澳洲澳洲房产 350年房价没有上涨 悉尼

在澳大利亚地产投资



罗伯特席勒，《商人、枪支和金钱》一书的作者；对可追溯到1629年的房地产进行了研究，并断言实际房价增长最多不到1% 以下文章有这方面的信息：http://economistsviewtypepadcomeconomistsview200603shiller_longterhtml
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Nigel Stapledon的也有真实房价数据澳大利亚 快速浏览一下，你就能体会到我们所处的泡沫的大小
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我希望所有这些房子都能持续那么久，如果没有收入，谁会建造新的东西戴夫
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这就是租金收益的意义 唯一的问题是房价涨这么多，租金跟不上 所以不是租金太便宜的问题，只是房价太高的问题
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你有没有相同轴上的实际（即未经通货膨胀调整）价格的类似图表
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我想知道在这个国家定居前 100 年的中位价住宅是什么样子的3x1 或 2x1 会一直是一座宫殿
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过去 18 个月我有 33% 的 CG 猜猜我要到 2041 年才得到更多的 CG 实际利率也会为负
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那是实际增长 1% 通货膨胀也有点难以计算，而且最近它总是被淡化，而且比官方数据要多一些 我还想指出，实际工资增长可能也在 1% 左右很长一段时间以来，我知道你们中的很多人的实际工资增长都比那高，但是这些天一切都在冒泡（包括股市，商品，澳元，预算盈余，
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没有泡沫是新黑！傻
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嗯嗯350年mmmm
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好吧，所以如果一块地10公里出（调整到Damp;G水平）@说什么15万美元，还有一个便宜的房子新建220 平方米，18 万美元，这仍然是 33 万美元 除非政府停止对连接、道路、排水、公园、一般基础设施收费，否则土地不会变得更便宜，除非砖木材劳动力大幅减少，否则房屋不会便宜得多，所以我想如果没有涉及 CG，那么那个地方需要得到什么，比如说 12% 的收益率，让它开始看起来很有吸引力（记住没有上限增长和增加费率、维护等）我可以忍受，每周租金高达 800 美元一个价值 33 万美元的 10k 环房产 讨厌看到内城的东西有什么用 有人请检查我的数字，红酒很好吃 ;-] 戴夫
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所以如果你能在一个稳定的区域获得一个自然适合的房产现在！这是要走的路
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他们又越来越近了，他们不是戴夫
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350年没有增长不是Damp;G帖子，因为我不喜欢对投资情绪化，因此将其解释为 Damp;G 会做出情绪化反应 但是它确实表明，房价在数十年的增长和房价暴跌中都有数十年 - 我认为我们现在习惯于认为房地产基本上只是去从长远来看，实际上可能不会。然而它的真正含义是，随着通货膨胀的到来，债务减少，随着时间的推移，收益率增加，这意味着无论如何房价增长变得无关紧要（除非你的负债率过高，那么这很重要！）我认为房屋的标准显然比前几年要好，因此无论如何美国房屋在某些地区下降了40％，而澳大利亚的房屋泡沫比美国高，因此增长将随之而来，因此，随着时间的推移，看看我们如何度过难关会很有趣。蒂姆
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它是纯粹的学术 tim 房价上涨是因为要以当前的劳动力、材料和土地价值随着通货膨胀而增加 通货膨胀是你的朋友，就 CG 而言，两者没有直接关系，它们位于道路的两端，需要所以旅行所以从通货膨胀的道路开始将导致您获得更高的房价意识到这方面的通货膨胀，我们的房地产价值可能不会升值，我们的美元正在贬值，这意味着购买房产需要更多的美元，但是我们有通货膨胀，不会阻止通货膨胀，所以价格不可避免地会上涨。只是我的 2c，我知道一些聪明的 **** 会试图在这个问题上折磨我，以及为什么房价会下跌等等，所以我在这里担任我的职位得到 r ammed
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即使在 120 年前，在灌木丛后面有马桶坑的矮人也会被认为是相当优雅的，所以房产正在“仅”增长。比通货膨胀率高出 1% 350 年的复利是多少，但是，对于一个傻瓜像我一样，我会尝试通过分解来理解我的现场理解可能完全错误，所以请纠正我房地产价格比通货膨胀高出 1%，所以，说通货膨胀是 3% - 价格上涨平均下降 4%，但我在房产下面的贷款根本没有增加 - 所以，实际上，我的债务水平每年下降 3%，而我没有支付任何本金，因此，不仅我的债务水平下降，我的资本增长超过了通货膨胀——所以，如果每年增长 1%，10 年后我的财产会上涨 10%，而我的债务水平会下降 30%，相差 40%，我大错特错
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它经常被遗忘，但它是一个真正的救星，有时通货膨胀是复合的！非常感谢莉齐！如果今年通货膨胀率保持在 5%，房价下跌不能一直“下跌”；最终它们将与通货膨胀保持一致——而通货膨胀将带来价格，整个房价下跌 50% 等的厄运情景可能会成真，但如果我们最终陷入滞胀、通货膨胀或恶性通货膨胀，那么使它们被低估和超卖
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你的例子的唯一问题是，在过去十年左右的时间里，价格的增长速度远快于长期平均水平（在 07% 和 12% 之间，具体取决于你从哪里得到你的数据）根据通货膨胀调整后 通过这个衡量标准，价格目前比应有的水平高出 30% 左右（如果它们的上涨速度比通货膨胀快一点） 所以不要取今天的价格并在上面增加 1%通货膨胀来计算你是领先还是落后，试着用1998年的价格加上1%的通货膨胀率这意味着未来价格下跌回到趋势，然后缓慢增长然后预测如何
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类似这样的图片很酷！几年前我会同意，在概率的平衡上，第二道菜更有可能但我越是关注实现它所需的债务，它似乎就越不可能然后信贷紧缩使第一道菜看起来不仅仅是概率
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完全正确 - 它使第一门课程看起来像概率过去时可能仍然是可能的，但极不可能说，这个市场的预测是无用的，明天可能会发生一些事情来使可能变得不太可能，反之亦然
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非常正确 - 但我只是在使用罗伯特席勒的例子，有趣的是看到即使高于通货膨胀率 1% 的涨幅也不像它被制造出来的那样破旧（在 abc 节目上）长期
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是的，但我们长期参与其中 低谷和颠簸不要让我们担心
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那只是因为它们正在赶上在过去几十年的表现不佳的情况下，在更接近的土地更丰富的时候对城市和区域中心的敌意 你可以看到我们很容易用这个论点一事无成 - 如果你担心它，那么你就使用高收益房产然后随着租金上涨，你无论如何都在赚钱所以谁在乎唐不要告诉我没有！
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这与影响 1628 年至 1973 年之间的 Herengracht 系列的实物压力有何不同，在此期间阿姆斯特丹的人口从大约 55,000 增长到 770,000
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有什么不同 好吧，我从哪里开始呢水平、家庭动态、生活安排、婚姻水平、技术、教育、生产力、半球、时区、种族混合、战争时期、政府类型、租赁安排、天气、语言、农业采矿收入水平、体育成就和啤酒的质量就是这样首先，我将由您决定该批次的相对重要性以及此分析中的更多内容
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我建议趋势发生了变化趋势的变化是由组合引起的以下帖子中讨论的因素尽管趋势发生了变化，但悉尼等一些城市目前仍低于趋势，并且将出现大幅反弹 今天宣布的首次置业者补助金翻了两番，加上利率暴跌，这将是房地产周期下一阶段的催化剂 这将在明年在悉尼拉开帷幕（是的，这甚至比我之前对 2010 年的预测还要早），这主要是由于最近为提高澳大利亚和全球流动性所做的努力，而且比预计利率会下降（现预计明年年初的现金利率为 lt;4%） 抵押贷款利率可能会降至 lt;6% 鉴于人口增长处于创纪录水平，而且供应不足就住房存量而言（从非常低的空置率和不断上涨的租金中可以看出），房地产价值（尤其是在悉尼）确实只有一种方式可以移动，那就是上升！干杯，影子
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你的图表暗示趋势已经转变为通货膨胀加上5% 这些因素是结构性的，可以解释向更高价格水平的转变，但肯定不是真实复合年增长率的永远五倍< BR>评论
当我发现这件事时，我经历了各种各样的情绪首先我很紧张，然后焦虑，然后警惕，然后担心，然后有点困，然后担心，然后担心但现在我意识到太空人是你必须要做的事情
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所以影子，随着房价上涨速度快于工资，住房成本（抵押贷款或租金）占家庭预算的更大份额利率可能会下降，但债务如此之多，现在您的抵押贷款还款额比 80 年代利率达到 17-18% 时要多 根据您的预测，在未来某个阶段，平均抵押贷款还款额将消耗您家庭预算的 100%（不幸的是有些人快到了）政府会不会给每个人od 邮票、布料邮票和交通邮票，这样他们就可以靠没有可支配收入生存 这一切都只计入了住房成本 也许我们会成为租房的一代 没关系，但到那时租金收益率将接近 0%，如果租金有没有上涨 如果租金上涨的速度快于通货膨胀工资的增长速度，那么您的情况与上述相同 最终租金将成为家庭预算的 100% 这种情况的结果是，在某一阶段，1 个人将拥有所有房屋，因为没有人否则将能够负担得起（并且这个国家将被塞满，就像现在一样，因为有很多钱被用于住房，没有钱可以花在经济上来让我们所有人继续工作）我是只是对你的场景最终如何发挥感兴趣，Shadow
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它确实有一段时间了对于可以持续多长时间是一个问题我的猜测是相当长的时间我什么都没说一个“永恒的五倍”，但是我们已经看到了一些新的结构因素最近实施 - 增加首次购房者补助、政府支持的银行、流动性注入等
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我不看那么远我不在乎 100 年后会发生什么我不会在这里所有我真正感兴趣的是，在我退休之前，未来 10 到 20 年左右悉尼房地产会发生什么在这个阶段，我已经在其他线程中说过，房价通胀似乎会持续一段时间（见下文) 我认为崩溃即将到来，只是还没有！所以请不要暗示我认为价格会“永远繁荣”我不认为这我认为它们会上涨更长的时间虽然“为什么现在房价暴跌是不可能的”http：wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt44972“我们会发生财产崩溃，但不是这样！ http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt44181 当我认为真正的崩溃即将到来时，我将减少我的债务并让自己处于适合该环境的位置 但是，目前我正在为即将到来的繁荣做准备 厄运放大器的问题；悲观者，他们是否认为崩盘总是即将发生 他们总是说崩盘将在明年发生，下个季度的崩盘将在 ABS 统计数据中明显 明年将出现衰退 然后当它没有发生时，预测被移到下个季度或明年 当人们的前景永远悲观时，就会发生这种情况——他们只能预见最坏的结果，而且他们预见到它很快就会发生 另一方面，我认识到崩溃是未来的某个时候当然有可能，但我也可以看到，目前的环境不利于澳大利亚的崩溃，而当前的当权者将竭尽全力将其推迟到尽可能长的时间。成功的时间比你想象的要长得多！干杯，影子
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有趣 如果你把这个系列回溯到 1996 年结束，从 1997 年开始，并拟合两种趋势，一种是指数的，一种是线性的，你会发现线性趋势比指数（谷歌系数）更能描述数据决心）对我来说，这表明应该假设 1997 年至 2008 年期间是一个统计异常（我假设是由信贷狂潮引发的投机泡沫引起的），除非 1997 年之前的数据在统计上存在显着差异以及列出的 1997 年后因素 例如，由于“更多女性进入劳动力市场”，名义家庭收入增长率应该更高，等等 你有能力做到这一点
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我们有一个赢家！
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谢谢！我不想要房子，我可以用现金领奖吗
��论
确实，这至少对我来说是重要的，而且我可能相信这个董事会上也有一些投资者你可以一遍又一遍地输赢这些类型的讨价还价，但仍然一无所获你的奖品算不上什么至于现实生活中的投资者，当他们赢了，最后就有奖赏没有必要成为最聪明、最聪明、最机智、最博学的人，能够展示每一个经济论点大学里的经济大厅是挤满了可怜的教授 房地产投资不需要那些技能
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嘿，我的主要投资重点从 1998 年的现金转移到房地产，从 20032004 年的房地产到股票和金属，然后在 12 月从股票转移到现金到目前为止，2006 年对我来说效果很好如果这是一个“可怜的教授”的感觉，我有点喜欢它！
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是你基金会吗？我敢肯定它是好久不见，你还想要那份工作作为我的道具吗？ erty research guy 抱歉 影子，我没有看你的其他帖子 祝你一切顺利 我看到今天公布的数据显示珀斯的中等房价自去年 12 月以来下跌了 10% 有报道称西悉尼的一些地区已经下跌了 30 % 和 8 月份的 RP Data Rismark 指数（在最近的金融市场厄运之前）显示每个州和领地的房价都在下跌，我认为澳大利亚房地产泡沫的顶峰已经过去了，我认为过去两周的厄运和忧郁只是把刀放进去然后转动它 令人惊讶的是街上的人说房价将下跌 40% 两周前，这将是闻所未闻的 推动市场的是消费者沉积物，而不是基本面，而这种消费沉淀物都被侵蚀了
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是的，Max是基金会他现在在lt;另一个不能提及的论坛上发帖gt;作为“可怕”显然是“基金会”丢失了密码什么的
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基金会也是可持续的
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大约是价格的325倍 但是，如果名义价值每年增加4%，那么超过350 年价格会上涨 915,522 倍 所以今天价值 30 万美元的房子在 350 年前会花费 33 美分（比如 3 先令和 3 便士） 现在，根据这篇文章，那里讨论的土地是为了相当于 1617 年的 2100 欧元（3,990 澳元） 那是 391 年前 以每年 4% 的增长率，今天应该价值 18,239,316,582 美元（文章指出它价值数百万欧元，但这与 180 亿美元相去甚远) 如果你反过来说，今天它值 1000 万澳元，那么名义上的增长率会略高于 2% 如果平均通货膨胀率为每年 3%（你的数字 - 我不知道平均会持续这么长的时间），那么实际增长率将是负的 GP
评论< BR>Tim 我在电台听到一个“对讲会议”，说好的郊区的房价平均每月上涨 1%，买家需求恕我直言（不是基于事实）好的地区的房屋每月上涨 1%在不太理想的地区可能会停滞多年（例如我的家乡），但随后可能会在短时间内飙升 30 - 100% 在我的家乡只有 2 个低于 200K 的单位 - 一个聪明的投资者会在明天以 185K 的价格购买这两个单位放大器； 195K或更少，如果卖家放大器; REA 没有读过论文 Cheers Sheryn
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有趣 这个论点忽略了中位房屋定义的不断变化 如果我回到 100 年，珀斯的中位房屋现在通常是 1000 平方米在像 Dalkeith 这样的地区，如果在原始状态下，我现在的价值是 200 万美元，我是否应该关心我是否每周赚 1000 美元并且负担不起租金 - 因为我只是租了一个现代中位数的房子一辆四驱车，价格为 $295pw 这就是为什么这项为期 350 年的研究完全无关紧要，而且是一堆垃圾日以继夜，我也不知道市场的细微差别或其历史，因此根本没有兴趣
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我不知道400多年来的平均通货膨胀率是多少，或者很可能没有100 年通货膨胀，再过 100 年 1%，然后 20 年负增长，然后什么呃，我敢肯定有人对澳大利亚过去 100 年的平均通货膨胀率有一个统计数据——然后我们可以挖掘出同一时期内城的一些房产——并计算出房产的表现是高于还是低于通胀率
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因此，今天在悉尼一栋价值 2,000,000 美元的房子的价值将低于 20 年前的悉尼房价中值 这似乎使问题变得混乱 如果中值住宅的变化可以解释价格变化的任何问题 f或个别物业，为什么中位数价格的上涨速度比通货膨胀快得多（尤其是在过去十年中）
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也许，如果要发生崩盘，可能会在房屋供过于求时发生我认为未来有一段路要走（除非澳大利亚的人口急剧下降）
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在这 350 年的最后 40 年中，房屋一直是可自由支配的开支 在此之前，人口仍在不断增长，其需求层次结构（食物、任何住所、健康等）人们直到最近（40 岁）才有足够的可自由支配的美元花在比琼斯更贵的房子上。人类基因努力比邻居更好，只要人们的可自由支配支出继续增长，很大一部分将继续花在住房上 过去 20 多年的可自由支配支出增长速度快于工资增长（CPI @ 3%，工资增长 @ 4%）与房价上涨大致相关
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也 - 如果你想d up on your history - 130 年前，大多数人都“不”。拥有自己的房产由富有的地主拥有，大部分是出租的，但更深入地研究了 130 年前的历史——在伦敦这样的首都——大部分内郊区都是贫民窟，2-3 个家庭占据一个房间- 没有管道，没有烹饪设施等，有时工人只是租了一张床而不是一个房间 - 他们会与倒班的人（不换床单）或有钱但拥有房屋的人共用一个特遣队与他们分享家的仆人，但仆人只提供了一个现代扫帚柜大小的房间，我个人认为生活条件和期望在那段时间发生了巨大变化——在 350 年更是如此
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不确定 20 年，当然 50 年而且不少于，就等于我引用珀斯的 Dalkeith 郊区，因为有趣的是，原始土地释放的价格与 muc 相似在 Lathlain 的小郊区，随着时间的推移，土地的感知价值发生了变化，中位住宅的变化一定是一个严重的影响因素——你怎么能否认我的观点是它不是苹果换苹果，我认为理论提出了向前是没有房子的增长变得混乱
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Ausprop，只是为了在你的评论中添加一些数据 Dalkeith（距珀斯中央商务区 6 公里）于 1914 年开发 这些街区，大部分是四分之一英亩 - 一些更大，已售出根据以下条款； Riverfront 和更大的街区 36 英镑 2 英镑的押金，剩余的免息贷款 所有其他街区 28 英镑 1 英镑的押金，剩余的无息贷款 据我所知，建造房屋的成本约为 450 英镑，相当于 16 块 Riverfront 街区现在售价为 ± 4400 万所有其他街区的售价约为 2700 万 人们不会为房屋支付 10 美分，他们只是将它们拆毁并重新建造 所以，在过去的 94 年中，我们有以下升值率；河滨地块从 72 美元涨到 4400 万美元，或每年 1244% 所有其他地块从 56 美元涨到 2700 万美元，或每年 1215%悉尼、墨尔本和布里斯班其他类似内城房地产历史的类似例子最后 - 房子的升值怎么样，让我们​​说一下买了 16 个街区而不是盖房子并决定暂时住在帐篷里的小伙子是今天稍微好一点
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你好，应该用 72 美元把席勒带到珀斯，看看他怎么样，嘿，达兹，尽管我认为他在到达天堂时不会离开，不需要像无处不在的珀斯那样取暖美国感谢myla
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杠杆式房产投资不需要升值房价就算是被动借贷，买房；持有 如果存在通货膨胀，欠款的实际价值将会下降，即使房产价值保持不变，您也会处于领先地位 假设通货膨胀也适用于租金，房产仍将从负利率转为中性利率，从而推高收益率杠杆房地产投资不起作用的情况是持续通货紧缩 每一个财务主管和银行家都非常害怕，以至于他们会竭尽全力阻止这种情况的发生 彼得
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哈！姻亲的年长亲戚在战争期间因为蚊子而卖掉了他们在河边的 Dalkeith 街区，因为他们想交易到当时的地方 Coolbinia Mount Lawley 这个决定对他们孩子的遗产影响很小。本来会想的
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莉齐，你的帖子里没有什么我觉得有说服力的逻辑，但你s bit 是有缺陷的：72 规则说价格将翻倍 5 倍，即房产中位数现在是 350 年前的 32 倍，以不变美元计算 在此期间，业主将在此期间拆除并重建至少 5 次（加上战争破坏）所以持有成本显然不是零 那样的话，我会拒绝投资的提议
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这是那些不会死的神话之一我已经试图杀死它很多次 你支付利息来补偿贷方的本金实际价值下降 是的，你的财产价值是静态的，所欠资金的实际价值正在下降，但你有持续的现金流出（利息）付钱 如果您采用可变利率并且您的实际利率保持不变，那么通货膨胀绝对没有免费的午餐
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那么为什么你在这里而不是巴哈马
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我我也试过了 这太不合逻辑了
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