澳洲澳大利亚房地产经济调整：悉尼投资策略

在澳大利亚地产投资



鉴于董事会对“坏消息”流动的担忧程度，我想我会尝试提供一个简短的框架，我用它来评估全球经济，从而评估我自己的投资结构 所有繁荣萧条的过程都包含误解的因素或误解 造成这种情况的主要原因是市场参与者认为市场处于均衡状态（有效市场假设），而不是我认为在大多数时间点市场实际上处于非均衡状态（或人为均衡）由于干扰），因为人类试图分析情况，但也试图影响或利用这种情况积极的自我强化导致额外的资源分配，并最终导致自我挫败的繁荣景象当前时期的过度：本质上是用于通过国际套利交易使一国货币贬值的货币盈余，根据最近的历史数据定价的金融工程产品（这也是一段相对稳定的时期，导致风险定价不足）、信贷条件宽松的时期、允许消费者为当前消费再融资的房地产市场（住房净值）作为支持支出的“收入”手段）和建立以消费者为基础的出口行业（出口国）和建立消费者基础设施（例如零售商店业务、零售仓库等，用于进口国）这些因素由于全球经济的上升相互关联 随着这一过程的结束，我们将看到大部分金融痛苦集中在催化剂上相关行业痛，但调整风暴不会集中在这些领域，因为它们从未从邮政中受益ve 加强繁荣时期的条件）当您通过媒体观看 GFC 展开时，您会看到许多 Damp;G 文章 这些文章会造成世界资本主义即将结束的假象，如果您仔细看的话，我不敢苟同您将在几乎所有情况下看到文章的基本性质，它与解除不可持续的资源积累有关 因此，我认为避免将投资（无论是其股票还是购买基础财产）分配给 1）零售商店购物中心和全权零售商； 2) 主要金融中心内的办公楼； 3) 以可自由支配的消费支出为目标的出口公司； 4) 以可自由支配的消费支出为目标的国内进口商； 5) 将金融工程作为盈利手段的未婚公司 6) 依赖高额债务的公司 7) 依赖收购来创造收益的公司 虽然此类投资的市场价值正在下降，但它们可能会在很大程度上体现价值陷阱 未来随着这些行业的缩小，损失将减少，但即使在减少损失之后，将未来收益恢复到以前水平的催化剂将是什么（因此存在价值陷阱） 关于住宅物业，我认为表现会好坏参半 我分裂澳大利亚住宅物业分为 3 个部门：生活方式、高档、普通传统住房富人的净财富和财富流失（第二处房产，如海滩住宅等） 高档房产可能也处于未来表现不佳的时期（但我认为不如生活方式物业，因为它们的内在经济实用性更高），因为它的表现与商业部门的健康状况相关，而不是与传统的房地产估值指标（平均收入，利率等）澳大利亚陷入衰退的程度将是该资产类别的最重要因素，而不是利率如果澳大利亚避免深度衰退，那么我认为高档房产将很快稳定下来（但可能不会在短期未来表现优异的方式，因为商业状况在几年内都不会恢复到以前的繁荣时期）最后我们在首府城市有普通的中等价位和低档住房我只是不明白为什么这种类型的房产有重大风险折旧归根结底，退一步看大局，仍然存在结构性供应不足（由于当前新开始的低迷）而且我不能过分强调澳大利亚和美国之间的这种差异化因素（我没有前面的数字对我来说，但在繁荣结束时，美国的大量住宅物业甚至从未建造过，即使是为了投资租赁物业，它们只是为了翻转而获得的，这一点从空置的性质就可以看出房地产，即房地产被开发，然后为了转售而空置）这种潜在的需求将为最低价格创造一个底线 如果澳大利亚进入经济衰退，一些人将失去工作，其中一部分人有可能银行财产（但不是全部，仅仅因为某人失业并不意味着他们会自动失去他们的房子，相关性不会是100％）但这个事实的背后是试图进入市场的新买家（因为需求过剩）这些新买家中的一些人会被全球金融危机推迟，但其他一些安全就业或有足够储蓄或其他因素的人仍然会很乐意购买所以你必须看看 MARGINS effecti ng 供求关系
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不过，我应该在这里补充一句警告，如果我对普通中等价位住房大致保持稳定或更可能出现价格上涨的看法是正确的，那么从长远来看，这确实会带来风险因为它将积极增强住宅物业作为投资类别的吸引力随着股市出现大量资本损失，这可能会鼓励投机资金进入住宅物业增加其供应如果供应大幅增加以弥补其目前的短缺，我们可能会在未来加息的艰难时期（因为关键的潜在供需问题不会支撑市场）
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我认为当IRs上升时，目前的FHOG收费更令人担忧
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谢谢Chilliaa，这是对你观点的一个很好的阐述，谢谢你如果美国有什么可做的，那么像你说的那样，巨额贷款（高端）受到的影响更大，不仅仅是因为你提到的b但是后来的影响是放贷人开始对较大的贷款收取显着更高的利率（> 100万）对于通用中位数房产，洛马斯说同样的事情，目前看来是正确的，我认为通用FHB房产也受到很大影响新土地释放的成本，人们对两者进行套利 在过去 10 年中，平均新地块对其征收的税越来越高，从而也拉高了替代现有存量的价格。随着州政府的供应，这种供应可能会变得更容易获得变得更加急需资金 建设基础设施毕竟没那么难 所以这里的情况不一样，但可能有更多的政府和立法风险 随着移民在经济低迷时期下降，结构性供应不足可能被夸大了 价格上涨也创造了需求，并且在一段时间内资本投资可能看起来是实际的最终资源需求，但实际上并非如此 这是过去 12 个月石油部分发生的情况 我喜欢 Minsky 对 b 的描述泡沫和崩溃，因为它更符合我的逆向天性他描述了当信贷条件逆转时投机公司如何成为庞氏金融家为什么我认为 ZIRP 和 QE 对通缩不起作用 说到底，杠杆太大了 救助只是以武断的方式转移这些债务（我们最终都必须在未来用更高的税收来支付）回到政府 道德风险问题令人难以置信和惊人，但我猜危机对政治家有影响，他们觉得他们必须做点什么，无论多么荒谬每个人都以宏伟的妄想开始，但最终的结果是太多了从长远来看，救助会削弱主权风险 一些国家将很快遇到这种情况，例如日本、爱尔兰、西班牙、英国 几年后的某个地方美国，以及未来我们的政府 爱尔兰人救助了他们的银行，他们的国债现在是 GDP 的 220% 哦，天哪，这非常接近 250% 的限制，所以他们一定希望全球金融危机在未来 6 个月内结束似乎爱尔兰政府债务的保险成本以不断上升的速度爆炸我上次看是 350 个基点，去年大约是 10 个基点 也许债务人希望德国人或其他成员国能伸出援助之手，尽管其他人似乎都忙得不可开交，所以爱尔兰人最终可能会选择 IMF，它已经没钱了如果很多保险是由爱尔兰人自己购买的我们生活在有趣的时代，观看真的很有趣，比肥皂剧更好y day quot;没有人期望或什至要求德国应该救助爱尔兰，但关键是德国是一个非常慷慨的国家，它似乎真的相信欧盟，不仅在它感兴趣的时候，为此我只想想说谢谢安东尼，爱尔兰都柏林” http:businesstimesonlinecouktolbusinesseconomicsarticle5733723ece
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