澳洲澳大利亚房地产新单位与旧单位 - 任何建议表示赞赏悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好， 非常需要有人来帮助我理清思路，并给我一些很好的论据来支持和反对新单位（即不是全新或计划外）与旧单位（70 年代街区），因为我看到两者的优点和缺点，但只能购买因此，对于我非常喜欢 Alexandria 和 Erskineville 地区的新单元，我更愿意在其中一个郊区购买旧单元以产生一些资本增长，但由于它们就像我 300-425K 美元预算中的金粉，我认为较新的单张床实际上是我现阶段唯一的选择，另外还有一个好处是能够获得一些合理的折旧优惠，因为它们是 1985 年后的Kogarah、Ryde 和 Marrickville，虽然我不禁觉得 Kogarah 的价值正在迅速消失一世 认为接下来的 2-3 年 CG 会相当缓慢，所以我想对冲一下我的赌注，不要让自己过度冒险这些论坛上的专家关于他们会推荐什么以及为什么考虑到我的目标，以及是否有人认为我在选择区域或房产类型方面是错误的 真的很期待一些反馈 M
评论先生
如果我要在彼此相邻的新旧单元之间做出决定，我会选择新的地方，但是这种比较通常归结为在不同的位置购买旧的地方，而不是新的地方和恕我直言的位置规则
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好的，我会加入旧的 Pros 可能能够在外观上进行翻新以增加价值并提高产量 可能位于较小的街区（因此竞争力较弱） 可能具有周期性特征 缺点 可能几乎没有贬值 可能平面图很差（例如，市场可能需要额外的厕所 -一个较旧的地方可能不会有一个）新的优点闪亮！吸引广泛的租户 几乎不需要维护 购买时不需要油漆等（通常）较高的折旧 缺点 无法通过化妆品翻新来增加价值 如果包括liftpoolgym等可能有（相对）昂贵的BC费用 可能有更少' character' 希望有帮助
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我在浏览单位时注意到的一点是新单位和公寓真的很小！许多人有小厨房而不是全尺寸厨房，而且他们的卧室非常小，或者他们是工作室所以我猜老公寓和单元的一个优点是你可以找到一个有合适大小的厨房和更大卧室的公寓，这可能对租房者更有吸引力我想这也可能是一个骗局，一个更大的厨房比一个小厨房需要更多的维护，而且对于更大的空间，瓷砖和地毯等成本会更高
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我会避开新单位，他们不太可能在所有权的前 10 年大幅增加价值 这是因为这些通常有 50-60% 的溢价 购买旧的 2 brm 砖混泥土 2-3 层的步行是黄金 为什么 1 结构坚固且很少维护问题与具有令人震惊的建造质量的较新的不同 2 Strata 费用通常便宜得多，通常低于 $450pq 而新单元为 $700-$1500 3 一个快速的装饰性 reno 可以产生接近新单元的租金 4 它们是更容易出售，因为它们有需求 5 更容易出租，因为它们位于较小的综合体中，而不是超过 100 个单位的大型综合体
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不要接触新单位 - 众所周知，我最近认识一些卖家墨尔本的新楼盘售价低于购买价 100K
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我倾向于远离较新的单位只要确保你先让律师对 BC 进行彻底检查
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完全同意窗扇 - 这就是为什么我在小块中购买 70 的单位另一个积极因素是它们更便宜，所以从第一天起产量就更高，而且它们通常位于良好的交通连接附近问题是 - 我准备购买但我在 atm 附近找不到我的下一个不太好
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也许你需要一个好的买家代理但严重的是，目前位置优越的库存短缺我认为随着二月的继续，这个问题正在慢慢得到解决（人们在 12 月没有列出太多待售商品）我也同意 sash 的策略 100% - 我t is pure gold
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如果选择年龄较大的也考虑 Ryde 周围的郊区物有所值 例如：Gladesville, West Ryde 高 $300K 低 $400K 在这个水平上还有充足的增值空间
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取决于你在墨尔本哪里找 - 周围有很多好机会 - 只需找到合适的机会
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感谢大家迄今为止的出色反馈虽然我会喜欢火上浇油，因为我认为有些人将旧与新进行比较，这与实际情况略有不同。本质上，我正在考虑的“新”属性根本不是全新的，它们至少是几年前我的印象是对我有好处，对第一个愿意支付初始开发商溢价并牺牲过去几年的 CG 的买家来说是坏事 另外如果新房产位于一个没有装饰的小街区即没有游泳池、健身房等，分层费率甚至低于 70 年代大多数街区的分层费率，这是否使其更具吸引力指无利害关系或不活跃的法人团体所有者公司 理想情况下，您希望委员会为未来的维护做计划，因此会收取税费，即使是很小的但是，这将取决于财产本身 对于实际的法人团体orateowners Corporation 管理费，有点像物业管理费，便宜的费用未必更值
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你好M Sure先生，“少数”；岁可以产生影响，如果您想最初最小化现金流量，即使到 15 岁仍然有足够的折旧率 主要差异通常归结为尺寸，根据我的经验，同样钱的新单位往往更小正如已经提到的那样，如果您可以在较小的街区找到较新的单元，而不需要电梯、游泳池和其他昂贵的维护公共设施（例如：门房、健身房、高档烧烤娱乐设施）的费用，那么您可能会喜欢赢家 同样确保较高的自住率可能会更令人欣慰，因为业主倾向于在 BC 采取更积极主动的方式来确保建筑物长期维护良好 为了回答您关于分层费用的问题，是的低费用可能是一个警告，即偿债基金中可能没有足够的资金用于未来的工程——始终通过分层搜索彻底检查这一点，并由一位优秀的检查员向您解释报告ou 祝你好运
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再次感谢伙计们，深思 M先生
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我通常喜欢角色单位，开发商越来越倾向于“走出现代”最后的现代发展虽然几乎不可能复制一个漂亮的装饰公寓，但要考虑的另一点是天花板高度，虽然许多新公寓的面积似乎是可以接受的，但天花板高度通常会让人感到压抑，而来自装饰、维多利亚、格鲁吉亚时代的单元则有至少 10 英尺到 12 英尺的天花板 这些创造了一种无法在平面图上显示的空间感
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装饰艺术单元在墨尔本似乎并不真正需要 - 去年在墨尔本参加了几次失败的拍卖 还有某些不喜欢它们的部分 就我个人而言，我一般都喜欢它们
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我不确定墨尔本 - 我认为那些装饰艺术公寓的大多数供应商只是要价太高！
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Queens Rd 有 2 间卧室 - 公允价值 470K - 但没有卖谁知道 - 也许它与周围环境有点黑暗和陈旧
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我敢说它会有点吵繁忙的皇后大道并不是最理想的居住地，而且它很难通过主要道路进入出于好奇，他们是分层还是公司名称 悉尼地理位置优越的 Strata Deco 单位一直很热，只要我记得，考虑到银行贷款标准，公司名称可能更难转移+ 他们通常不允许租户入住，这使得投资者无法入行也就是说，Potts Point Elizabeth BayDouble Bay 的一些公司产权街区的价格高得离谱，因为他们的业主住户对它们的维护、运营和照顾非常讲究
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我会假设它是分层标题再次可能是我参加的一些拍卖会很糟糕我知道一栋楼的2卧室公寓在同一层11以530K和630K的价格出售，只有一对平方米的差异和功能没有差异，也没有翻新，并且在 3 个月内所以 - 最有可能的时间、选择和市场条件
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从你的其他线程听起来你不再考虑 Kogarah 但我想我会让你知道 Kogarah 和郡在某人的“郊区不买”名单上 - 我认为它在 Hotspotting 我们因为负担能力而往下看，但意识到没有很多 CG 预测
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他们有没有说明为什么 Kogarah 在“郊区不买进”？ list
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是的，没错，我认为 Kogarah 在 18 个月 -2 年前有很大的发展空间，即体面的收益率，短期和长期 CG 的前景现在它似乎真的过度煮熟了，在我看来它被稍微高估了，产量非常平均也就是说，如果你研究该地区的长期基础设施和发展计划，我仍然认为从长远来看，你真的会开始看到 Kogarah 成为一个越来越令人向往的居住地，远离邻近的 Rockdale 和 Hurstville
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真正的新地方：在过去 1-2 年内建成，所有楼花我倾向于同意 Butold 70 年代那些也不是那么好去买一个大约 8-12 岁的单元那些通常比全新的更大，比 70 年代 80 年代的更现代（需要大量维护，因此需要大量成本）
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同意 - 我买的大部分是 90 年代末和 2000 年代初
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M 先生，由于几个原因，我们一直在购买新房产而不是旧房产，主要是（排名不分先后） - 1 最大限度地减少我的非现金折旧扣除 2 最大限度地减少我的维护放大器；维修费用 3 更现代的放大器；对租户有吸引力 - 从而最大限度地减少潜在的空置率 4 要求更高的租金 - 从而最大限度地提高收益 没有进入“哪个更好的争论，房屋或单位”，我们更愿意购买联排别墅和联排别墅。带有庭院组件的别墅，从而消除了多层单元或高层公寓，原因有几个 主要是（无特定顺序） - 1 个较低的维护放大器；维护租户 2 较低的购买或进入更高资本增长郊区的入门水平 3 快速增长的市场（现在和未来都开始）想要这些类型的房产 这是由于有史以来最大的一群人出生（成为婴儿潮一代和空巢老人）开始进入退休年龄 他们希望缩小规模，主要原因如下：经济 4 更大的税收优惠因此，有效性最大化现金流 5 能够在您的投资组合中持有更多的个人资产 - 从而通过不将所有鸡蛋只放在几个篮子中来最大限度地减少区域风险敞口，可以这么说 我们希望在历史上限增长为 7 的地区购买%pa andor 正在高档化 我看政府、商业、零售、私营部门在哪里注入资金 这最终会美化该地区，人们喜欢这样的外观，因此会产生需求 我们发现如果您正在寻找空头，这非常有效到中期资本增长，以便更快地利用和建立您的投资组合我希望这会有所帮助
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每个人都采用自己的策略我在 80 到 90 年代还在上学 - 所以是的，现在尝试这个策略当前收入水平上的当前价格，看看你最终会在哪里——负债累累并被抵押贷款（那些购买了几十年积累的 10-20 处房产的人在笑）——不适用于那些试图现在进入市场
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嗯，过去10年并没有阻止我们，我们一路上已经建立了一个家庭，这一切都以平均工资（妻子兼职）为基础
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呃，是的，过去 10 年尝试去年开始说今天有 50K 收入的人想在 armadale 或 malvern 购买联排别墅在收入水平和时间都相同的情况下（正确的十年 2010）-地狱是的，谁不想在 10 年前的今天投资和购买 10 X 房子 - 但现实是很多人不能
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如果你愿意的话，我们去年基本上每年都买过（悉尼）（有些年份买了 2 套）平均下来现在的平均工资在 6 万美元左右，只是必须从他们最能负担得起的领域开始（取决于通常的投资基本面），而不是他们希望可以购买的领域
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我想我做了“开始”；去年我买了 5 处房产，但我的条件和风格不适用于刚起步的人这对像你这样的许多经验丰富的投资者来说也是一样的即使他买了相当于负担得起的郊区或西部地区的 pt cook在墨尔本 - 使用当前的 IR 并不意味着我认为去年购买 60K 的任何人都不会说 pt Cook 的房子 420K 将能够负担得起另一处可以轻松添加汽车、社会因素等的房产，而你最终只是落后
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是的，一切都取决于个人财务状况 不知道具体情况，一切都是天上掉下来的假设
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该地区在过去几年中经历了大量的建设 它是一个主要车站和新公寓单元已建在一侧靠近圣乔治医院和一所优秀的精英学校但是，已经上涨的新公寓非常劣质注意外部结构上的裂缝和剥落这些是漂亮的太新了
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我们应该考虑折旧吗？认为不到 5 年的新的可以给你减税的好处 但是旧的不能肯定 我个人更喜欢新的，它在一开始就给你负齿轮 评论
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一些折旧报告给出了更高的扣除额接近尾声 它考虑到了一切顶部，首先专注于基本面是建立成功投资组合的关键
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感谢您的建议 我需要重新考虑我的方式 我认为对我来说完美的 IP 将是：1 财务上的负齿轮（考虑贬值）2正齿轮现金流（不考虑贬值） 3 潜在的好 CG 似乎第 1 项根本不重要 老实说，我不喜欢高薪 第 2 项和第 3 项是成功投资组合的关键 谢谢！
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