澳洲澳大利亚房地产 Mona Vale 联排别墅开发 - 更新悉尼

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嗨，伙计们，我向那些关注我的开发的人道歉，因为他们没有尽快再次发布，但直到最近才更新你的内容在我发布更新之前，我想我最好为那些刚接触这个开发的人提供一个非常快速的更新这里是一个关于我在 2006 年 9 月首次购买网站的讨论的链接 这是一个关于最初可行性和设计概念的链接 从那时起，我得到了许多 Somersoft 成员的大力支持，并认为我最好“淘汰”其中一些人：JoannaK for为我提供了广泛的初步可行性 MIZBUF 提供了我所在地区一位优秀建筑师的名字 Jacque 还提供了一位优秀建筑师的名字，我最终选择了 Peter 147 来帮助我完成最初的设计概念和感谢 Jindaroo 的初始设计草图，这证明了我与选定建筑师的简报的核心，以及许多其他人的帮助和支持，我没有怀疑忽略了提及 好的，那么是时候更新了：建筑师参与和初始设计概念最终确定 我采访了几位建筑师，最终选择了 GartnerTrovato 担任这份工作，原因如下：1 他们在 Pittwater 的 MUH 设计方面拥有丰富的经验 2 他们拥有丰富的经验为 Pittwater 委员会工作并与 Pittwater 委员会一起工作，并亲自了解委员会的整个开发控制团队 3 他们的设计赢得了广泛的奖项，我看到的他们的所有工作都非常出色 4 他们的成本与其他建筑师相当，但在我看来作为我的第一个 MUH 开发，他们具有更高的标准，他们从事此类工作的经验对于指导我完成整个过程至关重要到目前为止，这些假设已被证明是准确的，并且 Sean Gartner（负责人）在亲自管理我的工作方面表现出色设计简介是为了一个非常高质量的完成和现场的三个住宅由于挫折限制以及理事会要求三个中的两个是“无障碍设计”；对于老年人，我们选择了一栋两层楼的联排别墅和两栋由电梯服务的单层大单元。每个有两个车位的必要性和达利街附近的一条街道通道意味着地下室也是必要的 所以下面的设计理念是我们的地方今天在 底层：链接到画廊 一楼：链接到画廊 地下室：链接到画廊 这些是剪下来的照片，因为我的平板扫描仪只能拍摄 A4 纸，而且每张都在 A3 上所以你看不到底层单元和联排别墅的完整景观设计，但可以看到足够的想法我认为有一些妥协，比如在地下室使用转盘，以便从双车库轻松进出但每个物业确实有一个 6x6m 的 DLUG 和一个大的额外存储区域 我们还确保地面都在一个 le vel 并且整体设计几乎是在一个方形网格系统上，与联排别墅有一个直的共享墙所有这些都节省了成本，因为建筑过程大大简化了没有复杂的混凝土铺设，也没有 45 度墙或分层它基本上是一个单一的开挖和平坦的混凝土铺设，然后是一个加固的地下室屋顶和一个单一的“非常大”;由三个独立住宅组成的建筑 我个人更喜欢底层单元，因为它有 145 平方米的内部空间和大型外部景观区域 内部空间布置得很好，厨房通过餐厅和外面都是一个很好的连接区域联排别墅我认为是目前最薄弱的内部楼层布局楼下的卧室，只有一间浴室会减损它，因为它的方向（北箭头从左下角指向）沿着 Pittwater Rd 的右上角）我已经要求他们尝试重新设计该设计，并尝试将步入式长袍纳入主卧室和单独的套间（如果可能）尽管如此，它仍然具有出色的户外区域和通往 Pittwater 的私人入口Rd 直接（未显示，左下角裁剪） 楼上的单元缺乏外部生活区，因此在设计中加入了一个大甲板 甚至还有 sl从那个甲板可以看到 Mona Vale 海滩的景色，但 Baranjoey Rd 的海拔意味着这不太可能 它仍然是一个非常宜居的区域，采用了一些不错的设计理念 当我们转向更详细的设计时，我将能够更好地描述使用不同的材料和巧妙的屋顶线和景观美化但它是一个非常高规格的完成，位于一个非常好的位置，靠近很多便利设施我n Mona Vale Properties 位于 Pittwater Rd 后方的两栋建筑最近以 85 万美元的价格出售了两层楼的联排别墅。单层生活物业和对这些高标准的被压抑的需求一些像我提议的两个单层单元在高尔夫大道以相似的价格出售所以，在与机构核实潜在的总实现情况时，他们认为每个单元为 80 万美元三者中的一个是正确的 添加地下室已添加到我的成本等式中，我修改后的可行性数字现在看起来像这样： 成本：70 万美元的网站 100 万美元的建设 3 万美元的专业费用 7 万美元的开发贷款利息（资本化） 1800 万美元总计总实现： 3x 80 万美元的单位 总计 2400 万美元 如果我允许额外的 10 万美元的应急费用，剩下 50 万美元的利润 这仍然高于我 20% 的可接受缓冲，当我开始与建筑商合作时，我会对实际成本有更好的感觉引用所以在这个阶段她仍然是所有系统都去！由于我们现有的股权，100 万美元的建造成本仍在我们的能力范围内，而且我有现金缓冲，可以在建造时间范围内支付全部贷款利息我已经在几个不同的贷款机构做过现在我已经有了概念图和更准确的成本我准备谈谈土耳其我还通过联系和会见一些不同的工料测量师来确定这些成本，以确定我的建造成本将是该区域的每平方米，并符合我的高水平完成规范 他们同意建造 2 平方公里是正确的 如果有一个关键的学习我想在这个早期阶段分享，那就是你不能在设计一个开发项目时做太多的研究我遇到了很多人，从工料测量师到 REA，从建筑师到潜在买家（在类似的开放式房屋中），我已经学到了很多关于我需要做些什么才能得到它正确地使用一句古老的军队格言“记录时间” n 永不浪费”；我欢迎任何和所有反馈，并将尽我所能回答人们在这个阶段提出的任何问题当然，随着它的进一步进展，我会继续发布我的下一个里程碑是与理事会的高级规划师会面，费用为仅 835 美元，这位建筑师表示，在获得他对概念的初步反馈以及为实际 DA 批准过程铺平道路方面，这笔钱花得非常好 祝我好运 干杯，迈克尔
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哇，我佩服你！就个人而言，我不会为了那个利润率而承担如此昂贵的项目虽然风险不大但是学习体验听起来很棒，请让我们保持最新状态
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嗨，迈克尔，看起来不错，迈克尔，我不能相信它，“电梯”哇，还有那个转盘 这些在初始成本和正在进行的维护中要花多少钱认为消防登记需要一个 地下室停车场也需要一个自动喷水灭火系统 一楼的阳台似乎占用了相当大的内部地板空间 无论如何你可以把它推得更远 干杯
评论< BR>嗨，安德烈亚斯，我自己也有同样的担忧，所以问了同样的问题 显然，电梯的安装成本约为 30-40K 美元，而转盘的安装成本约为 10K 美元左右 这些都计入了修订后的成本计算中 显然，正在进行的维护对于两者来说都可以忽略不计哪个惊喜给我看了一点 楼梯上的东西很好看 建筑师在向我展示计划时发现了同样的疏忽 他突然意识到他忘记了通往一楼单元的外部楼梯 他在我们正在涂鸦的计划上勾勒出来从前门直接向下，但这需要重新调整平面图 不确定地下室的自动喷水灭火系统，但我不会感到惊讶边界到 Darley St 否则我们会把它推得更远 此外，议会 DCP 中的每个住宅都有一个最小的外部居住空间，所以我们需要楼上单元的空间 DCP 确实限制了你可以做的事情，而挫折是最大的在本网站上为我们发布的问题感谢您的见解！这正是我正在寻找的那种帮助，以确保我没有忽略任何关于地下室消防喷淋系统的问题，当我下次打电话给他时，迈克尔
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嗨，迈克尔，嗯完成 到目前为止，听起来一切都融为一体了 只有一个关于电梯和转盘的问题 如果我要购买其中一处房产，持续的维护成本将是一个问题（尽管如果我能负担得起这个价格范围内的房产，它可能不会）别担心我）谁告诉你正在进行的成本可以忽略不计我想知道是否有可能找到一个拥有 5 或 10 年前安装的综合体并找出它们的状况这可能只是事情计划中的一个小问题尽管感谢您发布所有计划，但请继续努力约翰
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迈克尔，对于地下停车场，提出问题也可能值得，除了自动喷水灭火系统之外，您还可以从布局和存储区域需要停车场管道风扇通风系统以防下层存储区发生火灾时冒烟，除了$$$招标图纸看起来还不错，我希望你能以这个价格完成工作，你有什么样的缓冲一个工厂的建设成本 700k 土地内容你将不得不运行这个非常紧张的好运 willair
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感谢您发帖迈克尔很有趣看看开发中涉及什么这是否被归类为中小型开发 5 月我问有什么意外情况他 10 万美元用于利率上升、挖掘井喷（如撞到坚硬的岩石）、下雨造成的时间延迟、议会造成的时间延迟、如果在合理的时间范围内没有更便宜的建筑材料，则更昂贵的建筑材料 干杯
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我想看看车道部分来确定坡度是什么 建筑师是否已经决定了任何级别 似乎确实是一条短的车道可以从一整层楼下来 也许这些单元略微升高，所以你不会需要尽可能多的距离
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嗨，Sharon，是的，就是这样 该站点远离 Pittwater Rd，因此 Darley St 已经在 Pittwater 下方一米多，如果你愿意的话，我已经得到了等高线测量我扫描它并将其张贴但结果是稍微抬高了 Darley St 的侧壁，并且在通往地下室的车道上的下降更少我正在玩弄滑动车库 01 在车库 02 旁边并腾出车库 01 空间以获得更多通道，从而我可以取消转盘仍然可以通过挖掘到上面的建筑线并将其分成两部分来为车库 01 和 02 存储空间你认为这会行吗我打算下次见到建筑师时向他建议谢谢你张贴干杯，迈克尔
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嗨，Will，我不确定它是属于小型还是中型，但我认为它在 100 万美元的建造上限下属于小型 应急只是我在心理上考虑的一点缓冲我的构建成本低于今天的 100 万美元粗略估计，但说明即使在 100 万美元和 10 万美元的备用缓冲下，我也可以返回 50 万美元的利润我现在的意图是让这个利润更大，但我修改后的可行性有现在在那个标记附近干杯，迈克尔
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这似乎是个好主意，否则整个车库区域将是一个非常紧凑的转弯另一个考虑因素是支撑，就像车库1上的墙一样将支撑上面的楼板 另一种可能性是将车库 3 放在同一条线上，这样它们就可以全部排成一列，使它们长一米左右以便存放 这应该减少粗心停车给其他居民带来不便的可能性可能已经考虑过了，但这样做可以节省电梯、转盘和挖掘费用提醒我！在我最初的计算中，它并没有叠加，但是由于这三个的建造成本为 100 万美元，突然间双工看起来好多了如果它们以大约 80 万美元的价格出售，那么我的 GR 将达到 1600 万美元，从而获得 40 万美元的奇数利润，这与我投三个的位置相差不远 在我锁定三个之前，我想我'将与一些 REA 讨论双工 pidgeon 对的销售价格，以及一些项目建设者关于建造成本 如果没有其他原因，只要确保这三种方法是最有效地使用网站地下室，就值得再次进行尽职调查当然确实会增加您的成本，非项目构建的额外构建成本也是如此 绝对值得再次检查，谢谢干杯，迈克尔
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当您说 3 方法是一种方法时，我知道您的意思更有效地利用土地，将土地发挥到最大利用的黄金法则urse 复式路线确实有一些优势，但另一个卖点也可能是您将拥有更大的院子！祝你好运，不管我是否非常感兴趣！
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迈克尔，我的价值 2c 地下室将是建设的昂贵部分，因为它涉及挖掘，然后是暂停ab over 在估算建筑成本的早期阶段，在地下室投入了一些精力。上面的 2 层建筑可以像您所做的那样在 $m2 上计算出来，但是对于任何不寻常的东西，例如电梯、转盘、特殊雨水处理等顺便说一句，API 杂志 2006 年 11 月有一篇关于停车解决方案的文章，包括转盘 关于与理事会的会议，您可能想询问，在 DA 过程中，理事会是否愿意向您发布一套 DA 条件草案 给您有机会在议会发布最终条件之前讨论和棘手的条件 一旦你有了 DA 条件，你要么被他们困住，要么需要一些时间来完成任何修改的过程问候 Alistair
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嗨，伙计们，我现在已经更详细地研究了这个数字支持双工方法，因为我已经确认每个售价为 80 万美元至 85 万美元，顺便说一下，每个价格大致相同我的三个单位应该以更高的规格完成并且以 40 万美元的建造价格和没有建筑师费用，它看起来更像是 1200 万美元和 1700 万美元，利润为 50 万美元唯一的问题是我找不到一个项目适合我奇怪的网站形状的双工设计我看过很多网站，Masterton 的这个网站让您了解可用的布局类型我已经尝试过其中的每一个，但没有一个接近适合我有挫折要求的网站所以不幸的是，该网站规定为棘手的网站定制设计是前进的唯一途径我再次与我的建筑师交谈，他同意我们应该在流程的早期与一些建筑商合作尽可能降低成本 他们可能有助于调整 DA 前的设计，以消除增加成本的方面，而不会影响最终产品的质量 我已经将构建成本的上限设置为 90 万美元建筑师已经意识到这一点并且已经s 有几个选项可以将总成本压缩到这个水平 所以它在周三去理事会参加我的 DA 前会议已经从一开始就看到了这个过程，应该能够和我一起跟踪到最后 让你的手指交叉，我可以在预算内交付这个项目，并带来可接受的利润我最近发表的当前估计 干杯，迈克尔
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迈克尔，我不会过多打扰项目建设者，他们不专注于我认为你之后的更高级别的完成类型更不用说你了已经发现 Masterton 的设计不适合你的街区可以这么说 2 间较小的房子沿着没有窗户的公共墙壁在一起，而不仅仅是去复式 可能值得研究一下
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如果人们愿意为一个街区的两个人支付更多费用，我不会感到惊讶有时人们有一只宠物，所以喜欢多一点土地，有时他们有一个“玩具”；额外的汽车，需要 3 辆汽车的空间，我相信他们会花更多的钱来避免电梯和转盘的麻烦 你可以从街区的两个独立的房子中赚更多的钱，而不是挤进 3 个另外，我肯定议会将要求在地下室车库安装 100 年的风暴泵系统
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更新 - 提交给议会的计划 大家好，终于是时候发布关于我的 Mona Vale 开发的激动人心的更新了 我们终于提交了一份全套计划今天提交理事会，供 DA 批准！呜呼！！其中包括：场地布局（显示覆盖范围计算）、平面图、横截面、阴影图、景观规划、树艺师报告、岩土报告、无障碍报告（3 项中的 2 项必须满足无障碍标准）、交通流量报告（对道路使用的影响）和站点访问），效果声明（Nathers 和 BASIX），以及可能我忘记提及的其他一些内容 我们对我们选择的建筑师和他们提供的服务感到非常满意 他们在预算和对其他支持报告的估计非常准确 如果我们跳过一两个，它的结果比预期的略少 他们的工作质量非常出色，他们对理事会要求的了解使整个过程完全无痛 他们绝对是我未来“团队”的一部分。我认为这整个开发项目是识别和锁定的绝佳机会 我们采用了三套住宅的原始设计，由一套两层联排别墅和两套单层（无障碍）单元组成 地下室可停放 7 辆车，这是每个住宅的 DLUG 和一个剩余的访客车位 它符合 999% 的 DCP 要求，与理事会高级规划师的初步会议给了它竖起大拇指 现在我们只是坐下来等待批准（希望如此） 我们错过了关于一些小事，比如忘记在信箱上盖上屋顶，这是无障碍标准第 19 条的要求看看除了文件很大希望随附的景观计划（已经从这个稍微修改过）将足以给出这个想法祝我好运！快乐的时光！！干杯，迈克尔 PS 标有联排别墅 1 的那个实际上是两个单元的足迹
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祝一切顺利，迈克尔你知道议会需要多长时间才能回复你问候马蒂做得好迈克尔，如果您不介意，有几个问题； 1 建筑师只为设计图纸等收取了大约多少费用，不包括您需要获得的所有报告 2 您是否提交合并的 DAConstruction 申请 3 您是否计划在 DA 获得批准后使用建筑师服务，即协助管理该项目提前致谢 安德鲁
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嗨，安德鲁，没问题 很高兴回答有关此开发的所有问题 我最初将其称为“Somersoft Development”。因为它是我在这里的许多亲密朋友的共同努力所以我肯定会发布所有的结果，并尽可能多地为这个社区提供见解原始报价是 20K 美元 + GST，但我协商了一下低至 18,000 美元 + GST 并让他们在报价金额中包含效果声明 否 我们将不得不做更多的工作来获得施工证书，现在我正在找出最好的方法 我的选择是：1付钱给建筑师做详细的规范并监督提交和批准过程 我认为这将花费大约 20,000 美元，但我还没有从他们那里得到确切的报价 2 以大约 4,000 美元的价格聘请 QS 来做基于详细规范的根据 DA 图纸中未指定的内部装修的某些假设，我可以自己提前制定内部装修规范，并将其提供给 QS 以纳入我打算这样做，因为装修是我的事情想要密切控制，加上有一些经验所以我在这个阶段的倾向是追求这个选项 2 方法我也在这个论坛上聘请了一位好朋友，彼得 147，以协助我们之间的主要成本规范肯定能够适当地执行内部规范 我不确定理事会对 CC 还需要什么，但我建造自己的房子的经验是它比 DA 简单得多 没有一旦我们获得建筑批准，我们就会从在那里，我可能会聘请 QS 来监督物理结构，以确保在授权阶段付款之前根据 CC 使用适当的材料干杯，Michael PS Marty，我们正在工作 6-8 周，以便 DA 批准，因为它已提交它可能需要更长的时间，但我们所做的所有前期工作都应该保持在那个时间范围内 与高级规划师的 DA 前会议花费了我们 835 美元，但这笔钱花在了简化审批上
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Mona Va的一些图像大家好，对于那些喜欢开发计划外观的 3D 图像的人，以下可能更有价值 第一个是 Pittwater Rd 的视图，向北看 现有的通往该站点的车道是可见的，但只能用行人通道代替第二个显示完成的完整时间表，并包括从达利街发展的代表我们已将车道通道移至这条街道，这是交通较低的街道，所以理事会应该接受这个想法 哎呀，我讨厌这个等待的阶段 当你真正在做事情时，它更令人兴奋 干杯，迈克尔
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迈克尔 祝你好运，感谢更新你可能已经回答了这是其他地方，但我已经进行了搜索，但找不到任何东西-您是如何选择建筑师的建筑师似乎是有点难以捉摸 - 如果有的话，你对公司的人做了什么尽职调查 - 你看过以前的工作吗 - 他们是否专注于你的开发类型，即联排别墅、复式或他们做任何事情 - 他们通常熟悉其他议会区域，或他们通常专注于一个理事会吗？在采购街区时，您是否从理事会获得了分区图，然后针对高密度区域 期待更多更新 问候 Luke
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Michael，您对 CC 要求的第一个指示是理事会将发布的 DA 条件以及批准 一般理事会希望看到您拥有的证据在施工前的设计阶段满足了他们的每一个条件 例如，您说您已经制作了一份无障碍报告 那么理事会希望看到您的图纸和规范中包含无障碍报告要求的证据（因此将成为其中的一部分）建造商工作范围的最后一步，使用这个例子，是在完成后获得建造商或顾问的证明，证明要求已经正确建造 理事会还将在其 DA 批准中包括一些标准条件，例如施工期间的“沉积物控制” CC 可能会要求您制定一份沉积物控制计划，该计划将在施工期间实施g 建设您可能已经知道，但对于 CC 和 OC，您可以选择使用委员会（他们会向您收取费用）或私人认证机构的服务问候 Alistair
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嗨，卢克，非常乐意为这些问题提供答案我在另一个帖子中发布了有关此开发的帖子，询问任何认识北部海滩地区优秀建筑师并具有 MUH 开发经验的人 我得到了两个很好的线索并跟进了与建筑师的面对面会议 我还去了皮特沃特委员会网站并查看我所在地区最近的 MUH 开发项目，并查看了哪些建筑师参与了所有这些都可以在 Pittwater 委员会在线获得- 百万美元的 10 到 20 栋联排别墅的开发 事实证明，来自 Somersoft 的两个潜在客户是我想出的最好的两个我要求进行面对面的会议，并让他们带来他们以前工作的例子，然后我采访了他们基本上是关于他们在与 Pittwater 委员会打交道，特别是在进行 MUH 开发方面的经验 在采访之后很明显，一家公司，特别是 GartnerTrovato建筑师，我的工作非常适合我，原因我将在回答您的下一个问题时详细说明我喜欢装修的造型和质量，并认为它与我自己对场地的愿景非常接近接受采访的人做 MUH 的经验有限，这对他们来说是负面的 他们专注于 Pittwater 委员会，这是我所在的地方委员会，这是我的发展项目 事实上，这是一个关键，他们代表 Pittwater 委员会做了很多工作 事实上，他们目前受雇于 Pittwater 市议会设计一个社区中心 他们最近在市议会的一个街区进行了市议会 MUH 设计，他们非常了解市议会的规划部门 他们的办公室以 awa 着称2006 年议会颁发的最佳住宅设计、最佳轻型商业设计等奖项 领头人 Sean Gartner 是当地人，他在海滩上长大，至今仍与议会的高级规划师一起冲浪 事实上，他将我们的设计理念从冲浪后一天的高级规划师 高级规划师对整个设计给予了强有力的预先批准，这在很大程度上可能是由于该公司与理事会的现有关系以及理事会信任他们交付理事会设计的程度这类项目的要求 简而言之，他们对 MUH 和这个委员会非常有经验一切都结束了，他们的价格与另一家建筑师公司相匹配，并免费投入了更多的工作（如 BASIX）以确保工作自从我提交给理事会以来，肖恩确认大多数独立他们所做的住宅工作通常收取的费用大约是我们为 MUH 工作收取的费用但他说这是因为与开发商相比，自住业主更难打交道，而且是迂腐的方式 他承认这很好打交道Kay 和我，我认为如果我在北部海滩进行进一步的开发，他肯定会成为我团队的一员欢呼，迈克尔 PS 是 Jacque 把我介绍给了这位建筑师 她说她的整个朋友朋友公司nnection 只是为了表明 Somersoft 网络非常强大 再次感谢 Jacque！
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再次感谢您对您的项目如此开放，我知道论坛上的每个人都对此表示赞赏 听起来架构师肯定很好- 与完成您的联排别墅设计一致与 Hornsby 或 Ku-Ring-Gai 做过任何工作，因为他们离 Pittwater 相当近（嗯，有点）而且你从 Smorgon 开始了吗？确保你在“Arcadia”尝试咖啡。 expresso bar 那里太好了
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更新 - 对 DA 提出正式反对 嗨，伙计们，是时候进行其中一个更新了，我真的希望不必发布在通知期的最后一天，整整 50 页对我们的 DA 的正式反对意见已提交给理事会 它非常详细，显然花费了巨大的努力来根据所有适用的控制来生成和评估设计的每个元素 它突出了当控制是一整堆微小的差异时被无情雇用 投诉人被议会所知，并被我的建筑师描述为已知的害虫 他通常只对较大的开发项目提出投诉，但目前的采摘必须有点薄，所以他滑落到我的小三单元之一建筑师将用一封简单的单页信函回应，大意是“史密斯先生为议会所知，我们认为该开发项目符合要求的标准意图”；我已经向建筑师表明下一步可能必须是土地和环境法庭他说史密斯先生从不上法庭，但实际上我们将向理事会提起诉讼如此顺利 时间线过去了 我猜我的好伙伴 JoannaK 在哪里 我知道您对投诉者以及您可能想与 NooB 分享的土地和环境法庭有一些透彻的了解 随时 PM、电子邮件或致电 至少悉尼市场仍处于低迷状态，所以时间有点站在我这边 叹息，迈克尔
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50 页投诉哇有人需要生活 我们对我们的主要投诉来自后邻居，他说它影响了他的观点 当市长站在我们街区的后面，凝视着灌木丛试图看到他们的房子（隐藏在灌木丛中）并问邻居时，我们知道我们很好。现在你的房子到底在哪里？克里夫
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保持你的下巴迈克尔，我认为仅仅因为有一方反对，并不意味着理事会仍然不会批准你的DA 对你的建筑师保持信心，他可能会处理这一直是我认为你在这个阶段离法庭诉讼还有很长的路要走，只是另一个跨越的障碍问候安德鲁
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土地和环境法庭不一定是坏事一些开发商投入在他们向理事会提出申请的同时在那里申请 如果我们这样做的话，我们本可以节省一年左右的时间来处理理事会的工作。克里夫
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SeeChange，这也是我们的想法土地和环境法院作为法官的秘诀之一 她认识所有的法官和那里的大多数专员我个人认为我们会在专员面前得到很好的听证会凯说根据她的经验他们真的很亲开发商和讨厌议会扔给你的繁文缛节p 因此，我们将拭目以待，看看市议会会以何种方式提出反对意见，但在他们认真对待它的第一个迹象时，我会让 Kay 与专员预约约会 市议会很可能甚至不会打扰出现，他们已经在 LEC 打官司的案件上花了大量的预算，我们将自我辩护，因为 Kay 是一名合格的律师，她在 Uni 的地方政府法和环境法方面都名列前茅，凭借她在该法院的经验，她可以做到它被蒙住了 说真的，你应该看到这个家伙的反对意见 一定花了他几周的时间才这样做 他真的需要过上生活 干杯，迈克尔
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你能交叉索赔像无理取闹的诉讼（投诉）还是他是一位退休的律师，有兴趣摆脱半岛上的任何住宅 Cliff
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那真的很伤心 他实际上是邻居还是当地的害虫 我很惊讶 祝你好运，希望这封简单的信给理事会就足够了，但听起来像你为土地和环境法庭做好了准备有消息说现在很多开发商直接去环境法庭！
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嗨卢克，不，我认为他只是当地的害虫他总是对 Pittwater 的 MUH 开发提出投诉 我认为他只想停止所有开发，而不管应用程序的优点是什么啊好吧，我们会想办法解决的 干杯，迈克尔
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他的名字是蒂米< BR>评论
hahahahahahaha - 杰夫再次罢工真是太有趣了，祝迈克尔好运，我相信如果没有其他反对意见，你在议会不会有任何问题，而且这个家伙是一个众所周知的混蛋，他们不得不这样做建议您作为正当程序的一部分，我有兴趣关注这一点，因为我们目前正在安置一个新的 4 联排别墅街区，一旦我能弄清楚如何下载 pdf 文件（并且更接近解决方案），建筑师目前正在制定计划我也要开个帖子
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嗨迈克尔，是的，这是一个痛苦的流浪汉，有反对意见令人沮丧，但请不要太担心你只收到一个反对意见，这是一件很棒的事情！如果投诉人为议会所知，他们可能甚至不会看投诉而只是将其归档 议会可能会要求您在边缘摆弄，以使其看起来像是他们让您为您的工作批准，但老实说，我不会期望更多 是的，它可能会延长你的时间表，但不会太多 我怀疑你很幸运，没有人呼吁召开“非正式计划会议”；那么你的时间线完全被塞满了现在是你发现以下内容的时候了：理事会的总经理是否有授权批准此事，还是要提交给各议院投票？开始与友好的地方议员会面并开始游说 找出他们的政治说服力，如果你运气不好，这些议员中的大多数会从该地区的州议员那里获得指示评估并开始游说他 您的建筑师是正确的，因为您向土地和环境法院提出的任何索赔都将是针对理事会的拒绝或被视为拒绝的行动，如果他们在 41 天内（或某些此类情况下）不批准b但是他们必须为自己的案子提供资金（这非常昂贵）并在输掉比赛时支付费用 虽然这种情况确实发生，但并不经常发生 不要担心迈克尔，一切都会好的随时打电话给我如果你喜欢，可以聊天
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更新：DA 方面的进展 嗨，伙计们，似乎 JoannaK 出现了（当然，正如预期的那样）我刚接到我的建筑师的电话，他确认委员会没有对待这些人尽管非常“专业”，但投诉过于严重；在它已经达到的细节水平和提出的项目中，正如乔安娜克还建议的那样，他们已经开始在 DA 的边缘修修补补他们想要更多关于相邻房产的阴影和某些屋顶高度的信息地方 他们还暗示我们需要将议会地带上的拟议种植移回我们的财产，并且可能将围栏线稍微滑动以适应这种情况 基本上是小修补的东西 我们知道遮蔽是可以的，因为我们已经完全完成了这些图纸 我们知道屋顶线在 85m 的高度限制下，但如果需要，可以提供更多 基本上，建筑师说这需要更长的时间，但看起来分配该项目的规划师会给出它在某些条件下点头并将其发送到线上虽然这不是游戏的结束，因为它需要规划总监的确定 他是我们预先支付 1000 美元才能到该网站进行预付费的人-提交 br iefing，他对我们的概念基本没问题 考虑到我的建筑师也代表理事会所做的工作量，他与我的建筑师也保持着良好的合作关系 所有人都再次抬头 耐心地等待计划获得大黑色 OK 邮票 I我已经开始和我的私人银行家一起为其融资了 她本周将就 100 万美元的建造成本贷款回复我 我还问她是否可以再投入 50 万美元买一对夫妇好便宜的 IP 我同时喜欢跨州的外观这可能会有点延长友谊，但时间会证明如果需要的话，我会为 Mona Vale 的构建花费 100 万美元并担心更多的 IP沿着轨道但它会很高兴拥有这一切，不是吗！ **搓着手，疯狂地笑** 感谢大家一直以来的支持，我保证会在更多情况下及时通知你 干杯，迈克尔 PS 还考虑买一个安全摄像头来捕捉害虫撕裂从栅栏上取下我们的 DA 申请标志，试图推迟程序 建筑师建议不要这样做，并说这个人已经没有被太认真所以我们应该节省我们的 $$ 接受他的建议并决定不打扰 PPS 有一个重要的大型现代商业Mona Vale 的空间现在也在上升，这只能帮助提升该地区 Mona Vale 基本上是北部海滩的中央商务区，我们离市中心、图书馆和议会会议厅只有 100-200 米。 street 这是新公司发展的链接，如果您有兴趣，我无法阅读，因为我没有 Flash 8 或类似的 wwwquattrocorporatecomau
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感谢更新 michael - 越来越近了！你能贴个牌子说你有一个安全摄像头吗？你真的不需要摄像头，但它可以节省麻烦一个好主意，甚至是一个虚拟的安全摄像头——起价 10 美元
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更新：首先为我的 DA 召开开发单元会议 大家好，我刚从理事会回来，我参加了开发单元会议以考虑我的 DA 评估官建议有条件批准，哇哦！但正如预期的那样，DU 提出了一些进一步的问题，并要求解决这些问题并将他们的决定推迟到这件事发生 没什么大不了的，最重要的主题是它会通过 DU，但我们需要做更多工作以使其符合所提出的关键问题是: Pittwater Rd 的 1 次挫折 尽管控制需要 100m，但平均 65m 他们接受 100m 是无法实现的，但认为我们可以做的超过平均 65m 有些点甚至在 50m 以内，这是控制的一半，所以我们需要消除这些和他们只关心二楼，所以一楼没有变化我已经在与我的建筑师会面后审查了计划，我们认为我们可以沿着边界挤进建筑线，而不会损失太多的内部空间或床位 2 结束- 相邻物业的阴影 这是一个非常轻微的违规行为，在一个单元庭院的地面层持续了半小时（上午 11:30 至中午 12:00） 我们将阳光照射到离地面 500 毫米的地方在那段时间里，但不是在地面上 我们将再次稍微放下屋檐，并在那个单元上挤一点光 污垢 这是他们唯一的抱怨，我们可以容纳它 他们也是唯一毗邻的财产，所以他们的抱怨带有一些重量 他们支持应用程序，否则 3 围栏高度和挫折 我们需要将其从当前的围栏高度 21m 降低到 18m 尽管我们将其退一步并“改进”;我们当前提案中的围栏结果，他们还希望我们降低高度 我们这样做是为了越过 4 号线 通往顶层单元的电梯通道上的隐私屏幕 他们不希望那条小走道俯瞰相邻的房产庭院 所以我们将添加一个隐私屏幕 就是这样 我们修改计划，重新提交并返回 DU 希望获得批准 但这还不是全部 我们现在也被召集参加理事会会议 看来我们的反对者现在正在游说议员 因此，要通过它看起来像这样： I 与高级开发部门经理的初步会议 在初次提交之前将他的要求应用于我们的计划 II 初次提交和通知 III 解决 52 页已知害虫的投诉 结果进行了一些修改，附加遮蔽报告，额外的可访问性和交通报告，基本上是额外的金钱和时间 IV 评估官点头并发送它到 V First DU mee ting 他们看了看就走了：我们想要更多的模组所以现在我们必须离开并应用所有这些 VI 希望它现在是这样的：跟进 DU 会议批准它并再次发送它 VII 理事会会议，我们恳求我们的案子并获得最终批准 VIII 如果需要的话，甚至可以前往土地和环境法院 我们正在考虑现在提出上诉并提出“上诉”；与参加理事会会议的计划可能是他们需要知道这是否会继续进行的动摇，无论是否有他们的 OK 更好地为他们避免 LEC 成本但另一方面是它可能只会加剧他们并使他们不太可能在他们的会议上批准无论哪种方式，我们现在都回到了绘图板上，还有几个月我们才能通过理事会制定计划（评估员从下周三开始再次休假两周，我希望我没有帮助和那位女士一样请假）我很高兴我聘请了一位了不起的建筑师，如果没有他们在我的团队中我会沉没我也很高兴租户现在也想将她的合同延长到市场价格，直到2008 年 1 月 2 月 我们需要那个时间 祝我好运！干杯，迈克尔 PS 哦，是的，我们在第 94 节也被 35,000 美元蛰了也有贡献 Bugga
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伟大的结果迈克尔 - 慢慢接近我们目前遇到了一个问题，我们的重建项目之一遮住了阴影，所以建筑师和我正在疯狂地调整计划以挤压更多的阳光为邻居们出动 - 已经解决了一个相邻的阴影问题 - 现在正在处理另一个棘手的问题，以对仅 8m 宽的街区进行许多更改！但是阴影是一个很好的教训——我现在把街区的方向作为我购买前评估的一部分，落在路上的阴影已经成熟了，哇！让我们保持最新状态
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嗨迈克尔，看起来事情正在进展，尽管进展缓慢你现在必须自己开始与议员们交谈我想我在之前的帖子中确实提到过，但这不会伤害你做你的自己游说 找出：议员是否按照政党路线投票 如果是这样，找出谁在控制他们（在某个地方总是有一个傀儡！） 哪个政党占多数 是否有任何独立人士需要倾听；哪些议员完全反对发展，他们是你不要靠近的人！祝你好运
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谢谢乔安娜，是的，我完全打算游说除被建筑师认定为反对发展的两位议员之外的所有议员，并避开我什至没有想过投票赞成党线的东西或独立的，或任何与隶属关系有关的事情 我只是想我会单独游说他们所有人并向他们提出我的案子建筑师说有些人只会说“我会听取我的规划部门的建议”。这实际上是一件好事，因为当我们应用我们的 mod 时，DU 可能会推荐该开发项目她有时间，考虑到她每周有 6 天有他，她可能最终会带着亚丁一起去干杯，迈克尔
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有趣的是，当我经历我的 DA 磨难时，我认为议员们按照党派路线投票，但事实证明，在我所在的地区他们并没有，所以我正在处理一个占特定政党多数席位的理事会，但该特定政党的一个派系会“寻求方向”；来自更高层（当然，我们寻求相同的“更高层”寻求帮助），以及同一政党的另一个派系，他们会做自己的事情，但它只适用于 DA 在他们必须按照党派路线投票的所有其他事项上
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哇，多么棒的话题！久违的我刚回到论坛，从“另一边”读到一个发展非常有趣。我是一名有大约 14 年经验的高级委员会规划师，从未收到过 50 页的反对意见！！！！包括悉尼中央商务区的大型建筑 DA）我们附上所有反对我们提交给理事会的报告的反对意见（理事会将它们作为机密副本获取）并且这个反对意见将与我的报告一样长或更长，我有兴趣了解该报告的实质内容反对一般来说，土地和环境法院在其“规划原则”中已经涵盖了可以提出的一切。 （查看 LEC 网站以获取更多信息）我经常在我的报告中反驳反对意见时引用以前的 LEC 案例和规划原则，并且看到反对者在一份写得很好的报告面前崩溃是一件很有趣的事情，当他们向理事会发表讲话时晚上我想我不寻常，因为我支持良好的开发和良好的设计，并且通常会找到批准某件事的方法，而不是遵循“这里一定有问题”的陈规定型规划者态度；我想我作为建筑师的培训和律师而不是规划师会给我不同的看法 请随时问我任何问题迈克尔，我会尽力让您深入了解规划师将如何看待某些事情如果这会有所帮助 市议会是否给了您一个日期打算将您的 DA 提交会议考虑，一旦我开始评估，我会尽量给我的申请人一个会议日期，以便他们可以确定时间 请告诉我进展如何，Sav
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嗨，萨凡纳，欢迎来到这个话题！一年多前我向论坛承诺让他们了解与我的开发有关的一切在这里反对，因为它是 15Mb，但他基本上分析了所有可以想象的适用控制下的应用程序 或者换句话说，他试图为她做开发官的工作，但在各个方面都有负面倾向 谢天谢地，他的很多东西放错了地方，他的昨天向 DU 的介绍也同样不妥使用 DU 基本上同意这是一个 MUH 站点，我们的提议基本上是该站点的最佳结果 他们现在只是与我们合作以限制不合规情况 由于站点限制，我们无法完全遵守 这是一个在 Pittwater Rd 外有 10m 后退和 Darley St 外有 5m 后退的拐角场地 这将留下大约 50m2 的建筑围护结构 你可能会在那里得到一个双车库，但仅此而已 因此，我们与高级规划师进行了初步会议同意我们可以违反挫折要求的 DU 但这意味着我们需要遵守其他一切 我们已经这样做了，但 DU 希望我们“更多”。顺应挫折并进一步缩小我们的信封 您对“上诉不足”的看法是什么？参加理事会会议时的方法，即明确表明我们打算向 LEC 提出上诉，如果理事会将我们击退，因为 DU 已经批准了它会不会让议员离开并导致前往 LEC，还是会他们需要让他们明白的催化剂 这是一个令人沮丧的过程，皮特沃特委员会是那些在整个开发申请处理时间框架上相当缓慢的委员会之一 所需的详细程度和支持报告的数量让我大吃一惊 干杯, Michael
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我对这种“议会游说”很着迷；我可以理解当您的提案突破界限时必须这样做（'因为双关语），但是如果您的提案在各个方面都符合要求，我问这个是否有必要，因为我们的下一个开发（目前与建筑师 - 4 联排别墅) 将很容易满足一切 - 挫折，停车，阴影，庭院大小等，只有当你做一些不寻常的事情时才会出现理事会问题 - 或者在每种情况下都预期如果是这样，我最好做一些刷牙关于地方立法
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嗨，Lizzie，我的建筑师说，我的常驻害虫很可能会打电话给他的一两个喜欢反对任何发展的议员，并告诉他们我的一个他们反过来，已经按照他们的权利将其召集到理事会会议 因此，他为我创造了另一个障碍 杜会议后他兴奋地嗡嗡作响 凯跟着他出去了（她目睹了整个事情从后面悄悄地） nd 说他遇到了他的一个老伙伴，幸灾乐祸地扔了红鲱鱼，让建筑师措手不及。他是一个连环害虫，DU 至少谢天谢地在一定程度上认识到了这一点。尽管如此，他显着减慢了我的 DA 并补充说最终批准的附加条件和成本 我建议在您的情况下，您可能只是通过 DU 批准而不需要提交给理事会我不是那么幸运，尽管我的开发是一个很小的 ​​3 单元开发 好我有“没有什么可以阻止我”的东西态度嘿嘿！干杯，迈克尔
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大家好，我想首先感谢 Somersoftian quot;Landquot;为 PM 和我们刚刚接到的后续电话基于他的洞察力和对该 DA 持续状况的日益关注，我决定提高一点赌注并采取激进的方法，我将提出上诉鉴于 40 天被视为拒绝，LEC 已经完全和真正失效了平行地，我的建筑师将在周二带着这些信息回到理事会，看看他们是否会在更小的条件和快速批准的情况下让它通过以避免不得不让 LEC 参与 LEC 流程可能会在 6 周内完成，这比现在需要重新通知、后续 DU 会议和理事会会议的理事会路线要少得多 此外，我可以带着经评估员批准的计划，不必放弃楼上的空间来安抚DU 在调解中我可能不得不放弃一些东西，但鉴于评估员按原样批准，它不应该像DU那么多要求 T周二我的建筑师打电话给理事会现在是我的下一步在周末，我们将准备提交文件，准备立即提交给 LEC 我的建筑师就周二电话的结果回复我祝我好运 Ciao，并有一个伟大的长周末大家，迈克尔
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基本上是莉齐，让你所有的鸭子都排成一列并没有错 我爸爸，几年前，提交了 4 栋联排别墅的计划，这些联排别墅以各种可以想象的方式遵守了现行的规划规则然而，议员们花了 9 个多月的时间才批准为什么只是因为他们不想处理它；他们只是把它从一个会议推迟到另一个会议这一直持续到有一天爸爸得到了这一切并“遇到”。其中一位议员并开始拥有呜呜呜呜呜呜呜呜呜呜下次会议就批准了！理事会是奇怪的东西，地方政治也是奇怪的东西
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感谢大家的回复 - 我会等待我的时间，看看有什么进展听起来像 lec 进程是要走的路 - 如果没有的话否则，它会让理事会结束
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另一个更新，两个月，嗨，伙计们，我们今天回到理事会与开发部门（DU）再次开会，并应用了一系列更改在以前的 DU 中要求 好吧，这还不够 他们现在已经接受了我们申请的挫折，但正在为相邻的房产挂上太阳能接入 我们从上午 11:30 到中午有轻微的违规行为在冬至，在四个相邻的属性之一，距地面 50 厘米 是的，在距地面 50 厘米的地方半小时无论如何，我们现在同意进行一些更严重的改变，以通过这个我们已经决定一起乘电梯到一楼的单元，然后把它带到地面el 从地下室我们决定将联排别墅作为第二个无障碍单元，因为它已经在一楼有一张床和浴室所以，现在，顶层单元将有一个从地面进入的楼梯，所以没有电梯所以赢了不计入我们的两个可访问配额其他变化很小，围绕将外部甲板从达利街移动到皮特沃特路，并稍微摆弄围栏，所以它有一些半透明的部分以进一步限制凯的体积和规模明天在土地和环境法院 (LEC) 进行召集，与专员商定日期可以保持对议会的压力 我们的建筑师认为，如果我们应用这些最后的一些更改，那么 DU 最终会给我们点头，我们可以在 12 月 3 日去议会寻求他们的同意 如果他们将其击退，那么 5 日的 LEC 应该让我们通过gh 我担心将电梯带到一楼的单元会大大降低我对该单元的总体认识，但我的建筑师不同意他说，街上所有 80 万美元的竞争并没有提供到一楼的电梯楼层单元，他是对的 他还争辩说，把它拿出来，在一楼为其提供服务的平台可能会使我们的建造成本减少 5 万美元如果我把这 5 万美元作为顶层单元的折扣，那么我的毛利润率保持不变，实际上我的利润率百分比因较低的构建成本而提高 所以这就是我们的计划 我们再做出一个让步，我们应该在那里 但请放心，这是一个非常痛苦的过程！对于任何想要成为开发人员的人来说，你最好为一些严肃的工作做好准备，不要指望一切都会为你准备就绪。这很艰难，这只是一个开始我的建筑师甚至认为我需要采取对正在努力反对这一发展的慢性害虫发出限制令 在以前的站点上，他一直在用卷尺测量确保沿途的数字合规性获得生命！我的建筑师提醒我要留意奖品，这是对本网站上三个单位的批准 只要我们获得三个单位，任何可以实现这一结果的小挫折都是可以接受的 到目前为止，我们只做出了很小的让步 如果我们将在我们的脚下挖掘并与LEC掷骰子，然后我们可能会受到明确的打击，并且必须围绕双工开发重新考虑该站点并像我一样让你们所有人都得到评价 将 12 月 3 日写在你的日记中，等待下一次重大更新 祝我好运！干杯，迈克尔
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恭喜！干得好，迈克尔，我认为你的项目管理得很好 听起来你现在已经很接近了，很高兴有法庭日期作为备份，我相信这会影响理事会的决定 我认为这非常不专业对你的提议有一点点问题，但 DU 有这样做的习惯，所以这不是个人问题 尽管如此，你已经设法完成并希望在圣诞节前达到最终目标真是太好了祝你好运，我会感兴趣地观看 顺便说一句，让我们知道您得到了哪位委员 - 它可以产生重大影响！
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大家好，简要更新计划已再次修改并重新提交给理事会我们已经乘坐电梯到顶层单元，仅用楼梯代替 电梯仍然从地下室到一楼 这样，联排别墅和底层单元现在算作我们的无障碍单元，而顶层单元不是 应该在 DU 再试一次在接下来的某个时间eek or two 我们也搬家了r 会在 12 月 18 日之前与专员会面，因此我们在专员必须介入之前获得了一次议会机会另一方面，对于我正在开发的那种东西，Mona Vale 的市场似乎继续走强本周《曼利日报》发布了两则广告，展示了我正在以 1.25 亿美元的价格在公园街 72 号做的事情，这比我正在考虑的更高级别的规格，但以 94 万美元的价格在公园街 68 号很漂亮我正在开发我的三个实际上，我的可能会比那个开发更高的规格即使每个总实现 94 万美元，我现在看起来想实现 100 万美元的利润粗略的数字重新审视是： 100 万美元建设 70 万美元的网站 10 万美元的专业费用 总成本 1800 万美元 总实现 2800 万美元（3 x 94 万美元） 不管怎样，在我的 DA 获得批准并引用我的建设计划之前，这一切都无关紧要 然后诀窍就是保持报价低于 100 万美元，但仍能提供我想要的规格 一如既往，我会及时通知你 干杯，迈克尔
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你的灵感迈克尔！坚持下去，伙计，不要放弃！
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嗨，迈克尔 令人敬畏的数字让希望他们能为你提供支持，但我认为你可以承受一些意想不到的成本，因为数字堆积如山希望到它建成的时候，CG 无论如何都会为你做一些更好的工作！你现在预计的时间范围是多少 Sparky
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嗨，迈克尔，你有成本计算中的持有成本吗，例如建筑期间的资本化利息成本 谢谢
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你好 Sparky，我已经允许建造一年，我可能还需要几个月才能到达起跑线 所以 2009 年年中看起来是目前完成 Kenster 的现实时间表，利息只有 5 万美元，并且包含在我的专业费用只是为了保持数字简单 他们仍然有点弹性，但利润看起来不错，所以我会继续堵住并在我前进的过程中确定数字 干杯，迈克尔
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