大家好，我是这些论坛的新手，已经潜伏了一段时间，阅读了有趣的帖子。有很多事情要考虑我和我的妻子刚刚还清了我们家的抵押贷款，并打算买一两个未来一年左右的投资房产 我已经有一个投资房产，一个单床公寓，我在结婚前住了几年，而且做得很好，现在租了5年，只有2周没有租客 我的倾向通常是环顾市场的低端，寻找租金比例高的地区的公寓和单元 我的公寓在墨尔本的卡内基，就是这样一个地区 在我看来，这些房产得到了较高的租金回报，但通常被财务顾问等避开，他们似乎认为您应该只投资“蓝筹股”；我有兴趣了解人们对一些事情的看法 1 我认为墨尔本郊区的价格有点高，并且正在寻找一些较大的乡村城镇的单位，但是我采访过的一位抵押贷款经纪人说很难找到银行使用大都会区以外的单位作为安全出借 任何有这种经验的人 2 一些最好的收益似乎是墨尔本市中心的公寓，尤其是我知道是一个增长区域的单人学生公寓，其中一些的广告价格低于 200,000 美元一个 1-bedder 租金为 $250week 加 但是我知道银行更不愿意在这 3 个上放贷 我还看到服务式公寓类型综合体（Quest 等）的广告单元，租户支付所有支出等 这些收益似乎非常高（8％），而且你没有为租户做广告等的麻烦当然他们中的大多数也在市中心，虽然我在郊区看到过一些这里有什么收获你完全拧紧如果公司决定搬到其他地方 理想情况下，我希望现金流为正 我不认为将大量资金投入负扣税物业以在未来某个时候获得可能的资本收益，但同时我可以暂时保持中立，因为我实际上并不需要收入 大多数投资书籍似乎都主张借用整个购买价格加上成本 这让我有点困扰，因为贷款总额将超过物业的价值 自己存一些现金更好吗 对不起所有不同的问题 我希望你们中的一些有经验的人可以回答其中的一些问题！问候， Glenn
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在市场的低端，你可能会发现高昂的分层费用可能会吞噬你的回报，你依赖资本收益来赚钱 他们是一些顾问和银行的旧耻辱由于没有实际拥有土地而投资于单位，他们认为风险更大这就是为什么银行对高齿轮单位持谨慎态度我个人认为在未来 5 到 10 年内单位会做得很好，我已经在一篇文章中提到了这一点以前的帖子，但我读过报告说，现在比以往任何时候都越来越多的人靠自己生活还有许多其他因素，包括空巢老人，以及由于家庭较小，越来越多的专业夫妇在单位生活的时间更长，避免一旦有了几个孩子就搬到郊区的典型做法对大学学生的住宿非常谨慎！我看过悉尼的一些大学学生类型的住宿单位，称为百老汇的 Uni lodge 通常这些单位的地层非常高，其中一些大学住宿单位所做的另一件事是一个集合系统，其中所有的总租金除以单位的数量，虽然这可以对冲损失，但它会显着影响您的回报此外，由于这些类型的地方是为大学学生设计的，他们的需求不是很强，资本收益也不是很好，我记得在看这些大学类型中的一种住宿作为一项投资，我认为是 18 万美元，结果发现在过去的 8 年里它的价值根本没有增加，那是本世纪最大的房地产繁荣时期。首府城市或都会区的齿轮单位 分层费用将是您寻找积极齿轮物业的最大问题
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你好 Quasar217 如果你不做相反的事情，即寻找 ar容易，租金比例低 因此，您的出租物业将在供应低的地区获得高价值，而不是您现在正在考虑的地区的出租物业过剩 此外，您认为哪些区域会吸引历史上更高的资本增长 -出租贫民区或业主占据主导的郊区 此外，贷方（银行）不愿为某些类型的财产提供资金，必然会限制该部分对那些有现金的人来说，这将对未来资本增长的前景产生不利影响 良好的狩猎 - 听起来令人兴奋的时刻为您带来了 $$$$$$$$$
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这是权威人士不同意的问题 p36 2005 年 9 月的 API 列出了选择标准的 7 点（归因于 Michael Matusik） 第 6 点表明出租的家庭比例应超过 25% 麦克奈特也喜欢高比例的租房者, 但 Navra 和 Spann 都更喜欢自住业主 对于购买公寓，Wakelins 提倡以自住业主为主的小型“精品”街区，但他们很乐意推荐像 Elwood 这样的郊区，那里到处都是租房者 Peter
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其他可能取决于您的目标是什么 租户比例高 很多潜在租户，目标租赁区域，也许更多 CF + 业主比例高 - 没有那么多人看那里租房 但业主会在他们的道具上花费更多erties，甚至过度投资，结果很可能会有更高的 CG
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HI Glenn，1 我认为他们已经放松了我的第一个想法是，为什么不留在你的专业领域 - 1 或卡内基地区的 2 居室公寓 我认为 Metlink 1 区的任何东西都相当稳定 你知道该地区的交易是多么体面 你知道租户是什么样的等等等等 2amp;3 正如young_gun 上面所说的，对服务式公寓要小心您需要非常谨慎地选择 许多 CBD 存在以下问题：占地面积、银行将借给您的金额、对业务的依赖、CBD 分区（非住宅）、缺乏流动性、低 CG 话虽如此，我知道几个对购买感到满意的人（在这个论坛上） 干杯，Y-man
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我有服务公寓的经验 幸运的是我在它提供服务之前就买了，然后能够协商一个好的租约返回 但是我遇到的其他人对他们的 leas 不满意es 以及经理们期望你支付的费用是惊人的——他们想要发展他们的业务，所以他们希望你为他们的标志支付费用等，而这对你的资本收益没有帮助（实际上并没有多少）我发现比较好的单位和服务式公寓，后者通常没有很好的CG，但可以产生良好的租金收益，并提供公平的租赁 工作量少，您不需要PM
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感谢您的帮助，我当然对都会区和东南郊区的房价有更多的经验但是，我现在似乎不太可能在这个地区获得太多的租金收益-肯定不会是 CF+ 这就是为什么我正在寻找更远的地方
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