澳洲澳大利亚房地产 布里斯班房地产市场 - 什么时候会破坏悉尼

在澳大利亚地产投资



布里斯班房地产——它会破产吗 这是对来自不同来源的观点的总结，并附有我自己的观点 国际展望 过去六个月，世界经济陷入困境；在伊拉克战争前夕，地缘政治主导了议程 从 2 月到 3 月上半月，油价在每桶 35 美元至 40 美元之间交易，消费者信心下降，再加上 SARS 的影响，这并不奇怪世界经济经历了不平衡和疲软的半年 有迹象表明，未来 6-12 个月世界经济将趋于稳定，油价低于峰值，世界卫生组织取消了对所有地区的旅行咨询限制。市场也一直在考虑全球经济复苏的前景 对全球经济好转的预期也得到了主要央行和政府对宏观经济政策的扩张性立场的支持。高位收于每桶 30 美元，这实际上是对石油进口经济体征收的“税”，削弱了一些货币政策。否则将对全球经济产生更大的刺激影响 另一个可能使增长脱轨的因素是恐怖主义威胁和世界各地的地缘政治热点 然而，人们对美国经济将在今年下半年复苏的信心正在增强 一些经济学家预测美国经济增长率将从本日历年的 22% 增加到 2004 年的 34% 澳大利亚展望 澳大利亚经济的潜在实力在 ​​3 月季度再次显现 国民经济核算 澳大利亚现有的前瞻性指标表明国内经济增长可能在 2003-04 年期间放缓 在过去几年为经济增长提供了宝贵的推动力之后，住宅投资可能会放缓，这反映在对新住房的需求放缓 通货膨胀和利率下降的一个重要结果在 1990 年代，家庭债务增加，这反过来又导致一些f 过去 5 年房价快速上涨 主要不利因素是什么 对澳大利亚出口寻求者来说最糟糕的组合是世界经济仍然疲软、干旱持续且澳元继续走强 国内产生的最重大不利因素储备银行行长在最近的议会证词中确定的风险是，家庭借贷的进一步强劲增长（超出了降低利率的理性决定）以及推动家庭价格超过其基本价值而中期通胀前景表明储备银行可能有一定的降息空间，由于房价过高和借款人过度扩张，通胀和经济增长将存在一些长期下行风险房价是对低利率的一种调整，而一些家庭已经并且将会过度消费本身，这可能不足以阻止储备银行在未来几个月降息 进一步的房价尚未“超过”其基本价值，尽管悉尼和墨尔本的价格接近“公允价值” 最后，房价的上涨澳元将在中期内抑制通胀，增加通胀回落至目标区间下半部分的可能性 因此澳大利亚的利率可能会走低，但调整幅度很小（14 个百分点），窗口期机会不会开放很长时间，在全球经济温和复苏和通胀降低的背景下，澳大利亚央行可能决定维持利率不变 昆士兰州经济展望 尽管 SARS 对旅游业就业造成破坏性影响，但该州的年度就业增长到 2003 年 6 月，增长率为 33%，远高于最近每年 24%​​ 的人口增长率 7 月份失业率下降 1 个百分点至 68%，而该州的全国失业率为 62% Acc ess Economics 预测 2003-04 年 GDP 增长率略低于 34%，这反映了由于澳元上涨和持续干旱导致的州出口增长放缓 昆士兰州人口增长 昆士兰州人口增长接近创纪录水平，原因是海外移民增加和“巨变”驱动州际移民 对每个州的研究表明，昆士兰州仅保持领先于高移民造成的需求 昆士兰州是澳大利亚人口增长最快的州，从 1961 年的 145% 增长到 2001 年的 193% 在 5 年到 2001 年人口普查它以 16% 的速度增长，而澳大利亚其他地区的增长率为 11% 昆士兰预计将继续增长g 比澳大利亚其他地区快得多 预计将在 2030 年至 2040 年间超过维多利亚州成为第二大州 昆士兰州的强劲增长是由于移民 过去这主要来自州际，但现在也来自海外 根据澳大利亚统计局截至 2002 年 12 月的年度居住人口增长的主要组成部分是 Qld NSW VIC WA AUS 自然增长 % 67 57 57 69 6 海外 69 78 71 91 69 州际公路 80 (36) 13 (22) - 总增长 227 99 141 138 129 根据 2001 年人口普查，截至 2001 年 8 月的 5 年中，昆士兰州的人口增加了 286,289 人，达到 3,665,139 人，在 1996 年和 2001 年人口普查期间，昆士兰州因州际移民而每年增加 18,440 名新居民，但现在的增长速度几乎是这个速度的两倍2002 年不得不为新增加的 36,549 名无遗嘱移民寻找住处，其中 67% 来自新南威尔士州 加上昆士兰州“自然增长”带来的年度净收益 人口增长 b y 2002 年 86,259 人 昆士兰州住宅开工需求预计将在 200203 年连续一年增加，而首次置业者补助金将活动推进至 200102； 200102 年和 200203 年潜在需求的大幅增长为住宅建设水平奠定了坚实的基础 在州际移民增加的推动下，估计潜在需求从 1996-01 年的平均 32,000 套住宅上升到 200102 年的 42,000 套，因此住宅开工过去两年一直低于基本需求，到 200203 年底昆士兰的存量不足估计为 16,800 套昆士兰州际净移民流入的持续增长预计将推动基本需求需求在 2003 年达到 41,500 套—2008 年期 未来 随着州际移民流入量预计将保持高位，预计潜在需求将比 1990 年代后期的水平高出 30% 这与高库存不足将支撑强劲的价格增长 布里斯班的空置率最近有所上升, 但按历史标准来看仍处于低位，远低于 2000 年租金条件的高位租金在截至 3 月的一年中增长至 34%，而其他州首府的增长正在下降 租金紧张和强劲的人口增长继续推动布里斯班房价上涨在阅读了所提供的所有信息后，我想知道在未来 3 年期间，BIS 预测房价中值将上涨 36% 从历史上看，由于高利率、高失业率或由于高水平而导致房地产开发的大量供过于求，房地产繁荣已经破灭相对于需求的建设我很高兴地说，我认为布里斯班房地产市场在中短期内不会出现房地产萧条
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很快，我希望你会发现http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpsamp ;threadid11113 有趣的阅读据我所知，没有人真正知道会发生什么，对于每一个厄运和悲观的故事，房价都会上涨 30% y 我所做的一些观察，我是第一个同意的，但它们仍然是观察。我女朋友的父母住在桑德盖特（布里斯班）一条漂亮的街道上，但这没什么令人兴奋的 离他们家三楼的房子最近以大约 50 万美元的价格售出 在查看一些房地产窗口时，我发现这所房子的租金为 240 美元 pwk租金回报 25% ish 根据女朋友父亲的说法，这所房子现在已经空置了大约 3 周。在我的小镇房地产目前是大生意，当我 3 年前搬到这里时，有 200-300 间待售房屋我在寻找 PPOR 时看了大约 70正在谈论价值 10 万美元的房屋 花费更多的时间来修复它并不需要那么长时间 房子实际上是值得的 不管怎样，现在镇上有大约 40 套房屋待售，大部分房屋似乎是由追逐更高的投资者购买的租金回报 目前镇上的标准似乎在 10% 左右。当我搬到这里时，几乎没有单位出租，剩下的 2 或 3 套房子很普通，现在大约有 15 套房屋和 15 套待租单位，其中一个靠近我现在已经空置了大约 9 周，我希望他们很快就会减少租金。这是什么意思我不知道
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很快，哇！您是日常工作中的分析师，还是经济学家，或者您是否有大量时间为我们论坛读者撰写如此长的文章！谢谢你无论如何，读起来发人深省-尽管我在此期间不得不喝杯咖啡，但值得通过这里必须同意贝尔的观点，因为没有人可以准确预测未来，尤其是考虑到我们当前的经济形势非常不同与之前繁荣时期的那些人相比（没有高利率，缓慢的通货膨胀等）最终，它归结为可负担性，尽管当布里斯班 FH 买家实际上再也买不起他们的第一套住房时，潮流将会转向 必须有一个高峰，毕竟 什么时候会发生，然而，每个人都在问我现在在布里斯班买还是太晚了 如果我买了怎么办，并且需要 10 年才能拿回任何像样的 cg 如果我不买怎么办？不买，我错过了 12 个月 30%+ 的增长 这么多问题 像熊一样，我不知道我只能继续自己的研究，希望水晶球能如我所愿 再说一次，如果我是一位经济学家
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Speedy（和其他人）在大多数情况下我会争辩（不是字面意思）影响手头问题的主要因素 - 即布里斯班市场 - 是国内的而不是国际的 当然国际因素在起作用，但我看不出，例如，石油价格如何实质性地影响某人的购买或搬到布里斯班地区的决定 仅供参考 - ABS 今天上午 1130 点发布的数据显示，经济在 3 月季度放缓（增长 1%），200203 财年增长率为 2% http:wwwsmhcomauarticles200309021062403490819html Speedy 的格伦·史蒂文斯最近的演讲（参考）表明了澳洲联储发现自己陷入的困境 通过传统的方法论，有降息的空间，但是恕我直言，在现阶段国会议员已经获得这样的举动似乎不太可能，我很不情愿地会表明，控制房地产市场的额外负担 在这个确切的时间点，国会议员的立场与房地产市场发生的事情一样多，因为它与 CPI 有关系。引用恐怖主义及其影响除非在皇后街购物中心爆炸脏弹，我看不出对布里斯班有任何不利影响，但在这个时代，你永远不能说永远（我当然希望数据库永远不会爆炸）但是，考虑到所有因素，我不得不说，由于 Speedy 如此有意识地开始，所有国内因素似乎都指向布里斯班房地产市场的持续增长 Jacque - 不要过于敬畏经济学家，他们所说的话和他们所做的预测 经济学家也是人，即使是最好的也容易犯错误 Mark
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经济和住房需求 经济和住房需求 建筑业和房地产市场受到房地产价格和房地产数量活动水平非常强烈的周期性波动的影响 这些周期性波动受到金融资本流入和流出房地产投资的影响 可持续的建筑水平活动取决于潜在需求 这取决于经济和人口因素和失业 实际收入 住房的相对价格 住房存量的年龄 自然灾害 城市整合 房地产价格 从长远来看，房地产价格将随着时间的推移而上涨，原因是通货膨胀率 靠近城市中心的土地越来越稀缺住宅改善 房地产数量 受周期性影响 供应商和购买者对经济好转的兴趣更高 供应商和购买者预期反应的不对称 建筑周期 周期受潜在需求的影响 正在建设的建筑数量 预期收益率这建筑投资周期是由金融资本流入和流出建筑行业引起的，这大大扩大了周期的幅度 3 资本流动的类型 - 来自自住者的资本流动 - 寻求收益的资本流动 - 寻求资本收益的投资流动 建筑周期通常有 4 个阶段 停滞 上升 繁荣 萧条 短期经济因素会严重影响周期的时间和范围 住房融资的成本和可用性会影响自住业主和房地产投资者对房地产的需求 住宅部门的周期长度各不相同通常为 5-8 年 建筑活动的周期性和长期组成部分都受到经济因素的影响 从长远来看，实际收入水平、工业部门、失业率和增长都会影响对住宅的潜在需求短期内对建筑周期最明显的影响是利率 高世界石油价格以及随后对世界经济增长特别是美国经济的影响将对澳大利亚的增长产生重大而广泛的负面影响 虽然影响的程度当然会取决于货币政策的反应，这种情况不仅会损害出口，还会损害家庭消费（通过油价上涨）和潜在的商业投资，导致 GDP 增长放缓和失业率上升 另一个可能扰乱美国增长前景的因素经济是恐怖主义的威胁和地缘政治“热点” 如果朝鲜半岛或中东的政治紧张局势升级 刚刚起步的全球经济复苏可能会被扼杀在萌芽状态，澳大利亚过去几年的稳健经济表现很大程度上归功于依赖家庭消费的强劲增长在这个部门已经出现了家庭可支配收入的增长率较为温和，而是得到了低利率、稳健的就业增长和高财富创造率的有利组合 世界最大经济体的健康状况，尤其是美国我们自身经济的健康状况和澳大利亚政府的货币政策设定 因此，油价和恐怖袭击会影响房价，对世界经济（包括澳大利亚经济）产生负面影响，并对潜在的住房需求产生“流通”影响
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Speedy 你写的肯定是真的，我不反对我的评论是针对布里斯班地区的，原因我在下面解释当我提到油价时，我说：“我看不出怎么例如，石油价格会严重影响某人购买或搬到布里斯班地区的决定”；我承认，当我写这篇文章时，我是在概括布里斯班购房者的特征。我之所以这么说是因为我相信未来几年布里斯班地区对房产的大部分需求将来自婴儿潮一代。寻找更温暖的地方退休 如果是这样，那么可以得出几个观察结果： - 经济活动的总体情况可能不会让他们太担心，因为他们将退休 - 即他们不会被解雇- 当然 CPI 仍然会产生影响 - 他们在布里斯班地区购买的决定将是一种生活方式（因此您可以将“理性行为”抛到窗外） - 他们可能会在其他地方出售 PPOR 并能够支付布里斯班现金在可预见的未来是由于婴儿潮一代 f演员——它对该地区的影响将超过澳大利亚任何其他地区 最后，我将提及我在上一篇文章中所说的其他内容：“经济学家也是人，即使是最优秀的人也容易犯错误”；我当然不是说我错了，只是说这是经济野兽的本性，我可以告诉你 Alan Oster、Bob Gregory 和 Chris Caton 的故事，即使他们也公开承认他们的预测错误（关于$AUD) 顺便说一句有趣的帖子问候 MB
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熊 924 没有比密切关注你感兴趣的领域更好的指南 我猜当人们热衷于获得潜在的意外资本收益时，他们可能不会在同一条街道和街区看到（有时）长期存在的出租标志 我也认为低租金收益率可以在匆忙中被遗忘 我认为现金流和收益率很重要，特别是如果你是把手伸进口袋补贴它（高负债） 在低通胀时期损失百分之几的收益不一定通过降低利率来弥补 人们受低利率的影响太大——在我看来（和我坚持）也许会计师可以提供一个简单的解释（不，不要去经济学毕业生！）
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大家好，有趣的帖子，有趣的时间！我喜欢阅读商业书籍，并且在我读过的许多书籍中都说“现金流是您企业的生命”因此，无论您拥有多少资产，如果您付不起工人的薪水，那么您的企业就会破产up 我承认投资与经营企业不同，因为投资的资本收益通常是投资的主要原因之一 如果持有投资需要大量现金，那么实现资本收益的前景 m必须减少，因为更少的人将有能力持有该投资我想找到的是布里斯班房产利息后的历史租金回报，如果这个回报类似于我愿意购买的历史趋势，如果回报较低，然后我会更犹豫，因为这向我表明，在这个时候，更少的市场能够承受该投资实际上并不需要赚钱才能成为一个好的购买然后其他人说整个科技行业是一个等待翻滚的纸牌屋！现在我们知道谁是对的
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在内城区永远不会发生 祝你好运willair
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我认为大多数企业主会不同意你的观点 我拥有自己的企业 - 在短期内，我专注于现金流；从长远来看，资本收益与我对房地产的投资完全一样
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来自严厉打击的学校 - NEVER say NEVER!!!
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我完全同意这已经开始并出售了一些企业，获得了不错的资本收益，但在经营它们时也有不错的现金流
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嗨 Bear924 参考你的评论 我在下面使用的这个例子已经目前是我在没有现金流的情况下进行投资的方法 我已经使用这种方法 14 年了 如果我持有房产，只说土地 我不会说购买 10 万美元 如果我能确定平均增长率为 15 4 年的 % PA 我的贷款在购买时为 80% LVR $80k 我没有钱在第 1 年后偿还贷款我然后以 69% 的 int rate 预借 1 年的利息 我的贷款现在是 $86k ,,但是我的房产现在价值 118,000 美元，我继续这样做 4 年，我们的研究表明增长率将降低到 7%，我现在的贷款在 4 年后是 105,000 美元；土地现在的价值约为 18 万美元 请注意，这项投资完全由资本本身支付 换句话说，业务（例如投资）是自我管理的 如果您将此示例用于出租房屋，则回报率应至少高出 5%，因为租金会降低利率 2 说 2% 但是我使用土地的例子，因为它是一个更消极的情况加上它通常比住房拥有更高的 CG% 回报这种投资方式奖励研究放大器的人;可以识别这些地方 是的，这种方法需要一个高于利率的 + CG 利率 但是 14 年我没有遇到过问题 在过去的 8 年里，这很容易，因为利率允许你在判断中犯错误;仍然在增长率预测中名列前茅 所以我的观点是，像企业一样投资是一种很好的投资方式 如果他们相信自己，它也为人们提供了一种无压力的投资方式 干杯 OV
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抱歉，最后一条评论有点偏离主题gt； Speedy ,,, 你提到的那些点,,,, 应该给某东昆士兰地区（不是 nessi Brisi）一个稳定的 cg 率，我们的适应症是一样的但是有很好的地区 amp;一些具有平均 cg % 需要进行研究以建立更好的% 你已经列出了很好的主题，OV
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当谈到长期预测时，我宁愿把它留给所谓的“专家”，但是在短期内，虽然你可以在街上兜风，发现没有出售的迹象，你发现的东西已经出售，供需将看到市场保持强劲 这不会在一夜之间改变，如果增长适合你，那么我仍然会推荐布里斯班房产 回报率远不及过去，而且在布里斯班内几乎不可能拥有正现金流的房产 虽然与南部各州相比，布里斯班仍然对许多投资者非常有吸引力 90% 左右我们投放市场的房产中有许多在不到 14 天内售出，许多在几小时内售出，包括多种优惠可供选择 在圣诞节前肯定没有放缓的迹象 市场租金已经放缓超过 2 天50pw，但一直保持稳定直到该标记 询价仍然强劲，现在来自网络的询价显着增加 Bear 的 Sandgate 房产示例不是常态 300k 的房产通常租金为 240-260pw 很有可能这个房产是一个开发地点和或房子的维修很差 350k 的售价通常会给你带来 270-290 pw 的回报 超过 300pw 将显着减少可用租户的数量 投资任何地区你应该自己做尽职调查 我的意见是来自我自己处理我所在地区房地产市场的经验，你不喜欢现在你的评论结束时必须有一些免责声明，祝你有美好的一天 Kev wwwnundahrealestatecomau
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大家好，一些非常有趣的回复，我同意海景，购买资本增长是要走的路，但我无法确定计算未来预期资本增长的最佳方法正在图表中一个选项 我读过许多报告称“A 区今年将获得良好的增长”，但通常这是由房地产中介公司制作的，因此我质疑这些信息的公正性 有人能推荐一本关于房产图表的好书吗为了回应凯文关于目前布里斯房地产销售速度非常快的评论，我思考布里斯班是否被低估了很长时间，或者关于布里斯班是目前购买房地产的最佳地点的持续媒体信息是否正在推动首次投资者买，只是为了进入市场我也发现你对租金回报的评论很有趣，谢谢
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熊你一定和我一样，对Share technica感兴趣l 分析 我还没有看到任何人写太多关于与房产相关的图表虽然有一些指标会引起人们的兴趣，但唯一容易获得的是中位数平均拍卖清盘率已公布，最近我已经看到关于出售房产的时间的信息看到变化
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嗨熊我建议你的两个观点都在推动市场，而不仅仅是一个毫无疑问，我们已经被低估了太久了，媒体的关注正在帮助继续骑行 Kev wwwnundahrealestatecomau 评论

我个人的看法是，越来越多的人离开悉尼（尤其是西郊）在这里过上体面的生活方式正在推动布里斯班前进，我知道很多人我也觉得当悉尼房地产价格看起来要下跌时，很多老年人可能只是在悉尼套现，搬到 SE QLD，有一个好房子，银行里的钱和美好的生活方式 我也同意th因为它被低估了很长时间我姐姐在这里住了一段时间，几年前告诉我这个区域没有涨价她的房产多年来没有真正变过价值然后突然什么几年前是 20 万美元，现在是 300 美元以上
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房产图表 熊房产图表 我在 10 年内听了数百次 我相信最好的是来自 RESIDEX 的 John edwaRDS 他在我的作品中取得了最好的成绩结果表但是,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 他只是保守的放大器;选择大片区域，不是城镇或郊区，，但仍然做得很好我只使用常识 这从未让我失望过 150 多次购买我们都有它，，但对它没有信心！如果你做你的研究使用常识进行预测最后把 2 个城镇放在纸上；写下为什么A镇会比B镇增加更多的原因一旦你完成了，，，，将它与其他50个进行仔细检查如果它仍然处于最佳状态，你可能会有一个胜利者是的，这听起来很简单它是！！！无论如何它对我有用 免责声明:::: （对我有用，但它可能只对我有用）请咨询您的顾问以获取专业信息）现在必须小心，，有人告诉我潜伏着一只 ASIC 秃鹰地点！ OVG'day abcd, 是的，已经很久了，但是，就在最近，我发现我必须吃很多柠檬才能让我脸上的笑容消失 事后看来，我很感激 Bne 等了这么久（几乎就像它等着我振作起来）问候，
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Les，你对未来几年布里斯班市场的看法是什么
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G'day abcd，你知道那是个多么糟糕的问题吗？无论如何，谢谢你问这个问题——我的头上没有枪，但无论如何我都会试一试！！！我在 Bne 住了将近 20 年，我看到我们的房子在购买后的 5 年内价值翻了一番然后，我坐了 12 年一无所获！！！！！！！ （实际上它的价值倒退了——我们在洛根买的）布里斯班的其他地方年复一年地小幅上涨——但与全国其他地方完全不同mths or so 还剩下更多吗？我已经看到了“逐渐减少”的迹象。那么，在某些地区，让我失望，他们再次飙升 这次他们能增加三倍吗 我希望如此 由于两次繁荣之间已经有很长的时间（14 年），也许这个可以再多一些 结合报纸上的文章说每年有 100,000 多人搬到 SE Qld（据我所知是悉尼移民率的两倍），我不得不说它可能会持续一段时间同一篇报纸文章还说（非常有趣！！！！！！）今天的 Bne 与 1960 年代的悉尼大小相同。接着说，到 2020 年，Bne 的大小将与今天的悉尼一样！！！如果那是对的一半，那是一个地狱般的增长率！！！！如果它对了一半，则意味着 Bne（或 SEQ）将以与悉尼过去 40 年相同的速度增长 如果比这更好，则可能意味着 Bne（SEQ）将以悉尼过去 40 年的速度增长两倍未来 20 年 这是否正确？我一直相信 Bne 有很多东西可以推荐给“婴儿潮一代”。温暖（对关节炎更好） 更便宜的生活成本（对每个人都更好） 更便宜的住房（非常适合 SydneyMelb 移民） 成长空间（Bne 距离海岸 25 公里，因此有更多的空间可以向各个方向扩展） 靠近黄金海岸（婴儿潮一代的怀旧之旅，重温家庭假期）随着婴儿潮一代退休，他们会选择留在 SydMel 与家人同住，还是以一半的价格出售和购买（腾出一大笔现金享受退休生活）航空公司成为商品，探亲之旅不再需要新的抵押贷款 GC“走廊”； 20 年前我第一次听说的那个正在成为现实（多亏了我在 Bne 和黄金海岸之间建造的最好的高速公路之一）到 2020 年，我怀疑 Bne 将到达 GC（或者，Bne 将成为郊区GC 的）水晶球的东西，abcd - 但这些都是对 Bne 可以继续增长的原因的赌注。由于退休 下一个周期会带来什么 我的钱在 Qld 任何人都想尝试改变我的想法犹豫不决，但我很高兴我喜欢你的评论 只在 SEQ 待了 8 个月，作为从悉尼搬来的 1,000 人之一，你已经证实了我搬到这里的原因，而且我认为这是一个很棒的区域，我也同意那个很棒的高速公路，这是一个令人印象深刻的景象，当你第一次看到它时，我不是“婴儿潮一代”，但我的选择会是相似的，即：留在悉尼继续工作或提前退休到 SEQ 我认为我做出了正确的选择
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