澳洲澳大利亚房地产 迟到总比没有好：房价指数：八个首都城市，2008 年 12 月悉尼

在澳大利亚地产投资



http://wwwabsgovauauusstatsabs@nsfmf64160OpenDocument 没有什么新鲜事我们不知道，大多数地方都下跌了一点，但几乎没有崩溃
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似乎奇怪的是价格在下跌，当利率下降时，资金正在从股市转移到房地产市场，失业率如此之低，供应受到限制，移民达到创纪录水平 鉴于这些基本面，它们应该以两位数的速度增长
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信贷供应
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是的 - 几乎没有崩盘！不知道什么是“加权模式和分层方法”；他们使用，但我怀疑这些数字甚至可能反映了 FHB 在市场上购买低价房屋的活动（可能是错误的）
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加权和分层是为了消除构成扭曲，因为你已经这就是为什么根据 ABS，2008 年的年度跌幅小于引用原始中位数的 REI 所描述的跌幅 在澳大利亚的一些最佳经济条件下，每年下降 3% 贸易顺差、就业人数创历史新高、移民创纪录和房地产市场供应不足 我想如果这些变化中的任何一个发生变化，澳大利亚房地产市场将在 2009 年出现大幅下滑
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那是因为它包括 9 月，这是一个糟糕的月份 到 12 月，在 FHB 之后价格开始回升决定现在是购买的好时机要看到现在两位数的增长，您需要再次释放贷款，因为在房价上涨 10% 以上后，许多潜在买家无法支付 5-10% 的首付租金他们去年有过
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经过多年的等待崩溃后，您可以得到什么，“乞丐不能成为选择者”等等
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我在一月份签署了比我 9 月份想买的价格低 我认为价格会继续下跌，但我能负担得起 嗯，我希望他们能找到一种方法来释放贷款
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好吧，如果我知道，我会被搞砸的，但我曾认为，如果澳大利亚公司健康并生产大量资金，人们的工资因此强劲增长并且他们正在消费，失业率正在下降而不是上升，并且蓬勃发展的世界经济强劲，那么房价会以两位数的速度增长商品价格和所有人的财富以及国家的经常账户盈余，以及利率上升以保持增长受到控制见你的
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哦，你在一月份买了房子恭喜，到今年年底我'我相信您将能够清楚地看到您做出了正确的决定并在正确的时间购买了我们在 th 中进行了更正上个季度，任何像美国和英国一样等待价格下跌的人都在做梦，尽管即使在大多数城市，价格下跌也被大大夸大了只是出于兴趣，你介意问康萨他的房产下跌了多少2008 年的郊区并在此处发布数据“但我买得起”；有点（也许如果帕克说我会）我怀疑任何一个头脑正常的人今天会买一双 500 美元的鞋子，如果他们明天能够以 40% 的价格买到它们，更不用说现在有人买 500,000 美元以上的房子，如果他们认为以后可以享受 40% 的折扣但是不错的尝试
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直到 2008 年底，所有好事才开始发生，降息等（正如我预测的那样，早在你的论坛上就会发生2008 年初）你今天看到的 ABS 统计数据告诉我们六个月前房地产市场发生了什么，在降息、增加 FHOG、降低燃料价格等真正生效之前 看看 2009 年发生了什么，尤其是悉尼你注意到了吗？随着这些措施在 Q2 -14 Q3 -19 Q4 -03 开始​​生效，悉尼的下降速度在第四季度有所改善-2011 年，导致 2013 年左右的巨大繁荣（就像我一直在说的几年了）无论如何，很高兴看到你在布里斯班买了第一套房子后改变了立场——恭喜！虽然我预计那些在 2007 年上涨 20% 以上的城市的价格在未来几年会继续下降（只是略有下降），但我仍然认为你买得正是时候，毕竟现在买比租房便宜大多数地方 明天官方现金利率至少会下降 1% 虽然我注意到你身边的大多数忧郁者对今天的 ABS 数据感到相当失望，但不会崩溃 Ed Karan 从第一季度开始的两年内下跌了 40% 发生了什么2008 年的预测只剩下 12 个月，剩下的 37% 干杯，Shadow
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对不起，我在这里不同意 Shadow，我希望到年底我们会看到一些东西的增长大约 10% 在整个市场的低端 由于布里斯班比悉尼落后 2-3 个月，并且上个月才开始搬家，对于 FHB 来说，考虑在一个体面的地块上投资低价 IP A 房子还为时不晚到 2009 年底，低于 40 万美元应该会给他带来不错的租金回报以及一些资本收益 到 2011 年，如果他认为做房东和补贴租户不是他的一杯茶，他可以卖掉它并偿还他的 PPOR 到底为什么我认为今年大多数低端市场会上涨，买房比租房更便宜 大多数坐在场边观望的买家会等到 6 月，看看补助金是否会延长，如果没有，他们会像上次那样恐慌并造成过去两周发生踩踏事件 你没听说吗 经济动荡和油价下跌导致 IR 崩溃 由于这些不可预见的情况，引爆点被推迟到 2009 年 4 月 ROFLMAO
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你在吹捧那个悉尼会 gr 2008 年的 ow 没有发生 有趣的是，鉴于 2009 年第二季度注入市场的刺激措施数量将更糟，您指出下跌的速度正在下降
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与 ASX 相比，确实如此！澳大利亚房地产全年下跌 3% ASX 经常跌幅超过一天！我知道我宁愿持有什么 等到刺激措施真正生效 更多刺激措施即将到来，从明天降低 1% 以上的现金利率开始！比 2008 年对我来说更糟糕的是，IP 现金流转为正，燃油价格下降，减税，没有股票市场（除了我不能再接触 30 年的超级市场）都很好！
评论< BR>所有真正糟糕的事情直到 2008 年底才开始发生 信贷市场几乎关闭 你没有注意到
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增加 3% 的“崩溃”;不是！肯定是媒体推波助澜的！顺便说一句，我认为这在 9 月左右在美国开始了
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别忘了澳元兑美元贬值了 35-40%，房产以澳元买卖如果那不是崩溃，那么我会吃掉我的
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你有没有获得资金的问题如果只有你在Taringa持有那个单位那些有财产，适当的LVR和可服务性似乎没有问题所有你的房子属于我们
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他是一个邪恶的投机者，可能只注意到他的 IR 削减和他的租金回报上升，并错过了 ASX 上发生的所有坏事现在你提到我确实注意到 NoDoc 消失了，而且LowDoc 贷款标准在 2008 年下半年收紧 我怀疑随着 IR 下降，他们不希望美国次贷在这里重演，所以他们堵住了漏洞 他们现在在美国遇到的问题是由租房者发现购买更便宜然后租用（至少在介绍期间），然后使用 NoDocLowDoc 贷款购买很少或根本没有存款的房屋，他们永远负担不起租金，更不用说购买了，而且一旦介绍期结束，他们几乎没有动力保留它这是 Cheerio 在这里真正不同的原因之一，
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银条 他们真的都关门了吗 你确定吗大买也没有
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哈哈哈！继续蠕动
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幸好我的钱当时都没有 你的 IP 是正现金流（你什么时候在 2008 年购买了第二个）这是怎么发生的 你在北部海滩购买了有土地的房产当你买这些房产时，它们的收益率非常低——它们既不是单元房也不是西悉尼的房子今天，主要是因为资本损失但是因为你“锁定”了最高价格，我怀疑你会看到任何现金流悉尼房产本应在 2008 年转为繁荣发生了什么
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谢谢，它的终于得到我想要的东西的感觉很好，我支付了 575,000 美元，并在抵消后获得了 50,000 美元的有效抵押贷款相信我，我负担得起，我现在有足够的股票来支付它，但是如果我失业了，我会用抵押贷款来依靠，买东西澄清一下，我不指望明天的房子会便宜 40%，如果它们真的跌到那么远，那将需要几年时间，我在过去 3 年中一直在提供房屋报价（这是我们的第 7 次报价），所以我一直愿意在高峰期的任何时候购买，因为我不介意在我想要的东西上赔钱，就像我买电视、度假或新车一样，我通常预计价格会在一段时间内保持平稳很长一段时间，所以我的策略是在他们这样做的时候取得成功，而不是等待他们变得更便宜 布里斯班的平均价格自 2005 年以来一直持平（+5%） 2008 年与 2007 年的增长持平 最近随着全球经济的恶化超出我的预期，我一直在考虑从峰值下降多达 40% 我不是 100% 肯定会发生这种情况，所以等待对我来说是一场赌博，特别是当我的情况发生变化时，我们将失去收入，为更大的地方支付更多租金，我的现金回报正在下降 我将从每月节省 9,000 美元到每月不到 3,000 美元等待的优势减弱，购买成本很小就我个人情况而言（$65pw，加上我的现金收入损失）除此之外，我以 57.5 万美元的价格买了一栋在高峰期以 70 万美元至 75 万美元出售的房子 中位数可能只下降了 3%，但个别房屋的表现比这更好或更差 价格在 60 万美元至 100 万美元之间，比布里部分地区的峰值价格下降sbane 我一直在看 所以那些 500 美元的鞋子只花了我 415 美元，未来可能会跌至 300 美元，可能需要 5 或 10 年 同时我必须从“鞋王”那里租鞋'谁可能会随着时间变得更艰难而卖掉，而我的巨额鞋款存款却很少得到回报 我在银行里有 370 美元，我现在就买它们并规避风险
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约克，我很佩服你的坚忍，但我很惊讶你如此乐观 西澳在失业率约为 2-3% 的一年中下降了 6% 我希望你在西澳拥有的任何房产都没有受到高度杠杆化
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不错的 FHB 帖子，干得好！现在拿到IP的Rgds，克里斯
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在第3页价格指数悉尼2003：100悉尼2008：989所以5年，没有增长仍然大幅下降我希望我的“每7年价格翻一番”; ！让我们把时间框架加长！使用这个指数，1989-1990 年悉尼的指数是 376 所以从 376 到 989，19 年增长了 26 倍！！年回报率只有5% 中间有最大的繁荣，有即将萧条的5%年回报率，20年的长期“愿景”；在“投资”方面几乎没有什么值得庆祝的； （不包括维修费等） （如果你是一个“纯粹的投机者”，在 1990 年代购买并在 2003 年出售，那么投机很好！！如果你是一个长期的房地产“投资者”，希望“长期”能够给你一些好的回报，你有点震惊和遗憾）
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谢谢，IP需要便宜很多才能让我感兴趣，但我必须继续专注于建设当我没有财富时，我发现房价上涨是一个很好的动力 我需要确保我现在不会自满，因为我已经实现了这个目标
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相对便宜怎么样？你的新 PPOR 干杯的市场租金
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来源: Eureka Report 自 ABS 创建他们的系列以来最大的年度跌幅
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市场租金约为 $600pw，我将花费约 $900pw在当前的 IR 加上维护、费率等方面保持 100% LVR 我也有点担心租金可能会随着 c 回落一点条件恶化，让租户找到工作可能会变得更难所以如果我能以 30 万美元的价格买下这所房子，而且还能得到 550 美元的租金，我可能会开始感兴趣
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这是怎么发生的租金收益高的地区的好价格 就我而言，我在学校旁边购买了不错的家庭大小的 IP 租户的良好需求 我何时购买 第二个 IP 是在 08 年 1 月购买的，第一个 IP 是在 2007 年年中购买的，并且我在 2005 年初的 PPOR 我对自 2005 年以来我的房产价值的增长感到非常满意 请参阅下图，自 2005 年以来，Northern Beaches 的年资本增长率为 +3%、+3%、+9%、+9% 您可能不知道这一点，但收益将取决于一个人为房子支付的费用，以及租金回报 收益可以通过在好位置以好价格购买来提高 我还可以获得 09% 的 SVR 折扣有帮助 即使今天利率只下降 1%，那我也会有 501% 的利率 你是个肮脏的双也是骗子 如果我锁定了“峰值价格”，那么就给我更多的峰值（见上图） 到目前为止没有资本损失，事实上，我最近刚刚对我的所有财产进行了重新估价以提取更多股权，正如我计划的那样再次购买 他们都还在升值 我打算在高端购买，到目前为止价格下跌了 20% 左右（高端只占整个市场的 5%，所以这就是为什么高端下跌有对中位数影响不大，或者我的房产价值（都在中位数附近） 是谁说我预计悉尼要到 2013 年左右才会再次繁荣 我们应该会在 2011 年左右看到一些强劲的增长，但不会直到那时增长将是温和的干杯，影子
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我不知道，06 年的 40 比 0 看起来比我们现在的 18 比 -5（或任何实际数字）差 几乎 50% 的差异戴夫
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和LOL@Shadow using Residex
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那是你的一个非常弱的回应你通常可以做得比Residex还不错事实上我曾经将Residex的数字与十年期间的 ABS 数据，虽然他们的资本增长数据每年不同，但在十年期间，累积结果非常相似 以下是结果 下图显示了悉尼的 Residex 与 ABS 资本增长数据过去十年您更喜欢使用谁的统计数据，以及为什么您认为它们更胜一筹 您能否简要总结一下您首选的统计数据提供商使用的方法（以及为什么您认为该方法比 Residex 更好）另外，会很棒的t 如果您可以根据您的首选统计数据向我展示您在悉尼的区域细分，以便与 Residex 进行比较 看看他们的比较情况会很好 我几天前看到一篇文章，我认为 APM 说北部海滩仅增长了去年 +15%（现在找不到文章），远低于 Residex 的 +9% 数字，所以我承认不同的分析师每年看到不同的增长数字，这取决于他们使用的方法和他们使用的数据示例 然而，它们确实都倾向于在很长一段时间内收敛于类似的累积结果 干杯，影子
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有道理，听起来你给自己买了个好东西，随着澳元的下跌，皮革的价格可以再加上鞋匠的工资增长，冬季气候变化导致的更高的能源费用，这些鞋最终可能会花费你两倍的价格，或者你可以在几个月内支付相同的金额，而不是质量一双鞋最终机智h 来自中国制造的仿皮革的劣质凯马特产品 你有没有机会向康萨或你网站上的任何男孩询问英国及其地区所谓的大规模价格暴跌我做不到 既然你已经链接了这个线程，我原以为现在我们会被图表淹没，这些图表显示了受影响最严重的国家之一的大规模价格暴跌苏塞克斯不像底特律或东京那样受欢迎。我自己做了一些研究，但出于某种奇怪的原因，我所能找到的西苏塞克斯的价格下降了 -118%，我还发现，尽管发生了“崩溃”；毕竟价格似乎每 10 年左右翻一番 http:www1landregistrygovukhousepriceshousepriceindexreportdefaultaspstep4amp;locationType0amp;areaWest+Sussexamp;reporttype1amp;datetype2amp;showmonth12amp;image2x23amp;image2y12 看看下面的图表，我认为这更像是一次修正，然后是房地产崩盘并希望我的超级超级棒我对英国如此感兴趣的原因是因为根据你们的一些人的说法，英国是继美国之后最大的崩溃之一所以我认为如果-10% 和他们得到的一样糟糕在英国受到冲击，现在正在拐弯，然后我们以 -33% 的跌幅和更好的位置来抵御风暴可能已经处于底部不确定你是否已经看到了，http:businesssmhcomaubusinessrecord-number-of- poms-moving-to-australia-20090203-7vzbhtml 但这可能是另一个原因，在现金充裕的买家抵达布里斯班并导致 QLD bec 的需求被压抑之前，你会很高兴你已经进入即将在移民中如此受欢迎，现在可能是考虑购买一些IP以及欢呼的好时机，
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谢谢，不明白为什么惊喜经过这么多年的30％+增长a -6 % 下跌是相当微不足道的，只要总体价格仍然每 7-10 年翻一番，他们这样做，一切都是桃子
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买指数是不可能的，房地产投资者真的很容易击败指数
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同样，我一直在悉尼开车兜风，试图找到Median House，但没有成功 不能说我曾经理解投资者对这场运动的迷恋是大市场只要你可以'不买市场 如果您接触到遍布全国的数千处房产，有一定兴趣观察宏观走势是合理的 这就是我们贷款人关心的原因当地学校的情况如何并确保骑自行车的人不要搬进隔壁
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我现在盟友不要认为财产和股票有什么不同它们都是资产如果您购买一家公司，您将面临特定风险如果您购买房产，您将拥有房产ecific risk 在那个叠加层上是宏观或市场风险 如果您在繁荣时期购买单个股票或单个财产，那么在经济低迷时期，概率可能会更有利，而在低迷时期则更不有利 就像在桶里打鱼 这会降低所有风险吗，不 但是也没有做大量的功课并认为它都是特定于公司的 引用率很高的所有财产都是特定的和“市场中的市场”；是一句毫无意义的格言并且被无休止地滥用 我不知道这些人是否知道他们在说什么 归根结底，这一切都与您购买的特定公司或公司或财产以及价格有关，因为这决定了您的利润，但决定价格的并不是所有企业特定的人因为拥有特定财产而忽略一般市场趋势和宏观因素的人是愚蠢的，因为宏观因素显然对企业特定影响非常粗略总风险（企业特定风险+市场风险）*杠杆 关于指数，您可以从 2007 年开始购买美国和英国的商业和住宅房地产衍生品 在澳大利亚，房地产衍生品应该可以在明年进行交易，即远期合约、掉期或嵌入票据结构阴影我会忽略加热cockles if I was you 他只是把所有的时间都花在试图摆脱你的讨厌你甚至不知道这家伙到底是谁，因为你知道他可能是某个高中生活无所事事的孩子
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将影子视为社区服务提供者 这些孩子中的大多数已被诊断出患有 ADHamp;PC 障碍 通过让孩子们在这里忙碌，他们就没有时间消磨混错人群、吸毒、酗酒还是投资人
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是“虽然市场下跌但我能战胜市场”；新的拒绝方式 难怪连续 5 年（2004-2008 年）和 20 年可怜的 5% 年回报率（甚至在包括维护交易成本之前）仍然被认为是“良好的投资”。看在上帝的份上，高利率的在线储蓄比那表现得更好！
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是的，我知道，但我发现有时和这些孩子一起玩很有趣他们从操场跑过来（即另一个论坛） ，扔了几个水气球，然后跑回那里咯咯笑着向其他孩子展示他们引起了多大的骚动 我觉得这很有趣最近那里的语气确实发生了变化-大多数成员都对他们没有从中受益感到愤怒昨天的讲义（少数确实受益的人正在高兴地搓着手）他们都对大幅降息感到非常恼火看到他们都为此起泡真是太有趣了每天他们都希望发生大崩盘只是越走越远！当然，甚至他们的版主也看到了曙光并成为购房者的投机者！可能是时候关门大吉了
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你说得对，如果你在2003年或1990年买了悉尼房地产指数，那么根据那些数字，你的增长几乎跟不上通货膨胀率。现在看起来很甜蜜，但从本质上讲，我同意你的看法——这是相当普通的投资表现，与否认无关，我建议你稍微敞开心扉，在这里呆一会儿，学习如何击败房地产指数大多数房地产交易只涉及情绪化的自住业主，投资者有很多方法可以实现这一点 您已经谈到时间的重要性（尝试根据 1986 年和 1999 年再次计算） 阅读“增值”论坛 参加几次会议，向以前做过这一切的人学习 发展自己的风格并尝试一下！或者，只需复制我的帖子并在那边与你的朋友一起嘲笑它也许是暴徒否认
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是的，这一切也有道理，但奇怪的是，尽管所有*基本原理*都指向一个鞋子的价格暴涨，它们似乎正在下降无论如何，希望它们不会比我为它们支付的价格下降太多，但最后这并不重要，现在我有一些
评论< BR>根据我观察到的类似领域，我认为 Residex 的粒度统计数据是不准确的，仅此而已
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感谢您的建议我做了研究并决定在 2002 年在悉尼不购买，尽管我可以购买所以 5 年后，我的财务状况比我在 2002 年购买时要好 20 万 我预计在最初的爆发和稍后的复苏之后的 5 年内至少在未来 5 年内会出现零增长所以我的情况会比我在选择在 2002 年购买 50 万是一个不错的数字，感谢本论坛提供的好信息 虽然我读过同样的信息，我得出了不同的结论，并从中受益
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看到你没有加入，真是太不可思议了直到 2008 年
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也许我没有说清楚 我在不知道这个论坛的情况下做出了我 2002 年的最初决定 在悉尼市场经历了几年的宽松（然后是一个虚假的复苏信号）之后，我很想在 2007 年购买我开始看这个论坛（一段时间后加入）然而，我仍然得出结论，悉尼市场将在2008年再次暴跌所以感谢这个论坛，我在2007年底没有购买并且遭受了
评论< BR>Hey Sphinx，你已经向我们展示了，如果你完全拖延时间，你将不得不满足于悉尼 20 年 5% 的复合增长（更不用说随着时间的推移增加大量额外租金了）鉴于重要性你对市场的时间安排，你有没有考虑过，如果你做对了，事情会有多好你是如何使用基于 1986 年和 1999 年的计算的
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