澳洲澳大利亚房地产 没有尽职调查的房地产投资 悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨，伙计们，我的一位物业经理 Jeff Hunt 偶尔会在时事通讯中提出一些个人想法根据今年6月悉尼市场的状况，他写了一篇文章引用：当你看到正常理性的人做他们认为很聪明的事情时，你有没有感到困惑，但在你看来，他们的行为似乎如此不合逻辑，不明智 几个月来，我一直在努力理解为什么这么多“房地产投资者”。似乎忽略了房地产投资的基本面 我的意思是他们似乎没有“阅读房地产市场”。并确保“数字加起来”；相反，他们似乎在追随某种从众心理或玩“追赶”游戏。从我的房地产投资经验来看，你看的是“趋势”；寻找机会，只有当您正在查看的特定房产从第一天开始就向您显示利润时，您才会购买如果“数字”；不加起来就不买就这么简单今天早上开车上班的时候我终于明白为什么这么多自称是房地产投资者的人的行为方式让我感到很困惑他们不合逻辑的行为是他们只投资了较短的时间，从未经历过“下跌行情”。他们真诚地相信房地产市场一直在上涨，每次购买都是一笔巨大的投资 对于这些人中的很多人来说，清算的一天很快就会到来 他们可能面临的问题可能会被证明是双重打击 一方面——由于利率上升和空置率上升，持有投资物业的实际成本正在上升另一方面 - 随着房地产市场放缓，房地产价值将面临更大的实际下跌风险如果历史重演，这些人将出售他们最近获得的投资，指责房地产是创造财富的糟糕工具，而不是他们自己对产品或健全的会计原则的无知 因为他们不为自己的错误承担责任，他们从未真正从经验中吸取教训并继续说一个热门的股票市场提示或说金条的暴跌让错误永久存在 这有点像狗追逐自己的尾巴 很多能量但没有任何实际收获 - 杰夫亨特 ------------------------------------------ ---------------------------------------------- 嗯，我希望我们永远不会看到任何论坛成员在 Caveat Emptor 上发布强制销售 如果发生这种情况，我们可能会在这个论坛上进行真正的拍卖！问候，迈克
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嗨，迈克，谢谢你的帖子 - 我仍然要进入 RE 游戏，这有助于我坚持并等待，因为我的大脑一直在告诉我去做无论如何我的问题每个人都说房地产“市场调整”即将到来，我不得不说，以我对我们都看到的互联网疯狂事件的有限经验，我同意我无法找出的总体感觉是，它会有多糟糕人们说价格会停止上涨并且不会倒退，而另一些人则说这会很糟糕你对此有何看法这么简单房地产投资的基本面没有改变我看到人们改变数字以反映更乐观的结果的次数，我已经数不清了购买，当交易好时，当有疑问时走开它没有没有比这更简单的了
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Jakk，你听起来像一个真正的财产大师，多久h你投资房产了吗？你对多少IP有兴趣
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G'Day Rixter，我投资房产20多年，19岁买了我的第一套房产其实，我会改写那，我一直在“投资”；从事房地产行业大约 8 到 9 年，在此之前，我将自己的工作称为投机或赌博 12 年前我几乎失去了一切，不得不重建 那是我大约 9 年前开始“投资”的时候 在那之前, 我只是购买了房产，两者之间存在巨大差异 我拥有或感兴趣的投资房产数量 如果我将一个街区中的每个单位都算作 1，我会出于这个答案的目的，那么现在这个数字已经超过 40 了，当我找到一处房产和“The Numbers Stack Up”时，我仍在添加这个数字。房地产大师，我不是，房地产投资者，我绝对是问候
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嗨亚当，首先，让我说杰夫亨特位于悉尼，他的文章写于六月布里斯班的人阅读他的文章可能完全被市场搞糊涂了各方面仍然乐观 近期会不会出现修正 修正太强 利率急剧上升会导致修正，但我觉得发生这种情况的可能性很低 我认为有逐步上升的空间在未来几年的利率，但储备银行必须牢记，进一步加息将对业务产生负面影响，这可能导致失业 IT 行业低迷，进一步加息无济于事 所以，我认为，因为一个投资者，是在利率相当低的情况下投资增长在布里斯班和黄金海岸的某些地区可能还有一些机会就悉尼和墨尔本而言，我会在蓝领郊区做功课，因为固定收入的工人将非常容易受到利率上升的影响，并且可能不得不在未来几年内被迫出售房屋 我最后一次购买并持有 mov去年 4 月进入布里斯班，我正计划在市场触底后进入墨尔本的下一次买入并持有在此之前，我需要通过一些高回报的投资者交易来建立我的现金储备，比如在 Caveat 上发布的一些交易Emptor Regards, Mike
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打着“我是新手”的旗号；我承认我不明白“数字堆积”是什么意思。让我来说明一下我的困惑：很多人都在使用负扣税投资房地产 事实上，在墨尔本和悉尼，我建议如果您不支付巨额存款，很难找到正扣税的房产我选择房产的标准是它必须是正现金流，那么是的，“计算数字”可能很容易。在电子表格中查看您是正现金流还是正现金流 但是在负资产的情况下呢 当然，您可以拥有一个现金流为正的负资产，但我不知道这有多普遍 一般前提（据我所知）负扣税是在今天产生负现金流，前提是强劲增长否定未来在这种情况下，人们看什么数字才能知道“数字是否堆积”，因为这些数字是否会叠加取决于未来的增长，这还不得而知 当然，我们可能会使用历史增长数据作为潜在指标，但这是否足够我想一方面，简单地说“”很容易。不要负齿轮”；然而，我认为它不会那么容易被驳回——尤其是当像 Jan Somers 这样受人尊敬的房地产投资者基本上将负扣税作为建立财富的工具时顺便说一句，这就是 Somersoft PIA 软件所做的（尽其所能）
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蠕虫的罐头两者都在市场上或当前和以前的投资，即我寻找“更好”的投资；当“其他一切都一样”时，比提供其他东西更重要；还有一种情况是，您正在比较不同 IP 的说 1 居内城低层单元和 3 居边缘郊区房屋 哪种投资最适合您的目标 数字确保您没有选择蓝色屋顶的，因为它看起来不错啜饮基安蒂 话虽如此，负扣税中的数字注视与使用风水或色彩疗法一样合理 这种算术形式让分析师在他们的决定中更容易入睡 负扣税 100% 的投资组合涉及大量带有“;”的电子表格。奇迹发生了”;作为公式之一，我在这里只是有点愤世嫉俗-一定是累了问候 Paul Zag Dreamspinner
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保罗：但事实仍然是许多房地产“投资者”。通过负扣税进入它 我还建议进入房地产投资的普通投资者不要急于购买 10 处房产，有些是正扣税的，有些是负扣税的，他们通常从一个开始我的观点正是负扣税预期增长（奇迹可能有点强）但关键是所说的增长是预期的，而不是给定的所以如果有人正在考虑负扣税，他们应该怎么做才能确定数字是否叠加
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大家好有趣的阅读我现在在 Bne 有 2 个 Ip，但我一生都无法在城市 10 公里范围内找到任何可以产生正现金流的东西，无论我做了多少尽职调查，你在哪里遇到这些我认为我做得还不错的地方最近一次购买是 185K 购买价格6 月 ce，刚刚获得 205,000 美元的银行金融估值 我收到 100000 美元的租金 BNE 的租金仍然很软，所以我如何在没有负扣税的情况下获得这个积极的收益 我不知道 我的其他 IP 也被否定以使其成为积极的我感兴趣地读到拥有太多负向 IP 是不明智的——我是否应该停止投资，直到我找到一个正向的 IP 我将准备在明年 5 月再次购买我不相信尝试玩循环游戏听从 Jan 的建议，以公平的价格购买 2-4 评级的房子（如果不低于市场价格）我也有一个粗略但简单的看法，即 10 年后我的财产将比现在更值钱（以及我所欠的） ）和信用额度账户——利率等的任何变化都不会影响我的现金流，因此不会影响我持有我的知识产权的能力可以做，因为我觉得我正在做一个这里有一些错误感谢ST
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必须同意Jakk 做数字并采取相应的行动 会有多糟糕 与股票市场不同，60 % 的房产是业主自住的，所以不会有任何恐慌性抛售，除非人们买不起在这张纸条上，我们的经济还不错，就业也不错。作为一名经纪人，我对码头区所有投机性股票的回归感到害怕！供过于求将是未来 12 个月的大问题，但仅限于某些地区，所以要小心你买什么 赠款的结束对需求产生了影响 这太棒了！！！！！！购买的好时机 您可能还会发现，劣质房产将遭受最大损失，而优质房产仍将受到需求210,000 美元 长期观点将消除任何市场周期波动 是的，它们确实会发生 稍微轻松一点，我能提供的最佳建议来自一位明智的老房东：“永远不要凭直觉做出投资决定，因为我们都知道会发生什么你的胆量干杯，山姆
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2002 年 10 月 30 日 收件人：迈克 发件人：杰夫亨特 回复：房地产投资 感谢您最近的电子邮件 年轻人的投资策略可能比我更激进（我 50 岁) 但是我不提倡购买投资房产只是为了减少税收。在我看来，主要目的是获得资本价值稳步增长并产生被动收入流的资产实际预期资本增长高于正常水平的机会（因为该物业或附近区域将要升级或重新分区）或购买价格远低于价值负利率购买者倾向于以这种方式构建，因为投资者资金不足并且经常冲动购买 当然，一些投资者以更冒险的资产负债率来构建他们的购买者，但如果租金收入减少或利率上升，这会产生潜在的问题或投资者的第一笔收入减少 当我提到“数字不相加”时，我是说合并支出对于预计的租金收入来说太高了支出是抵押贷款利息、市政费等项目, 水费, 物业费, 土地税, 维修费, 管理费等例如, 一个投资者在净租金回报率为 25% 的基础上以 95% 的资金以 75% 的价格购买房产是不明智的, 因为:- 1 他从第一天起就直接从口袋里赔钱 2 赔钱来获得税收优惠仍然是赔钱 3 资产负债率风险太大 只需要利率上升，租户搬出，房产价值上涨跌了，这位投资者陷入了大麻烦 所有这些事件都可能在未来 12 个月内发生，所以我认为风险太高了阅读被称为“商业，工业上午p;在论文第 3 节后面的“投资物业”我查看了数字（租金收入、预计净收益率、建议购买价格）、位置、增值的可能性、风险 v 的潜在收益、特定房产是否适合我的个人财富创造计划 你看，我从一个策略开始，然后寻找适合我的计划的房产，而不是反过来 我知道今天在悉尼很难找到正向负债的房产 那是我个人更喜欢购买商业地产进行投资的原因之一 我对客户的建议是在购买时投入足够的资金，以便他们保持控制权并在晚上睡得更好 这个策略可以y 听起来有点过于谨慎，但这反映了我的观点，即房地产投资不是快速和性感的东西，它更像是一个创造财富的长期计划在接下来的 18 个月里，维持一段负现金流的勇气和资金都不会卖掉，这将为像你这样的投资者创造机会迈克我恭敬地建议耐心如果房地产投资如此容易，每个人都会成功现实情况是输家比赢家多 没有奇迹，但我和我的妻子就是活生生的证明，如果你保持克制，每天看，在每笔可能的交易上计算“数字”，你会发现没有——别人才能看到，直到你买了它并把它打磨好让全世界看到然后世界会告诉你你是多么幸运，你买了最后一颗“宝石”，永远不会有她的一个 但是，如果您有足够的自律性，以后会有更多的宝石向您展示 有信心并保持专注 迈克，我希望我的上述评论对您有所帮助并回答您的疑虑 杰夫·亨特一切顺利
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谢谢 Jeff Jeff - 我认识的每个人似乎都加入了负扣税的潮流，所以被提醒资本增长和被动收入流令人耳目一新。论坛是追加保证金（或者更具体地说，如何避免它们）作为我早期与住宅物业交易的自然进展，我进入它是因为：- 1 我对 Epping 地区作为投资工具的了解和极大的信心 2 我对不得不寻找和处理 n 感到沮丧在我的住宅物业中每 6 个月左右就有新租户 3 租户不断提出维修要求 4 与住宅投资相关的传统投资收益低 我没有找到一本关于这个主题的好书 我经常听和看以了解情况 我的个人经历帮助很大 有点像“在职”培训 我建议您在您居住的地理区域内尽可能多地学习，并充分利用这些知识 大多数房地产投资者只有一个投资物业，永远不会进入商业 美元入门也起到威慑作用 商业基于：- 1 收益（作为持续经营的企业——就像任何商业企业一样） 也明白迈克，通常情况下，商业租户支付所有支出（例如，地税、土地税、保险、维修、维护等等，除了他们的租金加上租金每年自动增加 3% 到 5% 以跟上通货膨胀的步伐）所以真正的净收益通常是可观的通常高于住宅和高负债物业实际上可以从第一天开始产生正现金流） 2 进一步开发的潜力——无论是单独开发还是与毗邻的地块一起开发 3 租户的质量 4 租赁条款（例如租赁期通常为 3 年或 5 年，而不是住宅市场中的 6 或 12 个月 ) 5 当前和未来对该位置的需求 6 在一处房产中拥有不同租户的能力 – 创造了更稳定的收入业主 7 其资本增长率高于住宅物业的倾向 我不可能通过这种媒介向您提供您需要的所有信息 这就是人们雇用我的原因 它比尝试成为一个更便宜、更安全和更快的委托万事俱备的专家杰夫·亨特
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