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在澳大利亚地产投资



大家好，我只需要了解商业地产收益率，我知道它的影响，例如租赁期限、物业等级和租金增加等，我只需要知道 10% 的收益率是否可以下降到 6 % 在蓝筹郊区使用所有这些因素购买，真正的效果是什么，我可以用什么公式来预测收益率为 10% 我是否让估值师来做这方面的书籍谢谢
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我在这里的书店里看到的唯一一本书最近才出版——《投资商业地产如何真正有效》; (Roth amp; Lang) 它在堪培拉 Dymocks 书店的书架上你为什么我要问，因为我知道你可以很快（在 120 天内）降低收益率，所以你可以获得商业地产 100% 的融资，所以我想只有从 10 % 到 6% 谢谢,,,,
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我会先做一些互联网研究，这样你才能了解一些变量 有很多商业地产可用 试着在你选择的领域磨练谷歌提供的选项仅建议 Oz 链接- 可以提供帮助 周围有许多不同类型的商业地产 并且有许多数字差异很大的领域 比如说，商店、办公室、房车公园、自助仓库、工厂、上市财产信托 每一个都有其优点和所以你需要更具体在你自己的想法和问题中 说过 - 任何类型的商业广告的一个重要因素是空缺的真正危险 你必须能够承受（可能很长时间）空缺所以最好留给那些有来自其他地方的高收入（可能来自住宅物业），他们的生活方式并没有真正依赖这些收入
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是的，我明白你在说什么，我已经研究了 2 年了，我只是想知道是否有任何计算者在确定新的收益率以预测结算
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嗨 drpiat 我不确定我是否理解这个“为什么我要问因为我知道你可以很快降低收益率（在 120 以内）天）所以你可以获得商业地产 100% 的融资”；收益率只是以美元计的租金除以房产的购买资本价格，以百分比表示 因此，如果您要购买的房产的租金为每年 20,000 美元，而该房产的售价为 200,000 美元, 那么收益率是 10% 怎么会在 120 天内“下降” 你是说你希望财产的价值被认为已经增加，因此租金（由于租约是 +- 固定的）除以“新”估值，百分比较低，例如，如果您希望贷方接受该物业的估值，例如 350,000 美元，那么相同的租金将变为 571% 这样是不是这样，60% 的 LVR 将以 210,000 美元的借款进入能力 您如何证明物业资本价值突然增加的理由 市政当局要求每年对商业物业进行估价 作为商业物业所有者，我必须填写相当广泛的问卷，详细说明所有收入和支出、租赁期限、租赁依据租金评论，等等 这些信息可供估价师审查、贷款、销售、保险和所有其他估价原因 如果没有实质性证据，估价师不会接受我在购买银行后十二个月再融资的估价突然变化 不同的贷方，完全相同的估价师！ “啊，是的，我记得这个”他说，“除了新地毯和防盗门，其他都一样，我还有我上次检查的记录，空调还是有点狡猾”没有这样的东西作为免费午餐 没有价值增加 57% 只是因为我们希望它发生 如果确实存在这样的“金蛋”房产，您将在买家蜂拥而至的购买中被压扁！然而，当我最近在墨尔本中央商务区工作时，我必须承认，在那些高耸的纯财富柱子之间漫步是一种肯定的刺激！即使是一个小小的办公大楼也会让我很开心！与此同时，我很乐意推荐商业地产作为投资，但不要搞错，你必须准备好在它自身价值增长的同时补贴它（有点像孩子，真的！）干杯克里斯汀
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谢谢你克里斯汀，我明白你在说什么，但你可以通过在交割前立即拥有房产来改变商业房产的估值，从而改变房产的收益率，我不关注我的商业房产的现金流我专注于资本增值这些属性，只需通过更改建筑物的租约和等级我理解你所说的，你是对的，但是当结算发生时我已经改变了财产，因此我最大化了财产
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drpiat 不会立即（空置）拥有该财产在结算之前意味着该物业是业主自住，因此没有可证明的租金，除非您当然是说您的策略是购买空置物业并将其出租给自己，以便您可以向贷方证明“租户'正在为这个延长的租约支付 $ 租金，并且该地区的收益是 % 因此这个“租金” x 那个 % 这个新价值 那么，理论上但是不要忘记，任何太宽的标记都会引起密切关注如果您支付自己的溢价租金来重新评估房产，并且如果您没有获得 Blind Freddy The Valuer，您可能会发现贷方会将“租金”折扣回正常水平，以及您将如何解释意外之财假定资本增加当您必须出示销售合同或未能重新估价时，价格通知我当然有兴趣听到有关您如何做到这一点或打算这样做的更多细节，克里斯汀******* ****** 简介等
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你不完全理解我在做什么，我很想告诉你怎么做，但我不喜欢透露我的秘密，如果有人有兴趣请发邮件我 marc1375@hotmailcom, 我也在 msn 上也欢呼, 皮亚特博士
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皮亚特博士, 你的帖子对我来说毫无意义 首先你在论坛上谈论你的策略然后当被问及细节时你说你会不要公开发布它们，因为它们是秘密 然后你提出将秘密告诉任何给你发电子邮件的人 为什么不简单地在论坛上发布它，然后有人通过电子邮件发送你的秘密 这样做没有意义！我的第一个想法是干杯，Aceyducey
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阿德莱德已经从 7% 的新房产和 8% 及更高的旧房产回报率变为 5-6% 的回报率市场，但有一些例外过去是 150K 现在更像是 250K，因为人群在不知情的情况下冲进来，这包括博士和超级基金经理 Debanks 只是占用更多资金，这样他们就可以在不告诉租金回报历史或风险邦迪的情况下进行贷款
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嗨邦迪 是的，利率倒挂也发生在这里，但不是一夜之间！正如我之前提到的，我在银行的租金回报率已从大约 12% 变为目前的 6% 耶！这已经花费了六年 签订合同和结算之间肯定没有发生 商业用途在其多方面的荣耀中通常反映了房产可能的“最高和最佳用途” 如何任何人，无论其结构多么有创意，都可以创造在 120 天的结算中实际价值增加 60%，这将吸引真正的主要银行融资，这超出了我的可信度！即使获得改变用途的规划许可证也需要比我的银行在公共用途划区的土地上更长的时间 这是因为理事会最初计划在那里建立一个当地社区服务中心 但是，这些计划没有进行，Hotham建筑协会在这块土地上建了一家银行，并获得了经营银行的许可证 当我购买该物业时，我必须申请从该物业经营零售业务的许可证 这是 108 家商店之一 获得零售许可证是否会增加 1 美元的价值该物业 如果另一个占用者想经营一家银行，他们将不得不申请另一个许可证 同上，商业用途，而不是零售 我的医疗中心怎么样？因为住宅物业现在有经营业务的许可证，该物业现在被评为商业，即使没有企业在运行，我还没有完成重建 没有证明可以从建筑物中获得收入 - 它既不是鱼，也不是禽，也不是好的红鲱鱼 有它的价值根本没有改善 我敢打赌它没有而且认为任何财产在购买和结算之间可以改善 60% 只是因为即将到来的业主希望出于财务目的而进行新的估值 说了这么多-我很高兴被证明是错误的（毕竟，我怎么知道我只是隐形女人）干杯克里斯汀
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嗨，伙计们，例如，我以 10% 的收益率带来了 500k 的 cp，我改变了租约的性质，甚至没有翻新这个地方，并以 78k 的租金获得了 10 年 7% 的租金，该物业价值 11mill，我以 12m 的价格卖掉了我在 90 天内做到了我对你的问题是，你完全了解现金流投资者的商业地产概念，这是一个很好的选择
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好的 drpiat 所以，这没有什么神奇的！呸！有那么一刻，我以为我错过了什么！所以你重新谈判了租约，增加了租金，并以长期租约和非常强烈的租金调整的现有租户转售房产（增加 7% 租户显然对该地方有强烈的依恋） 租约已大幅更改 这就像在做一个重大的法律对物业进行翻新 它以忠诚的租户为前提 在这种情况下，租户很可能是对厂房和设备以及建筑物位置进行大量投资的租户 显然您在正确的时间购买了正确的交易 干得好！干杯克里斯汀
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没有克里斯汀，没有重型设备，对物业没有强烈的吸引力，我构建租约的方式非常重要，这就是我所做的一切，这支付了我的所有账单，我只做了大约 3交易一年，剩下的我在度假！！！！酷嘿！！！！
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嗨，克里斯汀，在阿德莱德，蠕虫用了不到 3 个月的时间转身明天要在拍卖会上疲于奔命，因为历史会说应该回报 10-12%，会看看市场是否已经用完粉扑了 下周试运行办公室，看看我是否会在狩猎中 我把这一切都归咎于 MB bundy
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drpiat 是的，一切都在租约本身 估价师将根据租约对 CP 进行估价 如果您有一个 5x5x5x5x5 的租约，租金每年上涨 3%，然后您将其出租给蓝筹客户，您可以以更高的价格出售该地方 这是您所做的吗drpiat 问候 Jerry eelyrrej@optushomecomau
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drpiat 好吧，你让我感兴趣 你描述的场景取决于很多变量，但显然你在正确的时间找到了正确的因素组合，你的巨大成功！因此，在您的示例中，您购买了已经返回 50,000 美元的房产 基于 10% 的回报，您支付了 500,000 美元 您更改了租约的性质 是与现有租户，还是现有租户离开，您与新租户协商租客 租金随后增加到 78,000 美元 这是一个巨大的增长！当您购买该物业时，该物业的租金必须严重不足 在维多利亚州，商业租赁要求在任何租约期限结束前至少三个月，且不超过九个月，并且在任何情况下，在任何增加之前在租金或租赁条件的变化中，租户会收到这种增加的通知等所以理论上（除非租赁的合同条款另有规定）如果您在购买房产的当天向租户发出通知，您可以实现租约和/或租金在 90 天内发生变化，并且租户同意在 10 年的主要租约上增加 7%！ drpiat，至少可以说，这些显然是不寻常的情况，而且除了您在这里给出的简单描述之外，肯定还有更多的东西但是，总会有个别令人惊叹和个别令人沮丧的故事要讲述是的，市场可以在相对较短的时间内发生转变，这种转变可能来自许多因素 根据我的观察，在过去 15 年中，许多商业和工业物业的资本价值人为地降低了，而我们进入和退出了“我们的经济衰退”。必须拥有的'现在已经平整，商业和工业现在处于暂时的市场短缺状态在墨尔本及其周边，工厂、仓库、零售陈列室和办公空间正在某些地区建造，这是多年来的第一次同时，由于空置，企业仍在占用已建立的空间，但就租金支付而言，仍有底线市场的熔岩灯令人着迷值得一看 一些气泡比其他气泡上升得更快，一些气泡在底部反弹，尽管有灯的暖化效果 对于每一个“惊人”的故事，都会有一个商店或办公室的故事，即使租金很低，也有空了五年，还是没有人！ drpiat，感谢您的帖子通过各种真实和假设的练习很好，Bundy 证明阿德莱德商业市场目前正在“火爆”祝您下次购买好运，我希望它和一个你描述的干杯克里斯汀
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我认为这样一个房产的买家不会使用商业价格指南之类的东西
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你们有没有商业投资者管理自己的财产如果是的话你们怎么收房租我是每月开具租金和支出的发票，用eft支付，但经常是迟到的租金你有什么经验我被使用在每月 1 号或 2 号与我的代理人管理的住宅一起向我支付租金elf manage 前租户通过邮件收到账单，要么在可行的最后一天支付，要么收取罚息 一个前租户仍在收取不错的利息账单 一个物业的新租户通过电子邮件发送账单，并在可行的最后一天通过电子转帐支付 其他租户通过邮件收取费用，并按时甚至提前付款 有些人确实会在我愿意的时候付款，这就是为什么阅读租约并知道可以用什么大棒敲击他们的指关节是值得的，计费他们很快就会找到他们的在线银行账户会计师是最严重的罪犯恕我直言，他们会上法庭以避免试图付款，他们甚至会代表自己，当他们自己的律师告诉他们他们在$h！t，他们应该解决最后的咆哮（向那里的体面会计师表示歉意）bundy
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伙计们，如果有人想要一个好的cp财产或想做合资交易，请告诉我marc1375@hotmailcom< BR>评论
MJK和邦迪为什么要这样做您向租户开具发票 租约就是“发票” 它是一份供应合同 它既是发票又是收据 如果您觉得确实必须，给您的租户一张“税务发票收据”。在整个租约的租约开始时至于支出，我可以理解您想确保支付支出 我以前的商业物业经理告诉我，租户没有为整个租期支付差饷的绝对恐怖故事租约，对于业主来说，这可能是一个不愉快的遗产，因为我的商业经理找到了租户，设置了一切，然后我管理代理机构在他们的信托账户中持有保证金，所以我们都记得它在哪里但是，第一个租户进入清算，当然没有支付支出（我们从清算人那里收回），所以我把第二个租户的第一年的管理权交给了下午 现在，每月租金是通过直接借记支付的，他们负责支出本身 市政费直接寄给我，我传真他们这样，我可以看到是否有任何拖欠，而且我保留一份通知的副本 但我可以看到如何，为了跟踪付款，你可能想要首先自己支付差饷、保险等，然后从租户那里收回款项干杯 Kristine PS Bundy - 今天的拍卖情况如何
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嗨，克里斯汀，我给他们开发票，因为一位黏糊糊的租户说，如果我不这样做，他会扣除预扣税，这是一个提醒，不要花掉他们所有的钱在其他事情上 外出按月收取 +GST 所以他们没有理由落后 我也从支付账单而不是他们中获得奖励积分 拍卖获得 252K 净回报 25K 有 2 个竞标者，恕我直言，这是一个不错的购买bundy
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感谢您的回复 很高兴知道我不是唯一一个 Bundy，有趣的是您应该提到会计师！这就是我的租户！我的租约说，如果租金逾期超过 14 天，我可以收取 18% 的利息，直到付清为止 希望我不必这样做 我宁愿与租户保持良好的关系，但我必须看看情况如何我只是在寻找第二个月的租金，因为我在 10 月中旬结算了该物业在电话上打扰他们，或者如果迟到 MJK
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Bundy，我从来没有想过管理费可以作为支出包括在内，并且租户也支付这笔费用 如果是这样的话，我们应该所有人都在使用经理，我们不应该选择自己管理以节省5％的租金费用，其次是了解更多关于物业管理等的知识 MJK
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Kristine，我选择发票的原因之一租户每月一次，所以我可以在支付账单时将支出添加到账单中，我有团体费用和;费率来找我 此外，以前的业主正在为这个租户开具发票，所以我决定不重新发明轮子我在商业管理方面有点绿色虽然 MJK
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管理费 - 取决于租约有些人不管谁支付租金都包括在内喜欢在他们的标准租约上使用固定百分比，我给他们减了一个星期的时间来让我得到报酬 bundy
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Bundy, 在几周的时间里，那么你对延迟收取租金的方法是什么 MJK
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一周后，一封不错的电子邮件提醒，罚款将追溯到租金到期时，并且在逾期 2 周时，我可以将他们踢出去，其他根据他们签署的租约我可以做的法律讨厌的事情 bundy
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今天的拍卖有点失败，我的估价是 120K，它在 132K 时通过 时间到别处看看 bundy
评论< BR>Bundy，为了跟进，我确实在 11 月 20 日（晚了 3 周）支付了 11 月的房租，我的房客承诺从 12 月开始会表现得更好 希望这只是一些初期问题，因为他们使用的是一名自由会计每周只有一次 感谢您的建议和分享经验 MJK
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