澳洲澳大利亚房产 我是短视吗？房屋 vs 单位和股票 vs 现金流悉尼

在澳大利亚地产投资



我现在一直在寻找我的第二个 IP 已经有一段时间了 也许我有一些严格的标准 我和我姐姐总是买双打所以每当我们在市场上时，我们都会在那里各买一个 我姐姐买了她的第二个房产12 月，我一直在寻找自去年年底以来我几乎每个周末都在 Mount Druitt 地区度过，看过多处房屋后，提出了相当多的要约，拍卖失败了一点点我的策略（像许多其他人一样）是在低于市场价的情况下购买并获得 7% 以上的租金收益 我们以前做过并打算重复它 通常我认为这是为了能够找到“合适的卖家”；最近，我们的重点从unitsvillastownhouses转移到购买房屋——至少直到它们可以负担得起，租金收益率很高（resi 7%+）到 21.5 万美元，因为该物业需要至少 15,000 至 2 万美元的工作，并且位于业主自住区 一条相对私密的街道上最差的房子 我知道很多人以低于 20 万美元的价格购买了 DOH 物业，这绝对看起来不错（还有一些人不这样做）甚至不需要那么多工作）我对这些问题的担忧是，如何在拍卖的那些上做例如 10 Bamp;P，不知道你可能会得到哪一个（如果有的话）我的感觉是大多数购买 DOH 的人房子不做 Bamp;P 我可能是错的，但这是我得到的印象，我觉得要么我需要增加我愿意提供的东西（更少的股权），要么对提供更好议价能力的单位持开放态度（股权 +现金流的潜力）然而，它是一天结束时的一个单位，我只是厕所地铁中的王者，也不愿意去偏远地区 那么什么是 OKAY Houses 与 Unitstownhousesvillas 或者，不管住宅类型如何，只要有公平性，看看现金流是否更重要——知道相信西悉尼地区是朝着有利的方向发展，公平将会出现——如果不是现在，几年后也考虑过寻找昆士兰州只是不想“浪费更多时间”；据我所知，由于某些“心态”，我可以承受更多目前正在苦苦挣扎的交易。问题我需要打破这种规避风险的思维模式 想法评论赞赏 感谢

在我们的 PM 马拉松之后，你已经知道我的想法了 是的，现金流是一个考虑因素，但如果你在做buyrenorevalredraw 游戏 在低 CG 房产中占用资金存在机会成本 在很多方面，在一个增长 20kpa 的地方每周负 40 美元比在一个烂郊区的地方每周正 20 美元要好每年没有 有很多投资者为您的策略买房，而当地代理商（并通过他们，供应商）知道
评论
同意戴夫也许我确实需要达到市场价值对于房屋，我宁愿有合理的 CG，我不介意一些负现金流，例如 $40 pw 我与该地区的一些代理商建立了良好的关系希望很快会有事情发生我什至提出了 $225k 的报价（走开价格) 在 Emerto 的一栋砖房上昨天 - 代理人是要离婚的所有者 但他说他有 236,000 美元现金的报价 这并没有给我留下多少股权他宣传它是现金流为正的（当然！他以低于 20 万美元的价格买下了它！）这让我很伤心，因为下一条街道的房屋部门以 19.6 万美元的价格出售了它！
评论
您是否会考虑在南圣玛丽斯（South St Marys）购买一个 3 BR 单元而不是没有股权但收益率接近 7%（以 $240,000 美元购买，租金为 $340 pw），一旦租金达到 $380 pw 大关（目前的 IR），它的前景就会受到积极影响 知道南圣玛丽斯是一个受欢迎的地区
评论
3 居室单元售价 $380pw 那是新联排别墅附近的全屋和土地出租
评论
不，我说的是 2 年后的轨道 Prolly 不务实地推测 2 年后的租金但是回到圣玛丽南部 3BR 10 年历史单元的现金流中性的原因
评论
既然你已经在西悉尼有一个，我会搬到昆士兰州或其他地方——为了多样化——除非你能找到真正的便宜货
评论
我花了数年时间建立一个 CG 道具组合 他们做得很好 在过去十年中平均每年增长 10-12%这有助于建立我的投资组合我现在处于不同的生活状况（阅读婴儿和一份工资）所以我正在寻找现金流并愿意牺牲一些增长我在第一个道具上想到的两件事，感觉就像我们多付了 5% 已付要价，但原以为可以降价感觉时间不敏感，因此买家可以等待讨价还价。很少有其他团体在该地区受到重创 我最近参加过几次拍卖，人们为需要翻新的房产支付的价格太疯狂了 也许每晚都有一个价格不错 每个人都在参与 reno caper过去 2 年，坏的人进来了，坐在那里，这样你就可以协商一个好价格 现在不是 单位也很快消失 过去 2 年该地区也有 CG 人们一直说 Mt 没有 CG Druitt 但那是垃圾 我不会买没有内置股权的东西 那是支付全价并希望获得 CG 不是我的策略 矿山从一开始就建立了股权和轻微的 CF- 最糟糕的是我怀疑租金会从 340 美元涨到 380 美元在 2 年内 租金在过去 2 年快速增长 It c不要继续在那陡峭的斜坡上
评论
Cashflow Hiya 如果是我，我会稍微提高我的预算并在 Parramatta 周围购买更多的资本增长潜力加上收益率也不错 重新安装德鲁伊特有时便宜不等于好你需要股票增长来增加你的投资组合还注意到你已经失去了超过 5K 的交易想想看你认为你可以在一年内赚回 5K 最好
评论
感谢处女座的回复，我我不确定帕拉周边地区的收益率如何看起来很低我喜欢德鲁伊特山我在那里有一栋别墅，这是一个很好的购买，很难找到我以低于旧单价购买的人（通过 BA） 2 年前 Travelbug，您支付全价是什么意思 如果房产是残骸并且需要钱，那么显然您正在支付“全价”，因为当您说低于全价市场时，您的意思是它需要工作，但您确实看到类似的更好的房产以更高的价格出售
评论
如果我付钱22 万美元的房产需要大约 15,000 美元到 18,000 美元的大修（加上外部油漆），每周租金约为 340 美元，我每月的支出为 108 美元，这条街的销售额为 275,000 美元以上所以如果重新-val 降到 26 万美元，我可以得到 1.9 万美元（支出 3.8 万美元）租金收益率约为 742%（扣除支出费用后为 667%） 房间有霉菌（可能是由于租户保留 2 张大床在主卧室，不让窗户开着 我知道我可以提供 22 万美元并要求延迟结算 它已经在市场上出售了一段时间 供应商已经在亏损，但说这是他们欠银行的 不是我的问题
评论
仅仅因为这个原因，我会去别的地方看看！在 BA 的帮助下，昆士兰是我的建议
评论
低于 20 万美元的房屋要么处于自住者警告下 7 年，要么存在火灾等重大问题普通投资者 同上双 oc 我已经为 gf 做了一些数据，但他们并没有完全让我失望不要那样做
评论
我更喜欢购买Townhouses amp;别墅（具有 30% 或更大的土地组成部分，从而消除了多层单元或高层公寓），原因有几个 主要是（无特定顺序） - 1 个较低的维护放大器；维护租户 2 较低的购买或进入更高资本增长郊区的入门水平 3 快速增长的市场（现在和未来都开始）想要这些类型的房产 这是由于有史以来最大的一群人出生（成为婴儿潮一代和空巢老人）开始进入退休年龄 他们希望缩小规模，主要原因如下：经济 4 更大的税收优惠因此，有效性最大化现金流 5 能够在您的投资组合中持有更多的个人资产 - 从而通过不将所有鸡蛋只放在几个篮子中来最大限度地减少区域暴露风险，可以这么说，我希望在历史上限增长 7 的区域购买%pa andor 正在高档化 我看看政府、商业、零售、私营部门在哪里注资 这最终会美化该地区，人们喜欢这样的外观，因此在创造需求方面有所行动我发现如果您正在寻找短线，这很有效中期资本增长，以便更快地利用和建立您的投资组合 我希望这提供一些思考
评论
真的很多前卫生部可以处于良好状态，需要大约 10-15k 工作至少这就是照片的呈现方式 此外，我正在谈论的那些是公开拍卖的，没有 OO 条款 谢谢 Rick 确实如此 虽然硬币的另一面是购买土地而这是“负担得起的”；我发现购买别墅联排别墅更具竞争力-至少在西悉尼
评论
一切都取决于您选择的投资策略如果您有发展的前景，请务必购买土地您看，与流行的相信您看相反围绕媒体和其他地方，决定增长的不是土地而是对销售商品的需求水平土地，别墅，联排别墅，复式，房屋，公寓等 - 所有这些都是纯粹不同类型的商品电源放大器；这些决定增长的商品的需求比率我希望这可以提供进一步的思考
评论
Rick，感谢您的投入至于发展我不知道我是否会发展，但我保持我的选择开放< BR>评论
你会惊讶于你未来能取得的成就 MsAli 我不认为我会在我开始后的 10 年里发展 - 但我正在考虑在不久的将来（仅仅一年之后）投资）因为数字有效并且有足够好的支持团队所以如果您可以购买一个潜在的开发网站，请不要因为您不会开发而放弃它您甚至可以在获得 DA 批准的情况下出售不自在 DIY
评论
是啊，我不会拒绝任何机会 - 是那个发展瑞克，你说的话给了我很多深思 我想如果房子的支出是 40k（包括在内） 5% 的押金、印花税和其他费用，接近 20k reno），PP 为 $215k（reno 后的市值为 $250k），ren 后的租金o 是 $350 pw，它的机会成本很高，而不是在一个更好的地区购买 $230k x 2 栋别墅（每栋 3 BR），支出为 $22k x 2 (44k)，租金回报为 $330-$350 每套（即 $660 - $700 pw）我知道我会选择哪一个 这些只是假设的数字，但你得到了漂移再次感谢！
评论
记住你可以重新评估房子，把你的 20k 里诺钱拿出来再做一次 你可能无法为别墅做到这一点，除非你买得好并做一个 reno 等
评论
嗨 Rixter，当你说 30% 的土地成分时，你的意思是你拥有的土地占了 30%单位所在的土地总面积 或者你有一块泥土 单位面积的 30%
评论
两者都不是，俗话说的是整体价值 如果 10 个单位的街区价值 100 万美元，那么每个单位都是价值大约 10 万美元 如果该单元块位于 1000 平方米的土地上，那么每个单元大约是 100 平方米的土地 如果该郊区的 100 平方米价值 3 万美元，那么这包括该单元价值的 30% 另一方面，在一个小时内高层建筑这可能也位于 1000 平方米上，但由于有 1000 个单位，您的计算基于每个单位有 1 平方米因此，1 平方米不可能价值单位价值的 30% 在光谱的另一端将是一块空地，其中土地占其价值的 100% 故事的寓意是，较高的土地价值通常升值最佳 如果蚂蚁支付租金，空地会很棒
评论
所以它您的单元后院大小与总单元地块大小的比率（单元建筑占地面积加上庭院）我希望这会有所帮助
评论
嘿 Rixter 这些年来，你让我感到惊讶！我一直认为标准（和您的标准）是联排别墅的名义土地价值是购买价格的 30%，即如果您以 30 万美元购买联排别墅，未改进的土地价值（例如根据费率通知）大约10 万美元大关 我想在某种意义上一个是另一个的代理 你去 - 你每天都学到一些东西 干杯 N
评论
是的，你是对的，一个人的代理实际上是另一个利率通知值通常反映稍大，我选择了 min 30%gt；标准，因为它剔除了高层公寓
评论
感谢您的解释 Rixter 所以如果单位是 60m，你会想要一个至少 30m 的小院子，我可以看到这条规则的价值
评论
So IP Value $300k Land Value $100k 100300% 33%
评论
整数yes Cheers N
评论
是啊 以你的数字为例 - 总地块面积 90m2 其中 60m2是建筑占地面积放大器； 30 平方米是庭院 提供 333% 的土地成分 希望这会有所帮助
评论
我一直认为它是 Rixter 的这些术语，尽管在 SS 上看到它是作为土地价值而不是土地成分方法完成的在土地升值和建筑物贬值的附带条件下，土地房屋价值方法会随着时间的推移与土地房屋成分不同（即它们并不相似）
评论
土地成分真的升值还是它对商品（即联排别墅）的需求正在增加价值
评论
Rixter，感谢您的建议他们让我大开眼界！
澳洲中文论坛热点