澳洲澳大利亚房地产假人细分...请提供建议！悉尼

在澳大利亚地产投资



只是想通过一些经验丰富的投资者来运行一个想法！我丈夫和我作为和我兄弟的合资企业，正在考虑购买彼此相邻的2个街区以进行细分。详情如下；每个街区的土地约为 860 平方米，临街面积约为 17-19（尚无确切尺寸），带有 'fibro' 3 br 房屋的第一个房产，我们可以以 155,000 美元的价格获得（低于该地区的市场价值可能 15-20k），但街区上的房子现在几乎不适合居住（尽管有人住在里面 - 它看起来更像是一个蹲式而不是一个家！）第二个房产在市场上售价为 195,000 美元，租赁价格为 230 美元基于该地区的类似房产，这可能会增加到 270 美元，加上一些新鲜的油漆和对厨房的关注如此丰厚的租金回报，我们不会简单地将两处房产都出租出去！毫无疑问，这完全是我们的小鬼，但这是我们感兴趣的事情，我们认为这可能是我们在不冒太大风险的情况下弄湿脚的一种方式。目前该地区的人口统计，高福利依赖，高单亲家庭的数量和大量的住房信托财产 但是，这确实意味着房产是负担得起的，并且郊区及其周边地区正在发生重大发展 许多住房信托财产是私人购买的，这已经发生了一些变化周围的街道——虽然在这条街上没有那么多！正如我所说，我们是房地产投资新手，这将是我们第二次购买 IP需要翻新 - 这是我们思考的另一个因素，因为我们热衷于继续投资房地产，但不想在未来能够借钱扩建房屋方面陷入“困境” 任何关于细分或关于我们一般购买这些房产的计划将不胜感激
评论
你为什么要细分，你有两个地段，它们已经细分了你可以从这两个地段中得到 3 个地段，但这意味着最多你可以建 3 栋房子，每个地段一个 我宁愿在上面建别墅或联排别墅，然后分层，这样你就可以在土地上安装更多的住宅但是我们在这里谈论的是百万美元的开发你真的需要很好的支持所有这些计划
评论
是啊，并排的两个地段通常是单位的东西 - 你会将它们*合并*到一个标题上，然后在地层上做一堆单位不适合胆小的人，需要商业规模的存款等等等等单位会下降在社会经济水平低的地区相当不错，你可能会得到更少的邻接 然而，第一个停靠点是地方议会 它确实有所不同 例如，几年前我们买了一个 1300 平方米的街区，在这个城市本来是理想的建造 6 个单元 但是在这个议会中，街道正面有一个严格的最低限度，这意味着我们只能将它分成两个街区 在该地区工作的测量员将能够告诉你所有你需要知道的收费，并且当地的城市规划师将能够告诉您您需要知道的所有信息，但非常含糊，没有任何承诺您在哪里寻找这些价格听起来像 Pt Pirie 而不是阿德莱德
评论
房产在伊丽莎白北部- 你在阿德莱德并且熟悉那个地区吗？听起来不错像现在这样的细分对我们来说可能太昂贵和太冒险了——我们最初的想法是，考虑到土地面积和可能的购买价格，这是一个太好的机会，不考虑但是，似乎有很多“如果”和“但”与划分土地，我认为由于地方议会的规定，我们实际上只能获得 4 个街区，我认为这不会是有利可图的，除非我们也要建造，然后可能出租并坐一会儿，直到其他发展地区起飞而且我们肯定还没有准备好进行一百万美元的投资！所以我们又开始考虑以150美元左右的价格购买两者中较便宜的一个，然后花一些现金购买它，然后出租-基于该地区的类似房产，在230-270美元之间，这将是一个不错的收益，如果我们放下的话，可能是积极的。存款没有那么令人兴奋但更明智！现在的问题是，在不过度投资的情况下要花多少钱
评论
嗨，Sarahlou，这是一个很好的机会，两个街区并排出现在你做更多研究之前我不会被吓跑我们的情况是非常相似 我今年早些时候在我男朋友的父母 IP 隔壁买了我的 PPOR 我们明年的计划是将它们合并为一个标题给了我们 1440 平方米，我们正在上面建造联排别墅（地层） 我的男朋友是一名建筑商和建筑设计师，所以我猜我们知道什么是可能的 在检查了议会法规并做了初步的粗略草图之后，我们发现我们可以容纳 8两居室联排别墅 我曾经是一家银行的贷方和融资经纪人，所以我负责财务方面 我已经和几家银行谈过，只是为了更多地了解情况 我们可以采取多种方式但是对于这个项目将采用商业融资，因为它是一家合资企业，而且这样更清洁您需要为此提供股权，尽管作为商业融资，这一切都基于 LVR，可服务性不涉及他们收取更高的利率和约 2%贷款作为申请费（我会协商下来） 利息会累积，所以你在建造时不必偿还贷款 在建造结束时，你偿还贷款 在我们的例子中，在建造结束时一天，我们将出售所需的数量还清贷款，剩下的租出去 把股权从我们保留的东西中拿回来，寻找另一个机会 我希望我提供了一些深思 天使
评论
谢谢天使-我们还没有完全软化这个想法，所以你的想法是及时的！不过，我们的知识水平与您的综合知识水平相去甚远，所以我们要非常小心，我们的美元是正确的！当您谈论 LVR 时，您是指房地产开发后的潜在 LVR 还是您现有的现有房产的 LVR 我们目前正在与一位抵押贷款经纪人交谈，他也在从事类似的项目，他提到了商业贷款，但我们没有充分探索 你是否在房屋建造或出售后立即全额偿还贷款，包括建筑成本 我们认为银行可能确实提供了某种类型的融资，其中会考虑到预计的销售价格，但我有不知道这将如何运作 我认为我们的土地总面积约为 1720，但我不确定它是否适合您正在计划的开发类型（但无论如何！）我们目前的想法是出租房屋（相当良好的产量，我们可以在不久的将来让其中至少一个处于中性或积极的位置）并开发块状，锤头风格 该地区还开发了一些其他属性t 方式 - 在这种情况下，我们将不得不考虑是建造还是只出售后面的街区然后保留前面的房子一段时间以获得收入我们总是可以选择在前面拆除并建造 2 座新房子您是否必须为商业贷款提供任何实际现金，还是全部基于股权
评论
最高和最佳用途通常用于我研究过的开发和估值领域（课程）或阅读您还可以考虑保证金以及市场愿意支付的费用如果您可以通过构建 6 而不是 8 来获得更多利润，那么您是否会选择 6 构建更多的利润，更少的构建和头痛？在贷款方面，我们与a进行了讨论，您可以为零售贷款借多少钱，然后如果超过限制，您必须申请商业贷款。有人建议我们，只要您不这样做' t 同时构建所有东西（例如，对于 8 个构建，做两个构建，要么出售规范或计划外，在进行其他构建之前）这样可以增加股权并减轻您与贷方之间的风险 说起来容易做起来难 不，我没有做过任何事情 考虑大声思考 大多数这些想法中的一部分来自于提出与您正在做的事情类似的问题我只是在我准备好（财务上）做这件事时尽可能多地教育自己如果有这样一本书作为细分就好了对于傻瓜希望这有帮助
评论
如果开发贷款是为了赚钱而进行的商业开发，那么开发贷款将是商业性的 例如，您可以争辩说仅建造 2 个单元不是“商业性的”，因为您我只是为了生活而做但是如果你要建造 4 个以上的单元，你就不能真正争论这一点
评论
那么，这个商业金融的东西到底是如何运作的，我们有一个地狱般的时间为我们的 PPoR 提供贷款，但想进行 3 种方式的开发，建造和销售 x 3 不难争辩这是商业性的 他们还坚持你财务生活的最后 2 年，这样他们就可以将你所有的银行对账单梳理到第 N 级，这样你就可以证明你可以在建房期间持有房子几个月 另一半不想这样做，因为他认为我们获得融资的机会为零，尽管所有数字都非常好 刚刚去过那里，在银行完成了（交易如此新鲜，我们甚至还没有偿还贷款），我不明白是什么所有文书工作的重点是，考虑到其中一个有问题的房子非常坚定地出售，即使他们希望我们在接下来的 30 年内持有它，没有收入，也没有我们住在里面，而实际上它很快就会离开我们的手中。愚蠢的银行假设我们'永远有两套房子
评论
如果是商业贷款，他们不会费心看你的收入财务这完全是关于你的总贷款与你的预期总发展价值（GDV）的比率，最大比率取决于在银行
评论
好吧，很高兴知道这个街区已经看了好几年了，另一个更好的刚刚出现了我们的房地产经纪人帮助我开车经过，因为他知道我们会进入很快就会有一大笔现金，他将能够以一个的价格获得两个佣金
评论
不用担心，如果你在做业主建造者，你的最大 LVR 非常低 - 更像是要小心60% 的 GDV
评论
在合并两个标题并构建说 6 的那些边缘，对于 OP 来说可能太难了地层上的单位，但该死的，这将是一个不错的项目，单位始终是并排两个标题的最终目标 最坏的情况是，您可以获得整件事的批准，然后卖给开发商 我们在这里手，在无分层的土地上，有一个有趣的市场怪癖，一个标题上有多个地块的大块的成本几乎不比一个标题上的不可分割的块多 刚刚经历了这个过程，一旦你分裂了一个区块 银行（和一般估价师）以标准市场价格对单独的区块进行估值，而不用眨眼所以在一个 3 手区块上，就像我正在看着你一样，一旦你付款，你的钱几乎会增加三倍（无论如何在纸上）你向土地所有权办公室收取的费用 我试图让另一半相信这是个好主意 - 他知道这些数字叠加起来有多好 - 但我们会等着看市场是否会下跌更多以及建筑商是否开始坐立不安并开始提供折扣，因为建筑批准率正在下降ing 和所有这些 3 个街区中的一个位于特别优越的位置，我会为 PPoR 使用第三个街区
评论
我和 Aaron 一起来自与一些商业金融经纪人交谈，他们会以 GDV 贷款，有人称其为“好像完整”的价值我相信，但如果这是正确的条款，最好与 Aaron 核实 利息通常较高，因为据我所知，针对 GDV 贷款对贷方来说风险更大 我将再次为其他人举一个例子，因为我理解它说未改进的价值是 25 万美元，在获得 DA 等增值后，价值（GDV）变为 1500 万美元，你可以借它，可能有足够的钱去做细分（土地的民事费用），特别是如果可以进行预售 这就是房产选择权有时会出现的地方（哎呀，我想我刚刚透露了房产选择权spruikers正在推广的秘密）无论如何，在与一些房产交谈之后律师，一般不需要房产选择权有条件的合同不能做，并且根据他们的说法不那么混乱

是的，这是正确的不要忘记，尽管在这些情况下，您必须注册 GST，因此您必须扣除销售额的 111商品及服务税的价格（如果您使用保证金计划，则价格更低）
评论
啊啊啊啊啊——我头晕目眩，正要坐在角落里来回晃动！根据您对 GDV 的看法（我认为这是 Angel 在说 LVR 时所说的）我想知道是否可以对我们正在查看的 2 个区块执行以下操作：1 用标准贷款购买两者（这是与我的小兄弟的合资企业，将是他和我丈夫之间的联合抵押）并离开 2 个头衔，最初 2 处房产中的 2 处较贵的房产被租用，租户会留下来，支付体面的租金 3 在第二处房产上花费 20-3 万美元我们认为考虑到它目前的状况，我们可以以非常低的价格获得，然后出租我们可以在决定做什么的同时坐在房产上 - 传统上不是高资本增长区域，但州政府和议会正在花费大量资金阿德莱德北部郊区，并且正在进行大量开发，并且在不久的将来，房地产都可能处于中立甚至积极的位置（多近部分取决于我们从头到尾如何管理事情！）4 我们现在可以重新-财务与c商业贷款并考虑发展为 6 个单位 5 或获得 DA 并将全部出售给开发商 我们的主要问题（可能是限制因素）是我们确实需要在 PPOR 上花费大约 20 万美元才能将 2 br 变成 4容纳我们不断扩大的后代！所以我们目前不能承诺任何真正长期的事情，除非它是积极中性的——我们会考虑在未来几年内出售我们的其他 IP 以释放一些美元所以我们认为坚持这些2 处房产（我们实际上还没有拥有的房产！）从长远来看是可能的，也可以延长我们的 PPOR，但更好的是在未来几年内尝试盈利
澳洲中文论坛热点