澳洲澳洲房产用什么结构？？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我是论坛的新手，已经进行了很多搜索，但还没有真正找到我想要的东西 我大约一年前以 90% LVR 的价格购买了我的 PPOR，使用 FHOG 来计算成本和 MI（我'm in SA) 我和交往近 5 年的女朋友一起买了房子 我的问题是 - 我如何着手构建我的第一次 IP 购买，因为我们没有结婚，我想我们被归类为事实上的我是一个信托结构如果是这样，我在过去几个月里一直在缓慢地翻新它以建立一些股权以进行投资我想我真正需要的只是结构方面的一些方向 我的计划是在未来 18 个月内购买 任何帮助将不胜感激 干杯
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嗨哈多斯，欢迎来到好船 SS 论坛 - 起航到您的梦想目的地 最适合您的结构和策略取决于使用房产作为您选择的财富工具，您最终想要实现什么您是否知道您想要实现什么以及实现它的时间框架一旦您回答了这些问题，您就可以坐下来思考（在专业建议的帮助下）根据您自己的个人风险状况选择最适合的结构，以最大程度地减少沿途感知的潜在风险希望这有帮助
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感谢Rixter的回复，因为我现在只有20岁, 我相信我还有几年的工作时间 我是一名全职汽车销售员，每周晚上和每个周末都在我们当地的一家酒吧的酒吧里工作 我的女朋友是第三个和 12 年的美发学徒 我的理想目标是建立一个结构，我可以在接下来的 18 个月内购买，并继续每 9-12 个月购买一次，直到我有足够的收入离开汽车“游戏”我现阶段的主要策略是购买较低的-我所在地区的中等价格，租给你t 这些 IP 并长期持有它们 非常感谢任何关于前进方向和任何“具体细节”的投资书籍的额外建议
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Hados，法律结构，如混合全权委托信托耦合与单位信托基金主要提供税收最小化利益 如果一些律师关注您的资产，则法律结构略有不同，可以提供更好的资产保护 因此，要了解哪种结构最适合您的需求，您需要清楚地了解您的需求是什么 如果它主要是关于税收最小化，那么上面确定的结构似乎是人们使用的主要结构 这使您可以按照您需要的数量支付投资利润，通过将其保持在您想要的税收起征点内来最小化您的税收 您可以持有利润当您的个人收入较低时，回到未来的结构中NickM 和 DaleGG 以及其他对这些东西了如指掌的人 最近有一个关于房地产投资者信托 (PIT) 的帖子，其中包含一些非常有趣的关于信托的信息以及他们可以提供的信息 建议您查看并仔细阅读它，然后去和当地专家谈谈 干杯，迈克尔
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哈多斯，这是我最近的一篇文章，描述了我正在使用的策略 它可能对你感兴趣 我开发的 CGA 策略利用了一个常规的购买周期类似于美元成本平均法对股市的影响。它成功的主要基本原则是它依赖于你的“时间”；市场，而不是“时机”；市场，从不出售 所以换句话说，你在繁荣的顶部或底部购买并不重要，只要你在高密度地区（都会区首府城市）购买优质、位置优越的房产)，以或低于公允市场价值，定期我每年都在购买 IP 我一直在购买新的或接近新的房产而不是旧式房产有几个原因，主要是（没有特别的顺序） - 1 最大限度地减少我的非现金扣除 2 最大限度地减少我的维护费用；维修费用 3 更现代的放大器；对租户有吸引力 - 从而最大限度地降低潜在的空置率 4 要求更高的租金 - 从而最大限度地提高收益 没有进入“哪个更好的争论，房屋或单元”，我更喜欢购买联排别墅。具有 30% 或更多土地成分的别墅，从而消除了多层单元或高层公寓，原因有几个 主要是（无特定顺序） - 1 个较低的维护放大器；维护租户 2 较低的购买或进入较高资本增长郊区的入门水平 3 快速增长的市场（现在和未来都开始）想要这些类型的房产这是由于有史以来最大的一群人（婴儿潮一代和空巢老人）开始进入退休年龄经济 4 更大的税收优惠有效性 5 能够在您的投资组合中持有更多的个人资产 - 从而通过不将所有鸡蛋只放在几个篮子中来最大程度地减少区域暴露风险，可以这么说，我希望购买具有 7%pa 历史上限增长的区域回到 CGA，顾名思义，它会在整个房地产周期中将您的投资组合在单个房地产上实现的资本增长平均化，并考虑到房地产每 7 到 10 年的价值翻一番 那就是 7%pa 复合 最简单的解释方法我的意思是提供一个基本示例，考虑到您的所有投资组合现金流将通过租金收入、税务人员、LOC 和或现金债券结构提供服务为了便于计算，假设我们以 20 万美元购买房产，所以10 年后它现在价值 40 万美元现在假设我们在接下来的 7-10 年内每年都这样做 现在你可以退出激烈的竞争 所以在第 11 年（自你的第一个 Ip 以来的 10 年）你在 IP1 中拥有 20 万股本，你可以d raw out (up to 80%) 免税为您的生活方式或投资提供资金 在第 12 年，您所做的完全相同，但不是从 IP1 中提取，而是从 IP2 中提取 在第 13 年，您对 IP3 进行相同的操作，在第 14 年到 IP4 等洞 - 你必须去找工作，不是开玩笑，你只需回到你购买的第一个 IP，因为它距离你第一次使用它已有 10 年了，现在它的价值翻了一番，所以你再次完成了整个周期事实上很有可能您从来没有将每个房产的 lvr max 提高到 80%，因此您不仅拥有整个房产的增长周期，您还拥有您在第一轮中剩余的支出，那是一次大的复合现在您的财富复合速度比您能快花钱吧！有什么问题 回到我在开篇中所说的，只要您购买，您在房地产周期内的哪个地方购买并不重要，这是因为您要到 10 年才能使用它后来在它实现了一个完整的增长周期之后 那就是 CGA 的基本大图 一旦它建立了一个自我永续的、免税的现金流收入货币机器 寻求专业建议关于哪个采购实体最适合你的个人情况 希望这个帮助 __________________
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嗨，Rixter，很棒的帖子，但有些东西总是让我对“抽出”感到困惑；从您的知识产权权益中获得的钱 我知道您用该权益购买了年金现金债券，并且由于年金为您提供了利息（以及资本），您可以在您的知识产权贷款中索取相应的利息部分 当年金现金债券到期时，您还能要求利息部分我会假设没有，因为它不再支付利息
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非常全面的 Rixter 看起来不错的设置但是您使用什么结构，即所有财产都以您自己的名义在信托结构中吗？好奇的kp
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物业都是以自己的名义，因为这最适合我的个人情况
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WillG，因为你用来资助购买CB的LOC和利息之间的利率差异通过 CB 偿还给您，在 CB 期限结束时，LOC 上将有欠款 我的理解是，这笔欠款的利息是可以扣除的，因为这是我使用 CB 的第二年，CB 到期期限是不是再过 4 年，所以我不必像这样测试 ATO 但就增加的股本放大器而言，总体而言或事情的计划； CB 为我取得的资产基础是否真的会影响我 - 我不这么认为 希望这会有所帮助
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谢谢 Rixter，你能指出 ATO 的裁决证实了这一点
评论< BR>这就是我试图弄清楚是否最好以我自己和女朋友的名义去我没有赚到数十万美元，所以我不相信我应该对减少太担心我的税单 我将投资的房产将是中性的，倾向于正现金流一个私人裁决
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谢谢（不是想把话题引开）
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G'day Hados，首先，我不是注册顾问，所以这纯粹是我的意见 - 你的应该这样对待这种问题可能是您在花更多时间检查可用的无数选项后自己回答的问题我的意见是：- 有几类人可能应该不要以他们自己的名义购买（想想可能因疏忽而被起诉的人——医生、牙医等——那些靠在我们的身体上工作谋生的人，可能只是“丢球”一次）一堆可能被“建议”的其他人；以另一个名字购买 但是对于 Joe Average，我认为以您自己的名义购买没有任何重大问题 如果您的职业不会导致您被起诉，为什么不以您自己的名义购买 - 有数百万的澳大利亚人正是这样做的 然后，有知识渊博的人说“不要拥有任何东西——以另一个名字购买你的资产 什么都没有，但可以控制一切”。而且，我想，当我说“这种问题很可能是你在花更多时间检查可用的无数选项后自己回答的问题”时，我正在考虑后一条信息。您的情况与我的不同，也许与这里的许多其他人不同 也许您需要花一些时间检查其他人的做法，然后选择适合您的方式 您的计划可能包括拥有 20 处房产 - 如果是这样，您的情况会如何就像发生这种情况时，您是否需要“重新安排”？稍后您的情况（需要付出一些代价） 或者，您只是在寻找“一两个属性”吗？以帮助您在未来获得收入——在这种情况下，其他结构的成本可能不值得付出痛苦而且，以一拳结束——如果你有一个资产组合，如果你不小心把一个梅赛德斯也悲惨地杀死了一名乘客您的生活状况是否足以防止您的投资组合在法庭上消失？评论 您可以确保您有足够的保险，或者，您可以选择为您的投资组合提供资产保护——或两者兼而有之从资产保护的角度来看，你的名字都会暴露出来，如果有人追随你们中的任何一个，你就有麻烦 2 如果你确实用你的一个名字得到它，得到它，特别是仅以她的名义贷款 如果您计划有一天要孩子，而她的收入下降，那么您将无需借款，并且可能可以借更多 无论如何，这是我的理论，我正在努力实现它，但是它的硬浴缸
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Les 我和你一起讨论资产保护问题，因为我们不是从事高风险工作，所以我并不真正担心但是如果两个人都在，那么信托的税收优势又如何呢？一样的薪水就可以了，买5050或者你们中的一个人买IP但是如果你的收入有差异，高收入者可以负最初通过信托进行齿轮，然后一旦知识产权产生一些收入，它就会流向低收入者这是你以自己的名义购买时无法做到的事情嗯，还有各种其他税收优惠，显然你甚至可以获得你的性玩具免税，请问 DaleGG 是如何运作的 所以信托不仅是为了保护资产，所以绝对值得考虑 Cheers kaf
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你把我弄丢了，浴缸你能帮我详细说明一下吗
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哈多斯，我为这个问题苦苦挣扎了好久！我是单身，但是有一个男朋友还没有和我住在一起，并且经历了决定做什么的整个噩梦 从资产保护的角度来看，信托是好的，但通常没有什么可以保护你免于被起诉而且希望不太可能发生对普通人来说，如果租户有问题，这就是你在房东保险单中要承担的公共责任 论坛上的许多人会说要建立信托，我并不是说你不应该 但是每个人的情况都是不同在我的情况下，经营信托的成本超过了它会给我带来的任何好处在我看来，如果你有一个积极的资产，他们值得一看，因为你可以考虑将收入分配给你的女朋友在我的情况下，我的资产只是碰巧是负扣税，以我自己的名义拥有它们对税收目的有好处另外，请记住，虽然您可能会开始寻找正齿轮，但您可能并不总能找到它们！所以你也需要将其纳入你的决定 这真的取决于你现在和未来的情况 得到一个真正的好会计，一个投资人，懂信托，告诉他们你未来想做什么，你和女朋友可能的未来，听听他们有什么建议，然后做出你自己的决定祝你好运！
评论< BR>除了资产保护外，信托还可以灵活地根据不断变化的情况进行调整 我在 1997 年购买了一处房产。所以它是以我的名义购买的，以最大限度地减税但是，现在它变得非常积极，所以我要为租金纳税（扣除利息等）当它出售的时候，CGT将只在我的名下如果我在信托中购买了该财产，当它变为+ve时的收入将能够以最有效的税收方式在我和我的配偶之间分配；当物业出售时，CGT 也会以最有效的税收方式进行分割 仅此一项就可以节省数万美元的应付 CGT 如果它是在 HDT 中，我还可以在方式 如果在此过程中情况发生了变化（例如，如果我们各自的收入发生了变化），信托分配仍然能够为我们提供最有效的税收手
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缺乏灵活性也许夫人想停止在某个阶段工作并筹集少量 Hados（或反之亦然） 如果您在信托结构中拥有资产，则您可以自行决定流动收入和资本以减少您的税单 虽然存在设置成本（这可能看起来相当开始时高）和持续成本（一开始看起来也很高）和增加的复杂性（这会增加成本和时间） 你必须对事情采取长期的看法明白他们在做什么到目前为止，在这个线程中已经有一些很好的建议，干杯 NHados，我知道 Naracoorte 是从阿德莱德开车过来的，但只是以防你的标题 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpp196860
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嘿 Rixter，有趣的帖子你能解释这一点，即别墅联排别墅如何具有更大的税收优势如果您不介意回答，那么您的策略是什么？ 第 2 年购买了 2 处房产 IP 1 是在 PPOR 之后出现的，还是您不拥有其中之一 谢谢
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Leandro, New或在新别墅附近，联排别墅的税收效率更高，因为与房屋相比，可实现更高水平的折旧索赔土地成分 由于购买价格中建筑物与土地成分的比例较高，因此与土地成分较大的房屋相比，您可以有效地折旧购买价格的更高百分比作为别墅联排别墅，可以降低进入高房价的门槛与一个地区的房子相比，它允许您在您的投资组合中持有更多的房产正如您可以通过增加您的投资组合中的折旧来想象的那样，这有助于最大化您的投资组合总现金流关于您的第二个问题我目前在我的战略中处于第 6 年，目前持有六处房产。我在 2000 年使用我的 PPOR 中的股权作为跳板进入我的第 1 次希望这有帮助
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干得好 Rix！简单的计划（由健全的基本原则支持）总是最好的 干杯评论 N

嘿 Rixter，抱歉，如果我们跑题了，但这已经成为一个非常有趣的线程 好吧，这意味着你得到了一个更大的税收减免，但就更大的图景而言，您是否更愿意拥有不贬值而是升值的土地，即使您获得的减税较少，在重估房产时您是否会更好您纯粹从可维护性的角度思考这太棒了！再次抱歉，如果我想知道，但是您是否已经通过 PPOR 支付了一段时间以实现用于跳板您的计划的股权，或者您当时通过移动房价来帮助您的地方您认为您的计划是否也能奏效？悉尼，即使是连栋别墅的优质房产也超过 20 万，我想这并不重要，因为一个人可以在州际投资，但我认为比较起来仍然很有趣 最后！我猜你不得不使用现金债券，因为你目前的收入不足以支付 PPORIP 持有成本，你的可服务性变得困难
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不一定单位也会上涨 从长远来看可能不如房屋多重新开发潜力，但您仍然可以仅靠单位致富 折旧也有其自身的好处：即您按边际税率申请折旧，然后支付 CGT（因为折旧未来以 12 的边际税率降低您的成本基数）假设您在 10 年内以 30% 的边际税率申报 50,000 美元的折旧，即每年的现金流为 1,500 美元或 10 年的现金流量为 15,000 美元 在年底10 你卖掉，并支付 50,000 美元的折旧部分的 15%（边际利润的一半） 7,500 美元 即使忽略金钱的时间价值，你刚刚从政府那里赚了 7,500 美元 从 Parramatta 开始，继续往西走 我看到好的单位在哈里斯公园等地以 5% 的收益率获得 20 万美元 取决于我的投资计划也有大约 6 年的时间，例如，我得到的第一处房产现在的收益率为 87%，基于购买价格，这有助于我的可服务性只要您的新房产收益率相当高，您应该能够通过增加租金来维持您的可服务性您也可以通过购买一些高收益股票来实现多元化 Alex
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对我来说，更大的图景是我持有更多的 IP 分布在更大的范围内地区数量郊区放大器；与我在少数领域持有知识产权相比，市场从而最大限度地减少过度暴露风险的机会——换句话说，我不会把我所有的鸡蛋都放在一个篮子里 如果一个领域表现不佳，那么我接触的其他领域正在抵消这一放大器；很好地升值另外，我正在通过折旧最大化我的现金流量你看到它不是决定资本增长水平的土地组成部分的大小，而是它的区域本身，尤其是供应放大器;对它和住宅类型的需求关于我的PPOR问题，我在1993年购买了它，并在接下来的7年里基本上还清了然后如前所述以它作为继续购买的基础在这7年中我花了它来支付它由于我的 CGA 策略依赖于资本增长，它在首府城市都市区有效，而您获得房产的速度取决于实现的资本增长和您的服务水平继续购买 正确 我使用 CashbondAnnuity 作为工具，通过将现有的投资组合权益转换为现金流收入以满足银行的贷款标准，并允许我突破银行的围墙继续购买希望这有帮助
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我知道单位会上升他们必须这样做，因为你拥有土地和建筑物的一部分，无论它有多旧我猜你是否要去g 对于资本增长和现金流并不那么重要，那么房屋似乎仍然是更好的选择，不是吗？谢谢，我现在不是在寻找 IP，而是在寻找 PPOR 但更多的是问这个问题，但我想这确实回答了我知道你的联排别墅通常有超过 30% 的土地内容你买的是 stata 产权的房产还是只买 torren 的产权太棒了，能够在 7 年内还清你的 PPOR！
评论< BR>莱安德罗，我更喜欢土地面积约为 30% 的联排别墅别墅
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真正财富的秘诀是永远永远不会卖掉！
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我猜你还尽量避免有游泳池和其他高维护设施等的综合体
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不，我的 Qld IP 没有温水游泳池。他们周围的烧烤区，因为这些类型的房产是租户的需求 - 这一切都有助于最大限度地减少任何潜在的空置因素，但我确实避免了具有高水平的综合体，小型综合体很少见，并且您知道与房产有关的稀缺因素规则
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是的，因为有土地的房子可能是更好的选择 然而，在某些地区，房子可能太贵了，例如悉尼下北岸的房子会是天文数字，但一个好的单位是负担得起的 有点地域多元化很好随着您的投资组合增长，您的房产租金在获得更多贷款方面变得越来越重要此外，我的目标是靠我的现金流为生，因此拥有不会给我带来任何收入的大量资产并不是有吸引力 你可以卖，但你必须缴税 如果你不卖，正如 Rixter 建议的那样，你可以“免费”获得折旧 对于 PPOR，我自己的选择（当我回到悉尼时会购买在 2-3 年内）我s Epping Ryde Eastwood Marsfield 将继续受欢迎的大郊区 对于投资房屋，我也会向西看（在 Parramatta 和 Blacktown 之间 - 大街区的老房子具有未来的重建潜力 - 悉尼之后 200 美元的廉价入口点下降一点）Alex
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嗨 Rixter，我一直很感兴趣地关注这个帖子，你似乎有一个非常合理的策略，真的令人羡慕！恭喜你辛勤工作刚买了房子和土地，然后我自己的单位我正在考虑再次购买房屋和土地但是你提出了一些关于联排别墅的好处的好处我唯一担心的是分层费用和分层街区共有财产的困难我的PPOR是一个单位，我是Owners Corporation 所以我亲眼目睹了我所在街区发生的一些费用和问题 其中很多都必须由 Owners Corp 资金资助 我的珀斯单位只有 15 万美元，但我的运营成本大约与由于物业费（加上西澳的 PM 成本更高），我的新南威尔士州地区房屋和土地价值 20 万美元，因此我很想远离单元房现在，有些街区的问题比其他街区多，但随着时间的推移，您是否有很多费用必须支付超出正常物业费的费用，以及任何可能使您在未来远离购买联排别墅的特别担忧他的住房形式，但对这里有兴趣您对此有任何评论 这种类型的住房符合我的购买成本标准，但我有我的犹豫
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嗨 Goddesk，谢谢你的祝贺自从建立我的房产投资组合我我的 BC 费用只有一笔额外费用 这是一次性额外的害虫防治预防性治疗关于我为什么选择 TownhousesVillas - 我购买新的或接近新的房产而不是旧式房产有几个原因，主要是（没有特别的顺序） - 1 最大化我的非现金扣除 2 最小化我的维护放大器；维修费用 3 更现代的放大器；对租户有吸引力 - 从而最大限度地减少潜在的空置率 4 要求更高的租金 - 从而最大限度地提高收益 没有进入“哪个更好的辩论，房屋或单元”，我更喜欢购买联排别墅和公寓的几个原因。拥有约 30% 土地成分的别墅，从而消除了多层单元和高层公寓。租户的维护 2 较低的购买或进入较高资本增长郊区的门槛 3 快速增长的市场（现在和未来都开始）想要这些类型的房产 这是由于有史以来最大的一群人出生（成为婴儿潮一代和空巢老人）开始进入退休年龄 他们希望缩小规模，主要原因如下：经济 4 更大的税收优惠有效性 5 能够在您的投资组合中持有分布在不同市场的更多个人资产 - 从而通过不将所有鸡蛋仅放在几个篮子中来最大程度地减少暴露风险，可以这么说 希望这有助于回答您的问题
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感谢分享 Rixter 欣赏它
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我想是这样的，因为你买的联排别墅是新的建筑物 15 年以上，小地块，6-12 年，分层标题 总是有麻烦，因为事情开始磨损（淋浴底座开始漏水，需要更换的窗扇，不再滚动的阳台门等），所有业主都必须不过，我想，当你达到这种情况时，Rixter，你的资本收益应该超过这些成本
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正确的 Leandro，这就是为什么我买新的或接近新的 - 更少的维护更多的折旧就像我说过的以前，我总是ys 努力将风险降到最低；最大化现金流购买新近新实现这一目标
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如果你在郊区发现旧房子比你正在寻找的新联排别墅更便宜，你会考虑购买旧房子吗？给你购买和翻新的机会与购买联排别墅的成本差不多贬值所有新的固定装置和配件，避免维护问题等，因为你已经装修了，仍然吸引了很多租房者，因为这个地方状况良好，但现在你拥有更多的土地，你可能以后可以重新开发我问，因为我正在考虑这种情况现在的我自己
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在我看来，表面上好像你没有任何固定的投资计划，amp;你也没有一个固定的时间框架来说明你为什么要在第一个实例中进行投资也许我在找错树了，如果我是，请原谅我，但如果我不是，也许你需要坐下来安培；想想长安；很难理解为什么您正在考虑购买房产以进行第一阶段的投资；你最终想从中获得什么一旦你知道了，你需要问你该物业是否符合或完全满足这些投资目标然后，如果您可以轻松获得 amp;在没有任何真正的胁迫的情况下保持它，那么你为什么不去争取它 成功无论你想要达到什么目的，都在于拥有正确的 Mindset amp；然后应用满足您的要求、需求和需求的策略；风险概况 希望这为您提供了一些思考Rixter，我绝对知道我为什么要投资，并且我对时间表有一个粗略的想法（尽管我年轻，但我很灵活），但至于我的策略，您是对的说我没有固定的投资计划我已经阅读了许多策略并计划以我自己的方式混合使用它们，我目前唯一仍在折腾的问题是财产的确切类型和位置在“大局”中；只要策略是合理的，类型可能并不重要我感谢您迄今为止关于您的策略的帖子到目前为止我提出问题的原因是让我了解有关您的一些更好的观点物业选择，这样我就可以巩固我的策略 虽然干杯
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公寓不必太旧，事情就会开始崩溃 你可能只是像我一样不走运 我的 PPOR 是一个公寓只有 7 年的历史，多年来我们一直因为做工不佳而遇到问题 我们不得不重新铺设车道，并且每个阳台边缘都重新铺设和修理，因为建筑商首先做得很糟糕在房主保修范围内，但我们现在有一些情况需要支付 作为秘书 我看到工作订单通过了，我们每周有一份工作订单出现问题 我同意新的或接近新的绝对可能意味着你的 h 少了屁股，但它不能保证你不会也许这只是我我可能不走运！我不得不说我已经决定，当我购买下一个 PPOR 时，我不再出租我的房产了
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