澳洲澳大利亚房地产投资组合充满了负利率的道具，还是一种平衡？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我是这一切的新手，所以我会切入正题，我已经研究过，阅读了很多书，最近聘请了一位买家代理为我寻找房产，以开始我的投资组合 根据我的研究，这位买家代理享有良好的声誉，但他们最近告诉我，他们专注于采购负扣税资产以实现最大的资本增长 他们还推荐 Jan 在她的书中建议的财务模型 但是我不禁被现金流正策略所吸引我的会计师建议我只考虑负扣税的道具，因为我仍在全职工作 但是 10 年后的计划是根本行不通 所以对于我的投资组合，你是否建议我选择负扣税和现金流量的范围+ 属性，还是我应该坚持我喜欢你的想法的一种方法，谢谢 Dan
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你读过 Stuart Wemyss 的 Property Puzzle 这本书以具体和深思熟虑的方式解决了这个问题通过比较正向现金流和-ve 模式的例子他的结论是，随着时间的推移，负向投资组合实际上会表现最好——不仅在资本增长方面，租金增长也将超过正向模式但是，这完全取决于您自己的财务状况 在我看来，两者兼而有之并不是一件坏事 问候杰森
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只是一个快速的问题 yhour 会计师是否接受他自己的建议 他是否拥有庞大的投资组合负向 IP 数量 看起来丹，大多数 PI 一次只能处理 2 -3 个负向 IP，除非他们是高收入者 你要么必须采取多种策略，要么等待负向 IP 租金增加，然后去 cf+在你购买更多之前阅读这个帖子：http：http://wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt53662
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结论是基于未来的假设做出的确保你理解这些而不是盲目接受如果整体回报来自一种类型显着高于另一种类型，然后投资者将购买回报率较高的类型，这会提高其价格，从而降低其未来回报，与另一种类型一致与高收入股票相比，这些股票被推迟征税当包括债务时，房地产就是这种情况，高租金收益率的房产更容易偿还抵押贷款然而，由于目前估值如此之高，大多数房产最终都会被负扣税首先 - 所以讨论是围绕负扣税的程度
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获取 Jan 的房地产投资分析软件 (PIA)，并使用其预计的投资组合运行你自己的数据 关于高于平均水平的家庭收入我做了最好使用平均 CF 中性的投资组合，使用 CF- 投资组合 我无法在 3 日或 4 日之后为新物业提供服务 但如果您有高收入、高折旧和大量股权可能会有所不同
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Hi Dan 我们相信，我们的长期财富是通过我们拥有的财产权益来衡量的。为了实现这一点，我们同时使用 +cf 和 -cf 我们的 +cf 财产是我们购买的财产并通过供应商融资进行转售，我们的 -cf 房产是我们计划永久持有的房产 ;-) 我们的 +cf 房产维持我们的生活方式，并支持 -cf 的长期购买和持有 我们已经购买和出售了大量我们的 +cf 资产，但未出售我们购买和持有的任何资产 它们是我们的长期财富 +cf 资产对我们来说只是一项现金流业务，就像您可能拥有的任何其他业务一样 我们找到了 +cf 供应商金融成为一个伟大的投资组合构建工具和一个优秀的业务干杯，保罗
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这个问题是对这个问题的一个很好的回答 荣誉
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嗨，丹，为什么得到 cf 负 获得 8% 的收益率如果不是更好，并且以与蓝筹股相同的速度限制增长
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您好，感谢您的回复说实话，我需要更多地询问他n 投资组合 他当然有一个，但我不确定它是否全都是负扣税资产银行不会被吓跑你是否使用信用额度或主设施来支付你现有的现金流量财产的短缺然后你如何说服银行借给你更多以确保另一处财产
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嗨，Dan You 提到，“我对这一切都很陌生”；因此，如果您从一两个 +cf 属性开始，为什么需要“支付现有 -cash flow 属性的不足”？从他们的现金流积极性来看 ;-) 没有任何短缺 我相信财务子论坛中的一些论坛成员将能够就适当的融资结构向您提供建议干杯，保罗
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策略有很多： 1 利用-ve齿轮物业的利息一段时间（这有其自身的风险，并且只会持续这么长时间2 使用 +ve 现金流属性为 -ve 提供资金 3 使用来自股票股息、期权交易、现金债券或其他业务活动的其他收入 4 大多数 PI 只会从他们的超额中支付为投资而预留的现收现付收入 如果您像其他人所说的那样缓慢而稳定，租金会随着时间的推移而增加，您的收入也会随着时间的推移而增加，因此您的偿还能力也会随着时间的推移而增加 如果您想更快、更积极地发展投资组合，那么您将需要放弃试图说服银行而只提供低文件贷款您可能需要与一位优秀的财务人员或 MB 坐下来讨论您所有的选择，并阅读许多好的关于该主题的书籍
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我同意质量蓝c新潮房产会增长得更好唯一的问题是，由于 -ve 杠杆，你将无法建立一个相当大的投资组合，因为某些房产的租金超过了其他房产目前至少在悉尼，需求最高的是远郊，并且租金增长
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嗨，保罗，好吧，我已经有一个-cash flow property，这是我的PPOR，现在我想在墨尔本再买一个小公寓。然而，在那之后，我认为+cash flow是平衡事情的最佳策略作为在+现金流物业方面拥有丰富经验的人，您如何看待一些声称可以在全国范围内使用这些物业的买家主张公司根据我的计算，其中很多只是现金流中性 谢谢 Dan
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我认为澳大利亚 +cf 房产没有意义，除非你能获得 100% 的资金并且仍然保留房产 +cf 另外你必须绝对确定对你有很大的需求r 出租房产并希望从中获得一些增长 为什么我要这么说 1) 如果您没有 100% 的资金，并且已经为房产支付了 20% 的押金，那么您的股本回报率实际上是非常高的穷人即：假设房产价值 500,000 美元，而您已支付 20% 的押金 剩余部分以 65%（每年 26,000 美元）的价格借入，但您以每周 600 美元（每年 31,200 美元）的价格将其出租，因此您每年 +cf 5,200 美元这代表 52% 的 ROE（5,200 美元 100,000 美元），低于银行定期存款利率，风险更大！更不用说这个简单的例子没有考虑到：印花税、税率、法人团体的潜力、代理费、财产损失等 2) +cf 房产往往位于价格增长前景低于市中心房产的区域，因为需求对于住房和人口增长经济扩张较低如果您没有经常有租户占用该物业，您可能会发现您的+cf状态波动很大（或变成-cf）只是我的两分钱
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