澳洲澳大利亚房产租赁与购买 PPOR - 悉尼的数学

在澳大利亚地产投资



我只是在玩一些数字，令我惊讶的是，除非我的计算是错误的，否则似乎租用一个地方并拥有 2 个 IP 与 1 个 PPOR 可能最终会成为长期的线球以下是我所做的假设： 相同的上限增长每年 9% 的利率，价值 1 美元（我住在悉尼） 2 项投资，每项价值 50 万美元（我在悉尼投资） int 每年 8% 的税率 总租金收益率 5% 有效税率 30% 每年 起始差额 300 美元每个 IP 上的 pw，随着租金每年上涨 6%，每年都会变得更好——任何不相信我的人都应该重新计算包括土地税等，这并不荒谬，我以 500 美元的价格租了一个地方住（悉尼半体面郊区的体面房子） ）在 40 年结束时，我租用并拥有 2 个 IPS 并没有更好从理论上讲，你可以说我可以为 IP 借更多的钱，因为银行愿意在租金到来的情况下提供更多贷款，但我本可以解决这个问题通过购买价值 1 美元的房产，让租户在那里住 6 个月，然后稍后批准 到目前为止，任何聪明的饼干都想纠正我的结论 只是在郊区以 500 美元的价格租一个房子卖近 100 万美元，然后把剩下的现金投资并不能给我带来收益，这似乎是不对的明显更好的结果
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为什么只停留在 2 个 IP 如果你不断增加 IP 的数量（和价值），这将显着改变数字 Alex
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快速阅读，它看起来就像您设置的方式一样，意味着出租情况的资产基础为 100 万（2 个 IP），而拥有您的 ppor 的资产基础为 1500 万评论
这两种情况是：价值 100 万美元的 1 个 ppopr 与以 500 美元的价格租用某个地方并拥有 2 个价值 1 百万美元的 IP 我同意 Alex 的观点，即在这些年来积累更多 IP，但这个插图假设在短期到中期（5年左右）有一个有限的现金池并且起始位置相似我假设我会在 2 个场景中的每一个中借入 100% 并且只支付 轶事观点很棒，我到处都看到了它们，但数字并不重要，除非我塞满了，购买 PPOR 确实有意义这样说 -根据我使用的假设，租用并没有好得多这与我过去所相信的背道而驰年差别不大唯一的区别（假设增长率相同）是每年现金流的 2-3% IP 的真正好处是对大多数人来说，它是 100 万美元的 PPOR 或 500 万美元的 IP，即如果你购买首先 PPOR，你最终的总资产比你购买 IP 的要低 如果你购买了 PPOR 并且仍然在上面购买 IP，那么购买 PPOR 不是问题 问题是购买 PPOR 会降低人们购买的可能性IP（无论如何，对于大多数人来说）就您而言，HighlyGeared，问题似乎是您是否应该将所有内容都放入您的 PPOR n我会说不，基于这样的理论，如果你把所有东西都投入你的 PPOR，你就不太可能购买更多的 IP 亚历克斯
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亚历克斯利我不确定我（完全）同意你的 100 万美元PPOR 与 500 万美元的 inv 房产我不确定这是一个公平的比较，如果我不是满足于一个 ppor 和 1 个 inv 房产的普通阿苏特拉人，我认为 inv 房产的表现必须优于 ppor（如果它们的总价值相同) 让租用和拥有 10 个投资房产比拥有一个 ppor 更好，说，7-8 个投资房产在一生中最重要的是结论
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5m 只是一个任意数字我的理论是，如果如果您只购买 IP 或 PPOR 和 IP 的组合，那么您最终购买的总资产将比您刚购买 PPOR 时更多 如果纯粹是比较 100 万美元的 PPOR 和 100 万美元的 IP，那么差别不大但人类的情绪告诉我们，这样的比较很少会发生。投资者类型最终会获得超过 100 万美元的 IP，并且“我想要我自己的家”类型永远不会做出权衡：他们会先选择 PPOR，在他们还清 PPOR 之前不会考虑投资 那是 20 年的资产积累与只是还清贷款 如果你有IPs 比 PPOR（总资产价值）多，那么 IPs 不一定要超过 PPOR 1500 万美元的 IPs 的 7% 在 100 万美元的 PPOR 上超过 10% 我仍然不明白为什么你不会两者都做 你已经从 IP 开始 保留这些（或尽可能多），并购买 PPOR 然后存钱以回收 PPOR 债务，并继续为 IP 再融资以购买更多 IP 这就是我打算做的：将现金储蓄用于押金，保留 IP 原样 使用未来的储蓄将 PPOR 债务回收为可抵扣，并为现有 IP 再融资以购买更多 IP 我认为出售所有 IP 以购买 PPOR 不仅对财务造成不利影响只是在情感上，因为它完全将你与 PPOR 亚历克斯联系在一起
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嗨，刚，我们很难学到租金并不总是死钱当我们年轻的时候，我和我的妻子都把它敲进了我们的父母和朋友告诉我们，你永远不应该租房，因为它是死钱所以当我们搬到一个新的城市工作等时，我们通常会自动购买房子不幸的是，意外事件甚至生活方式方面的考虑可能会导致你比预期更早搬家除非您足够幸运（或聪明）在上涨的市场中买入，否则如果您在最初购买后不到 5 年左右的时间内卖出，则可能会遭受严重损失PPORs 事实上，堪培拉（艾萨克斯）的一处房产持有近 6 年，当我们出售时，我们仍然损失了很多。不幸的是，在市场顶部附近购买了它，随后出现了长期的低迷。不是 像我们现在一样在投资问题上受过良好的教育所以当谈到这些租金与购买的辩论时，我建议一般来说，一个人需要非常有信心，他将在 PPOR 中生活很长一段时间（或尝试努力为市场计时）仅交易成本就非常高对于临时工（如今由于工作等原因，他们变得越来越普遍）通常租房是明智之举 我们即将租用 Mirvac 建造的河滨公寓即使在布里斯班紧张的租赁市场中，目前的租赁成本也约为拥有它的成本，如果我们借入全部金额，我们将不得不借入，因为我们的大部分资金都用于 IP 和其他投资所以根据我们的经验放大器；情况，现在在我们四十多岁的中后期，我和我的妻子选择成为租房者 这并不是说租房对所有人都是最好的 然而，不幸的是，这个决定并不总是像将数字插入电子表格那样简单 我知道最终他们决定购买 PPOR 主要是基于情感原因，或者因为他们被提出至少不考虑替代方案，因为租房有时可能是一个很好的决定干杯 - 戈登
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我绝对同意的一件事出售所有我的 inv 财产，自 97 年以来积累的东西我不会做，我从来没有卖过，如果我有我的方式，永远不会这意味着我不得不乞求借贷或偷窃来获得那个 ppor，但我们正在寻找的区域有超出目前的容量，即北海岸，我倾向于在我们想住的地方租房，而不是搬到更远的地方，这样我们就可以成为业主，必须在妻子身上多工作一点
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你愿意租房吗？ d支付你租住的房子可以部分免税，即您将使用您居住的部分场所来经营企业 在我的情况下，租金的部分免税可能会使计算偏向租金 我想您也可以在您自己的 PPOR 上申请利息的部分扣除，如果您运行从那里开始的生意，但这会影响您的 PPOR 的 CGT 状态（部分） IMO 拥有自己的 PPOR 并没有很大的好处（除了心理上的），但不要低估住在自己的财产中的心理上的好处为自己的房产感到自豪，而不是租一个您看不到改善房产的好处的地方（例如绘画，注意花园等） 我在悉尼租房（没有 PPOR）并且拥有 3 倍 IP（并且不打算出售这些）我支付的租金在我在家经营业务时可部分免税 我支付的租金约为我在 IP 的 Ajax 上获得的总租金收入的 35%
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无论是否超过 40几年是线球，在最初的几年里您的现金流最好购买 IP 和租赁，因为能够负齿轮 Austini 的问题是不得不在一个市场出售并在处于房地产周期不同阶段的另一个市场回购
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你好, 只要你做任何一个你都会做得很好买房子, 强迫储蓄租房, 必须投资两种情况的差价纪律是必要的, 有些人可能只有自己的房子, 那还是可以的谢谢你 myla
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在税收方面，我认为最好在您居住的地方租房并将您获得的任何税款重新投资您在 PPOR 上花费的钱不是税务有效的，如果您可以将部分租金作为减税那就更好了，但必须重新投资投资房产和股票投资组合是一门“生意”
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我做过根据第一篇文章中列出的假设，在电子表格上进行一些计算，如果假设t 只买了 2 个 IP，这是漂亮的线球 谁曾经停在 2 个 IP 上（如果他们可以帮助的话） M
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Markb 谢谢你这样做，你的数字和我在网上的数字非常相似结果的观点你是对的，为什么停止在 2 个投资物业上与租赁和使用剩余现金积累投资相比的差异当然，如果两种情况下增长的百分比假设等都是相同的，我认为没有真正的差异我真的希望有人能证明我错了，因为我一直盲目相信表面价值与购买 PPOR 相比，租房更有意义，使用盈余进行投资，仅支付 int 并在可能的情况下使用盈余购买 inv 房产
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我认为你需要重新研究你的假设 - 边际税率为30% 意味着每位业主的应税收入为每年 75,000 美元t 是一个所有者，您将无法为 PPR 借 80%，因为还款额为 $64k pa 或 $1300pw 虽然假设如果将两个 $75k 的收入加在一起是可以负担的，但仍然是 427 % DSR - PPR 期权的税后现金流保持在 -1300pw 左右，IP 期权在 -600pw 左右 PPR 期权显然会显着压缩生活方式，以便在以后的生活中获得 cgt 免费销售 - 如果你不卖，在 20多年来，我的模型显示 PPR 的 IRR 为 881%pa，IP 为 121%pa 然而，处置后的差异为 12%，因为资本利得税侵蚀了 IP 优势 - 最好用 7%pa 的增长率来模拟这是长期的期限平均
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HG, 从贷方的角度来看，客户作为投资者可以偿还比作为 OO 借款人更高的债务大部分劳动力也可以将工资牺牲为 Inv 债务，从而在任何负债b之前减少税收负担我在工作中的电子表格上运行了我自己的数字（我使用的上限增益数字更加保守（4 年 0% 比 6% 年，通货膨胀率翻倍，amp;使用 45% 的收益率），我通过租用放大器以公平的优势领先；为投资做准备（不仅仅是房地产） 也不错，我只希望更多的人在他们的金融期货中能够给予应有的关注
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HG 我不知道当房地产是如何比较这两个选项时不在同一个区域 如果您在拥有 100 万美元房产的区域租房，那么租金将高于 500 美元另外，如果您购买 10 万美元的 PPOR，您将有 1538 美元周的不可扣除利息成本，他们将非常困难另一方面，如果您说您以 500 美元的价格租用 2 个 IP，而 2 倍的自付费用为 300 美元，那么您将需要 1100 美元，因此您每周可以节省 400 美元，即每年 21,000 美元的税后费用这是一个可观的节省此外，如果您确实谨慎购买 IP，收益率也会更高，因此您的持有成本会更低，您可能会为相同的损失持有超过 2 个 IP，或者您可能因此损失更低每年节省超过 21,000 美元假设情况，但对我来说，租房似乎是一个更好的选择此外，您可以更好地免受利率上升的影响，因为您将与 ATO 分担任何额外费用，如果事情变得艰难，您可以随时进入 2 个 IP 的欢呼中的一个
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这很可疑 以后搬进来会剥夺你的收入 我上面没有详细说明的一点是，有了IP，你的现金流比每周好$600-700 现金可以用来： - 借更多的IP （使用初始 IP 增长的 LOC 作为存款）- 拿出 100% 的投资贷款，例如麦格理银行提供的（无追加保证金或初始资本支出）以 9% 的利率，如果投资达到平均水平，则借入 405,000 美元扣除费用后 12% 的回报，这是你每年多赚 8000 美元，甚至不考虑复利我知道这是一个一般规则，但是你购买的 PPOR 越多，尤其是相对于你的总资产，你的境况就越差不仅仅是因为纯粹的数字（给定产量，尤其是 fo r昂贵的房产，即使考虑到您不必支付的租金，IP的现金流也会更好），但由于心理影响拥有PPOR，尤其是昂贵的，您将不得不用家具填充它，可能会进一步装修等 购买 PPOR 后您不太可能购买 IP，尤其是昂贵的 IP 总有您想对自己的家做的事情 Alex
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你知道一件事我没有考虑这个便利贴的计算是贴现现金流量——你说得对，现金流量是我没看过的东西 我看过了t 来自考虑上限增长的净结果，但上限增长在某种程度上是一个“外部现实”数字每天发生的冷硬交易是抵押贷款还款或您支付的租金这样说，我知道租房的感觉' 喜欢更好的结果，能够以 500 美元的价格租到一个地方，而它可以在 2 小时内以 800-90 万美元的价格出售，这让我内心感到温暖和模糊事实上，加班，他们相距不远——但正如亚历克斯所指出的那样，现实是不同的如果迫在眉睫，它不会想买一个工厂的地方，然后不得不搬出去以 500 美元/周重新出售或出租它；发布 30% eff 税率的人暗示收入超过 7 万美元 - 重新计算你的数字，我就在那儿
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有效税率是边际税的平均加权平均值费率 - 我显然从 0 开始，上升到大约 40%，但即使是 6 位数的薪水，我也能理解你的观点，1 百万美元的 PPOR 理论上超出了能力，所以底线（无论如何对我来说）是：保持 ips，积累更多 ips，当繁荣到来，房地产价格再次变得非常愚蠢，从ips中提取股权，投入另一种资产类别（如果市场有利，可能是股票）并同时出租，如果我别无选择，可惜我们没有看到自己住在西部或者更便宜的购买会有一个选择，但在一个你真的看不到自己的地区购买 PPOR 没有意义，所以你可以说你拥有它
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争论这里的争论是什么 租用和购买 IP 很多比仅仅因为利息可以减税而购买您的 PPOR 更好，包括es 不打算积累更多 IP 的情况 评论

Highly Geared，你不是另一个 HG 的爱子，你喜欢 Hired Goon 底线是最大化税后资本收益和现金流我是否可以建议通过去像沙特这样的免税最少的国家工作来最大化现金流，或者提出具有真正全球吸引力的电子商务战略并且通过“交易”短期未来的高度来最大化资本收益可取资产 这些可能是任何种类的资产，来自财产、公司或商品 为什么短期成本接近货币是昂贵的货币 时间是风险分析中最不可预测的变量
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呃，我不知道如何拿那个，但听起来不太好
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无意冒犯 HG只是有点虚张声势你提出了一个好问题，你已经深思熟虑了保持下去
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我也是在开玩笑-我没有很容易被冒犯 我们正在寻找租用自动取款机的地方 太多的房东就像我一样有 av lo oking propertiesthe低价范围可能与它有关
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