澳洲澳洲房产 如何选择城镇投资？悉尼

在澳大利亚地产投资



我知道有些人首先寻找类型房产然后寻找位置但是如果您想找到一个合适的城镇来购买投资我想知道人们选择什么方法他们有指导方针例如：-最少 10k 人口-靠近主要城市 -CG 前景等人们在决定一个城镇是否合适时是否会创建要勾选的模板？或者我是否过于关注位置，而不是仅仅寻找任何适合购买的旧房产，无论位置如何
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这是我的策略 我从长远来看，我对寻找“热点”不感兴趣，因为我会在未来很多年购买并持有这些，可能不会出售 我是一个非常被动的人投资者 我首先看土地价值 正如我们所知，土地升值等 必须对这块土地有需求 自住者的需求是我真正感兴趣的，因为他们通过情绪化的购买决定推高价值 租户的需求是山高最重要但也很重要 土地因其用途和位置而变得令人向往 它必须是一个很好的地方来支撑一个令人向往的住宅, 学校, 交通, 商店, 生活方式和和平与安静 强劲的增长历史是另一个很好的指标 对我来说，这意味着省会城市的近郊 然而，过去，我在外围地区使用了相同的原则并取得了很好的成功 然后我寻找最能提供收入的房产类型，同时我持有这片土地并等待它的价值增长 这将适合该地区的人口统计 我真正享受折旧收益和低维护我的新房产，所以虽然我推荐一些混合，我将在未来更倾向于新的东西（可能 1-3 岁以避免支付开发商溢价）
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大卫 - 不错，简单有效的策略，第效果很好的墨水
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SS，这一切都取决于您首先要通过投资房地产来实现什么一旦您知道您想要实现什么，那么您就决定了一个策略（即资本增长和或现金流量），这将为您做到方式并附有时间框架 这样您就可以查看您的位置、取得的成就、您是否仍处于正轨以及下一步需要做什么 该计划必须包括您需要购买的房产类型和位置 按类型我指的财产 - 房屋、联排别墅、别墅、单元、财产年龄、财产状况、土地大小等我指的微观观点人们渴望的所有习惯，即良好的基础设施，靠近交通、高就业区、学校、购物中心、医疗、生活方式和生活场所；娱乐设施等您是否有附有计划的策略最终决定了要寻找什么在哪里寻找它然后您可以起草自己的清单以用于分析和识别区域放大器；符合您购买标准的房产 希望这对您有所帮助
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如果您想了解要查找的内容，也可以在论坛上搜索“清单” 输入“清单”并有一堆信息和链接如果你真的想得到一堆要查找的清单 - 谷歌搜索“房地产投资清单”（或类似的单词组合） - 有一堆但请记住这些是由单个公司或因此，投资者，我目前正在做的，是挑选我认为与我相关的内容（每个人的最佳信息）并编译我自己的内容t 真的只对一个投资者个人公司观点 挑选和拼凑你发现的最好的东西，一旦你的策略被设计出来，就用它作为开始
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我们在自己的城市寻找郊区（更接近等）我们选择主要关注他们 10-15 年的历史增长，以及相关的在那段时间经历的波动 我们还会查看该郊区当前的中位价格，看看它是否在我们的“负担得起”范围内； range Cheers, The Y-man
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就我个人而言，我目前只对首都感兴趣我会说找到最不受欢迎的城市，这可能意味着它已经平坦或下降几年 将其与租金收益分析相结合 然后长期购买低于中位数和旧的房产根据，珀斯和达尔文会太热 悉尼不受欢迎，但产量很低 布里斯班、墨尔本和阿德莱德将是最好的选择 Alex
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Margaret Lomas 你好傻香肠 我认为你有一个好点，也许这是类似于 Margaret Lomas 的拥护者 几个月前在 API mag 中有一篇文章介绍了她的指导方针和未来选择（Resi Oz Property）以获得高收益，未来的 CG 我认为几年前她能够识别和在西澳当地人不会接触的地区购买，例如班伯里、杰拉尔顿，这在当时提供了正现金流，也取得了很好的 CG 从她的记忆中她看到： 人口 10,000+ 空置率 商业工业地产（确定该镇是否繁荣） 什么以及有多少行业支持地区大企业，银行等周边地区，人口等我希望有人可以添加到此列表中，因为我找不到 API 杂志，无论如何要考虑一下
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我想有时她对正现金流的定义有点创意 即使在 2003 年，在班伯里（Bunbury）和杰拉尔顿（Geraldton）都很难（并非不可能）获得 7% 的收益率。佣金区域 Karina 避开了这些，但许多前佣金房屋都是石棉考虑到议会费率和西澳 PM 成本，这些不太可能是正现金流（至少在最初），尤其是在进行了奇怪的维修后，因为这些房屋建于 1950 年代-70 年代他们不会有建筑折旧，这是 Lomas 方法的一个关键部分 伊丽莎白周围的复式别墅和房屋也是如此（Lomas 也一直在推广）这些地方都是不错的选择，但他们需要一个打破Lomas 的规则并接受一些不是很积极的现金流 或者你可以有一个新的地方，并且只有 5% 的收益率（即使在 2003 年）但声称贬值但这与 mos 的郊区没有什么不同如果您像 Lomas（特别是） McKnight Mk 1 那样在收益方面毫不妥协，那么您将只能坐在场边，孤独地等待神奇的 CF+来吧 但是你不会买任何东西 100 000 美元的放弃资本收益（来自单个 IP）将比税后现金流损失的微不足道的 2000 美元的损失要大得多，而轻微调整的 Geraldton IP 通常会产生大约 3 年前，我认为 Geraldton 是一个不错的选择 但我认为优质郊区的房产是资本收益游戏，而不是现金流游戏（因为 Geraldton 正在推广） 它的收益率（最初为 83%，现在为 87%）类似于许多“现金流”买家会感到满意的是奖金，使其更具吸引力并且对我来说风险较低我的方法如下：1查看收益率最高的地区2删除所有小城镇（流行 lt;20 000 ) from the list 在那之后，剩下的不多了 你有一个采矿小镇（产量最高），然后是沿海城镇 在对采矿小镇足够安全感到满意后，可以在那里买东西但更好那里没有一切，所以你看看名单上的下一个城镇，即使它的收益率接近 8% 而不是 10% 然后你会得到像班伯里和杰拉尔顿这样的地方 当时班伯里比巴瑟尔顿或玛格丽特河便宜，所以它似乎应该上涨 但是平均收益率仍然只有 5-6%，所以它的持有成本将是 Geraldton 房产收益率 8% 的三倍（因为 Bunbury 的价格高于 Geraldton）而且 Geraldton 是最便宜的在澳大利亚的任何一个沿海城市，都有正在建设的大型项目 人口明显减少可能会劝阻一些投资者，这是由于没有多少人了解的城市边界异常事实上整个地区实际上正在稳步增长，已经这样做了 100 多年，所以在我看来是一个安全的投资场所 以上所有内容在 2003 年对任何愿意进行研究的人来说都是显而易见的 Peter
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你认为我太天真了吗找出严格的 CF+ 房产并只购买 CF+ 我意识到很难（并非不可能）直接找到 CF+，因此将寻求快速创建 CF+ 而不是等待租金逐渐增加 这里有其他人只购买 CF+ 我知道这会在一定程度上牺牲了 CG，但我也意识到这将大大有助于取代我的薪水（如果我买的足够多的话）
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谢谢大家非常有帮助的回复，尤其是 rixter ！干杯
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嗨，Rixter，我想出了一个粗略的想法或计划，这就是你所说的计划和策略目标：是用仅创建 CF+ 财产来取代我们的薪水如何：需要赚大约 7 万美元每年 (pre tax) 来自租赁 Large Resi andor Commercial properties 目前已经有 $20k 的正税前收益 $70k - $20k $50k 进一步因此需要每周大约 $1k 的租金来实现购买 5 CF+ 房产，每周收入 $200（不要笑我不知道这怎么可能）还是 10 周 @ 100 美元更现实 将超过 24 个月（每 2-3 个月购买一个） 我有 $$equity$$ 所以不是概率购买 @ 20% 下降 80%物业贷款（商业贷款 30%） 每 6 个月审查一次，看看我的进展如何 第二部分 - 现在我所要做的就是弄清楚在哪里，什么以及为什么但是事情的漂移
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嗨，SS，是的，这正是你的想法你的评论可以与你计划的购买频率联系起来好的，所以你知道你想做什么以及实现它的策略第二部分现在你需要从宏观层面研究领域属性提供您正在寻找的回报类型，以达到您的终极目标一旦您已经确定了您需要从微观层面研究的领域，这些领域中的哪些类型的房产可以提供最佳回报从而最大化您的收入这是否有意义希望这有帮助
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肯誓言它确实再次感谢Rix
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