澳洲澳大利亚房产 从 Brother... 悉尼购买单位

在澳大利亚地产投资



大家好，我有几个问题我正在考虑在新南威尔士州购买一个 2BR 单元，我的哥哥正在考虑出售 - 他正在出售以资助另一家企业 我的问题是：1 有没有什么方法可以在不产生印花税和其他的情况下转让所有权税收 可能通过家庭信托 2 单位成本约为 300000 美元 每周租金为 250 美元（年租金为 13000 美元），去年的成本约为 3500 美元 这是一个合理的冒险 3 该单位建于 1978 年左右 是否值得在考虑到它的年龄的财产谢谢，布拉德
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所有权的变化很可能会引发资本收益事件将某物从一个名字转移到信托通常会这样做夫妻之间有规定，但是我不相信它适用于兄弟姐妹之间 精通财产的会计师将是最好的人问 你所描述的交易可能是一笔大交易或糟糕的交易 确定它有多好的唯一方法是做 r在当地进行研究并将其与其他市场进行比较 尽管没有任何明显可用的建筑物折旧，但工料测量师可能会在房产中找到其他可以折旧的东西 我还没有看到 QS 报告无论物业的年龄如何，都没有为自己付出好几次
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感谢 PT_Bear, 该物业位于一个良好的海滩郊区，在过去 10 年左右的时间里出租得很好 1999 年租金是 160 美元 2003 年是 210 美元 今天是 250 美元 正如我所说的购买价格约为 300000 美元 租金是每周租金 250 美元（13000 美元） 去年的成本约为 3500 美元 - 略低于通常的总收入的 30% 押金后，我将获得约 260000 美元的贷款 只付利息的贷款 我预计我的每月还款额约为 1800 美元（21600 美元） 所以 21600 - 10000 美元 每年损失约 11600 美元，我必须支付是准确的，或详细信息，如果我的f 口袋年度成本会更少 我在 30% 的税率范围内 布拉德
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嗨，布拉德 有时，当我们知道有人在卖东西时，我们可以确信这是一个“好交易”，只是因为我们熟悉物业 机动车辆 电视机或任何东西 我们会因为熟悉而被购买，并以某种方式说服自己购买将是一件好事 但你必须问自己：如果你正在寻找一些东西购买，然后您以通常的方式遇到这处房产，这会不会很划算您告诉我们的是，该房产是新南威尔士州“优质海滩郊区”的“两居室单元”，建于 1978 年并且它“租金很好” 就其本身而言，这不足以决定以 300,000 美元的价格购买 从资本购买的角度来看，300,000 美元与该郊区同一区域的其他类似房产的近期销售相比如何？该区域被紧紧抓住，这可能使其难以价值意见，但您仍然应该能够获得有关可比销售额的信息 关于现金流分析，该单位显然处于大型开发阶段，每年的总支出为 3,500 美元 我很欣赏在新南威尔士州必须有一个“偿债基金”为未来的基本工程做准备，这 3,500 美元是否包括对偿债基金的贡献？在这种情况下，这不是那么高，但如果有电梯、消防服务、游泳池、看守、公共区域照明等等，那么这些成本将每年大幅上涨 租金将继续增长到足以弥补运营成本的增加 '信封背面'现金流计算是： 购买价格 $300,000 新南威尔士州印花税 $8,990 抵押印花税 $260,000 $981 抵押登记费用 $90 Solicitor Conveyancer $1,000支付 $250 差饷 amp;法人团体调整 $1,750 贷款人的申请，估价放大器；结算费用 900 美元 需要完成的资金：313,961 美元 这是您必须计算的金额，因为该金额由借款加上您自己的储蓄权益提取组成 所有资金都有成本，无论是直接成本（支付给贷方的利息）或机会成本（您可能会在存款账户中赚取利息） 没有“免费”资金之类的东西 年度 PAYG 或净应税营业收入：75,000 美元（税级 30% 至每年 75,000 美元）（已缴税款 PAYG 18,225 美元） Medicare) 加上租金收入 $13,000 每年 总总收入 $88,000 每年 减：贷款利息 $260,000 @ SVR 920% $23,920 供款利息 $53,961@ SVR 920% $5,240 费率、法人团体、房东保险 $3,500 空缺准备金（允许 2周）$500 租赁费（允许 2 周）$500 管理费@8% 年租金 $1,040 维修准备金p;维护 $500 年度总拨款 amp;支出 35,200 美元 调整后的净应税收入 美元（88,000 美元减去 35,200 美元） 52,800 美元 应付税款 52,800 美元 11,232 美元（包括医疗保险） 先前缴纳的税款的退税 6,993 美元 财产收入价值（13,000 美元加上 6,993 美元） 总租金（19,993 美元除以 313,961 美元）您的税后差额 637% ($19,993 - $35,200) $15,207 内部收益率：每年贡献 $15,207 如果房产增值 5% ($313,961 x 5%) $15,698 中性收益 如果房产增值 10% ($313,961 x 10%) 31,396 美元 100% 内部收益率 所以问题是：您能否从您的“带回家”工资中维持每年 15,207 美元的贡献 15,207 美元是否会更好地用于另一处房产 您是否有信心该房产可以提高租金（高于运营年增长率包括利率上涨在内的成本）您是否对 100% 的年度内部收益率感到满意 如果您对自己的资源满意应对此分析，然后继续购买该物业 当从直系亲属购买时，贷方通常会将此视为有利或有利的购买 不需要销售合同，只需写在转让书上的对价（商定价格）出售 贷方可能允许借款至估值的 95%，或对价的 105%，以较低者为准。因此，如果房产价值为 300,000 美元（取决于可使用性），您将有资格借款至多 95%估值，即 285,000 美元，剩余资金来自您的其他资金 如果您的兄弟同意以 285,715 美元的价格出售您的房产，那么您可以借入 105% 的对价（285,715 美元 x 105%），即 300,000 美元兄弟可能会认为，由于他不需要准备合同、支付营销或代理佣金等，因此将售价折扣 15,000 美元对他来说是一笔不错的交易，然后您可以将全部资金借给由一个贷方完成，这对您来说可能是一笔不错的交易显然，在这种情况下，这笔交易对您来说“叠加”稍微好一些，因为您将根据 300,000 美元而不是 313,961 美元计算您的回报所以总而言之，如果购买您从认识的人那里知道的房产，是您进入或扩大您的房产投资组合的方式，那么这笔交易当然是在“公平到合理”的范围内，但只有您可以确定此特定购买是否会从“公平到合理'到'好'到'伟大'的方式和时间框架，你会期望任何房产购买实现希望这有助于克里斯汀
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感谢克里斯汀
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哇克里斯汀那非常详细，当我购买我的第一个 ip 时，你能要求你帮我做吗，我只是去做，从来没有做过这样的事情我什至不知道我的 IRR 或我的回报率我想你会随着年龄的增长而学习
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嗨 long88 谢谢 - 是的，但是，我很老，开始从事房地产行业aaaay 早在 1975 年，加上自 2003 年以来一直是经纪人，所以我一直这样做
Noble park，2006 年 9 月在这里买的，260k，使用首次置业补助金现在问代理我能卖多少钱，$350k 即使在 $300k 中间仍然是一个不错的选择，我只是看看周围，所有的开发网站都只是拍卖，唯一一个有标准土地（不可分割）的地方要价大约 30 万美元（破房子），任何关于 $$$
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你会产生印花税的提示要价 40 万美元, 没办法, 这个单元是一个很好的投资吗? 收益率低于 5%, 所以我不会碰它, 但是, 我不太喜欢这个单元是价格现实吗, 还是你兄弟只是希望这是他将得到的价格 同一地区类似的售价是多少 在你跳入 amp 之前；购买它，对该地区进行一些研究，以确定它是否真的是一项不错的投资
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感谢大家的投入 - 特别是克里斯汀的精彩回复 有很多信息需要处理这将是我的第二个 IP 所以没有首次置业者 $$$ 我将使用 IP1 的资产（IP1 价值 210000 美元 - 欠 90000 美元）作为 IP2 的押金 我也投资了 30000 美元 我一直在存钱而不是还清IP1 太快了 我最好将这 30000 美元用作 IP2 的押金还是继续投资以确保我获得最佳的税收冲销收益 我猜如果预期价格是 300000 美元那么我将不得不要求至少 5% 的折扣考虑到没有代理销售费用这将使成本降低到 285000 美元这听起来不错吗布拉德
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如果实际售价是 30 万美元安培;他会我以 285,000 美元的价格卖给你，因为他不需要支付 RE 费用，那么，是的，这可能会很好但我强调你真的应该先好好研究一下
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正是，克里斯汀在正常的计划中事情，你以市场价值从亲戚那里购买房产的几率应该不大于从人口中的任何其他人那里购买房产，即它基本上永远不会发生！它经常发生的事实表明人们出于非商业原因从亲戚那里购买假设您的亲戚有一处房产，他们说可以以 40 万美元的价格出售，而销售费用为 1 万美元，这意味着他们从销售中净赚了 39 万美元 什么他们是否愿意以* 40 万美元以上的价格卖给你，这对你来说不划算，所以你为什么要买 * 如果他们愿意以 40 万美元的价格卖给你，但你通过节省来帮助他们如果你愿意在公开市场上以 40 万美元的价格购买房产，那么你应该只这样做，否则如果你真的想为他们节省销售费用，你最好给他们 1 万美元作为一种捐赠，如果他们提出“分摊差价”，而不是让自己承担糟糕的投资*并以 39.5 万美元的价格卖给你，我认为不能准确地知道房产的市场价值，因为 125% 的节省使它成为不可错过的便宜货* 如果你不会以 40 万美元的价格购买，但会购买在 390K 美元时，我认为这 10K 美元在投资好坏之间产生差异的可能性微乎其微，而且你被认为这是一笔“好交易”的看法过度影响了。因为这笔小额储蓄 * 如果您的亲戚愿意以 39 万美元或更低的价格卖给您，那么他们实际上只是在向您捐款 为什么不以最优惠的价格出售，并捐赠超过 39 万美元的多余收益对你来说，如果他们真的想帮你最好的投资决策，并在有人需要帮助时来回捐赠您的利润，而不是相互过度或销售不足
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除了钱 - 你还必须考虑你如何如果在解决一周后，hws 爆炸了，你会觉得浴室地板在瓷砖下腐烂，而法人团体突然投票征收 10,000 美元的减税，这些事情你的兄弟都不知道 - 并且无法控制- 那么如果你觉得你买了一个e，你会怎么想你认识的人的昂贵的狗，而不是你再也见不到的人
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