澳洲澳大利亚房地产 无齿轮指数基金与齿轮（80%LVR）住宅房地产投资组合？悉尼

在澳大利亚地产投资



我想从这个论坛中获得一些意见 - 两者中的，从长远来看会有更高的预期回报率
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我认为股票总体上跑赢房地产
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齿轮选项具有更高的潜力，提供了不公平的优势您准备使用其中一个而不是另一个的原因以使其进行更公平的比较
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这些统计数据通常不包括杠杆作用，尽管它们确实如此Tambourineman 如果 100k 股以 20% 的速度增长，您将获得 20k 收益同比增长 5%，而不是同比增长 20%
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无杠杆指数基金 vs 有杠杆（80%LVR）住宅房地产投资组合 你能以保证金购买指数基金然后你会使用保证金贷款还是股票保证金率比 LOC One 指数基金要高，或者我一直记得杠杆可以放大利润或损失，杠杆在上涨的过程中很有趣，但它可能是一个快速而可怕的下坡使用 2:1 的杠杆，如果股票下跌 50%，你就会被淘汰；即 20082009 会消灭你的评论

杠杆买入指数基金是否有意义 我看了一下保证金贷款，它们的利率在 7% 左右股票市场将在这个水平附近（3% 的通货膨胀，2% 来自 GDP 增长，2% 来自股息）所以借贷将是一个收支平衡的前景 至于做一个比较，初始投资 100,000 美元 鉴于市场回报率为 7%跟踪器在十年内将产生约 200,000 美元 对于一栋房子，您将在 500,000 美元的房产上支付 20% 的押金 在过去十年的大部分时间里，抵押贷款利率一直在 7% 到 8% 之间，因此它的利息成本约为 30,000 美元 A 4% 到 5% 的收益率是典型的，在代理费和作废后称为 4%，那么每年的收入将是 20,000 美元 再加上另外 1% 的维护费用，这将是另外 5000 美元的成本假设租金和维护随着通货膨胀率上升（3%，如上），那么十年后的总损失将在 130 美元左右,000 负扣税和税收减免可能会将其降至 70,000 美元 总体回报取决于房价的增长速度 如果他们跟踪通货膨胀，这将是我长期的预期，那么十年后出租物业将约为 670,000 美元意味着总利润将是 100,000 美元，与指数跟踪器大致相同 如果它们在十年内翻一番，那么该物业将价值约 100 万美元，这意味着总利润将是 430,000 美元，或者明显获胜 当然事情可能会变得非常糟糕两者都错了让我们假设在购买后任何一种资产类别都会立即崩盘 40% 除了全球房价紧缩网站上的一些非常自鸣得意的空头之外，它将如何影响回报 市场追踪器在本世纪末价值 120,000 美元年回报率略低于 2% 在这种情况下，你最好把钱存入银行 如果房子在崩盘后以 3% 的速度增长，那么它在第十年的价值约为 400,000 美元加上持有成本（并假设政府没有取消税收减免），总损失将是 170,000 美元 但是，如果价格反弹并翻倍，那么将实现 30,000 美元的利润 我的想法 如果房地产增长跟踪工资（这是我期望它应该做的），并且负扣税仍然存在，那么在当前收益率下，总体回报与指数跟踪器之间没有太大差异如果价格上涨超过工资，那么房地产变得更具吸引力，但是如果他们落后或崩溃，那么这是一个坏主意问题是我的水晶球不工作，所以我不能给你 2013 年的 RP 数据数字这意味着女士们先生们，请下注，我们会看到谁在 2023 年是对的
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我为管理基金提供了几年的保证金贷款，我最终摆脱了它，因为它太麻烦了，而且效果不如我希望的那样银行是一个完整的 PITA，尽管有很多被称为市场上最好的零售保证金贷款产品的金融类型保持了很多很多年，也许下次我会选择自己的股票但坦率地说我不太可能再走这条路，下行风险太大了证明回报的理由
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http://wwwrussellcomAU_pdfsmarket-reportsasxR_RPT_ASX_Report_V3F_WEB_1306pdf 这些家伙有一个很好的报告 在截至2013年的10年中 股票击败房地产 但是到2012年的10年房地产击败股票 过去12个月对您的股票有利无法将齿轮与“齿轮”投资相比较；当您开始应用固定回报率时，通常任何事情都会获胜，适用 cpi 等负回报要高得多
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看看这张图 在更长的时间范围内，差异对我来说似乎很小 它更多的是致力于将自己培养成一个熟练的投资者（在任何一个类别中）
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现在添加杠杆杠杆
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我之所以将齿轮式住宅物业与未齿轮式指数基金进行比较，是因为 1）由于公司内部的运营和财务杠杆，股票市场股票已经在某种程度上是齿轮式的你要买 2) 这两种情况实际上是我的选择——我永远不想用保证金贷款投资股票——那将是我个人的偏好 但是用抵押贷款购买 resi 房产是一件非常正常的事情
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刚读完Travis Morien的《杠杆有其一席之地》
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用抵押贷款购买房地产，不知道你的意思是什么，“正常的事情”，但投资回报率越高越低借来的资金 阅读一些解释投资回报率的书籍拥有各种借入资金的 epts 此外，恕我直言，银行认为股票风险更大，因为他们不允许与住宅物业类似的杠杆因此，我更喜欢住宅物业而不是股票，还有其他原因（更大的控制、杠杆等）
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如果你有兴趣投资指数，但又想降低保证金贷款相关的风险，你可以考虑分期认股权证（例如你可以获得STWAX、IOOAX等60%左右的分期认股权证）或内部杠杆管理基金
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Samp;PASX 200 累积指数过去 12 个月上涨约 24%，美国指数仍上涨约 40%，包括股息
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您不能对您的股票投资组合进行重新调整或细分以增加其价值 没有控制权 但房地产不像股票那样具有流动性 平衡是关键
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我有大约 10% 的总投资组合是高收益的澳大利亚管理股票基金 惊人的回报和强劲的收益率12 个月后，我希望随着时间的推移将其增加到我投资组合的 20% 左右，尽管我喜欢这套资产，但与某些房产相比，我忘记了它的性质
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为股票成本做准备3%的额外费用！！来自 CBA 网站 保证金贷款利率 利率 定期利息 预付利息 每月支付的利息 可变 - 763% 3 个月 775% 789% 6 个月 770% 784% 9 个月 765% 779% 1 年 760% 774% 2 年 799% 813% 3 年 799% 813% 5 年 799% 813%
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目前我所有的住房贷款都是 80% LVR 我正在考虑的一个选择是通过充值提供一些资金，将 LVR 提高到 90%（并且招致一些 LMI）投资股票 即使 LMI 资本化，贷款的实际利率仍然比使用保证金贷款要好得多 - 并且没有追加保证金 其他人做过这个 Jason
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是的，甚至更好, 我用借来的钱来进一步利用保证金使用保证金贷款 在 LVR 的问候中，杰森
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追加保证金不是风险，它是一种帮助您保本的风险管理功能
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您对追加保证金通知是正确的，但是保证金贷款存在风险，即使在追加保证金通知的帮助下（通常是保守的 LV R 与房屋贷款相比），您最终可能会欠下的债务大于您的资产价值，并且必须按需偿还 如果市场跌得够厉害，即使价值您的资产低于您的债务，被迫按要求偿还贷款的情况要少得多（假设您可以维持支付利息等）分期付款认股权证的风险更小，因为贷款的追索权有限（您不如果标的资产价值低于贷款，则必须偿还）当然，您通过通常比保证金贷款或住房贷款获得的利率更低的利率来支付这种安全性
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你有一个使用分期付款认股权证比使用保证金贷款更有可能损失 100% 的资本 我会在其中任何一天之前使用房屋净值，但 ML 是其预期目的的绝佳工具 负资产情况更有可能由于管理不善而发生ed 贷款比贷款本身 认股权证也很酷，但我只在需要有限追索权的情况下将它们用于我的 SMSF，它们可以帮助我消除缴费税 这些卖家在很大程度上认为损失“仅限于您的第一期分期付款” ;听起来不错，但这实际上意味着您的损失是“有限的”；到你投资的 100%
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如果你还借了 5 万美元，看看一个可用的 10 万美元的例子，它给你总共 15 万美元和 33% 的 LVR 贷款利率说 8%（不知道是什么现在的利率是，但不久前它们在 8% 左右n 我收到了 Suncorp 的更新信） Max LVR 75% 缓冲 5% 如果损失超过 $86,463 将发生保证金贷款 使 LVR 再次低于 75% 将现金添加到 $3,500 的贷款中 出售价值 $14,000 的资产
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Vanguard 的 30 年指数图表追踪 10,000 美元投资的增长 如果您在 30 年前投资 10,000 美元并将所有收入再投资，您现在可以拥有： 如果投资澳大利亚股票，则为 268,733 美元；如果投资于美国股票，则为 190,702 美元；如果投资于上市房产，则为 168,900 美元；如果以现金投资，则为 105,786 美元 无杠杆
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如果投资于澳大利亚股票，则以房地产为杠杆 268,733 美元；如果投资于美国股票，则为 190,702 美元；如果投资于上市房产，则为 1,680,900 美元； $105,786 如果以现金投资
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不完全是布莱尔 杠杆数字需要您考虑利息成本 假设一些非常基本的数字：扣除成本（中介费和维护）、抵押贷款后的房地产价格收益率为 4% 40,000 美元，收益率为 8%，房产升值率为 84%（RP Data 从 1980 年到 2010 年的数据），那么总回报将是 670,024 美元
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嗨 Blair 他们指的是澳大利亚证券交易所的上市房地产信托（现在房地产投资信托基金）在他们的图表中你是否正在使用诸如 SPDR Samp;PASX 200 上市房地产基金之类的杠杆，它是 Samp;PASX 200 A-REIT 指数的跟踪器我与一个退休的半退休人员一起工作（收入）基金内部有很多 LPT，这在 GFC Vanguard 期间受到了很大打击 这里还有一个在线工具，您还可以在其中查看时间表 1983-2013 FY 看起来为澳大利亚股票提供了 361,578 美元（每年 124%）和 281,896 美元（115美国股票的 % pa)休息骑
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你能在这里解释你的理由吗？你认为你可以在LPT中获得一些你在股票中无法获得的杠杆吗？或者这是经常被引用的误称的延续，即更大的杠杆通常可以用房产实现
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$268,733 投资澳洲股票；如果投资于美国股票，则为 190,702 美元；如果投资于杠杆财产，则为 1,680,900 美元； 105,786 美元，如果以现金投资，这就是我想说的，只是想说每个人都已经知道的事情 - 杠杆房地产优于股票等非杠杆投资，我的错
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你没有在这里考虑你的成本考虑到这是一个90% LVR（大概），例如，你必须考虑 LMI 然后还有印花税、利率、利息、市政费、维护等我认为你必须保持现实 我相信大多数人作为房地产投资者失败的原因是由于不切实际的期望
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我知道可能有点夸张，但我并不了解与房地产有关的所有费用但我认为仍然要付出很小的代价
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不要忘记1983年减少了1万美元，没有增加额外的资金，也没有杠杆
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过去不是指标特定资产类别的未来估值会经历自己的周期在评估不同资产类别的相对历史表现时，这些波动对评估不同资产类别的相对历史表现有重大影响。大于债务成本，只是因为当回报高于债务成本时，对回报的乘数效应 然而，如果合适的投资者能够根据情况调整杠杆率，那么杠杆式股票投资组合的表现可能会很好。未来 10 年，未抵押股票的房地产投资组合的表现应该大大超过未抵押财产
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对未来 12 个月股市的一些乐观预测 你应该始终对预测持保留态度 麦格理很有趣预计矿工在未来 12 个月内表现良好 可能是因为澳元贬值 完整文章在这里干杯，甲骨文
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Current Bank Margin Loan Rates example Loan Type amp;年增长率
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根据奥马哈圣人的说法 以国内生产总值衡量的经济长期预计年增长率约为3％，通货膨胀率达到2％将名义 GDP 增长率推至 5%，巴菲特表示，股票可能会以大约这个速度上涨，而股息支付将使总回报率提高到 6% 至 7%，他说，如果您的借款利率达到 76% 或更高，如 Redwing 的数据所示，那么你很可能在长期内亏损es，更不用说是业余爱好者了，那你最好不要加速 但是有负扣税：假设巴菲特的数字是正确的，股息在 2% 左右，那么与借贷的净差额约为 55% 对于最高利率纳税人，持有成本约为 3% 对于 10 年以上的无杠杆投资组合（再投资），您可以预期它大约翻倍，例如从 10 万美元到 20 万美元 对于有杠杆的投资，限制约为 75%，所以最初的 10 万美元变成了 40 万美元 因为股息用于偿还利息，所以增长率会更低，大约 5%，所以十年后投资组合价值 65 万美元 假设这是一笔只还利息的贷款，有 30 万美元需要偿还，然后会有利息支付（每年约 23,000 美元，减去约 8,000 美元的股息），达到 150,000 美元，或在负扣税后为 85,000 美元最终结果将是 265,000 美元，这比无杠杆要好一点< BR>评论
如果您在 ML 上以 76 岁或以上的价格借钱，请告诉你正在再融资，你很快就会进入 6s 我知道很多在 5s 中贷款更大，但不是很大的一个专业在 6 月 30 日之前将 599 固定为标准报价 关于 div 2%的收益率，这是澳大利亚，不是美国
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