澳洲不受市场波动影响的澳大利亚房地产知识产权组合！悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好， 在所有的厄运和阴霾中，我想我会分享一种构建您的投资组合的方法，无论市场是下跌还是繁荣，它都会​​发挥作用！正如我之前所说，这是我购买具有平衡增长和现金流以及收紧开支的房产的风险缓解策略的一部分 基于此策略，我的投资组合在大约 6 年内从大约 100 万美元增长到大约 500 万美元。策略基于以下几点： 1 在 5 个主要城市或更大的区域（即更大的集水区超过 10 万个）大都市区购买 2 以最低 7% 的收益率购买，以期在 2-3 年将其提高到 9-10%年 3 在 3-5 年内购买基础设施改善的地区 4 在全国范围内分散您的投资组合 - 以降低风险并减少任何土地税负债 5 增长和 CF 之间的平衡 - 这是继续发展您的投资组合的唯一最佳方式我认为你的财富没有重大风险 说过你的一些投资可能并不总是能获得增长或现金流 不幸的是，这种情况发生在昆士兰州的 2 处房产和墨尔本的 1 处（尽管CG 太棒了）但这仅占我投资组合的不到 20%，但我的整体投资组合仍然是 CF 所以现在归结为我投资组合的细节：1 我现有的投资组合的 LVR 为 37%（希望这样为 34%）尽管我今年以大约 800k 的价格收购了 3 处房产 2 整体投资组合正在回报 51% 3 CF+ 头寸一旦完全出租（由于 reno 有 2 个空置）每月约为 3k 4 股票增长了 420超过 6 年的百分比 我的投资组合的结构方式无论市场是下跌（如现在）还是蓬勃发展！这怎么可能 很容易看到房地产在繁荣的市场中表现，所以不需要解释 至于下跌稳定的市场见下文去年稳定或略有下降鉴于 IR 即将下降（固定利率已经下降）如果我的利率下降到平均 6%，我会说大约 30k 利息还款此外，我已经开始将租金提高 5%这将带来 7k 的额外租金因此，如果包括额外的租金和利息减免，我的 36k 正收入每年将变为 72k 如果我拿 4k 作为额外增加的成本，我的 68k 不错！欢迎对我的假设发表任何评论 该理论已在全球金融危机中进行了测试，现在正按正轨进行
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哇，感谢 sash 非常有洞察力和有用的帖子和策略，可以从这个做得很好的地方学到很多
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嗨，Sash，这听起来太棒了，非常鼓舞人心，我很想尝试复制这个，所以有几个问题我注意到你的规则之一是只购买收益率至少为 7% 的房产，但目前投资组合目前的收益率为 51% 您能否解释这种差异是由于一些收益率低得多的房产降低了平均水平，还是由于价值上涨得如此之多，以至于如果今天购买相同的房产，收益率将接近 51% 低 LVR似乎是强大CF头寸的一大关键 你是如何在这么短的时间内把它降到这么低的LVR 你是支付利息和本金来偿还债务还是只支付贷款的利息并等待CG多长时间有没有带你al' 到这个位置
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感谢分享，Sash 非常有见地和激励的阅读对于刚开始的人来说，因为我是干杯，阿里
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嗨，Sash 感谢分享！有一个问题，你是否进行任何细分等或坚持购买持有+偶尔翻新以使物业恢复可出租状态
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DRedfern收益率下降的原因是因为资本增长所以您的假设是正确的 例如，我以 232k 购买的房产现在以 $350pw 的价格出租，这方面的收益率约为 78%，但价值约为 285k 如果在上述情况下使用保守市场价值的收益率，它将是 63%低 LVR 是一个组合，主要是由于 CG，但我也通过 100% 抵消快速偿还贷款 复利出色地添加来自物业的超额 CF 进一步 trubo 费用减少债务！ Yvonne 我只是购买并持有 在过去的 2-3 年中，我一直在进行翻新以制造增长 因为我持有一些时间已经有一段时间了，但它们的状况并不是最好的，我现在尝试将 1-2 处房产翻新为它们到一个好的状态，所以我不会像今年那样装修 3-4 处房产。我自己没有做这些，但真的很痛苦
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嗨 Sash 感谢分享！我在过去 4 年才开始投资，但现在如果利率下降 1 %（或者我锁定 Newcastle Perm 的利率为 599%），我实际上将是 17K 正 2%，我会非常高兴我的 IP 收益率（按原始成本）范围大约从 7-9% 起，我最近的奶奶公寓将产生 20% 的毛利率，我开始对购买更多感到麻痹；这趟车好像太轻松了！你也有这种感觉吗？我发现我现在追求的是正现金流而不是资本增长被动现金流是我想要让老公不依赖他的工作的东西！加上银行仍然很乐意借给我一个问题：您处于有利地位；但是你需要多少IP才能到达那里（我的意思是600万很多）而且我知道你也在不太富裕的地区购买并且你打算购买更多再次感谢您肯定我的方法！
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伟大的线程！就像处女座一样，在过去的几年里，我才真正开始投资——但我的计划与 sash 的非常相似（嗯，也许部分受到他的论坛帖子的启发！）我知道 sash 已经投入了很长时间并获得了回报干得好，你的帖子非常鼓舞人心你有没有遇到过可维护性墙我记得你有相当高的现收现付收入，所以很想知道这是否是你能够在房产后购买房产的原因如果一切顺利的话我到今年年底将拥有 3 个 IP - 银行很乐意再借给我们一个（IP4），但我认为到时候钱会枯竭！对购买更多 IP 的任何提示感到好奇 由于 LVR 如此低，您似乎并没有进行太多再融资而且，只是为了好玩，我想知道您是否在 Tas 投资并且您是否达到了每个州的土地税门槛
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哦，你一路上卖过吗，如果是，为什么
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谢谢 Sash，我可以问一下，鉴于上述 63% 的例子，以及你投资组合中的其他人目前大约 51% 基于今天的价值租金，根据您的策略，您今天仍然会购买它们作为新购买还是将它们排除在考虑范围之外，因为它们低于 7%，基于您的策略
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很高兴确认您的策略！是的，有些日子我看到这么多交易我想我应该成为买家倡导者！通常，我只会将这些交易传递给我的伙伴，很少有人付诸行动。我会继续前进，因为我想在 2017 年之前持有大约 1000 万美元的房地产，届时我将 50 岁！假设借款 3700 万美元和 CF+ 约 100-150K 可能会通过购买梅赛德斯 E250 CGI 来庆祝，这应该会提供良好的生活方式！我正在稍微改变我的策略，以至少在 1990 年之后建造的新房产很好地瞄准新房产 为什么因为这会给我带来折旧，这将有助于我最大限度地减少应税收入和装修的需要 事实上，我发现了一些很棒的 Hamp;L 土地交易我正在调查这些物业是低端的，但仍然在 FHBs Ohone 我之前忘记提到的事情是为自己设定目标类似于商业计划我最初将目标设定为 100 万美元的资产，也就是大约 55 年我设定了 300 万美元花了大约 3-4 年，然后 500 万美元现在已经设定了 1000 万美元 最后一个目标将更加棘手，因为它需要真正的技能，我预计这将比增长到 500 万美元更难 我怀疑我将需要 25-30 处房产达到 1000 万美元，假设到 2017 年，平均房产价值 335,000 美元 - 400,000 美元
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谢谢你的这个腰带 我正处于你 6 年前的阶段 所以它非常有帮助，也很高兴阅读你的帖子 几个问题请不要'不要将此作为参数或 p我只是想了解你 6 年前的贷款金额是多少 这个收益率是根据当前价值（可能是购买价值）还是贷款金额计算的 土地税有那么糟糕吗（除了新南威尔士州） LVR 37%意味着您的房产在 2005 年到 2011 年期间的价值肯定增加了很多。你是怎么找到这些地方的！如果我需要购买房产，我必须将 LVR 恢复到 75-80% 然后等待 你的 37% LVR 和增加资产真的很棒 我认为你的故事的寓意是追逐资本增加 现金流会随之而来归结为您选择正确位置财产的能力
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苔丝，Nopelike幸存者我出局了，出局了，出局了银行！是的，我有一个相对较高的收入，它有帮助，但如果他们开始比我更容易取代他们的收入，50K 的人仍然可以拥有 200 万美元的财产！我今年重新融资并摆脱了一些贷方，因为我想要 100% 的抵消和更好的利率我研究了 TAS，因为回报率很高，价格更便宜，但我决定去大城市有些人在那里大赚了 Tess，我很傻人，在 GFC 击中时卖出了 2 个，其中一个价值 8 万美元，另一个价值 50 美元k 更多 两者都是单位 雅生活和学习我想！ Dredfern Nopethe 产量太低了！我相信高收益有时会推动大都市地区的价格增长，而乡村城镇的情况则不同 例如，2006 年我在 Werribee VIC 以 13 万美元的价格购买了一套 3 居室的房子，租金约为 180pw 现在租金为 245pw 约10% 回报 然而我在雷诺斯的房子上花了大约 11k 房子价值约 265kso，但在 5 年内增长了 90% 还不错！
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策略嗨，如果你不介意；您之前的策略中的 ppor 是如何计算的，您是 1) 租房还是 2) 生活在“便宜”的地方？地方或 3）什么鬼！活下去，现在呢，你是 1) 还是 2) 还是 3) 我敢问；孩子们在你的策略中的什么位置因为我们知道他们是吸钱者！你有没有发现它们是一个绊脚石（只是在我想退货并要求退款时才问！）
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我不太同意购买（小）房产的策略在许多不同的州只是为了节省一点土地税
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德万克，我认为你的问题是合理的，别担心，我有一种想法，人们在我投资的领域嘲笑我！请查看我对您的问题的回答 6 年前您的贷款金额是多少？我认为大约是 365k，当时我被这种债务水平吓坏了！现在零钱这个收益率是根据当前价值计算的吗（可以购买价值）或贷款金额 收益率基于保守估计的当前价值 如果它是购买价值，平均会超过 10-11%（一些较低一些较高）没有完成数字，但它会在那个附近是土地税那么糟糕（除了新南威尔士州） 是的，我想我会在 12 月 31 日 LVR 37% 意味着你的房产从 2005 年到 2011 年的价值增加了​​很多。你是怎么找到这些地方的！发现阅读 API、热点、研讨会等杂志的想法 主要关注收益，然后查看增长潜力 我倾向于坚持大城市 我认为你的故事的寓意是追逐资本增加 现金流会随之而来以你选择正确位置房产的能力实际上相反的使用收益率作为初始过滤器，然后研究郊区的潜力是什么 负担能力和便利设施以及基础设施的变化是关键
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我有自己的地方，但现在通过家庭拥有的财产获得便宜的租金但这必须与我的 300-400pw 咖啡馆和餐馆账单相平衡 要求退款 儿童很贵我会承认但你有两个收入！至于我的孩子，我不知道！开个玩笑！每个人都有自己的我看到你在维多利亚你现在要做什么，因为预计 Vic 的增长可能是西墨尔本以外最低的也想知道你在哪里赚钱的细节我的策略奏效的原因之一是因为我在 2004-2009 年表现不佳时去了新南威尔士州以外的地方维修百分比您是否发现您在旧物业的维修上花费更多而不是新物业或类似物业您是否能够透露今年您的 3 次购买在哪里以及您接下来的目标是哪里
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我每年允许每处房产大约 5000 美元用于维修、费率、保险、土地税等 大型 renos 不在此范围内，但我发现我很少在我的投资组合中分配所有 5 美元 我购买的是 Barrack Heights，以 246,000 美元购买，目前租用$345pwn下一个是New Townhou se in Wattanobbi 以 $232 的价格购买了自己的临街面，以 $350pw 租了 Maitland house 207 plus 25k reno，以 $340pw 的价格租了我正在寻找 WA 和 SA 都在北部郊区，可以以 $300-320k 和 210-220k 的价格购买全新的房屋，租金为 $400分别为 pw 和 $310pw 完成后，这些应该分别值 $370-$400k 和 $270-280k
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阿德莱德北部郊区 $210-220k @ $310 pweek 你在看哪个郊区 低端 Playford AliveNopebut 变暖我不会为伊丽莎白或达沃伦公园的任何东西支付 22 万美元
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嗯嗯，不要失望 DirekParalowie 方式 这将使线程脱轨，如果你不介意，可能会 PM
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荣誉腰带如果这个论坛有任何更高的目的是听取像你这样的人的意见 干得好
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嗨 sash 一个鼓舞人心的帖子 只是好奇你目前有多少房产 另外，你花了多长时间达到 100 万资产 我是对的说你的至少 7% 收益率的策略可能是 CF 中性甚至positive Cheers
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我有16处房产，我花了大约5年的时间才获得100万美元的资产，那时我是一只胆小的猫！我有一个伴侣在 25 年中购买了 8 处房产，管理资产不到 1.85 亿美元 他也使用了我的策略，他刚刚有了第二个孩子！在 7% 的情况下，它仍然是轻微的负数，没有贬值，它是中性的
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一个很棒的线程，将增加 Somersoft 的“价值” 做得好窗扇，感谢分享
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恭喜平时的搭档！与投资组合的良好合作，一个投资组合应该如何赞美一个生活方式而不是减损它的例子 Nath ps 请注意，从 6 到 12 个月前，我们的利率预测似乎并不那么愚蠢，现在减少是非常有食欲的，可以实现的，而且写作是关于为您突出显示的所有目的而建墙
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感谢 Intrinsic 和 Nath 的客气话 是的，如果发生在 11 月，利率将很快下降，在我的预测中我会休息一个月！嘿，是你个人资料照片上的特朗普先生！你拉扯这头发以确保它是真实的
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是的，是唐，我们周围大约有 10 名警卫，所以我不能碰他的头发（警卫不喜欢他附近的人）虽然它看起来很真实，但如果不是，那么他会选择更好的风格，哈哈虽然他是一个男人的坦克，站得比我高，尺寸是我的两倍
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伟大的工作腰带（像往常一样) 我一直在购买 计划是每年 2 次，今年完成，但今年可能 3 次
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Sash，你如何构建你的财产所有权 SYD
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读得好，窗扇，感谢分享 激动人心的未来，当然
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Geez Louiseyou 又瘦又高，但 Don 比你高 是最近的研讨会，他们有 Richard Branson 和其他人在那里谢谢 Travelbug 我保持简单并购买以我的名义感谢 Cherry Pro
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嗨，Sash，你的成功做得很好！谢谢你有见地的帖子 AJ
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喜欢你的帖子 很有趣
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嗨 Sash，谢谢分享 关于说你可以在 SA 购买 210-220 全新的，它将是价值 260ish - 这是 OTP 还是它们有几年历史了，你只是让它们便宜巴罗萨（不回复你 JWR ）
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对不起，这些是新郊区，有一个警告他们在 Eliabeth 和 Salisbury 附近 - 我在达沃伦公园或伊丽莎白郊区待过任何新的 Munno Parra 也有很多空缺 购买价格是基于3-5 与伙伴购买 我们已经推动开发商打折地块，支付邮票，并支付不到一半的装修费用 我们仍在讨价还价，因为没有快速移动任何东西目前他们没有超出计划，因此您需要考虑施工期间的利息成本。棚屋产品可能价值约 270k-290k 如果您直接进行，可能会花费您约 230-235k 有点讨价还价哦，另一件事是大多数街区都是 300-350 平方米的小面积，正面约 10-14 米而且房子大约120-145sqmso in the small side 这包括车库和车棚 如果您选择合适的房子来固定在一个街区，请确保后院从后门到栅栏有 5-7 米，因为大多数只有 3-4 米 我的经纪人认为由于目前的需求，她可以以 300-340pw 的价格轻松租用我在 2007 年底以 190k 购买的旧 Paralowie 房子现在以 275pw 的价格出租，但价值约 270k，但由于 IR 从 569% 升至 68，因此处于中性状态% 所以我很高兴 我对此的利息成本约为 11,300 美元，其他成本约为 3100 美元 如果我包括折旧，肯定是 10-25 美元pw 正数 虽然回报可能在非常高的六分之一或低七分之一的折旧金额弥补这一点 我正在努力的计划是为了使用高折旧来减少我的积极 CF
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嗨，Sash，你愿意在更大的一块土地上支付大约 150k 的二手产品吗（所以为了进一步发展）稍微低一点，但考虑到你可以在街区再建一所房子，这可能是一个更好的选择 我在 Playford 附近看到了一些 Hamp;L，价格为 175kish
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JWR：成本计算具有高度欺骗性 Playford 地区因其反应性而臭名昭著土壤，所以在成本上增加潜在的 1 万美元 低 200 美元，您可以在一个小街区找到一个简单的地方很高兴知道如果您有固定价格的合同，开发商如何向您收取更多费用
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建筑合同通常会分配成本核算，例如“10,000 美元”；设置基础（与板相关的成本）如果基础成本为 20,000 美元，那么您将再支付 10,000 美元 基本上，除非建筑商向您保证承担任何井喷的成本（我认为 Rossdale Homes 这样做是溢价的)，您将不得不等待土壤测试等 f或将建立的最终成本 建筑商总是自费
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JWR，建造一个像这样的基本家 http:wwwsterlinghomescomauhome-designsvilla-and-courtyardthorngate108 但作为一个 300 平方米地块上的单个车棚，非常基本的景观美化，没有阳台，也没有额外的基础（CJP 对反应性区域的看法是正确的），对于 210K 到 215K，你必须找到一个 70K 或更少的块 唯一的方法是通过做一些事情交易 - 但你可能真的可以在任何地方这样做这就是为什么我认为巴罗莎
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买土地然后找建筑商会更便宜还是买最便宜的房子，大约 600 平方米（所以可细分 - 谈判后大约 150k）然后建造另一所房子 http:wwwrealestatecomauproperty-house-sa-elizabeth+north-107889951 那是 175k - 你认为你可以让建筑商在你的土地上建造 100k 的房子而不是您为他们购买的土地 我的安排中的总成本是 1 50k（+ 5k 的购买成本）+ 100k + 细分成本 2 间房屋（您可能在此过程中赚了 50k）这似乎比以 210-220 购买 1 间房屋更好（尽管 2 间房屋是基本的）
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那个明细不是经过深思熟虑或准确的明细成本计算哦，别忘了加上买地的利息以及施工期间的建筑成本
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自从上面的例子我正在买一个有土地的房子 - 持有土地的成本为 0 美元（因为最初的购买是中性的）而且由于从我发布的广告中建造房屋需要 10 万美元，所以它应该花费相同的金额对于这个也是（假设当然没有成本井喷）我在这里错过了什么
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总是假设井喷成本一旦你把房子推倒它就不会是中性齿轮有兴趣 150K + 10K (购买成本）160K - 12K 到 15K 拆毁和倾倒 - 15K 细分成本 - 20K 房屋 x 2 - 200K 利息房子上的 st - 10K 额外的基础 美化围栏 地板 窗户处理 建筑物上的变化附加物 信箱、晾衣绳、空调等 它确实加起来 不是想让你失望，但正确定价以避免代价高昂的错误非常重要
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同上，我查看了拆除和重建的成本，你确实需要雄厚的资金最大的问题是： 1 敲倒和倾倒 - 如果有石棉，它会穿过屋顶 2 议会的建立可能真的很慢郊区，因此您的持有成本会上升 3 如果遇到诸如保护树木或地役权问题之类的障碍，它就会变得复杂 4 当开发商持有街区时，他们通常已经完成了大部分的地面工作，而在这种情况下，他们可能会以达到某个价格点为条件我认为为土地支付 1000 美元的可退还押金，比如 3 个月 与开发商达成 1500 美元的协议，他们将提供固定的成本核算 在繁荣时期行不通，但肯定会发现他们现在想看
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好的，谢谢，我只是这个游戏的新手，所以会犯错误我只会建造一所房子 - 并且会保留和租用一所（因为没有需要首先将其拆除）所以或多或少（没有井喷）我将没有持有成本（因为租金将支付第一套房子的抵押贷款）并且能够细分并以 10 万美元建造一座新房子+ 细分 + 井喷 + extras
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同意 你可以投资一栋价值 1000 万美元以上的商业建筑，收益率甚至高于 7%，具有资本化和增值的潜力，例如通过开发或细分等和转售再增加 5-1000 万美元比如说 3000 万美元 这是我们的首选策略 只要它是位于 Swanston 或 George 这样的好地段的黄金地段，您将始终拥有充足的需求和潜力赌注和建造说 30 个故事
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是的，不用担心听起来是个好主意一个放在我口袋里的多余的 3500 万美元
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我也要一个！
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很棒的东西 Sash I，以及 99% 的人都羡慕你的位置如果你有时间回答 事后看来，你会有什么不同的做法 你犯了任何错误或错过任何机会 你会给普通下注者什么建议
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感谢RB的客气话 我会做不同的事情吗事后看来，绝对是，但是嘿，你不能开车只看后视镜，你必须看透挡风玻璃！我犯的一些错误： 1 在全球金融危机之前和之后出售 2 处房产 他们会值 80-100k 以上！ 2 我在 90 年代太害怕了，虽然我看房产等到我在 1997 年支付了我的第一个单位应该继续购买 3 时间会弥补所有错误你只需要成为一个能够坚持 我要给普通下注者的建议是： 1 今天就采取行动！ 2 研究、参加、研讨会并与人们交谈，以获取尽可能多的知识 3 从小处着手，开始关注 CF 这将有助于建立您的投资组合可以再借 尝试在都市区买 7%+ 收益率 这些还在！ 4 不要听BS关于位置，位置，位置它更像是现金流，基础设施和位置
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感谢您的建议 Sash 这是第一个建议点让我和其他很多人慢下来有一天我我会伸出手指，好好玩这个游戏
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我不同意这总是关于位置，位置，位置一直是，总是会
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非常小心地分享你的成功我会让你成为一个交易告诉我你的成功如果他们是好的我将成为一个皈依者并做出改变嗯我想我之前问过你这个问题
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非常感谢你 Sash I你的故事让我深受鼓舞
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在一些帮助之后在安德鲁斯农场或埃文斯顿花园购买我的第一个投资房产安德鲁斯农场是一个 2 卧室应用程序，大约 240k 新，租金在 200 到 220 之间或建造一个埃文斯顿花园的房屋和土地套餐，价格为 275k，每周租金为 280 到 300 美元与安德鲁斯农场一期，这是政府的 nras 计划在那里你每年可以获得 9500 税收抵免 10 年任何建议或帮助都会很棒，因为我是第一次投资者
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干得好，Sash！感谢分享 这将激励许多初露头角的房地产投资者并使更多人嫉妒（包括我）很高兴看到有人打破常规并以不同的方式思考
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