澳洲澳大利亚房地产资本化利息和税收 悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，情况是这样的：我在一个基金里有钱，我用 50% 的保证金贷款而不是每个月支付保证金贷款的利息，我让它资本化了基金给我的收入形式在这一年的分配中，我已经使用这些来减少不可扣除的债务，我的 PPOR 现在的问题是：我可以使用保证金贷款的资本化部分来抵扣来自股票基金的收入作为税收减免感谢 tal
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资本化利息 我的理解是，只要您不试图就利息申请任何利息，而只是申请您在正常负扣税安排下应该申请的正常利息部分，那么 ATO 就不应该有任何问题 将投资收入存放在哪里是您的选择 只是不要试图在利息上索取利息 - ATO 可能会将这种安排归类为“减税计划”；另请参阅联邦税务专员诉哈特关于要求资本化利息（在本案中为投资物业）干杯迈克尔
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谢谢迈克尔，我认为可能是哈特案的情况，ATO 是指的是分拆贷款，不过我觉得原理大同小异，再次感谢，塔尔
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这个已经讨论过很多次了，试着搜索一下 简短的回答是很多专家说可以扣除利息关于资本化利息安迪
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嗯，我的问题是我的会计师不确定我可以（不确定我也不能，但倾向于“我不能”），而我的财务顾问却坚持认为我可以
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过于复杂的澳大利亚税收制度的又一次胜利！
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我的理解是财产和股票借贷是不同的 我的会计师告诉我，前者在资本化时是不允许的对股票的兴趣是很高兴看到 ATO 说什么，我会尽量称他们为干杯，
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l ol Simon，打电话给 ATO 你真勇敢 前几天早上上班的时候，我顺便去了城里的 ATO 办公室，我问我是否要为我的信任或至少为适当的表格获得 ABN，这位年轻女士回答说：“什么是一个酌情的信任quot;
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你说得对，戴夫，我在搁置多年后才放弃
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我参考我之前的帖子 - http:wwwsomersoftcomforumsshowpostphpp201332amp;postcount9 特别阅读第 30 段< BR>评论
谢谢 MRY - 这也适用于股票投资组合吗？似乎在你刚刚引用的线程中进一步有人断言（也是长期持有的断言）股票权益可以资本化并声称也许我们想要这个说实话，但我的账户和其他一些知名论坛的身份一直坚持是这样你写的东西和ATO的报价是有效的，本案 (TR 9822) 涉及链接或拆分贷款设施，请阅读第 4 段；以下链接中的 5 个，让我知道您的想法 http:lawatogovauatolawviewht2amp;pnRDB:::RDB 有保证金贷款，两个账户之间没有资金分配，也不是链接拆分贷款，所以据我了解，这一点特别案例不适用于我的案例，我将保证金贷款资本化，因此可以要求利息和利息的利息作为税收减免我在做梦吗
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你好，MRY，你来自 ATO 的报价是关于链接或拆分贷款融资，引用裁决：“本裁决仅适用于下文第 5 和第 6 段所述的链接或拆分贷款融资。该裁决不是关于在其他商业情况下要求扣除资本化利息 同样的评论适用于任何引用 Harts 案作为资本化利息不可扣除的教授 Harts 案是关于拆分贷款作为最大化税收减免的“机制”， IE; “机制”被视为主要为税收优惠而设计 在 ATO 的其他裁决中，资本化的利息被认为与正常的利息费用没有什么不同，费用的性质类别不会因资本化而改变，并被接受为有效的扣除额
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塔斯曼 - 相反，我相信 TR 9822 给出了 ATO 对资本化利息的看法 该计划本身就是关于资本化利息 为了获得资本化利息，您必须通过两项测试 - 第 8-1 节测试和第 4A 部分测试第 8-1 节 ATO 对 S8-1 利息扣除的观点简洁地放在第 8 段 嗯，本金应计利息 为什么他们不说“贷款应计利息”？所有人的问题 - 你认为这里的“本金”是指用于获得创收资产或贷款的原始金额，即使贷款余额通过利息资本化（重点添加）超过了购买价格注意 - 我们甚至没有在这里达到第 4A 部分 这是只是第 8-1 节的内容，一般扣除条款 所以简而言之 - 当然，您可以要求扣除资本化利息 - 只要您没有从中获得优势并且有完全合理的商业解释 ATO 花费一些更多时间在第 35-48 段中驳斥几乎所有关于资本化利息的适当解释似乎如果你甚至从资本化利息中获得一点税收优惠而没有任何压倒一切的商业解释，那么就没有任何索赔可阅读并让我知道你的想法 不要认为 ATO 不会应用这项裁决的“逻辑”，除非你适合经典的拆分贷款工具——同样的论点也适用于利息资本化和直接付款对于私人贷款，由于这篇文章有点太长了，我暂时不做 Part4A 测试
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Mry，关于 1997 年所得税评估法第 8-1 节，我指的是两个私人裁决 20834 和 52211 http:wwwatogovaurbacontentaspdocrbacontent20834htm http:wwwatogovaurbacontentaspdocrbacontent52211htm 52211 部分内容如下：本裁决是关于：您是否有权要求扣除为资助股票投资组合而获得的贷款资本化利息 本裁决的主题：您有几个以您主要居住地的房产为抵押的贷款 账户都在同一个金融机构持有 一些贷款与个人抵押贷款有关，其他贷款专门用于为股票投资组合提供资金 用于资助的贷款之一股票投资组合是灵活的信贷额度，另一种是具有再提取便利的可变贷款 您的个人抵押贷款账户与账户没有关联用于为股票投资组合提供资金 您不打算偿还用于投资目的的贷款的本金，除非您出售股票 您希望就用于为股票投资组合提供资金的贷款的资本化利息申请扣除股份均为澳交所上市普通股 您打算在未来几年增加投资组合 安排开始日期：2004 年 7 月 1 日 裁决：您是否有权要求扣除为股票投资组合提供资金而获得的贷款资本化利息 是 解释：（这不构成私人裁决通知的一部分）1997 年所得税评估法（ITAA 1997）第 8-1 节允许扣除所有损失和支出，只要它们在获得或产生应税收入时发生，除非如果支出属于资本、私人或国内性质，或与获得免税收入有关 税收裁定 TR 9525 提供了专员关于 t 的观点利息费用的扣除 TR 9525 规定，根据 1997 年 ITAA 第 8-1 节确定利息费用的扣除，有必要查看借款的用途 联邦专员制定的“用途”测试of Taxation v Munro (1926) 38 CLR 153, (1926) 32 ALR 339 是利息可扣除性的基本测试，并将借入资金的应用作为主要标准。因此，如果贷款是用于获得收入的投资目的，贷款产生的利息可以扣除 资本化利息的利息性质不一定按照原借入资金的用途来确定 这是因为利息，即使资本化了并添加到借款人的总体债务中以计算未来利息，继续保留利息的特征在您的情况下，您有一些贷款用于不包括为股票投资组合提供资金 您希望将这些贷款产生的利息资本化 由于贷款仅用于创收目的，根据 1997 年 ITAA 第 8-1 条，贷款产生的资本化利息可扣除 供您考虑
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看这两个相似的部分——私人裁决52211的倒数第二段和裁决的第41段 所以换句话说，在确定“利息上的利息”是否可以扣除时，你可以看看使用原始借款资金，但那不是真正的决定者什么是真正的测试如果我知道该死的，这里的 ATO 会查看贷款本身和纳税人的意图，以确定可扣除性和贷款的目的 这是税务局拒绝看贷款，但看给定的好处 与私人裁决情况相同似乎 ATO 声明由于缺乏商业解释和给予的好处，利息不可扣除 那项裁决似乎也没有太多商业解释，除非它被删掉 我认为我有一个矛盾在这里如果你不介意的话，我想在周三打电话给ATO，问他们如何调和两者，以及他们认为股票和财产之间是否存在差异
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我希望你比我幸运！我感谢您为 MRY 所做的努力 - 谢谢
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5 人之后我和一个似乎知道他们在说什么的人交谈 我与之交谈的人陈述了 ATO 审计员所做的立场 ATO 的立场是如果您将收入从产生收入的资产转移到私人来源并允许利息利用投资贷款，他们将在利息之前从财产中获得的利润视为私人提取贷款我不认为这种说法是足够清楚，让我们举一个实际的例子 你以 100,000 美元购买出租物业，并以 100,000 美元贷款 贷款利息为 10,000 美元，出租物业在扣除运营费用和扣除利息之前产生 6,000 美元收入 现在贷款为 110,000 美元由于利息已资本化 ATO 将该贷款视为 104,000 美元的可扣除贷款，其中 6,000 美元（利润）作为不可扣除的（与 ID 200137 下的私人提款相同） ATO相信从投资中获得的收入应该转移到该财产的成本上，例如贷款，并且将该金额用于私人目的的任何转移，同时将未支付的成本资本化是为私人目的融资 这是一些只付息贷款的人会觉得很有趣 - 我谈到了上面的例子，除了 IP 的利息前利润为 11,000 美元 这家伙说贷款只有 99,000 美元可扣除（100,000 美元贷款 + 10,000 美元利息 - 11,000 美元利润 99,000 美元）即使贷款是 110,000 美元我说“等一下，有些人只付息贷款只要求本金的利息（并且没有执行上述调整），你是说他们不能要求说 100,000 美元的利息，因为理论上，全部利润应该用于偿还贷款”；他说是 我对此的两个想法是 - 1 - 当利润不超过利息要求时，这似乎是合乎逻辑的，但一旦利润超过利息要求，就没有意义 解释可能有误2 - 没有您可以依赖的 ATO 资本化利息声明 有一项私人裁决（仅对申请的个人具有约束力）、一项税务裁决（基于使用第 4A 部分而不是第8-1) 以及来自 ATO 官员的这条建议，这些建议都不可靠 我稍后会提出私人有约束力的裁决申请 编辑 - 申请已在 28 天内再次见到你 对不起，我在 16 号后的英语不好 Ewww < BR>评论
MRY - 你的帖子#18 这只是表明，面对塔斯曼引用的两项私人裁决，ATO 对房地产投资资本化利息扣除的立场是多么不协调私人裁决中的股息收入是我们ed 减少家庭房屋的抵押贷款 我认为他们的左手不知道他们的右手在做什么 我期待您申请私人裁决的结果 MRY
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MRy，首先，谢谢您在这件事上所做的所有工作从您的上一个回答（#18）中我不清楚有很多事情：1 ATO 对您的回答谈到了“财产”，我明白了在资本化方面，财产和股份的处理方式不同，您是否认为当他们提到财产时，他们特别指的是任何投资或财产 2 您所说的“私人扣除”是什么意思，即在您的示例中，我将如何计算收入我被征税（扣除利息后）再次感谢，tal1 ATO 官员确实谈到了财产，我认为他所说的可能适用于股票，尽管这与私人裁决相矛盾目前，我将他所说的话视为'有趣' 2 我改变了我的帖子并将“私人扣除”一词替换为“不可扣除” 私人扣除不是我应该使用的词 ATO 官员计算贷款可扣除部分的方法是贷款价值 + 利息 - 利润 贷款的可扣除部分 很容易每年计算一次（一旦你的纳税申报表完成），但如果你每次租金收入达到私人账户时都必须重新计算贷款，然后你必须添加 back 费用，当他们发生和折旧时，等等与 ATOit 的许多人一起看到最终结果会很有趣，特别是当您开始质疑上述关于股票与财产的应用时
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我很想看到这个主题从换个角度 确实是少有的没有债务的企业，但业主仍然有权提取工资 他们当然会偿还私人债务，包括抵押贷款，但企业将继续支付并要求支付利息这是债务，可以全额扣除，而且可以无限期地继续下去。您无需注册即可“享受此特权”；个体经营者确实可以，即使维持债务，也可以领取薪水 如果这个交易者的业务是在股票市场上怎么办请注意，我不是在讨论“人工”；计划，只是人们过着自己的生活 Thommo
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看来，股票比财产有更好的待遇租户没有 PM
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你离开了大事，没有土地税通过自己的努力增加价值的能力但是我们都知道存在差异但是这些差异使不同的资产像拼图一样融合到您的投资组合中！
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看完mry冗长而详细的回答后-我突然觉得很对不起我的会计师，我倾向于将我的各种财产作为一大笔资金一起经营——所有资金进来，所有资金都按要求流出每个人的利息突然都分配了我觉得很c onfused 我自己也差不多，我的 loc 评论已经整理好了

这个线程可能对某些人有价值：http:wwwinvestedcomauforumsshowthreadphpt823amp;page1amp;pp15
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我今天问了一位税务主持人关于这个问题的 NTAA 研讨会 他说 ATO 官员所说的是一堆垃圾而且对税法一无所知 我想大多数人都会同意这种评估 在 Hart 的案例中，专员被迫将 TR 9822 修改为 TR 9822A 2004 年 8 月 11 日，根据他们对第 8-1 节的解释，一般扣除规定，法官允许资本化利息的扣除（耶！）但第 IVA 部分适用于限制资本化利息的扣除。扣减 对第 IVA 部分的申请做了很多，但对第 8-1 节的影响很少 我不必再等待私人裁决 在我看来，第 8-1 节允许对贷款的资本化利息进行扣减只是 lo可以参加第 4A 部分 感谢 tasman 和所有评论的人事情仍然可以说是可以的 税务从业人员使用的核心论点是，您在贷款产品的条件下运营，就像其他人一样，他们没有被宣传为减税者，并且在哈特的情况下，您将被允许即使您的私人贷款不存在并且您私下花钱，也要让余额在知识产权贷款上增加 但是您应该确保几乎没有将贷款捆绑在一起，这些贷款没有不寻常的特殊条件最重要的是确保没有提及进入这些贷款的税收优惠的讨论甚至建议为IP和PPOR贷款拥有不同的银行将是有利的< BR>评论
谢谢你MRY坚持这个也许另一个建议是不要让你的贷款资本化和提取，建立一个单独的LOC并支付所有账单然后你可以争辩说这是你唯一的出路- 对我来说，行贿基金具有商业意义 您将能够从一个账户跟踪您的所有投资支出，然后将所有收据存入您的储蓄账户，这种情况也可以作为您的抵消账户
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如果ATO的官员都搞不定，日常的纳税人有什么希望！！听起来这取决于你和谁交谈 干得好，Mry 你的坚持 问候马蒂
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先生，再次感谢您提到，您认为资本化利息是可扣除的今天再次向税务人员谈论另一件事，他很快重申了他所说的话，并补充说：“这很有趣，税务局试图扼杀我们的喉咙 5 年来他们的利益观点，然后有一天它在被击败后消失了，并没有被他们的任何其他权威观点所取代'
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我发现这个发表在投资，主题资本化预付利息 http:http:wwwatogovaurbacontentaspdocrbacontent44746htm 我仍然不完全相信 非常感谢 MRY 的坚持和耐心，非常感谢ted
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所以，用于投资贷款的贷款利息是可以扣除的，无论如何，在这个私人裁决中，这种情况我要预付一点（即很多！）的PI利息这笔现金是目前停在PPOR，所以如果我重新提款提前支付我的利息，那新债务是否可以扣除利息？嗯，我之前没有申请过，仍然有点灰色地带会计师怎么看
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