澳洲澳大利亚房地产 利率、收益率、投资周期和 VIC 市场 悉尼

在澳大利亚地产投资



我只是集思广益，大约 4 个月前在本迪戈购买了一处房产，当时我得到了很好的价格，翻新了它，新的估价（由我自己完成，以及几个不同的经纪人的话）我对快速感到非常满意fwd 4 个月，在我看来，如果我卖掉我的房子，现在它的价值会减少 10%，不会因为我不打算卖掉而大惊小怪，这让我开始思考，我当时喜欢并且仍然喜欢该地区的基本面一两次降息，我认为是维多利亚市场下一次繁荣复苏的最佳时机，事后看来，我觉得时机不对，也适用于其他州，收益率不是特别好当时很棒，这让我开始思考，我个人认为，除非即将发布一些独特的公告或类似的公告，或其他一些主要因素，否则当利率触及历史低点或周期性低点时，房地产市场整体触底，并且哪里的产量（取决于该地区是否是蓝筹股metroregi onal) 由于投资者涌入，利率超过了利率，如果我的上述想法是正确的，这是否意味着在大多数地区购买 VIC 并继续关注新南威尔士州和昆士兰州是没有意义的，例如，在 vic 地区，平均收益率低于 65%，这不是中性的，而在新南威尔士州和昆士兰州，收益率通常为 75% 及以上（如果以市场价格购买），现在说低于市场价格 10% 是没有意义的, 并认为您在 6 个月内买到了便宜货，市场价格与您今天购买的价格相同！有人愿意发表评论
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我不了解你，但我不能肯定地选择最低点 从长远来看，Qld 价格在过去 12 个月内进一步下跌可能并不重要
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也许你想多了
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我们现在正处于房地产熊市 牛市期间很多人把脑子和牛市混为一谈 你听过多少人拍自己的背关于他们在繁荣时期（经过多次搜索）带来的小财产上涨了 X％ 比起投资者的任何特殊敏锐度，这更像是涨潮将所有船只升起的情况
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一年内一两次我们可能会回顾并意识到现在是市场的底部；或者它可能会进一步下跌不幸的是，这只是我们事后才知道的事情我们显然没有处于上升周期，但最终我们将是最合适的策略可能是简单地尝试长期买入展望未来，不要担心短期波动
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思考会让你起皱引领上涨，但地区性房地产可能不会直接跟进 而且，是的，维多利亚的收益率非常低 从逻辑上讲，价格应该进一步下跌或长期停滞，让租金赶上来，但我们的房地产市场并没有引起轰动关于“逻辑”的记录就我而言，所有的赌注都被取消了
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同意，但是，我并不总是同意“不是什么时候买，而是买多久”的说法你一直在里面'我的常识告诉我，维克的收益率在过去有所上升12 个月但仍然负扣税，fho s 将继续出租，直到收益率提高，现在用 200k 购买价值 250k 的东西并获得巨大的时间，发现隔壁是 3 年后以 195k 出售，哪一个我在
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我严重怀疑 FHB 会看收益率，并以你描述 FHB 买得起时购买的方式来确定租房与购买的等式这就是他们支付荒谬价格的原因对于像Point Cook Epping等随机区域的小块污垢 - 因为它们“负担得起” 但是，现在估值根本没有堆积（我同意），因此他们无法获得资金并且无法购买这些块，通常他们会选择 90-95% LVR 服务对 FHB 来说从来都不是问题 - 它始终是杠杆 所以下降利率上升收益率没有区别
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房地产投资是长期的 对我来说，一个好的投资是一个租金和 CG 增长平衡的地方长期基本面稳固（即不是采矿城镇） 维护合理且折旧率高 Bendigo 总体上符合该标准 长期价格上涨 个人我在 1989 年买入 1991 年卖出 20%，1991 年细分并在 1993 年和 1997 年卖出收支平衡，1996 年卖出 2005 年赚 120%，买入 2001 年卖出 2003 年赚 80%，还有多个其他人仍然持有在所有这些上，除了 2003 年，我会有一段时间亏损但我知道拒绝购买的朋友1989 年，因为市场“太高”；并质疑我们的 logic 我永远不会知道他们是否最终购买了任何东西，因为我们失去了联系 我所知道的是我们目前全资拥有的 PPOR 的一小部分但非常重要的部分来自 1989 年的购买 IT 构成了我们财务安全的核心 总的来说，我们已经转向从那时起，第一次投资价值增长了 1000%几周前，Kirsty 和 Phil 赶上了以前的参与者（我认为你在 Oz 看到了这个节目主持人向夫妻展示各种房产，说服他们购买他们最初拒绝的地方，然后削减经常出现的东西尽管他们声称拥有忍者谈判技巧，但这是一笔糟糕的交易）它的主角是一对年轻夫妇，他们在 2007 年，那是英国房地产泡沫的高峰期工资和抵押贷款的支付将是他们总工资的一半 基本上他们完全是白痴 他们错过了他们想要的公寓，但不知何故找到了更多的钱，最后花了 30 万英镑在西肯西顿的地下室公寓 所以五岁后多年无休止的经济低迷、全球金融危机、持续的欧元区问题和双底衰退他们的结果如何由于伦敦房地产一直表现不合理（虽然我没有保持偿付能力），他们的公寓在价值 8 万英镑，以每年 5% 到 6% 的速度增长 回到 TMNT 的原始帖子，如果你知道全球金融危机的基本形态及其原因，你就不会在 2007 年在伦敦购买房产事实证明你是错误的，因为资金流入城市寻求避风港，再加上贷款延期（尽管有可能即将结束的喋喋不休），零利率政策阻止了市场崩盘我的点是 r真的，你可以因为错误的原因做出正确的决定，甚至预测市场表现的总体形态都是一场愚蠢的游戏即使你有上帝的视角，我认为你能做的最好的就是做出一个试探市场在历史上是低估还是高估，即使那样，也会有分歧 如果一项投资看起来会赚钱，那就买进它，如果不是，那就不要，不要来找我哭如果您做出错误的决定，因为我们都是这里的大男孩和大女孩评论

同意我们在 2003 年售罄并大量生产，因为在我看来，那是市场上的佼佼者，而且在东方如果我们把这些利润投资在西部，我们会再次翻倍！这告诉我没有一个市场最终你在投资不是买一辆车，看到它在你眼前贬值，或者“储蓄”;为未来只与一个在 12 个月后离开的新伙伴一起度假，并且不要打折“锁定因素”；房地产投资 与现金不同，如果每个市场报告都在 24 小时内随心所欲地改变主意，彼得
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斯托克兰今天发布了基于维多利亚时代市场疲软的警告我认为这里仍然会有一些痛苦我担心现在还为时尚早，会有更多的痛苦 http:wwwcouriermailcomaunewsearnings-warningstory-e6freonx-1226529460473
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你启发了我做这个搜索：https:wwwgooglecomausearchqsite:somersoftcom+quot;more+pain+to+comequot;这导致早在 2003 年就对所有这些即将到来的痛苦发出警告
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嗨 TMNT，这些数字听起来不对，在 4 个月内下降了 10% 哪个郊区 提醒我什么你买了 现在的市场比 4 个月前在本迪戈要好得多，所以看看你在看什么会很有趣 干杯本
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太搞笑了 人们称伦敦市场崩溃，连同香港，它只是没有最终市场会做什么，谁知道它会做什么如果现在的数字对您有用，并且您可以负担还款等，并且可以省钱并继续积累资本，那就买吧
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对此有一个值得注意的数学解释：当总收益率等于利率时，房产开始变为CF+ 假设房产价格为P，利率为R，总收益率为Y 假设LVR为80%，贷款还款 P x R x 080 根据经验，假设净收益率为总收益率的 80%，则净收入为P x Y x 080 因此，如果 Y R，还款额等于净收入，并且您拥有 CF 中性财产 如果 Y >; R, 房产是 CF+ 这意味着在周期的那个时候，投资者有真正的购买动机 但是这是否会转化为市场触底反弹取决于许多其他因素 目前与利率在低 5s 中找到 CF+ 房产变得越来越容易，因此投资者的兴趣增加了
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我真的很惊讶你只能找到“更多痛苦来”这个词;追溯到 2003 年 也许这个词最近越来越突出 个人认为它对我不起作用 这就是链接的重点，会有痛苦你是说 Stockland 是不正确的并误导了市场 幸运的是我不在维多利亚试图卖掉我的房产 然而你的搜索确实激发了我自己的搜索：https：wwwgooglecomausearchqedfe170ea46107amp;bpcl39580677amp;biw1920amp;bih955 这和你的一样毫无意义
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T那些说随时买好房产的人我买了 150 09 卖了 210k，当时 210k 差不多是市场价，现在作为投资者，你的股权在 3 年内下跌了 60k 或 30%，我会很生气，几乎质疑我的投资能力 所以我认为我在维克的一个主要地区城镇的房产下跌了 10% 当时我以高价购买，但是我处于投资的早期阶段，我相信这是我迄今为止最糟糕的一次购买, 对我来说，基本面是相同，但收益率约为 59%，一旦价格进一步下跌或租金再上涨几个 %，租户仍将继续租金，因为它仍然是负数，而且似乎利率也已经触底或几乎我个人认为 vic 现在已经触底或有一点下跌，比如 4 点到 6 点，事后看来，现在是进入我所在区域的好时机，我'宁愿在 5 点到 6 点抓住落下的刀
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人们一直在说关于 nsw amp; qld 有一段时间了，但时钟一直没有滴答作响
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IMO 的“投资时钟”;仍然有效，除了：有多个时钟 亚洲、美国、欧盟和澳大利亚都有时钟 所有相关联的政府重置时钟，因为它认为适合 FHO 提升、SD 豁免、新的财产税等 所以简而言之，时钟存在但它已经坏了它只能告诉现在的时间，而不是未来代表整个住宅房地产市场的表现
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时钟只能告诉当前时间我们必须使用所有可用的数据和反馈来形成我们自己的共识，以了解未来的发展方向对什么是旧的免责声明过去的表现迹象并不代表未来的回报评论

维多利亚市场总体表现的代理在这里：http:wwwmacrobusinesscomau201212victorian-transfers-mortgages-decelerate 如果您认为这些图表看起来健康或可以闪闪发光通过 Stockland 或 MB 链接表明条件普遍改善的迹象你比我更好
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Stockland 数据将是 FHB 的一个很好的代理 - 就是这样
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仅供参考我只是与 TMNT 交谈，它的巴拉瑞特，而不是本迪戈
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维多利亚现在正式陷入衰退，经历了至少连续两个季度的负增长，你认为未来将扭转下降趋势我能看到什么情况变得更糟随着低失业率和下降的利率，要真正让国家再次运转，会发生什么情况是失业率开始上升
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是的，关于过去的“房地产经纪人”；会说看起来是 5 点钟和 7 点钟是购买的时间，所以现在进入 LOL 彼得
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哇，所以我们 VIC 正式陷入衰退 我想知道媒体和我们的政治大师将如何旋转它我想知道还有多少其他州加入我们 所有人都有足够的空间，你好 Tassie，SA 甚至是新南威尔士州 Peter 147
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Trippy，这种情绪当然不乐观，所以零售商们认为经济衰退是什么感觉 你有没有一个链接可以确认两个负增长的季度评论

Tassie 有没有看到下面的帖子
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http:wwwmacrobusinesscomau201212gdp-here-comes-the-income-shock 来自文章：维多利亚州下降 02% 是微不足道的，但问题仍然是什么会扭转局面（即使是这个小幅下降） Qld、Tas、SA 和 NT 正在伤害 WA 再次成为我们的救星！！
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我并不是说我是对的，我只是凭直觉，并基于全面的一般因素就我们所知，我们可能仍然在 2 点钟我更倾向于“仍有办法跌倒”；由于降息很好，失业率上升，我在中短期内并没有看到任何巨大的积极因素，但我认为零售业可能会在 2 年内开始回升，并且通过回升，意味着从糟糕到平均，而不是在myer前面排队的顾客，我认为失业率将在一段时间内保持在一个令人担忧的水平，希望更多的降息，如果有的话，这将是复苏的第一步只是我的意见
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昆士兰州将是下一个
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那么西澳是从英联邦成功的，它“遍及红色漫游者”；当然是开玩笑，但我想知道斯旺先生和工党将如何在明年年中在大选之前将其旋转起来，澳大利亚整体正处于衰退之中经济衰退至少已经一年了——根据我在实地看到和听到的——而不是在媒体上
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取决于你怎么看，英镑反而崩溃了，从 3 澳元跌至 15 澳元
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伦敦房产就像黄金 供应有限，被认为是对冲通胀的工具，被认为是安全的，因此它的价格与基本面有些脱节，事实上，即使以美元计价，它也高于2007年看到的水平
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是的，你是对的，但我们不能用每个州的财产一概而论，过去我们也许可以读到一个有趣的读物，“掌握澳大利亚房地产市场”。 John Lindeman 我参加了他的一次演讲，他很棒！他解释了房地产市场是如何运作的（从 1901 年到 2012 年至今） 他提到了住房市场理论（房地产市场周期的概括，长期 8% 的增长） 例如，ABS 数据大约 100 年代表了大约 8% 的增长，但（30 年 3%，10 年 -3%，10 年 12%，43 年 9%，4 年 2%）所以当增长发生时，我们必须靠运气 举 2003 年 Aguarelle 北悉尼郊区销售的例子14.5 万美元，2012 年以 12.5 万美元的价格出售 这是 14% 的损失，如果加上通货膨胀，实际损失 50% 我不想在这里吓到你，只是为了让你意识到房地产交易没有增长，所以挑剔有知识是自 2007 年至 2012 年的关键示例：Kurrajong 价值下降，Homebush 上涨 40%，悉尼自 2007 年以来没有变化，所以你会看到有些郊区可能表现出色，而其他郊区则没有 IMO，时代已经改变，我们不再可以概括司机财产，但我们需要更专业 他提到滞后指标（看起来中价）和误导性指标（上市时间、供应商折扣、租金收益率——例如，由于房地产价格下跌而不仅仅是创造了新的就业机会，收益率可能会上升——所以我们需要看看因果关系，不同的原因会产生对租金收益的不同影响）领先指标（销售趋势，潜在买家和上市趋势）他用来预测郊区不良销售的 Quickstats 和 YIP 或 API 杂志，并将 1 年的卖家房源与买家进行比较，看看他们是否会下降非常分析和快节奏，但它确实提供了丰富的信息也许上面的书会有所帮助我还没有买它，但我打算！
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