澳洲澳洲房产救命！在悉尼花费 40 万美元，我需要一个策略！悉尼

在澳大利亚地产投资



各位IP英雄大家好！！我对 IP 游戏还很陌生，在 IP 方面，我不会称自己为“未受过教育”，但我与经验丰富的投资者相去甚远 这是我的历史： - 第一个 IP：新南威尔士州 Parramatta 的 2bdr 单元25 年前购买 $243K 本周估值（用于再融资）：$310K - 第二个 IP：新南威尔士州 St Marys 的 2bdr 单元 10 个月前购买 $183K 本周估值（用于再融资）：$196K本周完成了再融资，这基本上让我在市场上获得了最高 40 万美元的购买率（又称消费率）这是我的难题；我要再次在西部购买 2 x 20 万美元的单位吗？让它们的收益非常好（但 CG 降低速度），或者我是否赌一把，去购买一个初始收益可能不高但获得巨大 CG 回报的 CG 属性 这样做会让我在不同的区域购买：-我住在北部海滩，并认为这些沿海郊区的海滨 CG 增长有一些真正的空间 - 或者，如果 1 x 40 万美元的房产与2 x 20 万美元的房产，但我只是觉得在这个阶段我需要稍微混合一下投资组合，仅供参考，我未来的策略是在未来十年内每年购买一处房产；持有全部12个左右；卖出 9 个以兑现另外 3 个；住在其中一个完全拥有的（由我支付的零租金抵押贷款）；然后让最后两个的双重收入成为我退休期间的收入假设房地产在未来 10 年内翻倍，并且您的平均房地产价值（以今天的美元计）为 30 万美元）并且您的 LVR 高达 70% 您的投资组合将价值 7200 万美元，债务将是 500 万美元凭空猜测，但在我使用的示例中，您很难在 10 年内退休 如果您不到 50 岁，您的预算应该超过 10 年 如果您的收入超过 10 万美元那么 10 年后，您将能够获得比我提供的示例更好的 LVR 或平均房产价值 我无法说明如果您要实现目标，选择正确的房产对​​您来说有多重要 您可能想要考虑买房中介还有一件事：你还应该准备好不卖9套房产而是ins获得股权（如果这在 10 年内可能） 假设您有 12 处房产，价值 700 万美元 如果平均增长率为 10%，那么您的投资组合每年应增长 70 万美元 获得 10 万美元的贷款和 15 万美元作为每年的收入，并且在 15 年内仍享有 700 万美元资本的增长，您的投资组合可能价值 1000 万美元，租金收入降低了持有成本，增长降低了您的 LVR 而不是房产数量我将关注高 CG 房产和努力争取 1000 万美元的投资组合 1000 万美元的投资组合和 50% 的 LVR 意味着您可以拿出足够的钱来过上舒适的生活，而不必担心服务或几年的 CG
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同意之前的建议 CG 是一个更好的方法 40 万美元会花在以下领域 吉尔福德或 Greystance 祝你好运！
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非常感谢您的评论人们我真的同意您的策略建议，并认为我可能会紧缩我想我会做一些进一步的数字无需停留在 10 个属性；十年内也不会兑现 说实话我只有 29 岁，所以也许我应该关注质量（暗示，良好的 CG 潜力）而不是数量（每年一次采购），并每 2 年购买一套更昂贵的房产或其他东西在本金受到控制的情况下，从权益中提取服务本金以及维持生计的想法非常有吸引力；收取的利息减少，这意味着租金等收入增加是可以帮助或阻碍未来投资组合扩展潜力的关键因素和支柱 但是，是的，下一个最重要的事情是在哪里！这就是我开始对主要目标郊区进行初步尽职调查的地方，我喜欢 API 杂志的方法（不确定是否有人熟悉他们针对目标郊区的“八达通评分”方法 - 8 个区域得分为1-6 归因，然后将分数相加；整体郊区得分相互衡量）嗯，这是一个很好的起点，然后对目标郊区进行任何进一步的尽职调查，我已经聘请了买方代理，但只是没有确定过程；他们（嗯，至少我谈过的那个）似乎只在一个城市的一个服务区域工作，这意味着他们的观点已经倾斜，因为他们提出的推荐物业似乎总是在他们的地理服务区域内（有人请证明我错了！我希望这个不要是真的！）但是，是的，回到这个线程的主题；然后，价值 40 万美元的一处房产，就是悉尼（我确实想再次在这里购买，因为我知道）： - 我喜欢北部海滩的南郊（基本上，曼利的所有邻近郊区，但不是曼利本身）；产量“还可以”，但在这些产量中是 CG； Balgowlah、Fairlight、Freshwater、Queenscliff、Manly Vale；是实心的 - 内西区；你真的能在这个地区有一个空置的 IP 需求是如此之高，附加值的范围是如此之大 想法 - 内南 大约六个月前，我曾看过 Arncliffe、Tempe、Sydenham，但由于某种原因再次解雇了他们任何积极消极的经历非悉尼：-大约一年前，我非常接近*将拇指和食指捏在一起*在朗塞斯顿买房子我做了很多积极的研究 - 这是在最近的完整之前- 纸浆厂的批准！朗塞斯顿和德文波特（距离工厂各 40 公里）的明确论据 可以说比采矿小镇更好，因为它永远不会干涸！它使用永久可持续的森林，不可能耗尽煤油气！ - 我在汤斯维尔有家人，一直认为那里有发展空间 - 维克的巴拉瑞特和本迪戈也是很好的竞争者；数字似乎一直是积极的
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现金流为王 策略一切都很好，但是如果你现在和未来没有很好地处理你的现金流，你怎么知道你能负担得起什么 从这里开始因为它将决定你的购买和生活方式
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取决于市场我这次建议1x房产，因为我相信悉尼是投资的地方你真的需要40万美元的悉尼免责声明：我是并不是说悉尼的任何地方都会获得良好的 CG，或者悉尼的每一处房产都会胜过其他任何一处房产，只是说悉尼的位置很好，所以如果你能在合适的郊区找到合适的房产，你就有更好的机会悉尼，其他首都 房产是最重要的 如果你买错了房产，那么拥有良好的贷款设置和良好的服务结构毫无意义 你在这里赚钱 我认为一个好的买家代理值得他们的黄金重量，但他们的不足之处在于当他们的面积是 n没有合适的购买地点 他们仍然会建议你在那里购买 不要害怕在你不知道的城市购买 你需要遵循周期 幸运的是现在针在悉尼 所有这些都很好，但我认为内西区和内南区将比 LNS 更好 在您的价格范围内也更多 不要打折 Rockdale 和 Carlton 我坚持首选首府城市 从长远来看，增长率通常会更好，而且更容易选择空置率始终较低的地区这里还有其他喜欢农村地区的人，所以他们会更好地了解这些城镇的情况
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如果你没有很多现金流可以玩，以支付租金和抵押贷款之间的差额, 你可能最好买 2 处更便宜且收益率更高的房产 几年前我选择了 St Marys 地区的 2 x200K 选项 当然，你需要在那里购买单元而不是像我那样购买房屋，但是收益率很好 找出什么策略egy 现在为您工作 那时，对我来说，最好是购买几乎可以自己支付的多处房产，而不是每周购买 1 或 2 处需要从口袋里掏出更多钱的房产随着您的财务状况随着年龄的增长和您的建设而发生变化在房产中的一些股权，您很可能会发现您会购买“更好”的房产。房产，价格更高，可能更靠近城市 想想你的“晚上睡觉”；因素 如果缺乏现金流会导致你彻夜难眠，那就选择需要更少自有资金的东西 当然，从长远来看，购买具有更高 CG 潜力的东西会更好，但谁说你买不到外墙CG合理 07年买的两个都涨了10万，所以对于技术上低CG的区域，我走保守路线还行 因为你已经在St Marys有房产了，我希望你会知道该地区 在购买（和谈判）房产时这是一个加分项，因为您的当地知识意味着您可以很快发现价格合理的房产 这不是劳动密集型，可能意味着您可以更好地购买前面提到的 Greystanes 的 400K价格点 除非他买的是拆毁的重建优质房子或旧别墅，否则你会努力争取任何东西维持这个价格 虽然拆迁对未来有好处，但为了让租户满意，吉尔福德可能是一个不错的选择
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这一切在不断增长的市场中都是有道理的如果我们像美国一样崩盘 很多最近的退休人员这次因为股票崩盘而被烧毁！如果我在那种情况下，如果不同的篮子，我会铺我的鸡蛋你先选择地区然后看看有没有好的买家代理在那个地区工作如果你不知道这个地区或没有足够的地方，那就好是时候检查房产了 我一直不明白为什么 Greystanes 比附近其他靠近火车站的郊区贵 可能是因为房子是大豪宅，他们抬高了价格
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唯一的方法如果我们在未来几年内再次出现重大繁荣，我们将面临类似的崩盘 当这种情况发生时，我将重新评估 在那之前一切照旧 如果您拥有价值 1000 万美元的房产，LVR 为 50%，那么为什么要出售根据您的逻辑，您最好不要开始投资，因为“可能会出现崩盘”；拥有 200% 的 VLR 和 500 万美元的股权，有相当大的回旋余地 每年获得 20 万美元的风险很小
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Greystanes Hiya 我可能会冒险猜测为什么 Greystanes 比其他环境更贵郊区 我自己在 Greystanes 有一个 IP；这与人口统计有关，我认为与例如附近的 Merrylands Greystanes 相比，它也安静得多，而且那个街区有很多马耳他人；也很容易连接到 Great Western Highway 和跳过并跳到巨大的 Parramatta Westfields，我刚刚发现；它有一所适合天才儿童的小学；格雷斯坦斯公立学校！我的IP买了385K，现在租400（主屋）和250（奶奶公寓），这有多好
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怎么可能和另一个租客一起租后院的房子
评论< BR>Backyard Hiya 这是可能的！它被称为“授权的奶奶公寓”！
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啊 IC，但在这种情况下，两个租户必须同意共同分摊账单并相互了解，因为在莱德地区很难混合在 GF 中的 Uni Student 和在主屋里有孩子的家庭之间的租户
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是的，MerrylandsGuildford 和 Greystanes 之间的巨大差异 它不是一个直通郊区，所以很困，但距离 Pendle Hill 只有 3 公里车站 大街区，许多击倒重建机会随着老人的继续前进，年轻人建造他们永远的房子 我在这里租来感受郊区生活，虽然附近没有海滩（我习惯了) 我真的很喜欢它 我在吉尔福德有一个地方，我去年初在我们装修时住过，这两个区域就像粉笔和奶酪
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Greystanes Hiya Beachgirl;你很准！我觉得在 Greystanes 周围走动很安全；不太确定吉尔福德寿！此外，Greystanes 的一个奇怪之处在于，该地区的房屋价格存在巨大差异。这意味着您的购买有很大的增值潜力；也有大块！老房子紧挨着巨大的、经过翻修的 Mac Mansions 另外，我的主屋每周租金为 390；租户自愿提出支付 400 美元只是为了确保房子它以前从未在我的其他 IP 中发生在我身上
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Operative_me 是 29 仍然有 30 多年要退休，在这漫长的时期内任何事情都可能发生 我的逻辑没有什么都不说投资崩盘是周期的一部分，我们应该为此做好准备这完全是一个不同的话题我要质疑的是退休后不断“获取股权”作为收入的概念如果当我们没有通过就业获得收入时，投资不够多元化B) 究竟为什么 Greystanes 比西部铁路线上的 Pendle Hill 或 Girraween 更贵
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但是如果你的资产基础足够大，你为什么建议他将自己限制在低效的策略上并且LVR足够低并且您有能力感知市场是否容易崩溃，那么它的风险并不大
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感谢大家的评论和建议这里有一些很棒的方向可以让我开始研究 也许西悉尼实际上是一个可行的解决方案 我将进一步探索 Greystanes 如果我能在那里购买一栋较旧的小房子，几年后就可以收回成本，然后提取 3 年的股权到资助在该物业上建造一套祖母房；那将是前进的道路我实际上正在考虑在圣玛丽这样做，唯一的区别是，有 40 万美元；我今天可以做到这一切，而不是三年内（即以 300 美元至 330 美元的价格购买，然后将其余的花在奶奶公寓开发等上）让我退缩的是 St Marys CG 很慢，我不相信我' d 看到足够的回报来保证努力 但是 Greystanes 在技术上很好地进入了悉尼的“中环”与圣玛丽的“外环”地位，这使得它更具吸引力（到 CBD 的通勤时间更短，并且离第二个 CBD Parramatta 更近）关于新南威尔士州分裂水电使用（通过'A'和'B'属性）的评论确实是正确的，如果你喜欢Granny flat subdivisions，我可以为那些感兴趣的人发布链接（好吧，从技术上讲，这不是一个合适的'sub division'）是我的兴趣，直到我因为繁琐的双重租赁困难而将其排除；但这似乎不是问题此外，新南威尔士州如今允许分围栏和双车道成为“实际上”的细分财产，但您避免支付昂贵的实际细分规则！而且，几年后我将准备好迎接我可以搬进房子的奶奶公寓细分的挑战（并在那里转租一两个卧室 - 嘿 - 我是单身，孤独，可以和公司一起工作！）这将降低我的生活成本，同时我促进奶奶公寓的建造和围栏花园我什至也可以在外观上翻新旧蝙蝠屋是的，是的，这很可能是一条大道值得探索 关于这个想法的想法
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感谢您确认您需要找到一个非常大的土地来拥有两条车道并满足所有其他条件在这方面是正确的也许我可以考虑在前院或类似的地方有一个车道并从它那里有一个小的停车位分支但这确实取决于实际财产当然每个人都如何看待这个想法任何人与 gra 成功失败ny flat subdivisions, in Sydney's middle-outer west
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Granny Flat Hiya我有一个车棚供我的主屋和我的 gf 租户在场外停车；这是一个安静的死胡同，正如你所说，这取决于物业，是一个大约 700 平方米的大街区；我的主屋在右边，我的女朋友在左边，我搭了一个 Colourbond 栅栏，所以院子是完全独立的 Google Nek 在街角街区做了一个漂亮的奶奶公寓，如果我没记错的话，取得了一些惊人的回报, 他女朋友的租金比他的主屋高 主屋租户支付 70% 的水电费，而我的女朋友已经包含在她的租金中；到目前为止，它运作良好！ （好吧，我在我自己的 PPOR 上放了一个 gf！）
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你如何获得这个股权你申请信用额度哪些贷方会让你这样做从我与 CBA 的交易来看他们似乎极不可能让你以这种方式获得股权
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低或无文件房屋贷款显然这个漏洞正在被关闭谁知道10年后会发生什么，但你应该对不同的事物持开放态度不只是“靠房租过活”的策略；一个
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美国投资 为什么不将收益率和增长前景与购买 10 个负担得起、现金流为正的房产结合起来，在美国各州进行地理多元化刺激正在进行中 作为买家代理，我不能忽视内西区和布里斯班的建议的替代方案（另一个反周期 opp） http:wwwmainstreetcomslideshowreal-estatebest-worst-housing-markets-2011
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这听起来确实很冒险本身，虽然！您是否建议在 10 处房产上花费 40 万美元，因此每处房产 4 万美元所以，在这个想法下，我需要学习“十个”不同的市场这真的不可行如果您曾经说过“为什么不花 30 万美元在一个澳大利亚人，在美国的一个或两个市场上投资 10 万美元，我有点同意你即使只是投资美国的一个市场也需要这么多的尽职调查我在悉尼的优势是我学习和生活这个市场日复一日（我知道，我需要生活，但每天下班后我都会花几个小时在悉尼进行研究，而不仅仅是查看域；而是拿出我的电子表格并处理数字，访问 RP 数据，分析趋势，阅读可信赖的来源——包括博客和已发布的数据）我确实重视你对在美国十个不同城市“分散风险”的评论，但即使达到这一点，也需要对所有十个城市进行广泛的尽职调查（然后是这些内的郊区，then郊区街道数据等）很多工作！
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另外，同志们，人们对Granville的想法是什么 我的意思是房屋，不是单位比MerrylandsGreystanes更靠近CBD，与公共汽车连接得很好，非常接近Parramatta CBD 我知道我知道它有一个丑小鸭的坏名声，而且它是邻近的郊区（除了很好的 Parramatta、Harris Park 和 Holroyd 花园）； Merrylands、Auburn、Guildford 的声誉不太好，我认为对于在 NorthmeadNorth Parramatta 地区买不起房子的年轻家庭来说，这是一个很好的选择。我发现我可以在体面的街区（大约500 平方米）我在脑海中想象的不是现在的格兰维尔，而是十年后的格兰维尔（购买和房屋），一个漂亮的小化妆品里诺说，五年后的十年来得到提升，我是否正确正面的
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我目前住在Granville，但在离Merrylands最近的一侧我们的区域最近被重新划分为R4，高度限制为18m！毫无疑问，该委员会对 Granville 有很大的计划，许多单位都在增加这就是为什么现在要买房子，因为它们可能会变得稀缺不幸的是，Granville 仍然拥有这种声誉，希望在未来十年内改变我不相信它的高任何人的住所清单 我爸爸告诉我，大约 25 到 30 年前，Leichardt、Five Dock 等地区被认为是一个洞，并且与 Granville 现在的名声相似 现在看看这些地区，房产价值超过 100 万美元随着城市越来越远，我希望格兰维尔不会需要 25-30 年的时间来改变！
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每当我往窗外看（@格兰维尔站）时，总会有警察在追赶某人！好吧，有点夸张
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我的隔壁邻居最近从格兰维尔搬来在该地区 显然他们不是唯一一个被邻居和他们的朋友赶出郊区的盎格鲁人，他们过去常常骚扰全家交通和城市，但我自己不会住在里面 至于格兰维尔的 Merrylands 尽头，我奶奶的老地方现在是多单元住宅 从该地区的人口统计来看，DOH 似乎已经抢购一空在该地区增加了相当多的单位只是为了增加另一个因素
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我同意关于格兰维尔的评论 邻近奥本的声誉更差这些地方肯定不会永远这样 我们总是听说郊区高档化变得更好（例如巴尔曼）但我从来没有听说过很多郊区高档化变得更糟显然在 50 年代 60 年代奥本是“大炸弹”，也就是一个坚实的郊区，从那以后它就变得更糟了所以我的问题那么对每个人来说都是这样的：如果你有在悉尼花费 40 万美元，您的策略是长期（10 年以上）买入并持有（有可能翻新并持有几年的旅程），您有两个选择：1）Granville 房子（赢了' CG 的增长速度不如选项 #2，但会立即适应 neturalpoz），具有良好的土地面积并坐在那里等待开发商的报价（或以后可能会扩大祖母房），或者； 2) Dulwhich Hill 和环绕 1 或 2 间卧室的旧单元（未装修），由于位置更好，CG 增长将更快，但可能比选项 1 更负向（最初的持有成本更高）你会选择什么我现在的直觉是选择＃2，因为： - 作为第一次雷诺（几年），一个化妆品公寓里诺对于初学者来说比一个完整的房子更容易，或者增加一个奶奶公寓我可以开始建立联系，tradie's等并通过一个较小的项目确立自己的地位 - 与房屋相比，投资不那么轻率不可靠（房屋似乎是维护的金钱坑；至少一个单位有更多的“固定”季度成本） - 最重要的是，因为我的目标是获得一个房产年，Dulwich Hill 单位将在 CG 中增长更快 更多股权可以解锁下一次购买 想法我知道我只提供了两个选择 很高兴听到第三个（但如果你提到第三个，我很乐意听到那个选项'支持策略！） Cam
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你怎么知道他们有关于郊区计划的邮件列表，我们可以订阅
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如果以上是真的，那可能只是扭曲的门票我的手臂肯定会随着 Parramatta 的扩张而进入 Granville 这将看到邻近的 Granville 引入重新分区以容纳更多的人你认为 Granville 的一些行业会消退并为更多的中等密度住宅让路
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我在当地读到纸不很久以前，克莱德炼油厂正在缩小规模，因此它很可能被出售用于住宅用途当街上有一个相对未使用的车站时，这很有意义t 人满为患或将其大部分交给 DOH
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克莱德炼油厂 Hi Beach Gurl 我的理解是克莱德炼油厂正在从炼油厂转变为进口石油产品的配送中心 很想知道是否您的信息是最新的或准确的 无论如何对该地区更好，因为几年内炼油厂没有进一步排放 作为住宅的一种选择，很长一段时间没有看到这种情况 但是认为邻近地区在一些良好的增长未来 5 到 10 年
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嗨 albertwt 你可以在 Parramatta 市议会网站上找到这个信息 Draft LEP 2011 http:wwwparracitynswgovaubuildforms_and_planning_controlsDraft_Parramat ta_LEPlep_maps 并查看郊区干杯的相关地图
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