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在澳大利亚地产投资



大家好，我是房地产投资新手，但一直对游戏很感兴趣 我 25 岁，我丈夫 26 岁 我们期待我们的第一个孩子在 2012 年 1 月 我们的主要住所已于去年完成，从那时起我们收到了利率估值为我们提供了 15 万美元的股权由于我是主要收入者，而且我们预计会有一个，除非我们现在采取行动，否则我们的借贷能力将被破坏 我计划在孩子 12 岁后重返兼职工作几个月大了，我丈夫将继续兼职工作 我们可以从经纪人那里申请 20 万美元的贷款，因为我们有很好的缓冲，即使在休假期间也可以提供服务，只需要找到合适的房产我们希望在维多利亚州瓦南布尔的一处房产上花费大约 20 万美元 对于这个价格，我们似乎被困在单元房市场，但是从我迄今为止所做的预测研究来看，这可能不是一件坏事，最高百分位数家 t o 单身或双人 未来没有孩子 我们希望在离家近的地方进行第一次购买，莫因郡（瓦南布尔市议会周围）已被指定用于许多可再生和绿色能源项目，并有大量投资进入未来几年该地区 - 碳税更是如此 瓦南布尔还拥有一所大学和强大的制造业，该地区的人口持续增长 我发现的单位是 20 万美元，报价为每周 250 美元（不带家具）租金（每年 13,000 美元），因此总投资回报率为 65% 它是 2 间卧室、1 间带厨房的浴室、客厅餐厅、后院和大前院（没有围栏）它带有一个车棚，并且是根据该地区的物业经理的说法，其中两个是租房者正在寻找的物品 该单元是两个没有法人团体的单元之一，因为没有共享财产 该计划是 - 使用股权购买该单元我们的豪我将利率固定为 3 年以确保可负担性 仅支付贷款利息，但在可能的情况下尝试偿还本金 3 年后，评估我们的情况和市场，并采取以下两种方式之一 1 - 完成未成年人翻新（筒灯、新油漆、厨房油漆、新台面、覆盖台面、新地毯、查看外部渲染以赋予边缘饰面现代外观） 预算为 5,000 美元 以约 250,000 美元的价格出售该物业并使用收益（少 CGT) 偿还我们主要房屋的部分抵押贷款 时机成熟时再做一次 2 - 持有房产，一旦孩子们上学后，使用两所房屋的净值购买另一套房产时间双倍收入 当我们在租户之间进行装修时进行翻新，以使房产稍微现代化 你的意见！！！！！！就像我说的，这是我们的第一个 IP，所以任何指导、您可以向我提出的问题或“如果”将不胜感激！！！！谢谢！
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你将如何降低风险 1 无法出售以获取利润 - 你能负担得起长期持有吗 2 你计算过空缺、保险、道具管理、维护、修理吗等等 Y-man
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我会确保你有一个应急计划，当孩子来的时候我相信你可以得到贷款和解决财产，但是当你减少到一个时您已经声明的收入 您没有资格获得贷款 确保您有一个现实的计划继续还款，直到您重返工作岗位 我还建议您购买适当的保险，以防万一不要无限期重返工作考虑这些事情是病态的，但是您还年轻，因此成本可以忽略不计财务规划师通常是帮助您理清这些类型保险的最佳人选
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谢谢对于您的答复，伙计们，我实际上是 BIG 4 的财务规划师，所以您提出的意见真的很好人们需要为自己买保险 我丈夫和我自己都有一个完整的保护计划，并且将通过我们将承担的新债务增加一些保险范围 我已经制定了当前的预算情况（两个收入直到小宝宝出生），休假情况（我丈夫 12 个月的收入和我的产假收入），以及重返工作情况（基于我的兼职工作） 我没有包括我可能收到的任何奖金, 任何公里报销汽车津贴，我可能会也很可能会收到，而且我还没有包括我丈夫一年 6 次随叫随到工作所赚取的额外收入（通常在那两周多带回家 500 美元）。蚂蚁作为额外资金，只要我们可以支付额外的款项，就可以用来偿还投资贷款的本金 每个预算都包括偿还贷款 - 仅以利息为基础，基于 7% 底线是: 目前情况 - 每周盈余 691 美元 休假情况 - 每周盈余 270 美元 兼职工作情况 - 每周盈余 264 美元还获得了储蓄缓冲-从累积的盈余资金中，我将房东保险作为支付租户搬出的费用，建立保险，因为没有法人团体，所以我们都有个人保险，水费和 s32 的使用， s32 的市政费和我没有为空缺计算的物业管理费 - 除了增加抵押保险并确保我们在需要时有多余的资金可以动用- 尽管我已经设置了我们可以做的其他事情，以便我们不必出售该房产，但是如果有第二个孩子进入混合，它需要是一个选项我们需要重新评估那么根据我们的情况，我 100% 有信心有一百万件我遗漏或忽略的事情，所以你可以进一步添加或提问的任何东西都会很棒！
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有完美的“正常”;你可能有“自然”的时候；您不能在保险上索赔（或不值得索赔！）的空缺，我们允许每年有 2 周的空缺 - 但您真的可以通过假设您一年中只有 11 个月的租户来让您跟踪您的跟踪 Y-man
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好的，非常感谢 Y-Man 我相信我们每周的盈余增加的储蓄缓冲将涵盖这一点 也许我会考虑在贷款中增加 1 个月的租金，所以我们总是比游戏提前 1 个月 欣赏它！
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虽然理财规划师会心脏病发作，但延长信用卡的信用额度以支付“意外费用”；像热水系统、锁、门什么的 虽然从长远来看保险可能会支付，但在您必须支付商品和服务费用与您的保险资金出现之间通常存在时间差 Y-man ps 哦，等等, 我想你是在你从新购买的房屋贷款中整理出来之后这样做的
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好一个 Y-man 同时有好的和坏的建议！
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你提到任何盈余将偿还您的投资贷款的本金 为什么不将盈余用于您的 PPOR 贷款 投资贷款的利息是可以扣税的，而您的 PPOR 则不能 那么如果您的 PPOR 贷款有重提工具，可以帮助应对任何意外情况
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建议把它放到一个抵消中——比重画更灵活的税收时间 Y-man
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听起来像一个计划——除了 evshaun 在这里建议的轻微改变从逻辑上讲，偿还债务似乎是正确的做法，首先偿还正确的债务！当然，另一种选择是不偿还您的房屋贷款债务，而是在抵消账户中建立更大的现金缓冲（您确实有一个抵消账户，对）这些现金仍然可以用来支付任何不可预见的费用, 职位空缺, 其他没有重绘费用的紧急情况等等 Y-Man - 快点离开 - 打败我吧！
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谢谢大家！是的，我们确实有一个抵消账户，目前通过用信用卡支付我们的一般费用来最大限度地利用它，以从我从未想过偿还我们主要房屋的债务中获得最大的利息储蓄，但减少坏账而不用担心还债是个好主意！我觉得好像我真的已经考虑过这一点并做了我的尽职调查，但是我仍然对下一步感到紧张！我的一个朋友发誓真正的财富澳大利亚指导，但我们无法证明成本是合理的 任何更多建议 还想知道是否有一些推荐的资源可以扩展我对这次购买和下一次购买的知识
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不要低估如何昂贵的孩子可以是
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只对所有贷款产生利息 在您的 PPOR 上确保您将本金金额存入抵消账户 它与将其存入贷款具有相同的效果，但如果您在紧急情况下需要它，对现金流更好
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我倾向于暂时离开投资物业，只是将钱存入房屋贷款的抵消账户这样你就建立了一个可观的缓冲（说的是数千而不是数百）这将使投资房地产更舒适，压力更小，尤其是在即将迎来新婴儿的情况下，目标是缓冲到一个水平，使您的 LVR 保持在 50% 左右我也建议没有任何赶快进入re目前的边际投资——尤其是在维多利亚的一个乡村小镇 价格在不久的将来不会上涨 现在是购买股票或节省现金的好时机 祝杰森
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建造股权进入购买，如果目前收入是一个问题，则购买负扣税房产将带来援助或造成压力 一切顺利，恭喜，内斯
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谢谢大家根据你的想法，我做了一些更多计算哈哈！如果我们决定现在不购买房产，而是将资金添加到我们的 PPOR 抵消账户中，我们每年将有额外的 5,000 美元存入我们的抵消账户 情景 1 - 现在不要投资房产, 等到孩子长大或至少在学校，我们恢复双重收入 这意味着我们可以每年向我们的抵消账户支付 18,000 美元 所以在 7 年后（理论上我将再次全职工作），我们将已经为我们的 PPOR 贷款支付了 126,000 美元，并将我们的 LVR 推至 045%，假设我们的房产价值在 7 年内每年增长 12% 左右——我认为这是公平的，我们将处于有利的投资地位LVR 低于 50% 作为缓冲 我们将分别在 32 岁和 33 岁之间拥有一处房产并准备购买我们的第一个 IP 场景 2 - 现在投资房产 这意味着我们每年只能向我们的抵消账户支付 13,000 美元在我们的 PPOR 上 所以在 7 年内我们将支付 91,000 美元与我们的 PPOR 相比，我认为我们目前的购买价格被低估了 200,000 美元 最初在市场上的价格为 230,000 美元，现在已经跌至 215,000 美元，我们悄悄地相信我们可以以 200,000 美元的价格买到它 所以如果在 7 年内，房产价值可能会增加到 250,000 美元会让我们坐在 59% 我们将分别是 32 岁和 33 岁，并且都在我们投资组合中的两个房产全职工作，并且相当准备好（或者我认为）购买第三个（可服务性将在那里，我们会LVR 较低以使股权对我们有用）我同意目前没有必要进入房地产市场，尤其是不是我们的目标市场，但更多的是现在或 7 年后需要我们因为我们有能力偿还贷款，但是银行在生育孩子方面有其适用性公式我们也已经拥有相当大的股票投资组合（几周前在下跌时购买了大部分！！！）和我我想潜水sify 我意识到孩子们非常昂贵，虽然我无法计算未来几年他们将给我们的收入带来的未知经济负担，但我已尽我所能将我所知道的因素考虑在内，并用低 LVR 缓冲来保护我们，盈余坐在一个易于访问的抵消账户，并通过提供全面的保险，我还将为知识产权贷款提供 1 个月的还款，以使我们开始尽可能地保护全年免受空缺的影响。在我们的情况下，积极调整的财产将是理想的，因为负扣税根本不会证明任何优势，它只是找到合适的投资，让我感到很挣扎这是我们的第一个 IP，我们希望尽可能降低风险
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嗨 Aime 和 Luke，恭喜迄今为止所有伟大的 DD长期在制定策略时，我想您需要查看您希望在 5、10、15 年后的位置等，然后从那里向后工作对我来说，我认为您的第一篇文章中的选项 1 没有多大好处在考虑了购买和销售成本之后，您在持有期间的负现金流，您不会领先我更喜欢您的选项 2 购买，持有然后在租户之间的 reno 的想法（如果您愿意，遵循这个确切的过程很重要申请 reno 作为税收减免 - 即在进行 reno 时，该房产必须是创收的）然后对其进行重新估值以评估您的股权头寸并再次购买 偿还您现有的 PPOR 贷款是合理且完全无风险的策略 当然，您需要评估您的风险状况，也许随着新孩子的到来您可能适合保守模式，但根据您引用的数据，您有一个不错的缓冲可以使用我也认为可以减轻许多风险，所以我的策略是米比这更具侵略性，但每个人都有自己的再次它回到你的长期目标，不要忘记，你只有 2526，所以有足够的时间来度过难关现在购买而不是几年后购买 - 好吧可以一直争论到奶牛回家，你会在这里从财产熊市和公牛队那里读到相互矛盾的观点，而介于两者之间的每个人在我看来，现在是买入的好时机投资房产，这就是我正在做的事情，我敢肯定你听过著名的沃伦·巴菲特（Warren Buffet）的名言，结合基本面分析，这就是我的立场 我能提供的最佳建议是与专门从事房地产投资的优秀会计师交谈和一个有信誉的抵押贷款经纪人现在在做出任何决定之前让他们帮助你制定一个长期计划和最好的财务结构来支持它我相信你可以通过线程搜索在这里很容易地找到这两个我相信你不需要它，但祝你好运，我也为墨尔本的前 4 名公司工作，如果它是同一个公司，喜欢赶上一杯咖啡，在茶室聊天，如果有兴趣，请 PM 我干杯
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如果您有正确的数字，那么就每年购买 13k 的 IP 抵消，持有 2 处房产是一个不错的职位，我希望在您的 ppr 上释放尽可能多的股权如果有必要，你可以使用它，如果事情变得很糟糕塑造 选择正确的资产虽然是您创造财富的重要组成部分一份收入——尤其是当你开始组建家庭但你的房子还没有还清的时候 你的数字看起来有点紧张 如果你的伴侣失业、租户不付钱等等会发生什么 你每年 18,000 美元的缓冲可能很快就会消失不知道你有什么股票，但我想这也可以作为缓冲，如果你需要，你可以卖掉它们 我对缓冲的想法可能与你的不同 每个人都有不同的风险状况 - 但是，不要不要低估试图以一种收入养家糊口以及持有负扣税的“投资财产”的压力 贾森 公平地说，根据引用的数字，即使只有一种收入，他们也处于强劲的财务状况如果每个人都基于决策长时间失业，我们不会在生活中走得太远 没有风险就没有回报，在我看来，这是一个非常小且经过精心计算的风险 正如你所说的 Jingo，每个人都有自己的位置去 Warnambool 的数据和增长动力叠加得相当好 我认为可能有更好的选择，但它的声音仍然如此，其中很多归结为意见祝你好运
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我认为他们将分为两部分-时间收入实际上可能比一份全职收入的风险更小 如果这是 1997 年 - 我会说是的，住宅物业被低估并且收益率很高 - 跃升 繁荣的日子暂时结束了 我看不到建议那些即将在组建家庭但还没有还清自己的房屋的人的收入减少到两个兼职收入的任何一点，因为他们冲出去购买了一个-ve齿轮的住宅投资物业，从而进一步增加了他们的预算压力。有潜在风险他们已经建立的财务基础问候杰森
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嗨，杰森，正如我上面所说，熊市，牛市和介于两者之间的每个人，都是我个人不同意你的观点，过去 100 年的历史会也不同意你这并不是说我是对的，这只是一种观点 减少债务是一个有效的策略，但我相信计算错失的机会成本也是如此（这当然是双向的）在 2526 有足够的时间犯了一些错误，仍然领先几英里 没有理由为什么 2 人的头被拧紧了，就像这里的情况一样，不能显着降低这些风险（他们似乎已经在做）我不认识任何人已经从偿还 PPOR 债务中提前退休了，它又回到了你想要在生活中实现的财务目标所有健康的辩论欢呼
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@Jason（对不起，我不知道如何引用！！！！）我不是 100% 确定你让我们每个人都有兼职收入但是就像我说的我是这个游戏的新手，所以也许我对事情的看法有所不同我丈夫将继续全职工作，我将下降到兼职收入 - 因为我的兼职收入几乎开始时收入较高与他的全职收入相匹配，并为我们提供了近 75,000 美元的净收入加上我们将从出租物业中获得的收入给我的奖金（我去年的奖金是 20,000 美元，但我的目标将基于兼职工作，所以这将是一个重大的未知数，而不是我想要依赖的东西），或者我的任何汽车津贴（目前设定为 17,500 美元爸爸，但同样是基于兼职）老实说，我不相信以我们赚取净额的基本金额，这个could被视为“两份兼职收入”；更不用说添加我们想从当前问题中留出的待命、奖金和汽车津贴作为额外资金关于您关于失业、租户搬迁等的评论，我的理解是您会尽您所能减轻这些风险我认为每年 13,000 美元的缓冲，加上我们储蓄的资金，加上我们将获得的额外收入，如果发生这种情况，肯定足以让我们渡过难关。我们的总开支将在 6,000 美元左右每个月（包括贷款、家庭开支、投资开支），我相信即使我们俩同时失去工作，我们也会在一个月内找到可以支付这些费用的工作 我们已经添加房东保险，我之前说过，如果发生此类事件，我想用我们目前的积蓄在所有还款前停留一个月，我们应该做些什么我想你可能误解了d 也是一项收入——我要休 12 个月的假，但是 26 周我将获得目前工资的一半，18 周将作为育儿费从政府收到，4 周将是年假，其余 4 周一年中的几周我将以兼职工资率重返工作 我们现在有 3 个预算，休假和重返工作岗位时 - 正如第一篇文章中所解释的那样，所有预算都是积极的，每个阶段都有盈余 不要试图听起来太防御性的，因为我非常感谢您关注我们，但是我想确保我们都在同一个页面上，并且我已经有效地传达了所有内容，以确定您拥有的所有 siad 是否仍然是一个真正的风险，因为如果它是我肯定想知道它！！！干杯，Aime
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@ssimpson 感谢您的评论未来几年的房地产投资理论上我现在想购买IP 1，等待大约7年我们恢复双重收入，并坐在前面提到的59％LVR（所有理论都请注意！）从那里，如果我们有同样的盈余收入 我想根据当时的市场和我们第一次创业的成功购买更多的房产额外的收入和资产将我们的孩子送到好学校，通过大学支持他们，并有可能在合理的年龄（不是 65 岁！！！）退休对我们来说都是了不起的目标，而且我们的书越早越好！我们目前的策略是购买尽可能多的现金流、股权和可偿付能力，持有它们直到资本价值增加并出售一对夫妇以偿还其余部分，创造正收入按年龄实现这一目标40 当我们的孩子进入高中时，这将是惊人的，这当然是我们的目标 如果我们可以说 2 个正现金流的房产，他们没有债务，总共净收入约 30,000 美元，以增加我们的就业收入，我们将被包装！ ！！但是现阶段所有的梦想只是想做出一些明智的决定以使它们成为现实！
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没问题，很高兴投入我的2c从经纪人开始，只要确保您的会计师专门从事房地产投资大量优秀的会计师可能不是优秀的 IP 会计师 首先获得良好的计划和抵押贷款结构是 IMO 的关键 如果他们可以共同努力确保每个人都在同一页上，那就更好了 Aime，老实说，您的计划看起来对我很好 你的可服务性数据相当保守，当然也很现实 显然是和会计师交谈过，但表面上如果他们没有给你竖起大拇指，我会感到惊讶 回复：你的长期目标，你可能会发现很难拥有 3 个属性（包括您的 PPOR）在 12-15 年内全额还清，前提是您在这段时间的大部分时间里都是兼职（由于孩子）这当然也是假设您在前 7 年坚持使用一个 IP是的rs IMO 你可以很容易地负担得起做更多的事情，但当然这同时会增加风险在一天结束时，大多数父母投资者一次购买 1 个 IP，所以如果你这样做，你会看到如何每一次都会影响你的现金流和生活方式 没有强迫继续购买更多，可能需要更长的时间才能达到你的目标 我的意思是不要把自己锁定7年，假设你不应该再次购买，玩它倾听并根据您的情况和目标调整您的计划另一个提示可能是考虑您希望如何构建一个投资组合，即：您是否希望所有房产都具有相似的现金流？ 就我个人而言，我喜欢“一升一降”的方法，在这种方法中，您为现金流购买一个，然后为 CG 购买一个，然后重复 将高 CF 财产保留在低收入者的名下和低 CF高收入者名下的房产 虽然很可能从一项投资中同时获得 CF 和 CG，但他们需要进行大量研究才能找到，如果您想选择采矿城镇，那么当然会有很多风险附上 1 上 1 下让您两全其美抵押贷款重播，但当然还有更多变量需要考虑您的会计师可能有一些软件或电子表格，您可以访问这些软件或电子表格来插入数字并在考虑税收的情况下进行一些预测，霍尔丁成本，PM成本，购买销售成本，折旧收益和无数其他考虑因素我当然不是专家，所以请让行业专业人士对所有内容进行勾选，但听起来你们走在正确的轨道上祝你们俩好运！
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嗨，Aime，我认为你有一个很好的计划，并且你得到了一些很好的建议（重新缓冲并在你的 IP 之前还清你的 PPOR 等）我的猜测是利率即将到来下来，所以不确定我是否会考虑锁定固定 atm帖子，好像你们俩都在兼职工作 好吧，似乎你已经涵盖了收入方面可以管理 好的，所以你收到了收入e 为你的下班时间——这是有道理的 不，一点也不想考虑的是我们最近进入的当前经济周期 从我最近的阅读来看，澳大利亚住宅物业价格的大幅上涨似乎已经结束 价格再次起飞可能需要几年时间最好坐一段时间（当你开始你的家庭时）并在下一次价格上涨之前或期间购买 想想 1991 年 - 1996 年维多利亚州 - 房地产价值没有增长 1997 年以后，价格翻了三倍（在某些地区） 10 年内 问候杰森
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你需要支付托儿费用吗？在接下来的几年里只有 4 或 5 天
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是的，当然好的 就个人而言，我不想让我自己的家人在经济上面临风险 借钱会带来风险 - 不可否认，这是一种风险值得一试 是的，他们对自己的财务有一个深思熟虑的方法 不同意这个评论 很多人在投资之前已经还清了他们的 PPOR 并且仍然设法提前退休 我不确定在开始之前借钱投资住宅物业一个家庭就是我所说的财务进步 确实 - 这就是为什么重要的是要提出并考虑投资主张策略的所有方面非常感谢他们！我认为我对房地产市场的呼吁是正确的，我们确实手头有书我今天正在考虑所有事情，有一个风险我们无法减轻，这可能是最可怕的风险之一 - 我们的孩子不是什么生而健康或在生命早期需要医疗护理，这是我们永远无法准备的！基于这种风险，我真的在考虑一切，并开始计算 PPOR 债务减免的数据 也许我们应该在接下来的几年里专注于降低 LVR 并从那里开始这将给我足够的时间进行研究和市场观察!
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感谢 Aimea，你在这里的计划是我在 5 年多来一直困扰这些论坛的“新手”海报中看到的一些经过深思熟虑的最佳计划（预算和应急方案）但是，我认为房地产只有在有足够的资本增长时才会使您受益 听起来您正在寻找购买只是因为您有收入来支持负扣税并希望在有机会之前进行杠杆化do 因此，作为财务规划师，您将向您的客户提供此建议您已经改变了您在此线程中的增长预期您开始建议您将在 3 年内看到 5 万美元的增长：然后继续建议您可能会在 7 年内看到 5 万美元的增长：这与预期存在巨大差异，所以我的问题是：你的增长预期是基于什么考虑到当前的经济数据，你认为经济衰退是可能的吗？甚至可能你会做出什么预测如果我们要在 7 年期间经历 4 年的负值经济增长缓慢，那么在 1990 年代初的最后一次经济衰退期间，Warrnbol 的价格如何受到影响： 增加的空缺：http:wwwsqmresearchcomaugraph_vacancyphppostcode3280amp;t1 增加市场库存: http:wwwsqmresearchcomaugraph_stock_on_marketphppostcode3280amp;t1 该地区的房产周转率是多少 基于人口 户数s 我会冒险猜测每年大约 500-600 看起来有大约 9-12 个月的库存需要清理，不是一个非常健康的市场 每年额外的 5000 美元听起来并不多，但请记住它正在偿还不可扣除的债务，所以实际上你必须从你的房地产投资中赚取 5,000 美元 + 应税税率 () 才能获得偿还这笔债务的好处，所以我怀疑你会在 7 年内过得更好每年偿还您的抵押贷款 5,000 美元，而不是获得 50,000 美元的资本增长（可能在一定程度上取决于所使用的数据，例如在此期间租金增加利率，您是否最终出售房产并必须支付 CGT 等) 完全同意这些帖子
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如果这是一个问题，那么我会用信用额度撕掉你财产中的所有可用资产。房子，如果它一下子击中了粉丝
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明智的广告副，Hobojo！ Wiser 仍然会找一个小缝隙爬到下面，把自己蜷成一团，在接下来的 20 年里尽可能地闭上眼睛，我会让我的管家在经过的路上接你
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我没有什么值得添加到这个线程的，除了赞美你艾梅在寻求建议之前做了你的研究，并接受了大家的建议干得好，祝你和你丈夫选择的一切好运< BR>评论
我只能说祝你好运如果你对此感到不安，也许最好的决定是推迟到你可以放心投资，可能在你的新小伙伴安全健康的到来之后我会做什么不过要说的是，不要把任何人在这里写的东西当作福音 无论从袖口阅读它看起来多么有意义，故事总有另一面据记录，Warnambool 14% 的空置率并不是孤立的一个糟糕的统计数据 事实上，它对于一个区域中心来说非常出色，一个并且这种增长趋势更有可能归因于该地区的投资量，而不是任何险恶的东西 那说这是您在购买任何房地产之前需要收集和评估的大量定量和定性信息中的一小部分信息自己研究并做出自己的决定，你完全有能力这样做祝你好运，让我们随时了解！
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