澳洲澳大利亚房地产将 PPOR 转变为投资 - 没有税收减免？悉尼

在澳大利亚地产投资



刚从会计功放那里来；我晕倒了！情景：PPOR，有 130k 贷款，但完全抵消 购买了一个新的 PPOR，并出租了原来的 PPOR 按照书上的建议，将原来 PPOR 的贷款增加到最大值，以便它是中性的，基于租金新的利息付款但会计师告诉我，原始 PPOR 的贷款利息不可扣税，因为贷款不是用于“投资”目的，即贷款是为了购买新房，而不是新的“投资”，这是对的吗谢谢
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虽然我不是会计师，但是这听起来不太对劲，我们出国的时候租了几年我们的PPOR，那段时间我们把它当作普通IP，包括扣除贷款利息、PM 费、维修费等 约翰
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我不是会计师，但我相信你的会计师是对的 决定利息是否可以抵税的不是你提供的担保，而是是贷款的用途，决定了它是否为您用这笔钱购买了 PPOR，它不能免税, 安全使用 对不起戴尔
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感谢您的评论-非常感谢
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您是从抵消或原始PPOR的贷款中获得新PPOR的现金
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我和会计师谈过我的情况，但我担心的情况是我们的亲戚刚搬到这个国家我没有具体的细节，因为是一些亲戚，但是像这样: A) 原始 PPOR：250 美元 Mkt Val B) 新 PPOR：175 美元 Mkt Val (A) 将有约 100,000 美元的借款，并且有抵押贷款 (B) 将被完全拥有 - 没有抵押贷款 我认为新的抵押贷款已经建立因为（A）我已经和他们谈过了，他们和他们的会计师进行了长时间的讨论，他们非常有信心根据他们的情况，他们会很清楚d 构建它 干杯
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Re : 但会计师告诉我，原始 PPOR 的贷款利息不可扣税，因为贷款不是用于“投资”目的，即贷款是为了购买新房子，而不是新的“投资” 我会用抵消账户中的所有钱（雨天储备除外）来支付新的 PPOR 如果你需要更多的钱，你应该得到另一笔贷款 如果你增加贷款在您原来的 PPOR 上，并用多余的部分为新的 PPOR 提供资金，那么您可以申请的利息（第一笔贷款）按比例计算所以如果原来的 130k 贷款增加到 160K，则使用额外的 30k对于购买 PPOR 的非免税费用，那么可索取的利息金额是（无论 160K 的利息是多少）x 130160 显然不能声称剩余的 30160 % 我不是会计师，但我经常在物业之间移动
评论< BR>我了解贷款的目的可能对您如何注册很重要ard 您的旧 PPOR，但我们是否也应该考虑这一点创收将为您的扣除申请提供基础（从您将旧的 PPOR 转为 IP 时将适用 CGT） 关键是收入和扣除应结合在一起，而不管所谓的贷款目的如何 或者把问题放在换一种方式 - 你能不报告你现在从 PPOR 获得的收入 IP 只是因为你不打算购买你原来的 PPOR 作为投资我想对你的会计师 ZMan 说一个有趣的问题
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G'day Keen2Learn,我只是做了一个“双重拍摄”；关于你的问题和一些答案 - 这是一个令人困惑的领域，但我不得不说我同意 Gill Bates （抱歉，Dale - 如果你阅读了原始问题，或者只是其中一个回复，我不知道，但我会感兴趣在您的进一步评论中）K2L - 据我所知，Offset 账户是一种可接受的“保留”方式；原始抵押贷款 - 特别是如果旧 PPOR 正在成为 IP 而且，与 Gill 一起，原始的 13 万美元贷款应该是可扣除的（但任何额外的 - 为新的 PPOR 提供资金 - 不会）但是请注意，我是不是会计师，所以我可能是错的 这也让我很感兴趣，K2L - 我想知道哪些书提倡“增加原始 PPOR 的贷款”；就我有限的知识而言，额外的（超过最初的 13 万美元抵押贷款）永远不会被扣除但是，有很多不同的“结构”。在那里，我当然不熟悉它们中的每一个，所以（再次）我很容易错最后，你需要听从您的专业建议-而不仅仅是我的意见 请让我们知道这一切是如何进行的，问候，PS 这个线程是否有所帮助 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphppostid28041#post28041 - 并且请阅读所有回复 - 一直到最后它很有启发性对我来说 - 希望它也适合你
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有趣的回应 - 谢谢 这是 64,000 美元的问题 鉴于（a）交易已经完成，并且（b）他们的会计师相信他们的特定情况会站起来我们只有在进行审计时才会知道它是如何站起来的哦，为了回答我指的是哪本书，我一直在扫描文本但无法重新定位它，所以我不会删除任何作者“其中”；基于我的记忆！
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G'day K2L，我认为你的原始帖子提到了你的情况（13 万美元的原始贷款，完全抵消等） - 所以我的帖子与你的情况和你的亲戚一样有了这些依赖，知道是否有一些“替代结构”会很有趣。被使用（甚至可能会帮助你！！！）请让我们知道你的情况如何，不是吗 问候，
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前几天我遇到了一个有趣的答案（如何将您的股权带到您的新 PPOR 放大器；将债务加载到您的旧 PPOR）这是通过一位理财规划师 住在当前的 PPOR (A) 购买新的 PPOR (B) 搬出当前的 PPOR (A) 放大器；在某处租用 12 - 18 个月 Tennant PPOR A amp; B 在这 12 - 18 个月期间 在此期间将股权从 A 转移到 B，然后在 18 个月内转移到 B 问题是尝试将这个想法卖给妈妈 她想要新的 PPOR 但我敢打赌她赢了不想在新的 PPOR 中租用 18 个月的任何租户，显然应该在这里得到独立的建议 Ed
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哈哈！现在有一些创造性的想法了！
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不知道是否行当你转移股权时，A物业新贷款的原因是对物业B造成某种影响一旦物业B不再产生收入（PPOR）；从Propert A中提取的股权利息不再可抵扣Noddy
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Noddy，我听到你在说什么，但是原始债务是为了产生收入（租金）如果你以拥有10个IP的例子（购买了超过 10 年的时间），并且您像许多投资者一样转移债务以减轻负担，并说在您最后一次购买后 2 或 3 年您搬入并拥有它也许会好的，我不不知道像我说的那样，有一次我知道这是一位财务顾问说过的话 绝对值得思考 Ed 先生
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我和 Les 在一起，仍在等待 DaleGG 回复我们我和我的会计师（他拥有一大堆房产）谈过，从他所说的来看，我会认为 13 万美元的贷款可以减税，但顺便说一句：我不是会计师
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重读整篇文章以确保我理解它，如果你为原来的 1 美元抵消贷款再融资30K；但在再融资之前没有从抵消中扣除 13 万美元；那么贷款可能不会有税收减免；因为在您取出新贷款时房子实际上是完全拥有的 如果您提取了现金（藏在床下过夜），那么利息可以扣除，但如果没有提取，则贷款余额为零净效应, 无贷款可抵扣利息 对了，不可抵扣利息！！我肯定会与另一位会计师（戴尔）交谈；可能会寻求私人裁决以确认戴尔所说的话，因为您最终可能会处于您的会计师给您糟糕的财务建议的境地，从而导致可能的法律诉讼我可能是并且可能是错误的，但我会坚决解决这个问题！ Noddy
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G'day Noddy, 主要的一点（这应该有助于你澄清这一点）是抵押贷款是抵押贷款，Offset 账户是一个单独的账户——它们不是一个相同的账户因此，如果有一个包含 13 万美元的抵消账户，抵消 13 万美元的抵押贷款，您将无需支付任何利息，但抵押贷款仍然全额存在！！！所以，是的，我相信它仍然是一个可扣除的抵押贷款 对于 K2L 的目的，他们将从抵消账户中提取 13 万美元来为新的 PPOR 提供资金，从而使 13 万美元的抵押贷款存在（因为它总是如此）对抗原始 PPOR 希望帮助, 问候,
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我和你在一起 Les 这是我之前问过的问题，但它并没有真正澄清，并且在第一页迷失了！你比我能更好地表达我的想法 干杯，好的，这是我的想法 银行 1 有 13 万美元的抵押贷款，其中有一个 13 万美元的抵消账户 这笔贷款由财产 1 担保，并且s 最初拿出来购买房产 购买第二套房产，新贷款200,000 美元（为使用数字推测） 担保物 1 如果新贷款是原贷款的延期，那么130 美元如果新贷款来自同一家银行，以第一笔财产为抵押，K 将保持可抵扣；但实际上被用于（通过银行支票）购买第二处房产（PPOR）；那么我认为这 13 万美元是不可扣除的，因为这些资金没有用于创收目的原抵押；那么这 13 万美元将保持可扣除，因为资金可以从再融资追溯到最初的贷款，该贷款用于购买产生收入的财产 理解此交易的关键；是抵消账户中的资金实际发生的情况，是为 20 万美元写的新贷款，还是原始 MortgageOffset 的扩展 这个线程让我想到在再融资时需要多小心才能确保你做对了一些还不清楚的事情 Noddy
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另一方面，当地一家房地产杂志说“由于大量的人升级和出租，市场上的房产数量很少他们的原始财产，而不是出售它”；一定是很多人都弄错了，或者如果他们被审计，可能会大吃一惊！考虑到我们的情况 - 我们决定出售该房产 没有任何法律途径可以解决 这是我们的统计数据： 原始购买价格：121k 带抵销账户的可变利率贷款：30k 无抵销的固定利率贷款：81k 存款：10k 81k 贷款已经解除了，30k全部抵消了从论坛上的说法来看，从会计师的建议来看，我最希望的是30k的利息支付，甚至是令人怀疑的！从某种意义上说还不错，因为我们已经把房子装修好了，一直在争论是卖还是出租，这个帖子已经成交了
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K2L，何不成立信任放大器；把它卖给那个这样你就得到了你的权益放大器；保留财产为好！埃德先生
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什么！我们刚刚决定，你去说吧！！我会把它交给我们的会计师，我想我应该买 DaleGG 的那本书
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不要忘记考虑印花税等，尽管它最终仍然可以盈利
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我同意 ED 先生的观点（我确定我要这么说）如果它是您乐于购买并持有的房产，然后将其出售给信托机构（可能是全权委托）您还可以获得高估值，因此可以最大限度地提高您的可扣除利息 必须支付印花税但无论如何都必须在您购买的下一个房产上支付印花税 还要考虑以下（考虑的一般概念，而不是确切的建议） 出售旧房子（CGT 免费）到260,000 美元的信托获得 208,000 美元的 80% Low Docs 贷款（避免 mort 保险） 在当前 PPOR 中使用 equite 剩余 20% + 印花税最终结果； 260,000 美元的总贷款现在可抵税 如果您在 208,000 美元上使用了抵消，那么您可以将其降低到您的实际现金支出位置；然后从对冲账户中取出两笔贷款的款项 没有现金离开你的口袋；利息最小化和税收减免最大化 与戴尔交谈是我的建议，或者像他一样优秀的人（有没有人）Noddy
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你可以得到一个估值范围较低端的估值，对于印花税目的 银行将为贷款目的获得自己的估值（我建议您了解估值范围并尝试影响银行及其估值师以使其处于该范围的较高端）这样您就可以两全其美worlds
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高估值将让您获得更高的资本收益，因为它目前是 PPOR，如果信托出售它，则可以减少未来的 CGTax 低估值将节省你现在选择印花税，选择
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高价与低价之间的权衡在两个地方假设 260K 美元高，240K 美元低如果你曾经卖过； CGT 将适用，因此 20K 美元将成为 CGT 责任，并将花费 6000 美元第二位是 20K 美元以上是可扣除的利息 您可以将额外的 20K 美元用作另一所房子的部分押金以及很多事情要考虑选项 您可能会认为您的房产正在上涨的市场已经枯竭，并且还有其他更好的机会 您可能还想在出售之前了解是否进行了改进；出售后的 QS 检查是更好的税收减免 只是更多的想法 Noddy
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你们离开地球了！！我需要一个星期的时间来消化这件事，并说服会计——我很期待我最好在我把它告诉妻子之前把我所有的事实都弄清楚，因为她已经厌倦了我们一分钟切碎和改变'正在卖，接下来我们要租用它[[ OK OK OK!!刚去买了 DaleGG 的 TrustMagic 来处理这个信托业务的事情 ]]
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K2L，你不应该说服你的会计师他们应该告诉你这不是我们！您将不得不说服 cheeze amp；亲吻虽然做你的号码，如果他们工作，如果不卖amp;继续前进 Ed
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K2L 如果你的会计师没有推荐过这样的事情，那么你的会计师可能擅长检查你的策略，但不推荐一个我强烈建议找一个可以和你坐下来的人和你的妻子，并且可以经历整个场景，包括出售给信托与直接出售与选项 3 的好处（还没有想到）通过正确的建议您将节省的钱是您目前最好的投资您甚至可以证明您和妻子去墨尔本旅行是合理的，当然可以减税 当然您必须入住的带水疗中心的酒店也可以减税 最坏的情况；投资几美元给戴尔打个电话 这笔钱花得值 Noddy
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我是通过我自己的问题来到这个帖子的，类似于这件事我已经阅读了所有评论我给 ZMAN 投票到时候我会和税务员争论我可能会有一个新的电子邮件地址，来自我最近的惩教中心的新家我会抓住这个机会问候你们
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