澳洲澳洲房产 悉尼连锁反应——乘风破浪 悉尼

在澳大利亚地产投资



好的，这里的大多数人都会意识到任何给定区域房价波动效应的概念 See Change 不久前在这方面写了一些东西，并对 Rockhampton 做了很好的分析，他针对Here's an archived thread执行了成功的策略（已经这么久了吗）See Change 有一些好处，你仍然和我们在一起 Cliff：http:wwwsomersoftcomforumsarchiveindexphpt-12770html 好吧，它已经“至少 5 年”了。自 2003 年以来和“悉尼中部地区”；正在移动 打开你的支票簿伴侣！这里是 Seech 出色的 Rockhampton 线程的链接，它实际上向我介绍了连锁反应：http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt11656 好的，快进到今天，我希望这个线程仅针对悉尼市场以及人们认为价格上涨的地方进行非常集中的讨论他们在哪里，最有可能波及下一个 以下是开始讨论的内容：Balmain hotcakes 推高房价 这里有一些精选的报价，以帮助我们了解真正的运动在哪里： 内西：北岸、北部海滩和东部郊区： 南部：西部和西南：总结以上：所以，我们都知道 FHB 拨款帮助在 600 以下的市场下筑底，但似乎西部和西南是仍然“低于 2004 年的峰值”；所以这可能不是行动开始的地方我认为入门级市场稳定但稳定我可能也将南方归入这一类别如果我们看高端那么它有一个很好的反弹但是仍然“远低于全球危机前的水平”；因此，绝对不是启动下一个周期的繁荣区域 现在，如果我们移到本报告的重点区域，内西区，我们可以看到“内西区的中位价现在是创纪录的 760,000 美元”。因此，看起来内西区的老中坚将再次成为即将到来的悉尼繁荣的中心 它已经突破了 100 万美元大关，看起来很稳固 它领先于之前的繁荣，看起来又会引领这次繁荣 它一直是我最喜欢的，我几乎在 2006 年以 65 万美元的价格在 Glebe 买了一套 3 床联排别墅，但决定改用我在 Mona Vale 的开发地点 所以合乎逻辑的问题是从这里到哪里 涟漪已经开始正如文章指出的那样：quot ;该地区的增长波及 Erskineville 等附近的郊区，那里的价格上涨了 87%，从 611,000 美元涨到了 665,000 美元”；所以它蔓延到内西区超越内西区，下一个悉尼次区域可能会移动 我个人喜欢下北岸，认为它受到了很大的打击，并且会很好地反弹 Mosman、Cremorne、Greenwich、Aartarmon、St Leonards、Neutral Bay 所有对我来说看起来物有所值 当然我也很高兴，北部海滩仍然像本季度一样继续表现 他们可能不是下一个要去的子区域，但他们会在某个时候赶上潮流 好的，打开到地板 下一步在哪里以及为什么干杯，迈克尔
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他们都是迈克尔的好地方，毫无疑问会很好地相处 但问题是什么样的房产在这些地区会做得很好 房子，我们都知道我们得到的房子 - 负携带发现下北岸的巨额土地税账单加上租金增长率的 10 倍的恶化速度 投入 35 万美元的股权来获得一个房产对大多数人来说并不是真正的生计或者你可以看看单元和泡沫随着 CPI + 3% 但同样，一旦考虑到所有成本和分层税（现在每季度达到 1000 美元的沼泽标准单位），就不会为财富创造留下太多平衡，我认为开发是 Add 的游戏所在物有所值，但要便宜地搬走或出租 除非你知道如何将汗水资产变成现金确信所有地区和地区都将回到 2003-5 年的价格 我认为由于投资者活动增加，收益率较高的地区将不得不移动 但是，人们已经吸取了教训，不会过度借贷，投机者也不会不再有能力购买无限数量rs 没有钱的房产，所以这次市场在恕我直言时会更加明智
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我认为我们正在走向另一场繁荣，我要到明年年中才能购买，但至少我'看看夏季销售旺季如何结束 澳大利亚的经济状况要好很多s 会一直困到他们的春夏，然后那里令人信服的复苏会让我们在整个冬天都睡觉时让我们振作起来，我希望
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自 2003 年以来的 5 年 但是墨尔本在 2007 年已经站起来了，它又站起来了在 2009 年悉尼之前 所以也许涟漪效应会以另一种方式起作用 首先是墨尔本，然后是珀斯，最后是阿德莱德，一段时间后，达尔文 最后，悉尼有一天会搬家
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quot;至少它一直是quot; 5年”；自 2003 年以来和“悉尼中部地区”；正在行动中”；这是否证明浪潮已经在悉尼开始了？尽可能靠近悉尼 CBD 并且尽可能地未翻新（是否只有一个外部厕所）我现在正在等待 Redfern 价格上涨 http:wwwyourmortgagecomaunews3472defaultaspx quot; Surry Hills 的房产比底价高出 150,000 美元 22102009 作者：Robert Carry 悉尼郊区 Davies 街上一个未经翻新的 Surry Hills 露台在拍卖会上以比底价高出 150,000 美元的价格售出。西蒙斯在拍卖 Laing amp 的前几周看到了强烈的兴趣后，获得了 891,000 美元的价格标签； Simmons Surry Hills 董事 Brett Ozanne 表示，他的公司通过该物业接受了 200 多名潜在买家进行检查，超过 100 人参加了拍卖“令人印象深刻的最终价格是 14 个注册方激烈竞标的结果”。奥赞娜说；链接到戴维斯街的房子看看照片 一个破旧的排屋 http:wwwlsshcomaupolpropertyefaultamp;xsl470amp;f_HeadOfficeID1amp;f_AgentID470 玛丽街排屋已在拍卖前售出 http:wwwlsshcomaupolpropertyefaultamp;xsl470amp;f_HeadOfficeID1amp;f_AgentID470

嗨迈克尔 如前所述，我们去年 12 月在莫斯曼买了两套单位 纯粹是因为买得好，随后的估值大大提高了我们对它们的投入，因此价格上涨了很多 不知道他们从那以后做了什么那么租户没有问题 目前我们正在为下一次购买安排融资，我们将在未来几个月内寻找这些将在我们的超级基金中，可能会在北岸下游或北海滩下游再次时间框架我我们将长期关注这些投资 优质地区的优质产品 我们了解这些地区，而且它们离我们的目的地很近re 需要看看银行会借给我们多少 将决定我们买多少 对我来说，如果我正在寻找更短的时间框架，目前我没有在看 Cliff
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评论< BR>你们把我搞砸了 制造业和金融业已死 未来 30 年这个国家唯一产生的财富是资源 卡拉萨、黑德兰港等地区正在蓬勃发展 我觉得那里的价格可能会上涨 20 到 40 % 自今年年初以来，布里斯珀斯和阿德莱德将落后于地面零城镇 然后，当财富通过动脉抽水时，其中一些将以商品及服务税和政府行贿基金、企业利润等形式冲刷到梅尔和西德on 给它一点时间，但它会发生 注意 IRs tho - 如果资源繁荣像看起来一样强劲，利率也会很高 - 这将缓和没有直接受益的领域的上限值繁荣
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我同意你的观点 Ausprop 我们正在走向一个好的资源rce 繁荣 然而，你不能承认一个行业的增长迹象而忽视另一个行业的问候 JO
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我也承认 - 并且非常相信 - 供需不匹配带来的机会从中期来看，这比增长、中位价格、收入等因素更重要
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你说的是那为什么这个说法也许我误解了，但我相信我在这个论坛的其他地方读到过你对房地产增长持积极态度还是仅仅是经济的复苏问候 JO
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是的，我很积极，但我只是认为很多人都像在摇尾巴一样，让我们​​让资源恢复，然后担心涟漪效应
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迈克尔，这实际上是真的有一些口袋里的价格没有太大波动我实际上周六去看了，买了一个收益率为7%的单位欢呼
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Ausprop 我不同意，我们的金融业并没有死，实际上它还在做g以我们为代价的大量资金 至于制造，它仍然存在，但专注于特定市场，例如专业放大器；高科技工程，基础设施放大器；铁路技术我们的汽车工业也没有死，我们制造了好车，我们不会让我们的汽车制造商破产
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我只是坐着密切关注，等待涟漪蔓延到希尔斯地区，所以我们可以再融资PPOR 并在西部购买更多 IP 我们已经看到我们的两个 IP 在过去 12 个月中增值，这与 michael 关于 FHOG 支撑“低于 60 万美元”的说法一致。房屋更接近其 20032004 峰值 它们仍远低于峰值，但已经从其基本水平价格经历了一些增长 例如：IP1 Padstow 2br Townhouse 购买于 2005 年 7 月 $296K 当前销售额 >$350K 2003-4 峰值价格 $370- 380K（隔壁邻居以这个价格购买） IP2 Colyton 3br 房子 600 平方米土地 2008 年 12 月购买 $226K 当前销售额 gt;$270K，当前银行价值 $265K 2003-2004 峰值价格 ~$300K 我希望繁荣会随着这种连锁反应而来，因为它会更容易监控和计划您的 IP 购买以获得最大收益，而不是如果它做一些不同的事情
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对我的 Redfern 财产进行一点酸性测试，看看附近的这个财产卖什么11 月 7 日（拍卖）有兴趣从 Surry Hills 到 Redfern 发生任何连锁反应（Surry Hills 的价格正在上涨）http:wwwrealestatecomaucgi-biramp;ccamp;c85176952amp;snswamp;snfrbsamp;tm1257294963 t 停车场 (STCA) 提高了它的报价 物业只有 2 间卧室，而且很小 需要大量整理 可以通过大量工作进行良好的投资 http:wwwrealestatecomaucgi-biramp;ccamp;c85176952amp;snswamp;snfrbsamp ;tm1257294963
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阿贾克斯，一定要在销售时发布结果！作为融资条件，我还需要尽快对我的开发项目进行估值，以便让大家知道它是如何产生的我正在为我的建模工作完成 2500 万美元的估值 干杯，Michael PS Witzl，干得好对于它，当然没有人可以否认房地产环境至少在理论上已经为繁荣做好了准备供应短缺是不可否认的，而且全球金融危机的灾难并没有真正影响到澳大利亚（无论如何到目前为止），所以所有事情都是相同，乐观通常是一个相当合理的理论 当然，澳洲联储担心房地产泡沫，并正在相应地调整利率以消除“泡沫”的压力。话虽如此，我想知道是否每个人都非常理解在过去 18 个月中融资变得越来越困难，以及缺乏或有限的投资机会 $$$ 是否会阻止任何真正的价格上涨 谈论 30 和 40短期内的百分比收益似乎不切实际，仅仅是因为过去在贷款中是正确的不再是正确的，过去容易的也不一定是这样的。仅仅一年前，世界还处于金融崩溃的边缘我们忘记的速度有多快 讨论短期内房价上涨 30%、40% 时需要考虑的一些事项 1 估值仍然存在问题 购买估值是一回事——它们与再融资估值不同，后者明显更为保守 大多数投资者需要股权来增加他们的投资组合 我们都同意我的假设 有些人可能不依赖良好的估值，因为他们的负债率非常低，但大多数人确实需要良好的估值，因为他们以股权为下一次购买提供资金 如果您认为获得所需的估值很容易获得所需的股权以提供 10% 的存款加上新投资购买的成本，那么它可能不像人们那么简单假设我建议你找一个好的经纪人，他会推荐一个贷款人，你可以和他一起选择你的估价师 2即使你的估价没问题，现在投资房产的 LVR 的上限是 90%，而 90% 并不容易获得过去 90% 的贷款很艰难 现在抵押贷款保险公司比你们中的许多人过去可能经历过的要紧得多 特别是，在过去 6-9 个月内没有申请融资的任何人都可能需要一点时间震惊 不是说贷款是不可能的——远非如此 澳大利亚贷方仍然以 90% 的利率放贷，我们应该对此感到非常高兴，但不要搞错——高 LVR 贷款不像以前那么容易了 现在再加上增加利率，因此增加调整贷方评估率，您将开始看到借贷能力下降现在可能是一个非常好的主意，现在针对您的 PPOR 获得 LOC，而 vals 在迷你 FHO 繁荣的背后相对活跃，而您可以获得 90 % 请记住，无法保证 LVR 在某个时候不会进一步降低 澳大利亚可能没有遭受全球金融危机，但我们的银行比大多数国家的银行更依赖证券化资金，因此完全有可能降低 LVR在接下来的几个月里进一步编辑（看看英国，那里的 LVR 是 75-80%）无论如何，我认为在任何辩论中，任何争论的双方都应该探讨我并不是说不会有好的资本收益未来几年的房地产，但我只是提醒大家，即使环境非常好（严重的供应短缺和不断增长的需求），你仍然必须能够获得资金来实现它，我看不出在哪里 30并且 40% 的额外购买力将在短期内来自这里的人们正在发芽的资本收益 可能会发生，但是当银行制定谨慎的贷款政策时，数学会变得困难 它可能是几个在银行开始再次增加 LVR 之前的几年，我们都知道借贷能力会随着利率的增加而降低总而言之，我预计未来几年会出现更保守的资本收益，在 10-15% 左右，只是因为有钱来资助一个巨大的繁荣呢看起来不太可能像人们想象的那样免费提供当然，如果利率没有比现在高很多，那么这个数字可能会接近 20-25% 无论如何——这只是我的两面论证您的考虑
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嗨，欧元，够公平，够公平 钱有点难买到，但它仍然可用，而且对于很多买家来说，这无关紧要，因为他们是在现金滚动但即使缺乏可用资金确实限制了短期资本增长，这意味着供需失衡将表现为收益率增长而不是资本增长 我不介意我是否获得资本或现金回报，这一切都很好 如果价格可以保持上限一段时间，收益率上升，然后我会尝试在银行放宽贷款之前尽可能多地装载房产，而被压抑的购买需求会爆发 FWIW，我认为贷款环境不会限制虽然时间会证明资本增值太多但我自己的话题线程 这里的主题是涟漪将在哪里带来当前悉尼的繁荣 它已经开始并蔓延开来 高端现在开始起飞，并从最近的下跌中迅速恢复 高端是一个奢侈品市场，所以是一个“尊重”；在经济学方面很好，所以与“正常”的行为方式不同；好的 负担得起的屋顶是普通商品，因此波动性较小，优质物业是受人尊敬的商品，因此波动性更大，并且根据当前的市场状况上下波动它们现在处于快速追赶模式，可能会过度在接下来的 3-5 年内再次向上射击 干杯，迈克尔
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这对你在 LT 的 Colyton 财产来说是一个相当不错的增长； 12 个月 FHOG 是否支撑了这里的价格 如果是这样，在 FHOG 到期和连锁反应移至西悉尼之间，该地区会发生什么情况对西悉尼的连锁反应我目前正在为我在内西区的单位进行再融资，该单位已经大幅上涨，但不确定现在是否是在西悉尼购买的好时机尤其如此，因为我们还没有失业率达到峰值，我的理解是，这些类型的地区受失业影响最大 - 杰伊我以 90% 的贷款为生，从 12 个月前的银行角度来看，发现几乎零变化 大多数与保险公司签订了开放政策协议低于 750,000 美元 @ 90%，除非出现违约或跳槽，否则我永远不会被拒绝 但是会同意 95% 的贷款和 lo doc 贷款比以前更难，这将影响借贷能力 在一个相关的问题上（也许这应该是一个新的话题），纯粹从道德的角度来看，过去几年廉价借钱的人在某种程度上促成了这场危机的爆发，因为它一直在增加推动 CDO 等市场的房价 现在这些人仍然能够借钱，因为他们拥有增加的股权和收入，但没有购买的人遇到更多麻烦，因为 95% 的贷款等更难明白了，我想救助银行也有同样的道德风险，但拥有资产的人仍然持有所有牌 Noel
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目前从萨里山的价格到雷德芬的连锁反应并没有太大至少不在这个特定区域 这个 http:wwwrealestatecomaucgi-biramp;ccamp;c85176952amp;snswamp;snfrbsamp;tm1257294963 在拍卖中获得了 627,000 美元的最高出价r Street Redfern（就在克利夫兰街附近）在现实生活中看起来比在照片中更好，说明为什么有可能延伸到屋顶（作为房子任何一方都这样做了）拍卖师发表评论说，如果同一栋房子在北面 150 米处出售（即在克利夫兰街的萨里山一侧），它会多卖 150k 倾向于同意他的观点，认为它会在那种情况下以低 700 的价格出售
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阿贾克斯，几乎正对面的房子（漆成蓝色）在 4 月左右以 62 万美元的价格售出 不确定你是否看到那个，但这是一个过时的装修，2床，没有停车位和潜在的小阁楼 雷德芬的这一部分似乎一直停滞不前，而威尔逊街达灵顿的地方一直在大肆破坏
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你的意思是威尔逊街 83-91 号的 2 居室，售价为 480 美元k 我认为这是一个公平的结果 你知道什么结果真的让我感到惊讶：Newtown 的这个：（朝向 St Peters 结束）http:wwwdomaincomauPublicPropertyDetailsaspxadid2008040452 它以 62.4 万美元的价格售出，我认为这非常昂贵，我密切关注市场那个区其实我差点买了2 br， 9 个月前在同一条街道上的 2 层露台（最终售价为 60 万美元，也有更多的生活空间）对内西区目前的移动方式非常满意，PPOR 至少升值了 5 万美元1 年（我们开始时在市场下购买）
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我正在寻找更多的 Redfern 端，几年没看过 NewtownErskineville 这个有点让人大跌眼镜：http :wwwdomaincomauPublicPropertyDetailsaspxadid2007975483 它在拍卖前以 90 万美元的价格售出 也许里面有我没看到的东西 然后是这个：http:wwwrealestatecomau106080640 不确定它最终卖的是什么，但给出的价格指导已经很高
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啊，听起来你正在寻找不同的价格范围，我们看着这个威尔逊圣达灵顿单元 http:wwwrealestatecomaucgi-binrsearchaoamp;id106044611 以 48 万美元的价格售出，这几乎是我的预期我们的限额是 47 万美元是一个，所以我们错过了
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