我和我老公都是普通IT民工，工作了大概五六年了，每月两个人税后一共1万，无孩。三年半前在墨尔本远东买了一套小房子自住，近两年因为房子涨势很好而且手边有了一些积蓄，想买第二套房用来自住，现在这套转成投资。
因为从读书的时候就用CBA所以对它很信任，从第一套房到第二套房都毫不犹豫地选择了它。后来证明我们真的太天真了，应该多多比较的。我们计划从现在这套房子里refinance一些出来，同时把固定的自住房贷款转移到新房子里去。虽然pre-approval花了一点时间（期间我们还因此错过了心仪的房子），但是CBA还是批了。考虑到有了pre approval而且手边还有20%的首付，我们选择了45天settle这样可以在新房子里过春节。
在圣诞放假前，我们跟broker反复确认材料齐全，贷款没问题，可以按时settle.结果这周，离最后settle还有两周时，我们去填最后确认的表格，broker才告诉我们CBA变卦了， 只肯给我们从第一套房refinance出4万，大部分贷款都加到新房子上，而且第一套房的自住贷款不变。这样一来，我们担心租金多于4万投资贷款的这部分要交税，将会让我们负担困难。broker说可以现在换银行，说是ANZ可以按照我们之前申请的来，不过我们要交一些CBA固定贷款的违约金，而且时间上很紧，要我们跟律师要两周的settlement extension来保证申请成功. 可是律师说每延时一天要交200多刀的违约金。
请问大神们，在坛子里看到过说broker可以问银行escalate the case,这样最快一周就能批下来。为什么我们的broker要一个月呢？如果我们自己现在拿好所有的材料去问银行会不会比较好一点？我们真的不想延时settle，码农赚钱不容易呀。
还有税务方面，如果迫不得已还是用了CBA，那么报税的时候投资房上名为自住贷款部分的利息还可以抵税吗？我们知道这问题还是应该问accountant,但是最近圣诞假期，朋友推荐的accountant去度假了，电话邮件都不回，实在没办法了才上来求助。如果大家知道有靠谱的会计，能私信我吗？小女子先谢谢大家了
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没看懂，什么叫租金多于4万投资贷款的这部分要交税？租金本来就要扣掉利息后交税啊
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贷款是自主 和 报税自主 是两个分开的
就像有人自主房以投资房贷款 报税也不会报投资房一样
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还有就是 换broker吧 真的有差别
用过鬼佬的Broker 后 真的觉得 华人broker 良莠不齐
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Refinance 出来的钱不可以做negative gear。
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谢谢回复。不好意思没表达清楚，楼主的语文早就还给语文老师了。。。
投资房现在有两个贷款，一个是原来的自住贷款，还有一个是新的投资贷款(这个贷款数量只有4万）。如果不算自住贷款的利息，租金肯定会远多于投资贷款的利息的。有点绕，不知道表达清楚没有。。。
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谢谢您的回复。买第一套房时用的是鬼老broker, 买第二套房时头脑一热不知道为什么换了一个印度的broker...
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对不起呀，我自己也是一开始没有理解broker的意思，我老公当时明白了也没跟我解释清，我是睡了一觉以后突然明白的。老公那时候还在想为啥我当时那么淡定。。。
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肯定是印度 broker 咖喱味英文把楼主弄晕了 哈哈
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这样啊！我们当时听了broker介绍的accountant说是可以的。。。看来这个broker和他认识的人都不靠谱。。。谢谢回复。
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以前买的房子只可以按最初购买时候的贷款进行抵扣税，你不管重新refinance多少钱出来，都只可以按最初的贷款来做抵扣。早几年买的房子都便宜，所以转为投资房就不会有negative gear了，反而变成了正收益，需要交税
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别太相信BROKER，很多时候他们自己的失误，确全都推到银行头上。
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先在CBA settle, settle 后再慢慢考虑转贷阿
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正解
4万租金收入是八百一周租金而且还有刨除各种费用，实际租客付九百加，楼主计算清楚了吗？
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你的broker太不靠谱了，为什么不直接找银行？会计也更不靠谱，这种基本问题都不知道？
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我也觉得是，哎。这个broker见第一面的时候很会说的，列举了一系列他的成就啥的，说了一会儿，还接到个电话说是一个他的客户好不容易贷款批下来了，超开心，打电话感谢他。弄得我们很信任他。
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建议抛开broker，直接去ANZ
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懂了，谢谢您！
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如果手头不缺首付先settle。refinance可以以后慢慢弄。
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谢谢回复，楼主也得到教训了，以后还是要靠自己去弄清楚。
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谢谢，楼主也得到教训了，以后还是要靠自己去弄清楚各种信息啊
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恩恩，在大家的帮助下楼主想明白了，谢谢。不过租金没有4万的啦，这个4万是refinance出来投资贷款的数额。
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恩恩，在大家的帮助下楼主想明白了，谢谢您的回复。不过租金没有4万的啦，这个4万是refinance出来投资贷款的数额。
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楼主的理财知识是很差。。。多谢您花时间回复，我现在弄清楚啦。如果还有下次，一定按您建议的顺序来。感谢！
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谢谢回复，我们现在也决定先settle了再说。
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