄），我的工资来这里是为了减少利息也是我的租金收入，以及其他财产费用的利息直接从这个帐户中扣除
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抵消不是问题，它是将您的原始购买贷款与您提取的增加的股权合并为一个贷款账户，这就是问题，例如以 40 万美元购买，借用 32 万美元 > $320K 贷款，所有可抵扣利息的财产高达 $500K，可借 80% 或 $400K gt；如果您提取额外的 8 万美元，如果您提取现金，则该部分的利息不可扣除（例如，仅当您用作另一个 IP 的存款时）如果您提取现金，您应该有： 贷款 1：32 万美元- 可扣除利息 贷款 2：$80K - 不可扣除利息 如果您有一笔 400K 美元的贷款，那么您的贷款受到了污染
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但如果您撤回并将其用于另一个 IP，那应该没问题，对吧已经撤回它并购买了另外 2 个 IP 但是我确实有更多的东西坐在抵消账户中，但根本没有使用它只是坐在那里
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我是说没有借来的钱应该进入你的抵消账户但是 NAB 不像大多数人那样灵活，所以如果你必须向他们借钱，那么你也许可以设立一个单独的账户来接收借来的钱，但任何时候都不应该有任何其他现金进入这个账户——我不是赞同这种方法，你应该寻求自己的税务建议
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如果它通过了抵消，并与其他混合现金，那么它就不能抵扣 你必须把你提取的额外部分，直接转移给一个IP的供应商，以获得“额外”；有可抵扣利息 即使在这种情况下，你也应该有单独的贷款账户，否则卖IP1会使事情变得复杂 最好为每个IP保留一个贷款账户，并为私人用途现金分开贷款账户
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思考你有 400 毫升的牛奶，你有 10 百万的橙汁 如果你取出一些牛奶并把它放进你的橙汁帐户，说 10 毫升的牛奶，然后当你想用你的 10 毫升的橙汁时如何你能撤回吗？如果你撤回10毫升，你将有50％的橙汁和50％的牛奶
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该股权用于期房房产的10％押金如何运作
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如果直接从贷款账户到OTP厂商，不经过offset，那你可能没问题，但是如果先到offset，那就有问题了
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如果充值在结算时转移到offset，然后立即进入redraw acct bef怎么办？或任何薪水个人储蓄存入抵消这仍然是污染吗
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我不是专家，所以希望特里 W 可以确认，但如果抵消账户中没有其他资金，那么我不会'不认为会有污染问题 但是你是什么意思进入重提取 这听起来比通过抵消更成问题 使用重提取设施的贷款的目的是什么 是否可以免赔额 当你重新提取资金时，什么是他们将被用于
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这正是发生的事情 从 CBA 估值转移到一家新银行 NAB 将任何额外的 20% 放入我的抵消账户银行应该对此负责，我们'只是对税务和会计一无所知的普通人 对投资游戏也相当陌生！所以，如果我们突然因为我们不知道的事情而陷入困境！
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好吧，目的只是为了将借来的额外资金存放在重新提取贷款中（IP不是PPOR），目的是使用他们用于未来的 IP 购买 我还没有花掉这个股权释放 故事是：再融资之前（5 月 1 日）银行：Westpac IP1 贷款余额：50 万美元 IP2 贷款余额：50 万美元再融资后（5 月 1 日）银行：NAB IP1 贷款余额： 63 万美元 IP2 贷款余额：65 万美元 所有结算超额都转入与 IP1 贷款相关的抵消 1：28 万美元 解决后，我立即将 -13 万美元转入 IP1 贷款重绘 -15 万美元转入 IP2 贷款重绘 这最终带来了我的抵消账户余额为 0 美元然后我开始将我的薪水储蓄存入抵消中IP1 和 IP2 你应该有股权释放部分n - 即超过用于购买 IP1 的资金 - 为 IP2 设置在不同的贷款账户中 如果您永远保留两者，则没有问题，但如果您出售 IP1，则存在多少问题结合“IP1和IP2qu”过；贷款必须还清 如果您将贷款存放在单独的账户中，则没有这样的问题 我想很多人会感到困惑，只是将贷款视为“反对”；特定财产 但银行将其视为“担保贷款的资产是什么”； - 并且倾向于设置符合这一观点的贷款问题是，ATO 将其视为“借入资金的目的是什么”？当您拥有多个 IP 时，这通常是两个完全不同的事情 您需要确保您的帐户设置满足 ATO 的要求
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Mugen 这正是 NAB 为我设置的方式！ 2 个月前 更糟糕的是，我正在搬到圣乔治 一切都已获得批准 估值甚至更高，当我问银行他们将如何确切地执行 NAB 设置我的抵消所以我想知道有多少人如果所有银行都默认设置，ATO 就会有麻烦 任何不从事税务工作或学习税务的人都不知道什么是错什么是对的愚蠢！
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与银行相同 他们不提供税务建议而只是借钱 他们不会去任何地方放置资金，而是询问客户他们希望将资金支付给哪里 很难怪银行为此
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这很有趣 说我们有: 第 1 年 IP1 以 500k 购买 IP1 主要贷款 : 400k 第 2 年 IP1 重估为 600k 并以 500k 购买 IP2 IP1 分拆贷款： 100k - （将全部 100k 用于 IP2 的 20% 押金） IP2 贷款： 400k 第 3 年我想出售 IP1 银行是否允许我出售 IP1 如果银行允许并且我以 600k 的价格出售 IP1 会发生什么 IP1 主贷款和 IP1 拆分贷款 并且是拆分贷款 aka LOC 贷款 还是不同的东西
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IP1 主要贷款得到还清 IP1 需要在其他地方证券化才能在结算时发布 IP1 的标题但显然如果你还清了IP1 分拆贷款，这实际上是 IP2 的押金，那么您将失去这些资金的免赔额，这是不可取的 如果您有机会将资金用于不可扣除的目的，例如 PPOR，您最好的选择是: 1) 将 10 万美元的债务转移到 IP2 担保，如果它的价值上升到足以支持这一点，或者 2) 看看您的贷方是否会接受 10 万美元债务的替代担保，例如 10 万美元的存款现金，然后当您购买 IP3，或者 IP2 的价值上升到足以创造足够的股权时，您将这笔贷款转移到 IP3 或 IP2 的担保。 50 万美元的财产，并且可以“分割”；两笔贷款，随心所欲，因此您可以调整可扣除部分和不可扣除部分的金额 例如，您的 PPOR 价值 50 万美元，欠 20 万美元，并且想要购买 IP 您可以要求贷方设置“拆分”；贷款，20 万美元用于私人目的 (PPOR)，20 万美元用于 IP 押金 (IP1) 如果您将 PPOR 债务偿还到 10 万美元，那么您可以要求将您的免赔额贷款增加到 30 万美元，而无需必须通过重新评估或其他任何事情，因为您的总债务仍然是 40 万美元 但是现在您有 30 万美元的可扣除债务，如果您很聪明，请设置另一个“拆分”，现在有 3 个贷款账户：PPOR 债务10 万美元，IP1 存款 20 万美元，以及 10 万美元在您的第三个拆分账户中用于 IP2 存款 您可以 - 至少在理论上 - 拥有任何类型贷款的拆分设施 信用额度是一种特定类型的贷款产品，基本上就像大信用卡，由你的房子担保 所以如果你的房子价值 50 万美元并且还清了，他们可能会给你 80% 或 40 万美元的 LOC 然后你可以有零余额，或者花费高达 40 万美元的钱，并且您支付当时欠款的利息，就像信用卡一样 您可以高达 40 万美元，全部还清，然后再高达 40 万美元 T嘿，主要对营业额高的人有用 但是带有附加抵消的只付息贷款基本上可以以相同的方式工作，费用较低，并且不会有影响减税的风险 例如，使用 40 万美元购买 IP ，您在 LOC 中还清，然后重新绘制以购买 PPOR gt； LOC 上的任何利息都不能扣除，但是如果您有 40 万美元的 IO 贷款来购买 IP，那么在您的抵消中节省 40 万美元，然后从抵消中取出 40 万美元来购买 PPOR，> 40 万美元的所有利息仍然可以扣除所以不太确定为什么你会使用 LOC 而不是 IO 贷款加上抵消（尽管经纪人可能知道一些很好的理由）
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感谢澄清 Perp 今天学到了一些东西
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我一生都被这个污染问题弄糊涂了，这两个清晰的帖子真的让我很开心所以我可以肯定地说底线是：不要将提取的增加股本与现有贷款混在一起
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就是这样！
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自从我上次检查后，这篇文章长了腿！ @Terry - 我真的明白这个概念，但我只想澄清的最后一件事是在银行自动将充值放入抵消的情况下，以下情况的结果是什么：1 - 新贷方和新的抵消 50k 被放入偏移，然后您立即将其放入重绘 重绘后，您将其保留直到需要，然后在轨道上创建一个新的拆分以用于 IP 存款（我很感激为什么不从一开始就这样做，但是这样做有很多问题稍后）然后您按照正常借入的钱触及个人 2 使用抵消 - 与上述相同，但抵消中已经有个人资金，因此您的贷款变得混合但在结算时您意识到这一点并立即将充值金额重新提取会这对你的会计师来说不是很容易向 ATO 解释 使用你的橙汁类比，这就像不摇晃它，是的，它是混合的，但如果你直接倒出来，牛奶可能会先出来，尽管有一点橙色y taste
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不是牛奶和橙汁，牛奶和尿液呢？如果你将20ml或尿液放入牛奶中1秒钟然后取出-你会喝牛奶
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如果污染发生在 10 年前会发生什么这将涉及向 ATO 偿还大量资金以及 + 对它们的利息
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取决于是否是故意进行的 ATO 可能只会退回 4年，除非涉及欺诈
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过去是无意的，当时甚至不明白重绘和偏移之间的区别
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哈哈触摸但是将类比放在一边，然后继续回到场景 2，如果发生这种情况，如果您立即将资金转入重新提取，这是一个大问题 这是我难以理解的部分，是的，它已被污染，但肯定常识占上风，您可以清楚地表明这是一个事故示例： 50k 的潜在可扣除债务充值 现有的抵消有 30k 的储蓄不可扣除的债务充值被支付到抵消并污染它然后你在同一天将其支付到重绘中，因此有明确的证据表明有50k进出我想你肯定可以向ATO展示发生了什么< BR>评论
如果你有一个单独的分割，比如说5万美元，然后把它存入一个也有5万美元的储蓄账户，那么储蓄账户现在有10万美元，如果你随后用5万美元投资，那么你可能能够索取 5 万美元利息的 50% - 你可以争辩说你可以将这笔钱追溯到贷款，但它被现金稀释了但是如果你只是将 5 万美元还给贷款，然后从贷款中支付了 5 万美元，也许通过银行支票，然后您可以将 50,000 美元直接追踪到借款，因此您应该能够索取这 50,000 美元的所有利息，即使它最初是混合的，您还清了这笔混合贷款并以干净的贷款重新开始< BR>评论
有趣的主题这是我打算做的，但是在阅读了所有内容之后s 线程我想知道是否可以当前设置：针对 IP1 担保的贷款 1 为 IP1 重新融资后，新设置将是：针对 IP1 担保的贷款 1 以 IP1 担保的贷款 2 来自贷款 2 的资金进入交易账户（即 Acc 3) 2 个月后，使用 Acc 3 中的资金作为押金和购买 IP2 的费用，最终设置将是：贷款 1 担保 IP1 贷款 2 担保 IP1 Acc 3 空（所有资金用于购买 IP2）贷款 3 担保IP2 谢谢，罗伯托
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我会说避免借钱停在抵消帐户中 太多的事情可能会出错 只能作为最后的手段（我也不是说它会起作用）并确保没有那个抵消账户里除了借来的钱以外的资金
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把它停在交易acc上的目的是什么？ 留在贷款2中，当你需要购买IP2时直接提取资金不是更好吗？
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因为银行要求在哪里存放贷款资金的帐户，他们没有分配w 将资金留在贷款中，所以我需要将资金放在我理解这个概念以及为什么资金应该留在贷款中的地方，但是有可能（即银行允许你这样做）
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谢谢，我正在检查银行是否可以提供资金但将其留在贷款账户中
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