澳洲澳大利亚房产 高端 2 居室公寓的全面装修分析，包括工作和成本核算 悉尼

在澳大利亚地产投资



我正在对我的第一个大规模增值进行成本效益分析 物业描述 大型 1950 年的 2 居室公寓，共 7 个街区，位于维多利亚的 Toorak 厨房和浴室都是原始的 - 运作良好，但整个地毯都过时了，状况不佳顶层，完美的景观，景观，车棚，位于安静的法院尽头，步行即可到达火车、电车和商店 管道供暖，可用阳台，2 x 分体系统制冷 当前收益率潜力约为 $370pw 增值目标 1 提高银行对金融的估值目的 2 增加租金收益（通过生活方式特征增加“情感”吸引力） 3 物超所值（目标是每花费 1 美元增加 15-20 美元） 4 低维护，耐用（房产将长期持有，20+年) 5 对目标市场的吸引力 适合高端领域 可供我使用的资源 1 Somersoft 2 翻新书籍文章网站 3 优秀的人和沟通技巧 4 获得折扣应用程序nces 5 我自己的房产经验 6 交易员联系少 7 暂时不工作，可以监督jobassist 资源匮乏 1 装修经验 2 交易员联系种类繁多 目标市场 - 高端租房者 - 老年夫妇单身缩小但希望留在区域 - 老年寡妇 - 分居 - 专业夫妇单身 - 不是家庭 目标市场影响 - 中性颜色以吸引广泛的租户 - 适度的饰面和功能（不便宜，但不超过顶级 OO 的东西） - 资本和收益可以提高通过添加“情感”生活方式特征 正在考虑的生活方式特征 - 燃气壁炉 装饰壁炉 - 风景（特别是在浴室创造城市景观） - 厨房早餐吧（在享用早餐时享受城市景观） - 厨房隐藏洗衣房（在厨房创造更多空间浴室） - 在厨房里折叠熨衣板 - 在厨房里添加洗碗机 - 不锈钢器具 - 石台面 - 调光休息室的筒灯 估价 - 糟糕的时间 2007 年 4 月购买 - 592,000 美元 2008 年 2 月由银行重新估价 - 675,000 美元 2008 年 3 月以 635,000 美元出售的综合大楼的可比单元 2009 年 1 月的估计物业价值 650,000 美元（尚未确认）装修资金涉及花费房产价值的 7-10% 根据理论最高装修 - $45,500 至 $65,000 愿意花费 - $45,500 (7%) 计划 - 木地板 - 卧室新地毯 - 新油漆厨房、浴室, 厕所（卧室和生活油漆仅使用 2 年） - 新浴室厕所 - 浴室新景观 - 新厨房早餐吧 - 保持卧室不变 - 保持窗帘不变（新罗马百叶窗） 迄今为止的报价 07,000 美元 - 新地板地毯 15,000 美元 - 新浴室厕所（初步估计） 03,000 美元 - 拆除墙壁以在浴室创造城市景观 10,000 美元 - 新厨房早餐吧（初步猜测timate) $02,800 - 新 Whirlpool 不锈钢灶具、顶篷抽油烟机、烤箱和洗碗机 - 2 年保修 $03,000 - 浴室、厕所、厨房新油漆 $37,800 - 到目前为止总计（毫无疑问要添加更多物品）功能齐全的燃气壁炉太贵了, 大约 $5-7k 需要调查无法使用的装饰性壁炉 预计完工收益 - $460pw (+$90pw, +25%) $80 x 50 $4,000 额外现金流每年（不包括新折旧） 基于位于 1116 MAPLE 的类似物业估算GROVE TOORAK 开价 455 美元/周 负面因素：街区内有更多单元，没有洗碗机，没有阳台 正面因素：设有 sep 洗衣房，2 间浴室 完工估计估价 - 待定，需要研究更多 如果我花了 45,000 美元，我需要它至少为 720 美元k 问题 1 由于保守的估值，现在是进行增值的坏时机 我是否必须等待太久才能收回我的钱 2 哪些领域最适合增值 3 做 val用户有一个简单的清单（即“新厨房 - 检查！”或者他们是否真的检查并能准确区分高端完成和廉价工作）鉴于这不是转售，我真正要做的就是给人留下深刻印象估价师，而不是潜在购买者 3a 如果估价师有“清单”，我可以添加哪些项目具有成本效益 4 我的钱是否更适合用于购买新的 IP 5 我计划使用借来的钱来进行增值 是这笔可抵税的利息（我用这笔钱来增加租金（即收入）） 6 我是否应该得到一个 pre-reno 估值（一个起始数字）注意：这些对我来说是免费的贷款产品 7 直觉是支出6.5 万美元翻新 2 居室公寓有点过头了不错的回报（尽管我仍然可以享受这处房产，因为我住在里面，而且我会获得增加的收益）我想它必须至少是 745,000 美元+ 基于 10 个月前在街区的销售63.5 万美元这可能很难买到，即使有所有的雷诺（请注意，最近的销售确实有更新的厨房和浴室）是时候搜索最近的销售
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嗨大卫，我的回答如下个人伴侣，你能比价值 65 万美元的房产更努力吗？我的意思是，在 30 年的时间里，该房产可能会出现 8-10% 的资本增值，你能从目前的工作中每年节省 52,000 - 65,000 美元的现金吗？格伦目标市场- 高端租房者 - 变得挑剔，抱怨租房者 - 单身老年夫妇缩小规模但希望留在该地区 - 有太多时间在昂贵的出租房产中，这会给您带来问题 - 老年寡妇 - 见上文 - 分居 - 不要关心，只要他们在工作 - 专业夫妇si ngles - 很好，他们会一直在外面工作和吃饭 - 不是家庭 - 不会住在 2 床公寓里
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毫无疑问，我可以不理会它，它会做很好，我记得上次繁荣出于某种疯狂的原因，一些未装修的地方的售价与翻新的地方相同以已经完成的代价为代价 就我个人而言，我真的很想要一台洗碗机 这就是整个练习的开始！可以只插入一个而不会看起来很傻，因为台式机在 50 年代没有那么深 我已经检查过那些 Thor 台式洗衣机，也许这是一个选择
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尝试 12 应该真的是 12 - 即，如果您自己安排交易，则最高 7-8K 拆除一堵墙要花很多美元 高端 - 尝试以 6-7K 美元 差不多吧！太多了——把你自己的油漆溅到周围（当你监督浴室里诺时），最高 1000 美元哇，可能——尤其是因为你似乎是在全速购买里诺 是 厨房、电器、浴室、地板覆盖物、油漆、景观你需要修剪，修剪，修剪那个reno的脂肪，或者是购买另一个IP 是的，它可以免税'要让他准确 否则对他不公平板 14 毫米 25 年保修 1 条来自 wwwfowlescomau（供应建筑商）大约 58-79 平方米的供应和 25-35 平方米的铺设层压板只有 19 平方米的供应，但我觉得它对于这么大的区域来说太可塑性和便宜了，尤其是在昂贵的郊区地板总面积为 45 平方米，我的报价为 5700 美元 这包括： - 板（基于 79 平方米的津贴，但我可能会以 58 平方米的价格购买这些地板，将其降至 4755 美元） - 四边形（+染色） - 所有网站准备（家具拆除更换，地毯拆除处置） - 垫层 - 240 美元的地板平整津贴（4 袋该地板平整胶） - 5% 的额外木板以允许缺陷 我来到 7,000 美元，因为我刚刚为卧室添加了 1,300 美元的地毯 这可能床铺 1 229 平方米，床铺 2 129 平方米，地毯总面积 358 平方米 很快就会收到报价 如果我买 19 平方米的层压板（9 毫米），报价会下降到 3,000 美元左右 那大约是一半，也许这就是你的想法 没有当我也没有提到尺寸时，我没有任何帮助 让我第一次为浴室报价 35,000 美元似乎是个笑话！ （请注意，我认为是并立即将其放入圆形文件柜）
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同意您肯定会获得更多报价！其中一些价格太离谱了 你对这个地方的感情有多深就我个人而言，浴室和厨房是我喜欢在一个单元中看起来不错以吸引租户的地方 你需要法人团体的批准才能获得想要的视图 Chatts
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是的，或者一些优质的木材外观乙烯基每个 REA放大器；我在 reno 后的估价师总是说“漂浮的木地板看起来多么漂亮”；但我（可能愚蠢地）承认它是乙烯基无论如何 - 你追求的是“外观”或令人惊叹的因素 - 而不是“木材单板工程板 14 毫米 25 年保修”；你付出的代价让我们面对现实吧——即使在 10 年内，漂浮的木地板仍然会成为时髦的雷诺材料我的怀疑可能不是——而且厨房浴室将需要另一种方式来成为 10 年后现代的任何东西y
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你用什么牌子的乙烯基我只看过阿姆斯特朗的东西我应该多看看，我的地板人估计也要买乙烯基我只是觉得它看起来很糟糕，但那是一个侧面与真实交易的侧面比较我正在考虑的另一件事是抛光混凝土突然间，我被三个暴徒正式报出了 3.5 万美元的浴室和 3 万美元的厨房报价，考虑到房产的位置，很难得到一个物超所值的报价，那时我对我的价格一无所知已经在这处房产住了 15 年 我对它的现状很满意，虽然我想要一台洗碗机过去说还有 2 年 完全同意，如果它没有坏，不要修理它 - 但是，我也喜欢 s花 4 万美元赚 8 万美元 + 每周 80 美元浴室里的 k 听起来很疯狂而且认真 - 从浴室看 不要打扰 这不是 OO
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在我看来，在高端房产中倾销 $$ 不值得它写在 {ok then plastic} 上的纸如果您要在任何事情上花费 50 美元，那将是 50 万美元的贷款作为押金，再购买两个磨坊 2 居室单元，以及 200 美元用于油漆和一些糖皂，对不起，但关于傻瓜和金钱的说法，请不要冒犯！
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正如我之前所说，我有一个单独的报价为 35,000 美元和厕所的报价为 10k我知道什么 我是新来的 看到这个新人对浴室的新报价会很有趣 我没有骗我 我不明白 我可以创造城市浴室的景色 你真的不认为这会增加任何价值 我认为它会增加多少在悉尼买（和body corp）要花多少钱采取
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对不起大卫这样看，你有 ip #1 价值 650k 你花了 50k 而新价值说是 740k 可能你得到更好的租金，或者你没有，或者你保留 ip #1 价值 650k 并使用您用于 ip 的 50k 再借 450k，1 并购买 ip#2 amp； ip #3 的价值为 650k +250k +250k 1.15 亿@say {简单数字 10% 一年你的收益是 110k 美元，你有 3 个收入，而不仅仅是一个，
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同意，或者，我可以在这个 IP 上花费 45,000 美元，将其价值增加 100,000 美元（可能 - 以及它的收益），然后借用增加的 95% 以提供 95,000 美元的可用资金 这可以购买这些 250,000 IP 中的 3 倍，然后进行增值那些，使它们接近 CF+，提取股权，重复 潜在的问题之一（也是我的问题之一）是在当今市场上我能多快做到这一点，信贷紧缩和 vals 我可能会更好地购买新产品和不做任何雷诺我也不想计划在一段时间内每年获得 10% 未来 5 年可能每年获得 5% 这就是为什么我正在研究通过增值而不是购买和持有来创造增长
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根据我的经验，一个综合体中郊区最好的房子通常会因为周围的其他人而被拉低价格，并在后面搁置peditool，做你自己的数字，并问为什么有些单位比其他单位卖得更多或更少，没有人能看到它们的内部进行比较
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大卫你将获得的租金支持财务，并且那个收入流加上你第一个 IP 的存款或股权，等着看其他人怎么说这个好运，顺便说一句，他们在增值方面没有比我更大的了
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几个最初的想法观察 您提到要对估计的最终估值进行更多研究 个人而言，这是项目开始的地方。如果您无法以您想要的价格获得可比价格，则至少在短期内没有理由继续进行租赁信息同样适用根据我最近的经验（11 月 8 日），是的，估价师很保守，可能是可以理解的因此，在我的报告中向他们展示了一系列属性，其中一些是可比的；解释了为什么其他销售不可比，他们倾向于提出的最低估值目前的问题也是，即使有异常值（低销售价格），which 今天可能更普遍，这会影响你的潜在估值，而不是取平均值或中点，在更看涨的市场中 我的估值师在那里呆了 5 分钟（最多），检查了他的清单，他确实注意到了完成，但只有在我向他介绍了我的 reno 和我准备好的报告的背景之后，他甚至错过了（直到我向他指出），阁楼梯子放大器；其中一间卧室的屋顶储藏室 他曾说过，他在 2007 年底拍卖（在雷诺之前）之前看到了该物业 我认为您的增值项目可能更适合房地产更看涨的时期价值面临压力，尤其是如果您正在借钱进行翻新当然最终价值和;租金将确认有关费用的一些评论；更新你提到的你在浴室里做什么这会破坏你拥有的东西并开始新的你在想什么样的饰面如果要拆除的墙不是支撑墙，那么你可以自己做我拿出一个几堵墙，实际上是支撑墙，但是一个建筑商放了一个支撑梁它也很有趣即使你让别人来做，根据墙的大小，可能需要2个人一天的时间那么移除成本 3000 美元似乎很昂贵 关于厨房，你是在石头台面上放什么橱柜上的饰面我会保持低端的饰面，并为炉灶面、抽油烟机等放置高端品牌当然，这可能会增加额外的成本绘画成本似乎很高，但话又说回来，不确定面积有多大，还是很繁琐 是石膏板吗？我决定粉刷我的厨房、饭菜和小浴室，以及高高的天花板 这是我第一次尝试认真绘画 这是实际上，这是一个非常好的完成，这就是我从租房者、估价师和销售代理那里得到的回应，我让他们了解他们对价值的看法可能是一个选择，可以为你节省 2000 美元你只需要时间和一个 Bunnings附近 在墨尔本港有一个，离你不是太远 你没有提到任何关于电气或管道成本的事情 至于 65,000 美元的支出，是不是有点矫枉过正 这真的取决于你最终可能获得的估值< BR>评论
感谢您的回复 Buzz 非常有帮助 如果您不介意，您所在位置的起始值是多少？如果您愿意，请通过 PM）在山楂有一个新的 Bunnings，就在军营旁边（看到它的广告，可能还没有开放）是的，我一直在试图了解最终价值这是我的第一个现在的优先级应该早点做在Toorak有点难，我在看一些价值数百万美元的地方，租金 1200 美元当然，它们内部更好，但它们仍然只是带停车场的 2 居室公寓我可以得到 1 美元：125 美元，因为我住在这个地方，因为我会享受它，所以它仍然可能会奏效
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Pm'd you 是的，我忘记了山楂树的 Bunnings 这就是 Bunnings瘾君子需要
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嗨，大卫！我认为您的预算并没有超出预期，我认为您的估计对于您要实现的目标似乎是合理的一些想到的点-始终将Body Corporate视为***中的痛苦-试图增加价值在错误的时间买一个单元可能不值得——我花了 15 k 来翻新我的第一个单元，当我重新估价时，这个人甚至没有上去看看 毫无疑问，这些工作是必要的，但幸运的是我没有t 试图如此快地把钱收回，并且没有让我在其他地方失去任何机会 我认为风险是 - 过度资本化 我同意这些工作是必要的，以便你给潜在购买者留下深刻印象以提高销售价格 估价师，另一方面，似乎更容易将未翻新与翻新而非良好翻新与真正良好翻新进行比较；这意味着最基本的基本装修（重新粉刷放大器；更新厨房橱柜台面放大器；重新地毯）将获得与花费 2 万多的装修相同的估值 - 市场状况对您的单位估值的影响更大单元本身 归根结底，如果单元是原创的，那么在某个阶段你必须硬着头皮更新它数字加起来 - 你已经让一些房地产经纪人为他们担保，然后继续 - 但要小心 PS 我最好的伙伴之一是一名估值师，为一家充满认可估值师的高端房地产咨询公司工作如果你愿意像我一样问更多关于他们喜欢什么的问题可以在翻新的房产中 PM 我，我会问你 PPS 你有没有和物业经理谈过：什么会让你获得最高租金 我强烈建议让他们进入并通过这个地方 你需要真正了解那里的市场如果你要做出昂贵的决定来尝试实现它 一个单元只能与街区和位置一样好
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嘿，大卫，如果你真的使用了浴室的景色会很棒浴 有没有可能完全建立视图--MJ
评论在接下来的 12-18 个月内（​​或更多——没有人确切知道）即使是 Toorak 也无法避免没有增长期 所以，即使使用购买价格，并且在 reno 和提高租金之后，收益率也只会是 4% 如果你得到你期望的值，收益率下降到 33% 我希望 a)你是一个非常高的收入者，b) 利率再下降 2% 并在那里停留很长时间，c) LVR 低于 50% 或以上所有
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我会和我的关于我的贷方估价师的财务人员，想知道他们是否会这样做 如果是这样，也许我应该说我翻新了它！这很有趣，谢谢基于您想要做宜家厨房，但是不确定是否由于该区域而使自己陷入困境我的一些决定（特别是木板与乙烯基板）也是基于较低的长期维护真正的木板会多花我 2000 美元，但它不仅看起来更好，而且使用寿命更长（可以用砂纸打磨等） 同意 这就是成败的关键 当然，我会在某个时候收回价值，但尤其是在我之后早在 2 月 8 日，就在战略上锁定了更高的估值，是的，这是驱动力的一部分可以成为第一个将红酒洒在地毯上并尽可能长时间享受它的人那真是太棒了！我敢肯定整个论坛也会想要这些信息 这个街区有很好的基础（位置、平面图、景观、公园等），所以很高兴看到（除了那些不可改变的事情）可以做些什么来增加估值 尚未与物业经理交谈，但已与几个月来一直在寻找类似租金的朋友交谈 不确定我是否会从 PM 那里得到报价谎言
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一个好的 PM 会还可以让您深入了解租房者所接受的功能类型，不仅是租金价格这当然可能已经证实了您已经知道的内容，但有时可以再次确保知道他们的信息在查找时会略有不同在转售时，但有时他们提供了一些很好的见解他们也与传统的人有联系，所以他们也可能派上用场
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大卫，昨晚和我的伙伴喝了几杯啤酒，然后把你的场景对他来说，他提出了以下几点（我试试吧；记住）——如果你的仁为估值鼓掌 你面临的最大风险是过度资本化 他说估值师非常客观，肯定会注意到装修的规格，但不会像一个情绪化的准买家所说的那样 他说估值的最基本事实是他们只能根据该地区最近的可比销售额来评估房产 他说在你的情况下这将非常重要，因为除非有出售的单位经过高规格翻新 - 没有什么可以与它相比无论您在其上花费多少（25k、50k、100k、200k），您只会获得与可比产品一样好的估值！他说估价师不能考虑到你的装修超出了市场的价格，他说，如果你在卖，只能试着打破市场的屋顶——因为这是你唯一可以影响“市场价值”的时候。很抱歉竖琴，但他说确保有一个明确的理解，在一天结束时，你需要了解该地区的销售情况，最好复制已经完成的工作他还说，如果你的目标是为了最大限度地提高房产的潜在价值，特别是在像 Toorak 这样的郊区，装修应该是 Toorak 购买者所期望的规格买了 如果宜家厨房很常见，那就把它放进去，但如果图拉克的人们期望更多，那么你需要放入更好的东西 他说，在买方市场上——这个规格可能不会反映当前的估值，但从长远来看，它重要的是你的单位是平等的他特别指出了周围的情况——在一个买家市场，你很可能不会增加任何实际价值，也许可以收回一些建筑成本，但你可以确定的唯一方法是获取最近的销售数据，其中包括装修的估价师规范 - 或者找很多房地产经纪人知道行情，有卖过类似楼盘的通知你 他说装修不浪费钱，但是如果你是找短期游戏你真的需要考虑你的时机更不用说如果你是出租这个地方，租户的影响搞砸了你的好工作对不起，如果这是脱节的，段落之间有很多啤酒希望这有帮助我错过了什么
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可能已经涵盖的一件事，但我错过了根据记忆，你现在住在这间公寓里住在里面的雷诺，你不能要求他们，直到你把房产变成一个IP，背后有租金收入当然，我不是合格的专家 - 请阅读底部的免责声明
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1）您提到的一些事情并不是完全低维护除了昂贵的浮动地板之外都是垃圾，除非您想要在我按照建议购买乙烯基木材后立即卖掉这个地方 2) 运行数字 当前收益率潜力约为 $370pw 潜在租金 $460 $90 pw 额外 x 52 周 $4680 雷诺成本 $37800 - IO 率为 7% $2646 所以你的花费 $2646pa 得到 $4680 每花费 $177 的回报，它在你建议的范围内24 个月也许 色彩顾问 Hard one, That由你决定，但我会继续使用里诺，但如果我不打算卖 20 年，那么我会更关心做最便宜的里诺，以获得我正在寻找的最大租金收益每花费 1 美元，租金增加 2 至 3 美元 是的，IMO
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嗨，大卫，对我来说，50 K 的数字听起来很合理 我们即将重新装修我们在莫斯曼买的两个，它会两个 新 厨房 浴室 ( 布局 改变 ) 大约 10 万 条 墙纸 油漆 , 新 电源 板 , 地毯 , 衣柜 , 加上 杂项 小修以更便宜的价格做，但是在过去，当我们开始寻找更便宜的东西时，我们发现质量不高，而且我们遇到了更多的维护问题从长远来看，各种头痛，特别是如果你要保持它而不是翻转在Toorak你不想偷工减料我同意，最重要的人是色彩顾问或优秀的室内设计顾问（我们使用后者并且在过去的9年中一直使用sam guy）我们选择了他通过参观样板房，看看我们最喜欢哪些方案，然后找出是谁做的 我们上周一有我们的方案，他提出了一个很好的方案和一些关于以具有成本效益的方式重新安排布局的好主意 显然增加的估值是重要，但增加可服务性和获得更好的租户可以让 Cliff 值得由于以下原因，在装修后直接提取任何股权收益： a) 2008 年 2 月锁定在 675,000 美元的高估值 b) 2008 年 3 月以 630,000 美元的高价出售的单位有一个车库（相对于我的车棚），它有一个学习 它也可能在 5-8 年前进行了翻新 c) 翻新的底层单元已经上市 11 个月，据我所知，没有超过 61 万美元的报价，但我可能仍会继续进行翻新，因为； a) 我住在该物业中，将享受现代化 b) 我即将获得一份新工作 c) 我将不得不在某个阶段更新物业 d) 我真的非常希望我有一台洗碗机（每我的一个 IP 有一个，但没有我的 PPOR ！！！） e）我仍然会为财产增值，并且将来某个时候能够提取这种增加的资产
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最终的木材报价是在，可能会帮助其他考虑木地板的人： 45 平方米的地板（大型 2 卧室公寓、走廊、客厅、餐厅） - 'Armstrong' 品牌 真正的木材 14 毫米（79 平方米 1 条带材） - 4,826 美元 真正的木材 14 毫米（ $58m2 1 条深棕色，特价）- 3,923 美元乙烯基 9 毫米 - 2,187 美元包括地毯去除、四边形（饰边）+污渍、平整度估计、家具去除、交付
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注意我的报价为 15k 美元和 11k 美元为此据我所知，除非您自己动手，否则上述价格是您能得到的最好的价格
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色彩顾问是个好主意，我正计划仔细阅读展示房屋只是为了“复制”整个配色方案，但有顾问会更好 任何其他想法找到一个有人提到多乐士油漆店会免费借给你一个（因为他们会推他们的油漆）
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