澳洲澳大利亚房产 我们住在我们的第一个 CF+ 投资房产吗？？？悉尼

在澳大利亚地产投资



你好金融奇才！ PPoR 价值：$700K（支付 $550K） 贷款金额：$460K 现金：$140K 租金潜力：$550pw 我一直在考虑将我们的 PPoR 作为 IP 出租 - 数字高于我们的 $140K 现金抵消了我们的 $460 K 贷款，所以我们只支付 460-140 美元的利息 $320K 在进行现金流分析以进行比较时，您将使用什么来计算贷款的价值 使用 $460K 作为贷款价值，包括折旧，我将其设为 CF+ Just试图理解现金流的概念，因为如果你的 LVR 足够低，任何房产都可以看起来 CF+，到目前为止，当我一直在寻找便宜的单位时，我一直在寻找 100% 的购买成本请帮助我解决这个问题！干杯，山姆
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-你在本周末结束时得到$，所以一旦你定义了这个，你会得到什么是肯定的，你可以计算这将如何影响
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我要做的是制定一个投资策略——目前比较将我们的 PPoR 变成一个 IP（然后租用，或获得另一个 PPoR）与保持我们的 PPoR 并获得一个 IP 变得令人困惑！对于后一种情况（只是购买 IP），我一直在用 100% 的 IP 价值贷款进行 CF 计算，毫不奇怪，没有找到任何 CF+ 属性 即使您可以全部抵消，成本和利息也会杀死它我一直假设当每个人都在谈论寻找 CF+ IP 时，他们的意思是用 100% 进行计算，即没有押金我错了吗现在我开始将我们的财产视为 IP（以 67% 为目标），它是 CF+ 但随后那是因为我还没有包括印花税或购买成本，而且它不是 100% 的贷款我现在头晕目眩！
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换个方式说我的问题 - 当人们说他们找到了 CF+ 房产时他们在计算中使用的是什么 LVR
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比较时最安全和最好的方法是获取房产的价值，以及它将获得的租金收入，并确定从中获得的回报 70 万美元和 550 美元wk 那是 4% 的回报 - 不是特别热
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在 $320k @ 5% 的贷款（大约当前利率）上，我O 部分为每周 $307 将其称为 $310 pw 以支付银行费用 预期租金为 $550 pw 允许令人失望的 10% $500pw 允许大约 20% 的租金在持有成本中消失，并建立几周的空置率净租金约为 440 美元 pw 现金流为正，约 60 美元 pw 没有折旧
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s_t 你在谈论收益率，那是不同的加上我没有支付 70 万美元这就是我的观点，如果你可以让任何财产看起来 CF+你有足够高的存款（足够低的贷款）所以我应该做什么我会假设 LVR 为 80% 或 100%
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在计算某事物是否为 CF+ 方面，我总是采取财产的价值 任何财产都可以是 CF+，只要有足够大的押金，但是你错过了将这笔钱用于其他投资的机会成本
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好的酷其他人都同意这个
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不同意 我用的简单的方法 是不是自己付钱 到底有没有钱 exp这就是加拿大税务局所关注的系统如果有任何股权可用于为下一个项目的首付提供资金
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机会成本辩论不时上升我的看法是你可以只做你当时知道的事情如果你只知道财产，没有其他机会成本如果你知道财产和股票，那么你可能会有一个比较-但只是事后诸葛亮到那时已经太迟了以Samwise的情况，如果股权在财产被进一步杠杆化到另一个或其他投资工具中，这些工具可以根据他的 PAYE 税返还收入、税收减免和折旧，那么回报会进一步提高
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总有某种机会成本如果这笔钱没有作为存款资产绑定在房子里，那么你会用它做其他事情（这是你的机会成本） 除非你把它放在埋在后院的钞票里 为什么我们关心机会成本如果我们做了实际上不要抓住这个机会（我认为这是你的观点 - 即后见之明）因为这是事后真正评估投资的唯一方法你不能假设你自己的资金部分免费融资，或者你会高估投资表现 在这个线程的例子中，我称之为 cf 负 550 周 28,600 年 28,600 550,000 52% 利率约为 58% 事实上，由于存款，他们可能不是每周都注入现金，但他们实际上是因为存款不再在其他地方赚取收入正如线程作者所说的 cf 正数的通用定义，任何财产都可以是 cf 正数 - 你只需增加存款和红色uce the LVR
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我同意 但是，根据我的经验，那些担心机会成本可能会决定把钱放在哪里的人通常最终什么都不做，因为他们害怕自己会如果现在尝试使用给定的投资工具，就会错过其他更好的机会用我所拥有的信息和知识采取行动还不错 - 现在希望 - 这就是我们所希望的 - 我已经通过我的行动最大化了我的回报 应用抵消后贷款仅为 32 万美元，YM 他们只支付32 万美元的利息 而且，我目前的利率是 494%，所以为了方便数字，我将其四舍五入，以确保我没有过度夸大收益而且，你会注意到我已经打折了租金，因为有时你没有得到代理所说的你会（过去的经验）Th他们在问他们特定情况下的特定属性是否是 cfp 答案是肯定的，这是否是最好的方法，嗯；正如我所说，这完全是意见和策略问题；如果是我；我将利用该股本进行另一项投资，以进一步增加 14 万美元现金的回报，我会将 cfp 重新投资于贷款，以进一步降低利息、增加股本并能够改善现金流和缩短为下一次投资提供资金的时间框架点击展开
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我相信是CF-即使他们不想投资股票或更多财产，仍然存在机会成本他们本可以拥有将存款存入长期账户或类似的东西财务不是免费的，他们正在失去利息支付或他们本可以从存款金额中获得的任何其他收入在寻找房产并计算收益时，如果房产收益不佳，我不认为'哦，没关系，我会用我所有的现金来赚取更多的 CF+，因为这笔现金无论如何都不能用于其他任何事情'
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它是cfp - 看看我的计算它是基于heshe提供的数字 - 不是一些ot她的虚构金额 为什么不 整个想法是将投资资金投入投资 如果回报是正的，那是一件好事理想情况下会出现这种情况，但并不总是会发生 不是每个人都有足够的现金来启动他们，所以他们必须去 cfn 并一直坚持到 cfp 并希望获得一些上限 点击展开< BR>评论
不是虚构的房产购买价格这才是真正计算的正确方法你是对的，不是每个人都有现金来踢他们这意味着房产是cf+-不应该取决于是否确实有现金，应该看租金回报占购买价格的百分比
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购买价格有提到，但一开始是作为PPoR购买的，如果是作为IP购买的，那么按照我的标准，这些数字会有点差 但是，正如已经说过的那样 - 赫她现在正在谈论该物业的现金流量 根据购买价格，租金回报率为 52%，这是负现金流量 但我们是不要像我已经说过的那样在计算中谈论购买价格W 是肯定的，争论和问题的结束 - 基于所需的贷款和收到的租金收入，减去持有它的费用 就像这样简单 再次阅读我的第一篇文章 赫舍目前以每周约 60 美元的价格计算现在提供的数据，至于 COC 回报、内部收益率、机会成本和上限收益 - 这些都是与投资相关的所有其他论点据我所知，到目前为止，作为 IP，她在这笔交易中做得足够好。上限收益原来是也很好——但我们不知道山姆怀斯拥有这处房产多久了而且，他们有很多可爱的资产可以再次用于其他事情，从而锦上添花。如果它是一个相当新的房产，有很多可爱的折旧我应该继续
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不，我是在谈论购买价格，每个其他投资者都应该该房产每周都会在费用之外带来资金，而不是争论那一点 但是，现金可以用于其他收入来源，因此存在他们前面的机会成本 您一直缺少的一点是，您不能通过仅添加更大的存款来将任何财产称为正齿轮根据您的定义，我可以通过大规模生产我所有的房产来成为某种天才 CF+ 但是我将无法通过这样做来继续购买房产 所以如果有人对你说这个价值 100 万美元的房产 CF+ 每周租金为 500 美元，你会说“是的，当然，只需放下一个600 000 美元的押金我也会给你我朋友的电话号码，他们会免费借钱给你'
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为什么人们会让儿子打算将现有投资定义为现金流负正正它就是这样当然，当你想买东西时，你可能会决定你想要的东西不会让你付出任何代价（借入 106%）并支付所有费用，或者你可能会说，也许还给你一些东西，因为那是你决定你想要的所以你可以告诉人 你现在用名字找什么 一旦你买了它，它有什么区别？从 cahsflow 负面到正面的名字不会让你神奇地发现你不能做的事情；当你称之为负面时不会
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哇 - 这是一篇很棒的帖子，真的澄清了我脑海中一直在发生的内部论点让我发疯！提出的所有观点似乎都非常有效 记录在案： 1 该物业建于 1990 年 - 我正在等待 Scott the Depreciator 给我一个大致的折旧数字，但这可能真的有助于 CF+ 阵营 2 像我这样的人，没有经验，痴迷于寻找 CF+ 财产（我现在觉得这很困难），因为这就是到处宣扬的东西，包括在这里，我刚买了两本 Lomas 书，在公共汽车上翻阅它们我已经确信如果我买了一些 CF- 我会成为一个傻瓜并且几乎注定要失败 也许这些书有一些反向生理学 我似乎生活在现实世界中，而不是完美的投资 Lomas one 3 我的机会成本只是我用现金抵消贷款而节省的钱——我可以投资股票，但我们不会这样做 现实情况是（我猜）大多数人都是被动投资者，如果他们不要把钱花在IP上它只是像我的一样位于他们的抵消帐户中这是否有助于确定哪个视图是“正确的”？对于我的情况 4 分层中有 5 套相同的房子，所以成本是准确的 我的妻子经营分层（$110qtr） 事实上，我们正在权衡的选择是我们是否在隔壁买房并出租我们的！这样，我们就可以在“我们的房子”中租房和居住。 （或与它相同的一个！）它是一个位于强大区域的很棒的小地方，我希望有一天拥有全部 5 个预计翻新水平）现在以 62 万美元的价格出售 值得我们购买吗不是因为他们没有足够的现金 正齿轮意味着租金收入大于所有支出费用 顺便说一句，他们不一定都是大量的 cfp 1 美元的 cfp 仍然是 cfp 不是你会对此感到兴奋，但在技术上是正确的实际上，如果您从一个 POS 齿轮 IP 开始，然后将所有租金和纳税申报表重新投资，并使用 PAYE 收入中的一些正常现金实施减债计划- 就像你存入银行的储蓄账户一样 - 你最终会得到 w将另一笔现金投入另一个 cfp IP 当然，您不会在短时间内购买那么多的投资者，因为投资者加载了 95% LVR neg cashflow IP，但您将拥有比其他 cfp 更多的净收入和更安全的 LVR他们我宁愿在 10 年后拥有 5 个 cfp IP，而不是 10 个负现金流 Ip 我对市场的敞口在上限收益方面较少，但 5 个 cfp 的上限收益加上再投资的 pos 现金流正在加速股权、cfp 现金流、降低 LVR 等等 但这与我已经回答过的问题相去甚远，你一直在与我争论投资的另一个方面 从技术上讲，这是一个正确的例子，但是从 COC 的角度来看非常没有吸引力 我怀疑有人会研究这些数字 在 Samwise 的情况下，heshe 能够根据现在已经拥有的情况，将他们的现金流状况变成一个 pos 你正在转动线程进入返回比较 那是一个 f实用性讨论这里的股份V财产已经被干死了，而且变量太多了，这两者根本无法比较-杠杆，折旧，股息V租金等等，这不是原始发布者所要求的全部heshe想知道的是，如果他们把它租出去，他们的PPoR会不会有更多的钱进来——基于目前的情况你已经知道答案了如果你想争论机会成本和回报，那就开始一个新的话题点击展开nd
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伙计，所以你确实有一个朋友会以0％的利率借钱给我可以给我他的电话号码吗？如果我把我所有的钱都放了我就可以买更多的房产，你也错了现金存入我目前的房产以使其更CF + 有这些东西我需要购买房产 无论如何，我已经证明了我的观点，现在有点累了 Samwise，关于隔壁的房产，它从目前的房产来看，您似乎做得很好，从您的购买来看，您似乎对市场非常了解 如果您认为它会继续增值并有充分的理由支持您的决定，那么为什么不呢？将是 CF-（是的 Bayview），价格为 550 美元，但如果资本收益继续像您的 PPOR
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根据我的计算，这绝不是等式；现有的 320,000 美元计入利息 在 Samwise 的情况下，他有一个抵消账户，并且他已经有了 pos 现金流 如果他将所有的 cfp、他的纳税申报表和任何其他闲钱存入这个账户，他就是做三件事，加起来可以加快时间，直到他的现金足够支付下一笔存款——减少债务，减少现有贷款的利息，从而增加现金流——这三件事都将允许更多的现金用于更多的债务减少和建设现金上涨——这是一个加速周期，而且一路上也有任何上限收益，但这无助于现金流——只有股权 正确；并且使用上述策略，Samwise 将在比负负债和使用自付费用的人更短的时间内为下一个人积累大量现金。这可能是因为他们可能无法偿还任何债务。然后，人们只能在他们有能力再次购买之前，利用市场时间的影响来获得上限收益——如果 Samwise 将购买价格保持在价格范围的下三分之一，他可以更快地再次购买，而且这些价位的房产通常有更好的租金回报，这是一种耻辱；我刚开始热身，我相信 Samwise 会从深入讨论中受益 这是完全正确的 但是，您可以花相同数量的钱购买两个更便宜的房产，比如说：每个 25 万美元，租金要好得多退货，仍然可以获得您的税收减免和折旧，通过拥有两处房产而不是一处可能空置的房产来对冲空置（是的；我知道它们可能同时空置，但更不可能），更重要的是；租房者的数量要大得多，因此空置率越来越少，而且空置时间更短 更便宜的房产也可以在这一切发生的同时享受超常的上限收益，因此您将最大限度地利用与投资相关的更多因素 点击展开
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其实不太对，我自己也很容易算出它的CF+ 让我在这里澄清一下问题：情况1：我的房子作为IP将是CF+，但那忽略了一个事实，如果我把我的房子出租出去我将无处可住！所以，我会有额外的费用，也许以 $550pw 的价格为自己租房，所以我还是 CF+ 是的，差不多 好吧，我还不如买另一个地方，因为我们喜欢房子的布局，所以还不如在隔壁看到很多，但那会给我们留下什么？我原来的房子 CF+，因为我的住房贷款规模会大大增加等等你明白我的观点吗？情况 2：我开始将单位视为 IP 并计算出现金流在 100% LVR 上，它们总是 CF-，但这包括所有购买成本和昂贵的分层，所以我一直在将它与我上面的情况进行比较，这是一个 70 万美元的房产，欠款 32 万美元，没有 20 % 存款找到并且没有购买成本和仅 $100qtr 的分层和惊喜惊喜，它的 CF+！必须有一个平均（苹果对苹果）的方式，我可以比较这两种情况，从而制定一个投资策略这就是问题感谢这个伟大的学习经验，它可能会让你们感到不安，但它有助于形成长期的基础我内心的长期投资策略
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其实我已经不累了，我已经意识到讨论各种话题是一次很好的学习经历谢谢你清理Samwise，这就是我认为你的意思是机会成本与这一切相关 很明显，它目前是 CF+，我认为不需要告诉你让我下班回家看看这一切如何叠加“苹果换苹果”谢谢
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确实我想我正在学习的是，这一切都是为了平衡你的负债与你的现金流和现金储备。获得 100% LVR IP 并且它是 CF+ 非常棒，但随后利率就会下降p 一点，如果它们上涨很多（甚至是 3%），你就会亏钱，而且你周围没有多余的现金，如果你卖掉这个地方，你可能无法还清银行，这似乎是有风险的我和我在英国的父亲谈了这件事，他有 5 个全额还清 IP，他记得利率为 17% 他认为最近英国的房地产崩盘部分是由于房地产投资者的负债率过高，拿出了 100 1 床上用品的 IO 贷款百分比，只有投资者才会购买，因此当他们贬值时无法出售它们 崩溃 当我建议我考虑获得 100% 的贷款并且每周都在亏损时，他感到震惊，因为它是 CF-！可能需要很长时间才能等待租金膨胀到足以还清贷款，然后所有这些都损失了，直到那时我开始更喜欢我在 IP 上存入 20% 的押金并且 CF 为正的情况我自己的抵押贷款抵消的存款（“机会成本”），但它仍然投资于我想要它的房地产市场，这意味着我们没有压力，每周我对公认的定义感到满意CF+ 房产是一个用 100% LVR 为自己买单的房产，但我想知道这是否是一个理想化的场景，你会用别人的钱做些什么看来是现金，所以
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这很可能会变成一个巨大的线程，但这是我的看法，我经常被问到“我应该出租我的 PPoR 还是卖掉它”？人们对他们留下的抵押贷款金额感到困惑，并看看从中产生的现金流有多积极我的回答总是“如果你能以今天的价格购买并出租它，你会”这是弄清楚该怎么做的唯一真正方法如果您不会以今天的价格购买它，因为它对于租金回报来说太贵了，那么您应该卖掉它并去买一个更好的交易唯一需要注意的事情然后是进出费 必须考虑机会成本 在我上面的例子中，机会成本就是坐在那里被浪费的所有股权 目前大约有 105% 的 LVR CF+ 房产 如果 CF+ 是人们所追求的，那么拥有它是疯狂的一套价值 70 万美元的房产以 550 美元的周租金出租，并认为这是一个很好的回报 就资本收益而言，未来可能会很好，但它的回报远不及 3 倍 23 万美元的房产每周回报 300 美元那么好，是吗？
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嗯，当他们开始时，你领先于大多数投资者我并促使我们寻找非常好的现金流减少债务 当一切都放在一起时，我们的整体 LVR 在开始时仍远低于危险水平，但仍然运行良好，谢天谢地现在，我建议每个人都这样做 - 无论你的财务状况如何，也不管你认为自己有多聪明回到你身边；选择几乎是无止境的，机会成本的难题就在那里——将现金投入到什么你最了解的东西中；这就是它的去处我已经给了你我会考虑做的事情
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你提出了一些好观点，但我不同意上述 70 万美元是你必须为我的财产支付的价格，但我是否可以以 55 万美元的折扣价提供给我（并且只有我自己）加上我不再需要购买成本来考虑这笔钱很久以前就消失了 随着贬值，它是 CF+ 如果我要购买隔壁相同的房子，那么我会同意你的观点 不是一个去的人
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谢谢 BayView 我认为这是将风险最小化的最佳策略，所以我同意我认为以下将是我的口头禅：- Max LVR across 80% 的所有房产（包括 PPoR） - CF+ 或该死的接近，如果可能的话 1985(7) 后房屋帮助 - 还清资本，而不是 IO 贷款 Sam
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我想你可能错过了我的意思 你可以卖明天花 70 万美元买你的房子，然后在其他地方使用利润（和借贷能力）了解我的情况 你可以拥有： 你的 70 万美元的房子，抵押贷款 46 万美元，每周返还 550 美元 3x 23 万美元的房子，抵押贷款 46 万美元，每周返还 900 美元 我知道我更喜欢哪一个 这就是你看不到的就像您以折扣价购买现有房屋 现在您可能会“害怕”；去买更便宜的房子，或者认为他们不会有那么好的资本收益，但这是一个不同的故事，我们在这里谈论的是 CF Gools
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好吧，是的，我 geddit 虽然有几个“现实世界” ' 在这里起作用的因素： 1 如果您假设我们所有的现金和股权都可用于购买 IP，这很好 大多数人都喜欢拥有自己的房子但是，这使我们没有任何现金或存款，也无处可住 2 除了现金流和资本增长，如果可以的话，我们真的很想继续住这座特别的小房子——目前它是我们的家，如果我们搬出去我们可能想再次搬回来，加上它在一个伟大的地区，并显示出该地区出色的资本增长所以现实地说，将我们的 PPoR 转换为 IP 会留下 46 万美元的抵押贷款@550 美元（+折旧，第一年 7 千美元）然后我们有 14 万美元的现金可以作为另一个 PPoR 的押金
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山姆，我不同意你的第一点如果你决定从我的两个“选项”中的任何一个中留下 10 万美元的股权效果还是一样 我完全同意你的第二点 虽然它的成本很高，但只要你知道这种选择的成本（可能是我的例子中的 18kyear 美元），那没关系 Gools
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嗯，我必须更加情绪化！干杯
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