澳洲澳大利亚房地产 使用负扣税 IP 的现金流来减少住房抵押贷款？悉尼

在澳大利亚地产投资



您好，我们与两家房地产投资公司（Merlot 和 Park Trent）进行了讨论，因为他们都说有一种方法可以使用 IP 更快地还清我们的房屋抵押贷款，从而引起了我们的注意他们的概念是负面 IP 产生可以流通的现金流通过投资者的住房抵押贷款的抵消账户这是他们在最初的电话推销员电话和房屋讨论中的第二个90分钟演示（Park Trent）（Merlot）中的主要卖点之一在我看来，ParkTrent和Merlot误导了潜在客户他们说负扣税物业的纳税申报表可以安排与工资一起接收（每周，每两周等，这是真的），并将其与租金收入相结合，有现金流被泵入住房抵押贷款的抵消账户（家庭投资人住的地方），然后在月底拿回来支付IP的抵押贷款溢价这对我来说根本没有意义事实上，我h我向 Merlot 和 Part Trent 的代表询问了这个问题，他们坚持认为这是更快还清住房抵押贷款的“秘密”负扣税+折旧退税）总是低于知识产权的抵押贷款溢价，因此，没有应计收益可以加速投资者居住的住房抵押贷款的偿还 如果有的话，唯一的好处是投资人拿到的是月初的房租，但是月底支付了IP的房贷，所以房租可以存放在房贷的对冲账户中，效果相当于支付了一个-将房屋抵押贷款的付款减至 IP 产生的租金价值 我弄错了吗 Merlot 和 Park Trent 正确吗 谢谢
评论
根据我的经验，这与这些类型的人最常用的方法相同补偿解释“推销”时的任何人；它们在某种程度上是正确的 您的 PPOR 通常会在 Pamp;I 贷款中进行抵消，而您的 IP 将在 IO 贷款中 您对 PPOR 的还款主要取决于 Pamp;I 贷款的利息部分 所以通过您的所有收入（工资、租金、PAYE 的税收减免等）都存入 PPOR 贷款的抵消账户，然后每月支付一次 IP 贷款和您的标准 PPOR 付款，您实际上会通过减少所产生的利息获得当月的福利您的 Pamp;I 贷款的利息部分，因此您确实支付的费用超过了所需的费用，因此还款速度更快。每月执行此操作的复合效果可以持续为您节省 PPOR 贷款中的钱，这是不可扣除的债务，同时保留全部对 IP 所欠的最高利息金额，但这是一项可扣除的债务，所以更有利我可能会让你更加困惑，但希望它可能对你有所帮助
评论
你好，请阅读此线程，ht tp:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt26532 那就自己下定决心还是找一个好的独立专业人士，-会计师-律师没有“秘密”；如果你愿意沿着这条路走下去，不把钱放在手上很简单 干杯皮特
评论
也可以在这里搜索帕克特伦特
评论
womble66，谢谢回复 我知道将租金和税收减免引导到 PPOR 的抵消账户会降低利息 但是这不等于一次性支付 PPOR 抵押贷款，即没有复利效应 这是一个例子来说明什么我认为：我所有其他当前收入（主要是工资）已经进入 PPOR 的对冲账户现在，我将通过 PPOR 抵押贷款循环租金+税收减免来购买 IP 以更快地还清 PPOR 抵押贷款对于 IP：假设租金 + 税收减免每月 2,000 美元假设抵押贷款溢价每月 2000 美元（为了清楚起见，让我们假设如此）所以，在每月的第一天，我得到 2,000 美元（进入 PPOR 的抵消账户) 在每个月的最后一天，我从 PPOR 抵消账户中提取 2,000 美元t 并存入 IP 账户 那么，效果如何？效果相当于在我的 PPOR 抵消中永久保留 $2,000，换句话说，一次性支付 $2,000 到 PPOR 抵押贷款因为在月底，我将不得不从 PPOR 抵消账户中提取 2,000 美元来支付 IP，只要租金 + 税收减免低于抵押贷款溢价（即负扣税），就没有复利累积效应 所以，实际上，对于负扣税的 IP，按揭保费比房租+税收减免还要多 所以，为了弥补差额，我必须从 PPOR 抵扣中取出额外的钱，这样可以延长保单的寿命PPOR 抵押贷款，而不是像这两家公司声称的那样缩短它 有人可以告诉我我的计算是否错误或我是否遗漏了什么
评论
把你所有的钱存入抵消账户然后支付账单是正确的做法正如您所指出的，这将延长 PPOR 抵押贷款，因为您处于负扣税情况您对此无能为力，因为负扣税确实会对您的现金流产生负面影响，这降低您偿还不可扣除债务的能力 您可以查看一个策略，在该策略中您还投资于其他正负债资产以抵消财产的负负债每月花费 2000 美元的抵押贷款是乐观的 除非您找到了令人难以置信的现金流交易，否则我预计您将有大量短缺
评论
我同意 100% 我采用匹配的数字表明即使在这个 o乐观的有利案例，这种设置无助于更快地偿还 PPOR 抵押贷款（与 Park Trent 和 Merlot 声称的相反） PPOR 抵消账户，延长了偿还 PPOR 抵押贷款的时间 这就是我的想法 所以，我无法理解 Park Trent 或 Merlot 等公司采用什么计算或策略来达到相反的效果 我知道，从表面上看，他们的故事听起来很合理他们说，通过 PPOR 抵押抵消账户循环从负扣税 IP 产生的现金流会降低 PPOR 的利息因此，通过拥有多个 IP，您可以获得多个租金和税收抵免，所有这些都记入 PPOR 抵销，这反过来又更快地降低了 PPOR 的兴趣但是，如上所见，数字表明情况正好相反
评论
即使它是真的，无论如何这也不是一个足够好的购买理由，成本（两者都是al 和机会）购买无用房产的好处远远超过税收和房屋抵押贷款减少的好处应该是附带好处而不是主要目的即使是没有税收优惠或租金收入的一块土地，如果它升值足够，​​也可以成为更好的资产在价值方面，我之前已经说过，如果有人想购买这些垃圾类型的营销物业之一，请告诉我我可以获得 3 万美元的回扣，我们可以减半，他们为什么要支付 3 万美元的回扣想想你签的 b4你的名字出现在任何事情上
评论
这是在开玩笑还是你真的和那些暴徒打交道
评论
债务回收是要搜索的术语 利息支付和租金之间的差额实际上是借来的，或者增加投资贷款，而其他收入留在 PPOR 抵消中，减少 PPOR 贷款 更进一步，投资的全部成本被资本化，所有收入，包括租金和赚取的收入都用于更快地偿还 PPOR获得这方面的税务建议，但这意味着你是将您的 PPOR 债务“回收”为投资债务一旦完成，就有更多的现金流可用于完成剩余的投资贷款，因为可以在税前还款
评论
好策略，但你也想要营销人员不会发生的资产也很好
评论
这不是玩笑，这些营销公司通常会提供他们通常为开发商工作的10-15000美元回扣，如果你发现他们将支付销售价格的 5-6%，因为这就是他们向营销公司支付的费用你知道营销公司向电话营销公司支付的合格潜在客户 1200 美元，他们认为他们可以转换 1 的 3 和总成本每次销售是 1 万美元，因此，如果有 3 万美元的佣金，他们每次销售可以赚 2 万美元在它开始之前（不是通过营销 com panies) 我已经联系了开发商并收到了付款，有一个来自中国 (FIRB) 的人想在 st kilda 路买一套公寓，无论如何都会买，公寓是 $650k，6% 回扣 $39k，$195 k 每个他们都不会降价，因为这会影响其他人的估值，但如果你问合适的人，他们会支付回扣，他们希望将它们出售，以便获得资金开始建设
评论
谢谢，我会搜索这个 Bigtone，感谢您的洞察力
评论
您好，我为您发布的链接是对债务回收干杯皮特的全面报道
评论
好吧，我不想要让这一切变得比你们这些人更痛苦，但我有一个类似的问题：1我想我同意这里基本上你是在增加例如 2000 美元的租金，然后拿出 2100 美元来弥补差额，然后增加 $2k in 租金等随着时间的推移，最好继续将 100 美元用于抵消，最终将超过 2000 美元，但是，这并不是能够持有大量资产的一部分少量您自己的现金问题：这是唯一可行的方法吗，是通过支付 LOC 或类似物的差额，从而保持 100 美元不断进入抵消但是那么，是否也需要支付 LOC对不起，伙计们，我很困惑我一直在做很多研究（可能太多了），我似乎找不到一个 CF 阳性的场景，所以我一直在研究可维护性但同样，我发现的只是speel re：“你可以只花 75 美元就能吃到这个”；或任何实际上不准确的东西因为这 75 美元仅用于 IO 贷款，不包括 PM 费用、费率、水等等等似乎没有考虑用于提供税收变化的实际费用无论如何，有点漫不经心，抱歉任何反馈表示赞赏 Mo
评论
嗨，mo脸颊 债务回收的重点是你减少了不可抵扣 PPOR 贷款的规模和增加可抵扣贷款的规模 2 笔贷款的总额保持不变，但税收优惠增加 请阅读此主题，它将回答您的所有疑问 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt26532 Cheers Pete
评论
如果您在 IP 上有大量资产可供使用，则策略会非常有效。但是随着利息不断资本化，您的负扣税损失对于 1 或 2 个 IP 来说也可以，但如果超过十几个 IP 会很快抹去您的资产听说ATO也在找关于使用 IP 进行债务再循环，建议您可以摆脱做一个财产，但是当大规模应用于投资组合时，第 IVA 部分将开始
评论
我还没有 IP（还), 这个策略值得看一下 100k 的 ppor 股权吗 想用股权购买大约 320k 的 IP 但是我的目标显然是支付 ppor 的费用，而且我听说将租金等引入抵消会做到这一点，但它变成了一个旋转门，当租入抵消，租出抵消支付利息等, LOC 必须在某个时候支付 一种方法是减少 PPOR 房屋贷款金额并申请增加 LOC 金额，在 LOC 上服务 LOC PRO- 减少不可抵税的债务 CON- 不利于 PPOR 未来转 IP 第二选项，当房产估价上升时，申请房产估价，因此您可以充值您的 LOC PPOR 利息不可扣税 假设利息为 7% IP 的利息可以扣税，LOC 的利息也可以扣税（假设 LOC 的 100% 仅用于投资目的）假设 LOC 的利息是 71% 在纳税人到来之前您确实支付了更多但税后 - PPOR 的实际利率 -仍然是 7%（非扣税）但 IP - 71% x 07 497%（假设 30% 的税率，因此每美元返还 30 美分，你真的必须支付每美元 70 美分）所以在纳税申报后，IP LOC利率是 lt; PPOR 利率这是 +ve 只要 LOC 有 $ 来服务自己，我会 1 尽快还清 PPOR 债务，而当 LOC 达到 LOC 的限制时，我会尽可能多地偿还 LOC 2，然后你就有了为它提供服务将 PPoR 转换为 IP 是 CF+ 我们欠我们的约 75,000 美元，正在等待租金评估，但预计它大约是 $200pw（给予或接受），如果提供的话会更高 如果我们尝试过，但不会得到负面影响它会有相当大的折旧，所以你永远不知道如果你也想要一半体面的收益，这里有一栋房子以 16 万美元的价格出售，租金为 220 美元/周 房子真的可以用一点油漆和栅栏（可能还有更多的工作也比那个）但前期这很好我宁愿每周支付*任何东西*而不是*支付* $75pw
澳洲中文论坛热点