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在澳大利亚地产投资



大家好， 下面是 Bill Zheng 为那些没有直接收到它的人的最新时事通讯 我认为有趣的读物 ___________________________________________________________ quot;你如何在任何房地产市场中找到价值 欢迎阅读本月的时事通讯 Albert Einstein 曾经说过：“我们可以”解决问题时使用的思维方式与我们创建问题时使用的思维方式相同，但是如果你把你的思维从房地产范式转移到金融范式上，就会变得更容易和清晰。毕竟，金融是推动房地产市场的无形之手。价值与价格首先，我们可能需要区分房产的价值和价格 房产的价格是您在两方之间的房产交易中支付的美元数字 房产的价值可以是高于或低于其价格，换句话说，该物业的真正价值例如，一个物业的价格是50万美元，但价值是60万美元，那么你可以说你找到了很好的价值；如果一个房产的价格是 50 万美元，但真正的价值只有 40 万美元，那么你买了一个价格过高的房产 所以我们的目标是总是购买价格低于其价值的房产，这可以在良好的时候完成和市场的糟糕时期问题是，没有人真正知道房产的真正价值是多少每个人都有自己的公式我会在稍后告诉你我的，我需要给你理由首先在我的计算背后 The Big Shopping Centre 让我们看看购物中心运营商如何向租户收取租金，这将有助于我们计算住宅物业的价值 购物中心通常按每家商店的收入收取租金，而不是按店铺的大小或位置 例如，您可能在同一个位置并排有两个大小相同的店铺，如果一个是珠宝店，另一个是报刊亭，那么珠宝店通常会比您支付更多的租金。如果你是报社e 作为珠宝店的老板并抗议其公平性，购物中心经营者会很乐意将您的商店提供给另一家珠宝商，该珠宝商在支付比隔壁报刊亭高得多的租金后仍可能获得足够的利润 您可以看到其中一个购物中心运营商的关键功能是确保它为每个商店运营商提供足够的理由，让他们在支付永远增长的租金后，有足够的理由继续在购物中心运营，这会抹去他们利润的最大部分。从某种意义上说，购物中心经营者的工作是让每个店主的口袋里空空如也，让他们勉强维持生存并继续支付租金。当店主付不起房租的那一天，购物中心经营者要么找人代替他们谁能，或者停止加租，等下一个最早的机会再做吧让我们将购物中心的概念应用到住宅物业你能想象以下片刻你的城市（墨尔本、悉尼、布里斯班等）是一个大型购物中心；这个大型购物中心的商店被称为您的家，您是商店的经营者；每家商店的租金是您为房屋支付的抵押贷款；购物中心的运营商是银行（例如，澳大利亚 90% 以上的抵押贷款是由银行完成的）；您的盈余是银行的焦点 如果我们采用与购物中心相同的逻辑，那么银行（即购物中心运营商）总是希望清空您的口袋 任何时候他们发现您还有钱并且没有用它来支付更大的抵押贷款，他们会想办法确保你这样做☺ 如果你认为我对银行很苛刻，也许你应该问问你的父母和祖父母，他们最后一次觉得买房子比现在便宜是什么时候他们的收入☺ 答案很可能是：从不 例如，如果银行发现在某个郊区，普通家庭仅使用单一收入的 30% 来支付住房抵押贷款，而普通家庭可以通过使用他们总收入的 50% 来支付房屋抵押贷款，那么显然这个郊区的家庭仍然可以支付更多的抵押贷款 为了增加这个郊区所有房主的抵押贷款还款额，银行不能仅仅提高利率这个郊区，没有t 为他人；因此，最明显的解决方案是推高该郊区的房地产价格，以便他们可以增加抵押贷款的规模 银行如何推高特定郊区的价格 通过以更简单的合格标准借给该郊区的人们更多的钱 这包括轻松贷款给当地政府政府，房地产开发商，房地产投资者和房主 例如，银行可以向该郊区贷款 95%-100%，而不是仅向房主贷款 60%-80% 银行类似于购物中心运营商，在股权和收入之间，他们倾向于追随收入，即银行将追随在当前还款抵押贷款和生活费用后仍有剩余收入的人，并借给他们更多的钱，这反过来又会推高房价。应用：在过去的 15 年里，婴儿潮一代（目前在 50 至 64 岁之间）在偿还抵押贷款后拥有最高的可支配收入，银行在技术上跟随他们，向他们扔钱 无论婴儿潮一代想在哪里生活过去15年，那些地区的房价似乎涨得更快，因为他们很容易获得融资，推高了房价。可以说，婴儿潮一代的房价强势持有区域的表现优于澳大利亚平均每年约 9% 的货币供应增长；未来15年，婴儿潮一代在退休后1-15年内一旦你的工作收入少于15年，银行将停止提供30年期的抵押贷款，一下子，婴儿潮一代的高可支配收入不再像以前那么强大 例如婴儿潮一代的平均年龄是58岁，离退休还有7年，银行在正常情况下只能为任何房屋抵押提供7年的贷款，这可以大大降低婴儿潮一代可以获得的资金，因此减缓了他们所在地区的房价增长但是对于一个今天只有49岁的人来说，他们仍然可以获得30年的房屋贷款如果你超过50岁，你必须向银行证明退休后无需出售房屋即可还清全部房屋抵押贷款 自 2011 年 1 月起已成为法律 因此在银行（即购物中心运营商）眼中，婴儿潮一代（即商店运营商）再也负担不起支付更高的租金（即更大的抵押贷款还款）银行必须等待下一次增加抵押贷款规模的机会，或者在这些地区寻找有能力承担更大抵押贷款的其他人唯一的问题是我们似乎没有足够大的抵押贷款目前拥有足够资产来替代婴儿潮一代的收入赚取者群体，除非政府开始引入第二置业者补助金☺或银行开始提供准资产以弥合下一代的资产缺口 你可能已经注意到，婴儿潮一代强占区最近表现不佳，如果看到这些领域在未来十年内继续表现不佳，我不会感到惊讶，直到下一代高收入者聚集足够的股权来搬家进入这些地区，而婴儿潮一代最终决定缩小规模 在过去几年中，您可能已经看到 Greenfield 地区的房地产价格相当稳定地上涨，即 PE 所在的郊区购买房屋和土地套餐 传统上，这些绿地地区的收入不足以吸引银行的兴趣，但最近的移民趋势改变了这种情况 事实上，这些远郊的许多郊区将在未来 2 年成为中郊区婴儿潮一代目前占整个劳动力的 13 人；为保证税基充足，只能由规模更大的打工移民替代 新生代移民大多在 26 岁至 45 岁之间，具备目前紧缺的资质和技能，因此享受更高的待遇。收入高于平均水平，但由于缺乏公平性，他们还没有准备好搬入婴儿潮一代的强势郊区，这些郊区传统上是第二或第三家园郊区这些农民工家庭的房贷还款往往只占单一收入的30% 对银行来说，很明显，新生代农民工仍有太多的收入盈余没有用来支付房贷；银行有责任清空这些新移民的腰包，就像过去 15 年来他们对婴儿潮一代所做的那样☺！最简单的方法是通过向新移民强区借更多钱来推高房价。房价越高，他们的口袋就会越空。 Y 世代对于银行来说并不重要，但与新移民人口相比，他们的规模微不足道 例如，来到墨尔本的新移民（即 300 万）将占当前墨尔本总人口的 75%（即 4百万n)，而来到悉尼的新移民（即 200 万）将占当前悉尼人口（即 4500 万）的 44% 如果婴儿潮一代在过去 15 年的强盛郊区的表现可以作为参考，我们应该看到未来 15 年新移民强占郊区的表现优于平均水平，这并不感到惊讶 这种趋势在过去 5 年中变得越来越明显，我相信它还会持续另一个十年左右 一个“奇怪”的新趋势 这就是为什么我们现在在澳大利亚几乎每个主要城市都看到了一种奇怪的新趋势：过去 15 年为我们赚到最多钱的郊区的表现开始低于平均水平，因为它们中的大多数都是婴儿婴儿潮一代强占区，过去 15 年增长背后的驱动力（即可用于借贷目的的高可支配收入）已开始消失；我们传统上认为是社会人口结构和抵押贷款带地区较低的绿地郊区，突然间几乎成为目前唯一持续表现良好的地区 仅仅因为新移民的更高收入改变了这些地区的前景 50 岁以上在过去的 12 个月里，几个主要城市的新房产中有 % 卖给了移民，只能指望移民会在同一个民族社区产生更多的移民价值公式所以这是我在任何市场条件下使用的价值公式：如果郊区平均单身收入的 13 可以支付平均住房抵押贷款还款，那么这个郊区呈现出良好的价值，前提是收入可以用于获得 30 年的抵押贷款 例如，单身收入 $75k 中的 13 美元是 $25k，可以覆盖 $360k 的住房抵押贷款 所以如果郊区平均房价在$350k-$450k，平均单人收入为$75k，无论当前市场是涨是跌，这个郊区都具有很好的购买价值 申请时有几个关键点价值公式：并非所有介于 $350k 和 $450k 之间的房产都具有良好的价值，您还需要检查该地区的收入；我们可以向上或向下移动房地产价格点 例如，如果郊区的平均单人收入为 15 万美元，平均住房抵押贷款为 72 万美元，您会发现这些郊区也具有良好的价值；当您应用价值公式时，您没有理由忽略房地产投资中所有良好的常识规则，价值公式可以帮助您提高成功的机会，但不应将其用作唯一的衡量标准；目前价值高的郊区，未来可能价值不高；目前价值不高的郊区，未来可能价值高；过去表现出良好价值的郊区不一定在未来表现出良好的价值；过去没有表现出良好价值的郊区可能在未来表现出良好价值 价值公式的局限性 关于使用价值公式有一些限制： 您可能会错过某些地区的一些惊人增长它们的增长主要是由人类情感而非价值驱动的 这与人们错过了互联网上涨没有什么不同，衡量股票的价值公式使所有的互联网股票都被高估了价值公式并不能告诉你这些领域是否可以持续表现从长远来看会更好 虽然你可以说它们现在很有价值，但它们可能会或可能不会呈现出强劲的长期前景 这与人们以折扣价购买股票或股票没有什么不同，但这并不能保证股票可以长期跑赢大市 如果其他市场不知道这些地区的折扣价，价格可能需要一段时间才能反映真实价值。价值公式可以更好地保护您免受不利影响，而不是给您带来好处总结大多数房地产投资者在预测未来房地产表现时都有自己的规则，但如果您的规则基于错误的原因，那么预测可能会产生误导，除非大多数人人们按照同样的错误为什么行事，那么大多数人会同时错，因此它可能会变得正确或至少可行☺例如，数千年来，我们生活在错误的假设下没有问题，地球是平的 所以我不是在这里说服你接受我的价值公式并放弃市场参与者的主导观点，因为无论一个论点多么有说服力或合乎逻辑，如果大多数市场参与者不同意它, 论点将不那么有效因此这是我的意图你只使用这个价值公式作为另一个基准来仔细检查你自己对房地产市场的结论就我个人而言，我不会隐瞒这样一个事实，即根据我的价值公式，澳大利亚的大多数住宅物业目前并不具有良好的价值，这是我们需要更加挑剔的时候了。但是，我不认为房地产价格会暴跌，至少不是那些根据价值公式呈现出良好价值的房产，但许多房地产投资者可能会陷入非如果您的大部分房产与其价值相比价格过高，则长期执行投资组合因此现在是审查您的整个房产组合并确定更合适的投资策略的好时机最后，以防有些人可能认为有一个秘密的银行家坐在黑暗的角落里一直想掏空你的口袋，银行不断寻找最大化的方法是正常的商业行为将更多的钱借给仍然可以偿还更高利息的人，从而获得利润 如果我们得到一份经营银行的工作，你和我会做同样的事情 我很高兴银行利润最大化的法律永远不会改变，因此无论好坏，我们总能从这项法律中受益 了解更多（注意如果您还没有参加过我们的财富加速研讨会，我将进一步解释如何通过住宅物业投资加速您的财富，您可能想要留出 25 小时来帮助您重新定义未来 10 年的房地产投资策略要了解有关研讨会的更多详细信息，您只需回复此电子邮件或致电我们的办公室 03 9868 7500)”;
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嗯，这似乎涵盖了首次购房者，他们占市场的百分比 没有提到第 234 位拥有大量股权的购房者 没有提到投资者（30% 的市场）也有股权 Cheers Pete
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我听到的只是一首美妙的绝唱，可以填满给 k 的时事通讯保持订阅配额滚动
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猜猜他现在在绿地中鞭打房屋和土地包重新出售的房屋和土地包的增长将是一个很好的措施，可以看到他在做什么如此明显< BR>评论
其实说的很有道理，尽管我承认他正试图鞭打新的 Hamp;L 包裹 目前有大量婴儿潮一代在绿树成荫的郊区出售房屋时遇到了困难 70 万至 200 万美元大关在悉尼和墨尔本等地，距离市区 5-25 公里以内 市场的这一端不再那么迅速 价格下降到 100-350k 并不罕见 这些没有被报告，因为大多数婴儿潮一代会以低于 200 美元的价格购买k 许多年前，Bill Zheng 还指出，最近的印度和亚洲技术移民搬到了他们的亲戚或朋友居住的地区，这可能不是在 Mosman、Killara 或 Northern Beaches 等地方，而是在 Campbelltown、Blacktown 或Parramatta 看看这种趋势是否会继续下去会很有趣我还看到整整一代（Y 一代）的很大一部分将继续租房而不是拥有
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那篇文章有多无聊，谢谢tho
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那是我整个星期读过的最奇怪的东西当然这不是真正的时事通讯，有人试图通过让他听起来像疯子来玷污他的名声
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来自一本统计书我正在阅读，那里说“统计数据可以成为一种有效的武器，用来说服或操纵他人接受我们希望他们采纳的信念或行为”是不是这一篇有趣的读物
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您可能想问自己一个问题 - 比尔和他的组织是否是合适的人来与自己保持一致以实现您的投资目标也许问以前使用过他服务的人
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这是一个数字未量化的断言，如果它是绿地Hamp;L pac的一个spruik kages - 1 移民实际上主要在这些地区购买 2 移民将保持高位（显然正在快速下降，从每年 220,000 下降到我最近在某处读到的 140,000 左右，似乎两党支持这个数字约为 70,000）3 那银行实际上确实在可支配收入较高的“目标”郊区提供了更高的 LVR 作为营销合理化的一种练习（假设是这样），我觉得它纯粹是片状
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http:wwwinvestorsdirectcomaugoodnewsindex_article_2php 新时事通讯刚刚来自郑给你反驳！
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郑樱桃通过所有那些“事实和数字”来挑选他的，例如，这篇文章中有很多明显的遗漏：我认为这些因素怎么样在最近的一篇博客中指出 post： - 澳大利亚银行向美联储寻求数十亿美元的紧急资金 - 澳大利亚银行获得了存款和批发融资担保 - 澳大利亚银行受益于 FHOB 带来的贷款增加 - 澳大利亚银行得到了澳大利亚央行的支持（购买了 RMBS） - 澳大利亚银行受到 ASIC 的保护，禁止卖空股票 http://wwwbullionbaroncom201109preparing-for-collapsehtml 澳大利亚比许多其他国家处于更好的位置，政府通过多管齐下的金色降落伞拯救了我们的银行房地产市场如果信贷市场再次冻结，我不同意他的猜测，即我们有能力利用亚洲（和印度！）的长期增长，但是我们的市场（以及全球市场）有一些主要的恶魔在短期内战斗 我们确实面临着自大萧条和金融危机以来世界从未见过的巨大挑战ny 会争辩说情况要糟糕得多 房地产可能会在 20 到 30 年的时间框架内表现良好，但我认为对于那些想在未来几年静观其变的人来说，错过任何短期收益的风险不大看看事情会如何发展
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这就是我所有的同龄人和朋友在 2008 年（在维多利亚）所说的话而且我们都知道接下来发生了什么
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也许他们会重新打开我不使用的刺激水龙头'认为它不会第二次起作用，但如果确实如此，我敢打赌，黄金将继续像自 2008 年以来那样跑赢维多利亚时代的房产
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我们会看到虽然这种比较有点小无关紧要，因为普通投资者不会把 50 万美元投入黄金，但他们会将 50 万美元投入房产
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“普通投资者”;可能通过他们当地的四大分支机构“财务规划师”将他们的资金捆绑在一个表现不佳的基金中，并收取高额管理费； （阅读：产品推动者）但是我们在这里有点偏离轨道也许我会像你的队友在 2008 年一样错了（尽管这是非常具体的州评论，因为有越来越多的领域处于或低于他们2008 年的价格），也许我是对的，在接下来的 2 到 5 年里会更好 我现在已经有 5 年了，我相信我会再坚持几年，把线程插进去2014 年的评论
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也许到那时，由于 GFC #2，我们都会用烤豆罐头吃饭，住在小屋里，到时我们会看到
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好吧，我对此表示怀疑将是那么可怕，但我认为不太可能会有很多人花 200 万美元购买墨尔本的联排别墅
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一周中的任何一天都在这个胡说八道上撒点盐
评论< BR>即使在繁荣时期，也没有多少人愿意花 200 万美元购买墨尔本的房产 但我只需要几个我认为汇率将是一个主要决定因素 如果澳元大幅下跌，这将支持d 可能会在通胀冲过过去时提高房地产价格
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嗨 IV - 任何机会你都可以为像我这样的慢人干杯！
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从 2000 年 3 月开始，接下来的三个年份澳元兑美元低于 60 美分，同期通货膨胀（不包括 GST 的影响）在 24% 到 34% 之间 这是来自澳大利亚央行网站的数据 澳元贬值的直接影响并不自动意味着通货膨胀 如果汇率是大幅贬值，在今天的当前环境下，零售商有什么权力在不影响他们的业务的情况下转嫁价格上涨而对原材料价格上涨的影响将对西澳以外已经低迷的建筑业产生影响
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是的，市场的这一端（1500万-2500万美元）被第一次全球金融危机严重削弱了市场的这一端是人们发现最难出售的地方买家很富有，但如果你明白我的意思，他们还不够富裕很多高薪专业人士或暴露于 GFC 标记 2 的商业人士 有趣的是，当利率进一步下调时，市场的下象限是否会表现 低端我的意思是任何低于 500k 的市场 我认为这个市场最有可能表现为什么当你当 IR 达到 525% 时，人们是否会为价值 45 万的 2brm 单元支付每周 500 美元的租金？ 租房和买房之间几乎没有区别 发生这种情况时应该很有趣 但这也假设银行也没有收紧贷款< BR>评论
腰带，总有有钱的人 你可能不会经常看到他们，但他们很多 与在 500 平方米的土地上出售 Porter Davis 的小房子完全不同的市场在Point Cook这些人不定期购买，但当他们购买时，他们只购买质量好的
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首先让我强调这涉及概率和“推拉”因素”（即像赌场略微增加其赔率，这并不意味着它会发生，它只是改变赔率）如果澳元下跌，那么第一个“浪潮”可能是更高的通货膨胀，这对房地产的影响是负面的更高的利率 然而，一旦出现“冲洗期”（记住通货膨胀是一个连续的过程），那么就必须考虑国际购买力 如果澳元大幅回升，那么 (a) 就国际参与者而言，澳大利亚房地产将成为成比例地便宜 (b) 澳大利亚产业更有能力在国际层面上竞争 (c) 替代产业开始出现 以昆士兰为例，为什么这样做这么难 可能是因为昆士兰是澳大利亚人的传统度假胜地 然而澳元很高，为什么要去昆士兰，为什么不去国际旅行（这是双重打击，因为不仅澳大利亚游客减少，国际游客也减少了）我们一个极端，如果澳元回到05美元，处于边缘的澳大利亚人会不会对出国旅行如此感兴趣
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同意有钱的人但是在这种时候，这些有钱的人也会要求巨大的折扣 他们有钱的原因是因为他们不傻，花 200 万美元买房子，他们可能会花 1600 万美元。目前这种情况发生了很多，因为高端已经死了！
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啊啊啊啊很高兴听到比尔郑和的消息，在他预测澳大利亚房地产将在全球金融危机后的 3 年内崩盘 20-40% 之后的几年里，他有点安静了不过喜欢他的东西，并在金融方面取得了巨大成功
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在高端肯定不容易，这是肯定的但这就是我廉价购买土地的方式
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是的，他是一本好书，但肯定有一些预测是错误的——但不是每个人！对我来说它是稳定的，但绝对没有繁荣时期的 Hamp;L 套餐 Bill 他可能被证明在他的繁荣预测规模上超过了顶部，但作为一名投资者，如果我觉得我在包厢座位上，只要我的现金流可以得到合理的管理，以便尽可能多地保留（并积累）财产
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