澳洲澳大利亚房产将第一个 PPOR 转换为第一个 IP 悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好， 首先，我非常感谢那些将我只能假设的大量时间奉献给这些论坛的人，我上周才研究它们，感觉我什至没有看到冰山现在已经不碍事了；一个简短的场景我希望得到一些反馈，我目前正在吉朗（东吉朗）的一个旧的 3br Cal Bungalow 挡风板房屋（210pw 与其他 1 人共享）中租用在吉朗中心郊区（东吉朗）在睁开眼睛之前，我已经度过了过去 4几个月检查 Geelong 房屋 寻找我的第一套房子，上限为 300k（预先批准），首选上限为 250k 我目前有不到 18k 的存款作为存款，一个乐于助人的哥哥能够贡献剩余的10% 的存款 我目前每月向存款储蓄账户添加约 1500 美元（约 35-40% 带回家的工资） 我的 HECS 债务还剩少量，汽车还清，信用卡还清，没有其他债务自从决定买房以来，我的储蓄计划比过去 10 个月的储蓄要好得多，这让我有了现在的押金 这个出租物业的所有者是州际公路，一时兴起我决定打电话给他看看他有没有兴趣卖掉ouse 他并不反对这个想法，但需要与他的财务顾问谈谈，因为他快到退休年龄了，超级法律发生了变化等等。我这周要再给他打电话，因为我们已经过去了大约 6 周最后发言 房子急需一个新的厨房浴室，有一个石棉屋顶，肯定需要重新打桩 有些木板会腐烂，需要更换，地板目前铺着地毯 这是“最糟糕的房子”之一一条繁忙街道的安静尽头——而且离市中心很近我相信在这里实现价值的潜力很大（第二个房间扩展在后面有一个canara壁炉）所以，所有这些都在拖着 - 我现在正在考虑购买这个地方价值目前未知，但我不想为此支付超过250（这将低于 MV IMO；但我需要估价）有一些想法：1只支付利息，立即出租，让好地方的CG做它的事情2只支付利息，住12个月，然后把它变成IP翻新厨房浴室作为可抵税的费用，并将其出租，超出目前的收入同时，我会自己租用其他地方，并努力为第二个 IP 3 建立存款权益，并将其作为我的 PPOR，并作为我自己的一部分进行翻新。时间项目，虽然在早期尽可能积极地支付 P+I 以减少兴趣，但我想我只是在摸索表面——在发布这个之前我真的应该和所有者谈谈——但我只是渴望得到想法从我的脑海中浮现 对选项 1 的直接担忧是我可以找到一个比我更不能容忍坏东西的租户，而且维护费用可能会很高 我还需要找一个新的地方租房 选项 2 带来了储蓄问题快速完成里诺工作，然后在它是 IP 的情况下完成工作，而不会“退出市场”太久无人租用 选项 3 让我想知道我将如何获得可支配收入来实际购买我不想要的投资物业黄金答案，我知道不存在我更感兴趣的是看到那些有更多经验的人的随意想法如果业主真的热衷于出售，在我开始做一些财务估计之前，需要进行可靠的检查评估我自己干杯！
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Hi amp;欢迎 anrke 如果您选择选项 3，如果您忘记了 Pamp;I 贷款 仍然使用 100% 抵消帐户进行 IO 这可以实现相同的目的，但如果您稍后将其设为 IP，则允许更多可抵税的利息 所有选项都有其值得祝你好运史蒂夫
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如果我是你，我至少会在前 6 个月继续住在里面，这样你就可以获得 7000 美元的 FHOG - 而且不应该真的花太多钱假设你把室友留在里面 你也提出了一个很好的观点，即租户可能想要修复你已经学会与之相处的东西 所以也许在你在那里的那 6 个月内，无论如何，完成一些紧急维修虽然可能会检查这与您将来如何申报税收有关-我认为，如果是您的 PPOR，则成本将被添加到您的购买价格中，以在您出售时扣除未来的资本收益，而不是本财政年度的费用（但请与其他比我更了解这一点的人！）就 Pamp;I vs IO 而言 - e确保在获得特定贷款或锁定之前先制定好策略（即留下或搬出）在 Pamp;I 中，无法更改的利率等 如果您在 12 个月内改变主意，更改现有贷款可能会产生罚款另外，我相信您已经拥有，但请确保您检查其他房屋地区，甚至在城镇周围有不同的选择，以确保您不会多付
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谢谢你哟马，只是为了让我正确理解偏移帐户（因为我可能不知道！）-这个概念这是一个有可用资金的账户 我将所有剩余现金（或我的工资）存入这个账户，如果需要，我可以从中提取当银行计算我的贷款利息时，这个账户的余额将从中扣除贷款原则，即贷款：240,000 抵销：20,000 我的贷款利息按 220,000 计算 如果我花掉抵销账户资金，下一次利息计算将回到 240,000 我想这取决于我对这个抵销账户的处理决定这是否是一件好事对我来说，如果我不断地从银行取钱，银行就赢了购买消费品汽车等的抵消，因为这是多余的钱，我本可以直接偿还我的本金由于不良的消费习惯或银行收支平衡，因为它有我的资金本来可以还清贷款；我赢了，因为本可以作为贷款本金支付的钱在降低利息方面取得了相同的结果-但可以随时为未来的投资机会提供
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感谢Steveadl ;这些是我需要进一步调查并已回答的问题类型，以便我可以完整了解该策略将涉及什么干杯我认为带有抵消账户的 IO 贷款可能为我提供了继续发展房地产投资组合直到上周，我还在 Pamp;I 的学校里，并尽可能多地偿还贷款以尽快完全偿还
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我的想法是去IO 也是如此 如果您确实计划在一年左右的时间内将其作为 IP - 这将为您提供每月用于翻新等的额外现金流，并且当它确实成为 IP 时，您可以保留相同的贷款，而不是修理，用你提到的下一个 IP 的额外现金评论

如果是我，我也会去 IO，事实上，从现在开始，我将去 IO 购买所有房产，包括我的 PPOR，为什么你可能会问答案很简单，去 IO 让你完全灵活例如，如果您想作为 PPOR 住在房子里，请计算本金 + 利息支付的金额，并将其作为最低限度支付到抵消中，如果您想转换，还需支付您拥有的任何剩余现金稍后将其用于投资，只需从 IO 贷款中取出所有资金并将其抵消您的下一个 PPOR，从而最大限度地减少您的不可抵扣债务并最大化您的可抵扣债务您是否有一个紧张的月份，现在您应该有相当数量的抵消中的钱可以用来支付利息，所以你不必强调利率飙升你失去工作，如果你有足够的抵消金额，你可以度过这些时期，肯定不会很愉快，并且你会踩水，但你将失去增长资产的风险降到最低 所以为了最终的灵活性和良好的风险管理，IO 是很棒的但是，它并不适合所有人，你需要自律，你需要能够储蓄，你需要能够冒险抽出 10K 美元 20K 美元去度假，或者买爸爸妈妈的诱惑 年长的家庭成员的配偶总是会因为你没有“还清抵押贷款”而吓坏了，但最终你会达到你的地步COULD pay it off
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anrke，offset只是一个普通的“链接”账户；您的贷款和利息从两个账户的余额中收取 您可以将抵消重新附加到不同的贷款 银行不介意您的抵消 他们从您那里获得的利息较少，但可以在国际市场上借出这笔钱！！我实际上是从 IO 和抵消的 IP1 开始的。当你储蓄时看到你的进步真的很简单，非常有动力 当抵消变得足够大时，用它来购买另一个房产 将抵消留在最高 % 的贷款上，或者当你的 PPOR 时你明白了 冲洗并重复 唯一的问题是每个新 IP 意味着您的现金流同时受到两次打击 - 由于抵消损失而对现有 IP 的额外还款，以及我知道您可以在新 IP 上引入还款LOC（信用额度）和频繁重估的一些非常酷的东西，但我不认为如果你存得好的话，抵消并不是让你的前几套房产运转起来的糟糕方法
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谢谢大家，关于 Offset 帐户的一些有用信息以及如何使用它 关于拥有第一个财产 swi从 PPOR 到 IP，需要与银行和税务局进行哪些考虑 我知道我需要在其中居住至少 6 个月以确保 FHOG 有效 在此期间之后，如果我搬出去租房自己拥有财产（或购买新的 PPOR） 我如何“声明”我的首次购买为 IP这将绰绰有余
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如果你是我的客户，我会说服你考虑使用 Offset 的 IO 如果你打算将当前的 PPOR 制作成 IP 并购买，那么没有什么比这更好的了另一个 PPOR Going Pamp；稍后我将花费您数千美元
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您无需声明任何内容 如果被 ATO 质疑，您只需要能够出示情况的证据 不用担心浪费时间 - 我们这样做只是因为我们都学到了很多东西并喜欢回馈我们的社区
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是的，信用也是如此它卡如果你有足够的纪律来利用它们来发挥你的优势，它们会很棒 好债坏债的原则可以在这篇文章中找到 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt24892 Steve
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这真的很有趣，没想到以前是这样的 目前我的 PPOR 在 P+I 贷款上，并且每个月也支付超过所需的费用但我确实计划在几年内升级 PPOR 并将旧的保留为 IP 必须看看什么我的选择是，因为它仍然固定了 18 个月左右，而且目前没有与之关联的抵消账户银行可能不会让我改变它
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我本周早些时候发现了这个链接 - 一个非常好读！幸运的是，除了 HECS，我还没有负债。而且HEC的利息很低，这根本不会打扰我现在-以开始一个新线程为代价，我想我会在这里继续提出一个新问题，我不断在邮箱中收到免费房屋估价的报价 Will Real房地产经纪人很乐意评估我目前租用的房产他们是否要求某种所有权证明，或者如果我只是预订时间并且只要我有前门的钥匙我就可以了悉尼的业主，他很高兴我得到它的价值 我什至需要“假装”我拥有它给房地产经纪人，或者只是说它代表悉尼业主此外，房地产评估的准确性如何没有正式的建筑检查 我可以假设他们在评估中没有提到的任何东西，后来在建筑检查中出现，可以帮助降低成本 我会与业主谈判 我希望有人开始购买的财产已经出售（即积极参与业主！）在这里并不是全新的
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根据我在REA进入“免费评估”之前的经验;他已经把你的房子和街道销售历史和其他数据拉出来了，所以他甚至可能知道现在的主人的名字。有一次我拿起“免费评估”的时候，有一个粘滞的时刻；在私人购买之后，他说的第一句话是“你刚买了这个地方，是的”；他显然知道我很厚颜无耻只是想验证购买价格幸运的是他是一项很好的运动并给了我一个估计他会列出的最好的赌注是老实说他们确实可以获得很多信息如果你说你想让它成为一个 IP 并询问他们的 PM 服务我认为不会有问题
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谢谢 dcarr - 也许让我免了一些尴尬，我假设（有时我经常这样做）他们可以提取的销售历史街道数据等是付费的，或者是公众（即我）无法获得的私人数据！
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我不认为让代理知道你可能将房产作为 IP 购买是个好主意，因为代理人可能会联系业主尝试列出房产
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