澳洲澳大利亚房地产住房短缺文章悉尼

在澳大利亚地产投资



世界范围内的住房短缺 来自经历高房价的国家的媒体报道的一致故事是“住房短缺”。根据经济学，自由市场中的价格是由供求关系决定的 如果供给大于需求，价格就会下跌，如果需求大于供给，价格就会上涨世界 - 所以不言而喻，需求超过供应 当需求超过供应时，这被称为短缺较低的利率、抵押贷款行业的金融创新或从现有房产中获得的资产价格收益 新的贷款产品，如次级或低 doc 贷款意味着一些以前可能没有资格获得抵押贷款的人增加了市场需求 投机需求 -买房是因为“这是一项很好的投资”；或“房价总是上涨”；人们因为高价格而购买会导致反馈效应——称为投机泡沫——这通常会导致金融狂热，在这种情况下，价格与潜在收益或价值完全脱节，相信总会有资本收益 恐惧——一些首次购房者可能会感到有压力立即购买以“上梯子”；或“在他们错过船之前”；导致未来需求提前如您所见，需求以美元衡量，只是银行计算机中的一个数字因此，当降息或某人有资格获得新型贷款时，它几乎可以立即改变供应然而涉及现实生活必须在适当土地上建造的实体房屋 当看到价格如此急剧上涨时要问的一个问题是“短缺”是否；供求关系的根本原因是住房存量短缺或人为或暂时的高需求如果是后者，短缺几乎可以在信贷条件下立即消失并变成供过于求 有趣的是，似乎在房屋房价泡沫，从媒体到政府再到老百姓，几乎所有人都认为是根本性的缺房造成的 这个理论是房产业集团提出的，他们要求行业让步或增加政府援助 媒体和行业评论来自世界各地 美国加州公共政策研究所 (2004) Facts from the California Building Industry Association (2006) Los Angeles Times Sunday 杂志封面 2003 年 11 月 George Bush 总统 (2003) 澳大利亚 ANZ 2008 年 4 月住房快照 HIA：2010 年住房短缺 新新西兰 http:wwwandrewkingconzpmdon-t-buy-coffee-and-cars-if-you-want-a-hou房屋和人：事实 那么我们怎么知道我们是否真的有足够的房屋供每个人使用房地产泡沫的人为需求消失了，他们突然出现供过于求 这是否可能发生在其他地方 我们如何判断 下面是澳大利亚和美国使用各自的人口普查数据对住房和人口增长的比较： 美国 2001 年人口普查 2006 年人口普查 2001 年美国人口： 285,226,284 2006 美国人口： 299,398,484 2001 美国住宅： 117,858,349 2006 美国住宅： 126,316,181 人口增长 01-06 ： 497% 住宅增长 01-06 ： 718% 因此，我们可以计算过度建筑的百分比（住宅存量增长） )人口增长 这给出了 44% 的过度建设数字 澳大利亚 2001 年人口普查 2006 年人口普查 2001 年 澳大利亚人口：18,769,249 2006 澳大利亚人口：19,855,288 2001澳大利亚住宅：7,790,079 2006 澳大利亚住宅：8,426,559 人口：578% 房屋：817% 因此，我们可以将过度建筑百分比计算为（住宅存量增长 - 人口增长）人口增长 这给出了 41% 的过度建筑数字 澳大利亚从未有过如此多的房屋或在我们的历史上每人的卧室数量也从未有过如此多的空卧室或空置房屋（根据 ABS 2006，830,000 或几乎 10% 的住房存量）真的是房子短缺，为什么建筑批准突然下降 为什么新房销售下降 为什么房地产开发商坐拥这么多未售出的库存 为什么市场对这种需求没有反应为什么这些行动听起来如此熟悉美国市场泡沫的顶部 由此可见，我们没有供应问题，而是人为的高需求问题来自宽松的信贷和人们想要的房子不仅仅是为了居住，而是庞氏骗局中的投机狂热 澳大利亚房地产市场的现状 截至 2008 年第一季度，由于信贷紧缩、更严格的贷款标准、更高的贷款标准导致证券化抵押贷款市场崩溃利率和消费者信心下降导致购房借款金额下降请记住，需求以美元衡量，这减少了需求因此，待售房屋数量继续超过已售房屋数量，导致库存减少与我们习惯的短缺和价格上涨不同，库存增加表明当前价格下需求小于供应 - 供过于求 供过于求意味着一件事 - 如果卖家想迎合市场并出售他们的房子，他们会必须降低他们的价格
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Hiredgoon，我必须说这个网站在没有你的过去几个月里变得更加愉快人口普查夜的人，但你考虑过原因吗？例如我的房子是空置的，为什么因为我是夜班工人我在工作呢大多处于过渡阶段，即被出售、租约之间、正在翻新或建造等实际空置房屋的数量将非常少 Pablo
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而且就在人口普查中，你认为每个人都会填写如果有人懒得花时间，难道他们不能只说“很抱歉，那天晚上没有人住在这里”，然后把所有的时间都留在这里，就像有人说他们的宗教是“绝地武士”一样吗？我确信还有其他方式可以反抗不得不提供此类个人信息
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他们有他们的现实，我们有我们的我们的让我们富有 你选择哪一个 Alex
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很多关于人口普查有效性的评论，但与美国的比较呢？这里的许多人说“我们完全不同——我们有短缺——他们有盈余”。考虑到美国的短缺情况，这值得挑战
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http:wwwnewscomaubusinessmoneystory0,25479,23619914-5013951,00html 此外，所有首都的库存都在急剧上升 - 房屋上市速度超过了它们的速度已售出——这包括这些新的、更低的价格 因此，很明显，市场表明供过于求 澳大利亚不再短缺 它已经供过于求 市场这么说，所以我希望不再提及“住房短缺”；直到这种供需失衡得到恢复（我相信价格要低得多）供应 等等！
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Blah blah blah blah blah HG 回到我的忽略列表 YM Alex 也是如此
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Hi HiredGoon，因为你已经付出了巨大的努力来拼出你的分析和结论，我想我会礼貌地以与您相同的事实方式消除我认为该分析中的一些错误 我也将使用 ABS 统计数据作为我分析的基础 不是专家但是，我将把我的分析限制在我投资的悉尼 需求：我从 Quartile 集团制作的这份悉尼报告的需求部分中获取了表格：http:wwwquartilecomauMarket DataRegional ReportsSydney Regional Reportpdf 你会注意到然而呃，他们是通过使用 ABS 统计数据建立起来的。要注意的关键点是它是基于人口增长和家庭形成的，这是你在最初的分析中忽略的东西 在年人口增长率为 11% 和随着家庭组成的减少，预计到 2021 年悉尼将需要 2,118,043 套住宅 鉴于目前的人口和家庭组成，2007 年所需的住宅总数为 1,669,231 这意味着未来 15 年对新住宅的需求将总​​计为 448,813 套，或每年 32,058 套新住宅 供应：该报告还有一个显示供应方程的表格，但准确地说，我回到了 ABS 统计数据并获取了该表格背后的原始信息 以下是过去悉尼新的总住宅单元批准12 个月 从 ABS 站点开始，住宅单元的定义如下： 悉尼住宅单元批准表：总住宅单元批准 Sydn ey Jan-07 1104 Feb-07 1552 Mar-07 1359 Apr-07 1284 May-07 1532 Jun-07 1432 Jul-07 1430 Aug-07 1349 Sep-07 1563 Oct-07 1142 Nov-07 2531 Dec-07 1544 Jan -08 1128 Feb-08 1385 过去 12 个月总共有 20,335 个新批准 需求供应失衡：现在，暂时忽略当前的 DemandSupply 情况，让项目向前推进未来所需住宅供应不足 这是每年 57% 的供应不足 (32,058 20,335 - 1) 但是，您可能会争辩说，这只是解决当前市场的长期供应过剩问题，直到我们再次达到平衡在未来的某个时候，我认为目前悉尼的出租空置率低于 1% 表明目前的市场已经处于供应短缺的状态，因此，由于供应低于实际，未来几年市场的失衡只会进一步恶化居住者的住房需求 结论：我已经撇开所有关于投资者需求的讨论，或者由投机驱动的虚假需求，而不是我认为的住房需求的实际住房需求e 悉尼的实际供需方程是这样的，新住宅的生产将远远低于新居民对住房的潜在需求，并且住房形成基本面减弱因此，我认为悉尼不会长期处于供过于求的境地，也不可能在不久的将来发生 这对我而言，这表明悉尼经历与美国某些地区类似的房地产泡沫破灭的风险已降至最低但是，我同意恐惧和贪婪驱动所有市场，并且悉尼房地产市场也不能幸免于此 我认为价格将会出现一些调整，因为无论潜在的供需方程如何，当前的融资成本加上媒体的恐惧活动将导致强制销售或短期内的恐惧销售长期导致供应（希望出售的人）超过需求（希望购买的人）但我相信这将是短暂的，因为潜在的供需基本面将重新确立一旦当前的经济下行周期在未来几年内结束，就会导致房地产反弹 期待一些痛苦和一些耸人听闻的媒体头条新闻大约 50% 的房价下跌，但也期望它是短暂的，是正常经济的一部分cycle 真诚的问候，迈克尔
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去哭我一条河 HG
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MichaelWhyte - 库存在增长，价格在下降 市场说过剩 你认为市场是错误的 如果你看看我的文章你会看到许多评论家认为美国有短缺——为什么美国人会错得如此之大，而澳大利亚人却如此正确
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谁能找到美国等效的ABS数据可能有帮助
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好的，我会再试一次，然后将其作为一个失败的原因将其关闭，因为您似乎没有真正在听并且被锁定在您的 POV 中，如果我在这方面错了，请纠正我 OK，价格不是潜在供需情况的决定因素 暂时忽略价格并退后一步 价格为 d由“意愿”决定；为想要的东西买单，并受到恐惧和贪婪的影响是任何人的猜测，恐惧似乎暂时占据了主导地位，但我的观点是，这种恐惧会很快消退，然后当人们意识到相对于那些需要它的家庭而言，真正的住宿短缺时，贪婪就会重新出现 市场不是说过剩，市场是在说恐惧 差别很大 潜在的供需方程实际上是在说供应不足 干杯，迈克尔
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嗨飞鸿-我用同期美国人口普查数据与美国人口普查数据进行比较澳大利亚人口普查 http:wwwcensusgovpopeststatesNST-ann-esthtml 2001 http:wwwcensusgovpopesthousingHU-EST2006html 2006 美国人口普查说供应过剩，美国媒体说短缺 最终媒体证明误会了 澳大利亚人口普查说供应过剩 而媒体说短缺 真的 很多教科书需要更新 恐惧是需求的一部分 就像贪婪是当人们因为投机而以远高于租金收益的价格购买房屋时关于资本收益 当这种投机性宽松信贷需求在美国消失时，短缺变成了大规模过剩 然后潜在人口家庭数量变得很重要 我相信随着投机性宽松信贷需求在澳大利亚消失，短缺将变成大规模过剩 它已经开始了
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HG 和其他人，这里的最后一篇文章，至少所有真实的事实都摆在桌面上供其他阅读此线程的人使用。很明显，HG 对事实有不同的看法，对 DemandSupply 有不同的解释，但是那是他的特权 好的，我已经事实证明潜在的需求供应不足（供应不足），并且在未来几年内这种情况将进一步恶化，但现在让我们看看情绪对均衡价格的影响下面的第一个附件显示了三个不同的供求图表，我将简要描述图表 1：市场潜在需求供应 如果我们假设我们处于市场均衡状态（我实际上认为我们处于短缺状态），那么 53 万美元的均衡中位数价格代表了真正的市场价值 图 2 : 恐惧导致需求下降 但目前发生的情况是，许多媒体报道和世界各地的 HG 都在抨击耸人听闻的文章，争论 cronic 供过于求和房地产市场庞氏骗局的终结 他们距离标记，但仍然有人相信它们 这导致买方需求减少，将需求曲线推向左侧，交易价格下降。 ng 供需方程没有改变，但价格已经下跌 这会产生滚雪球效应，因为媒体对这些下跌进行了耸人听闻的报道 图 3：恐惧推动了更多的供应，利率也上升了;并将他们的财产投放市场 这将供给曲线推向右侧，并进一步降低汇率，这再次产生滚雪球效应 再加上周期性的高利率，还有一些额外的强制销售将供给曲线进一步向右推，交易所价格进一步向南总结：这些都不会对住宿的潜在供需方程产生一盎司的影响。这完全是一个恐惧因素，推动了交易所价格下跌，这在一段时间内会自我实现，我希望阅读更多未来几年这种耸人听闻的东西然而，在某些时候，市场会意识到真正的潜在需求供应现实，均衡价格会重新出现，即在我的悉尼示例中，价格从情绪驱动的 48 万美元水平回升至 53 万美元水平这都是典型的第二个附件中以图形方式说明的市场周期的东西 市场不完善（担心）扭曲了市场均衡 pr结冰，所以我们永远不会以完美的市场透明度实现完美的价格升值直线最后的附件显示了截至今天悉尼的房价中值图表我认为我们现在几乎处于均衡价格点，类似于我们大约在 1993 年所处的位置，我还预测，中位价格在短期内下行的风险大于上行的风险，但中长期应该会看到恢复到正常升值水平，然后当贪婪接管时会出现下一次繁荣我们再次将价格均衡推向上行 好了，为外行提供的房地产经济学 101 希望你喜欢这个小独白 干杯，迈克尔
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HG，迈克尔：用事实和数据进行伟大的辩论！我在想像迈克尔刚刚提出的东西，更重要的是，双方的论点并不矛盾，它确实留给开放的解释在美国，在种族、人口和地理分布上存在如此显着的差异，再加上不同州的不同法律，“波动性”；显然会比这里大得多，价格上下的超调也将更大 将此添加到媒体的耸人听闻中，我们会得到更大的波动性 中位数因此看起来比实际更好或更差 平行长期看股票图表可以得出，它总是上涨，但是当你将它放大 100 倍时，波动性会吓到你！
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感谢讨论的努力问题 房价中位数的图表相当无用，除非您将其与其他东西的价格相关联——通常这将是工资（劳动力价格）或租金 在此基础上，我认为我们远未达到均衡 至于需求供应我同意家庭形成数量在需求方面很重要如果您预测家庭组成随着人口增长而减少，您将需要更多房屋 - 真的但我认为这个变量是变化无常的，这就是为什么美国打开一毛钱 Peopl e 在美国，他们正在关注家庭组成和移民的减少，并预测会出现巨大的短缺然后一旦价格回升，就会突然出现供过于求，我认为这是因为人们乐于与父母、室友等住在一起，而价格正在下降。所有这一切的基本需求不是刚性的 - 它非常灵活，取决于人们的情绪选择
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大家好，HG，供需在所有领域都不是平等的 可以某些地区供过于求，而另一些地区则供不应求 这里没有多少人相信我们在媒体上读到的一切 例如，“中位住房负担不起” 这并不意味着住房负担不起，实际上在一两个月前的另一个帖子中，它是很容易证明住房是负担得起的 在我当地的城镇，目前市场上有大量的房屋，价格有点疲软 这部分是由于我过去几年一直在建造的所有建筑这就是你的观点 整个澳大利亚 但是人口在增长，这种短期过剩最终会消失 我敢肯定，想要住在墨尔本内城区的人不会因为那里有住房而离开Colac 纯粹的经济理论表明，人们会通过价格机制从短缺转向过剩 不幸的是，这不是理论，而是现实。住房，而你的宏观理论就是这样，理论再见
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嗨，YM，是的，也同意这一点所以虽然恐惧统治着一天，但需求枯竭了这是我的供求系列中的第二张图表但最终基于“期望”的潜在需求；家庭形成重新确立一旦任何价格调整发挥作用，当市场开始显示一些正回报时，贪婪将再次出现 周期开始，随着投机者追逐杠杆增长回报，我们过度上涨价格这一切一个周期，我想意见的不同在于我们在周期中所处的位置以及潜在需求相对于供应的真实性质虽然这种平衡是由期望的家庭组成和住宿标准决定的，但短期内会受到恐惧的影响 正如我已经说过的，我认为风险在短期内是下行的，但我也认为过去四年的停滞增长和改善的收益率等式将在悉尼得到缓解s 将是可持续的 如果它是股票市场并且我是评论员，我的建议是：“逢低买入”；因为我相信市场基本面仍然强劲 干杯，迈克尔
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好吧，人们似乎忽略了几个关键点： -需求以价格表示 需求还包括借贷能力和投机需求 我希望我已经表明，尽管我们建造房屋的速度远远快于人口增长，但澳大利亚的房价却在上涨。因此，在繁荣时期，借贷能力和投机性需求超过了过度建设与人口住房的基本面然而——随着信贷紧缩和人们不再相信“房价”，这些正在消失永远向上”；房价上涨是因为我们获得了很多宽松的信贷然后人们开始购买房屋是因为它们在上涨，而不关心租金收益或风险然后房屋被重新估价，人们可以借用现有资产来购买更多房屋因此房价上涨了需求急剧增加，供应不可能跟上，因为它涉及实际建造房屋因此价格暴涨世界各地的房地产市场都发生了同样的事情，除了澳大利亚是最壮观的国家之一经典的庞氏骗局最终总是失败
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你的评论员还有很多不足之处 一个社会政策团体（他们总是希望建造更多的房屋），一个建筑协会（他们总是希望建造更多的房屋），一个杂志封面（甚至不要让我开始关于那个人的可信度），很可能是有史以来最愚蠢的美国总统而且他们中的大多数人就像建筑热潮从次贷政策的引入开始一样rtgages（大约 2004 年左右）哦，所有来自加利福尼亚州的一个州 没有来自其他任何地方 而且，顺便说一句，为什么有时买房子的人被称为投资者，但是当它是一篇负面文章时，他们被称为“投机者”如果我在标记你的文章，我会把它记下来，因为你的论点得到了意见的支持话虽如此，从语法上讲，它读起来很好HG，我认为我们实际上接近达成一致唯一的区别是我们画它的方式我认为它只是正常繁荣周期的一部分，没有什么不寻常的你把它描绘成一个庞氏骗局和我们所知道的世界末日我认为这只是我们以前见过的事情的另一个迭代，你认为你已经偶然发现了一些革命性的东西，我们都必须意识到或对我们迫在眉睫的危险一无所知！时间会证明哪种解释是合适的让我们说，我晚上不会因为耸人听闻的媒体报道房地产市场崩盘而失眠 我的收益率正在提高，我的现金流已经得到很好的控制 价格涨跌，趋势是我的朋友 我在这里的工作是完成 ** Michael Whyte 固步自封并声称自己是正确的（等等，这似乎是一个 GHPC 成员会做的小事，忘记我会礼貌地退出辩论，而不是迎合我自己的自尊心）** 干杯，迈克尔
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美国房价比大萧条时期跌得更远 最近的信贷泡沫（债务GDP从1960年代开始呈指数增长）是迄今为止人类历史上最大和最普遍的 房价进一步下跌偏离趋势并且比以往任何时候都贵 我相信后果将与繁荣的非理性繁荣成正比 因此这将是历史上最大的房地产萧条 聪明的投资者很好地比较了2 查看收益率，并注意到它们仍在市场上 - 绝大多数澳大利亚房东都是投机者
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amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp ;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;亲爱的 HG， 1 假设您的基本“经典庞氏骗局”；论点是正确的，那么您何时以及多长时间才能真正预期预期的“破产”；请在不久的将来在澳大利亚正式发生 2 那么，你认为，实际上是什么导致了各种房地产市场处于目前的“平衡”状态，然后以及目前澳大利亚各地的高房价中位数-wide 3 你谈到了“投机”；需求 你是否考虑过并正式引导那些目前正在租房子供家人居住的人的潜在住房需求，以及现有的社会无家可归者等待他们的公共住房的长队以及目前真正的社会无家可归者的潜在住房需求4 如果你的基本论点事实上是“正确的”；和“声”，那么我们应该首先预计仍在建设中的商业建筑商，新建成的房屋库存增加，相应的，他们的未售出库存开始积累，最终他们将开始降低销售价格为了有效地相互竞争，整个以及随后，考虑完全停止他们的新房建设计划，一切都平等 5 随后，我们应该看到建筑工人，建筑行业的商人大规模裁员随着大量现有商业建筑商随后在澳大利亚范围内的许多房地产市场中破产 6 随着澳大利亚建筑业正式开始放缓，届时将出现“供过于求”；随着商业建筑商之间的竞争更加激烈和激烈，以减少他们的房屋持有量和库存，随着商业建筑商之间的竞争更加激烈和激烈，各个住房市场的新建成房屋库存增加，广告销售价格下降的新房出售价格是;t it 7 因此，我们还没有看到这种预期的“过剩”。可供出售的新建成房屋的价格下降以及澳大利亚各种商业建筑商暂停新房建设，此时 8 我们也没有正式目睹澳大利亚许多商业建筑商的倒闭破产或建筑行业的工人和技工普遍下岗尚未，此时此刻 9 对于建筑行业的这些预期市场观察，您是否同意我的看法 10 对于您的进一步评论和讨论，请 11 谢谢你干杯，Kenneth KOH
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1 经济低迷已经开始 主要驱动力是抵押贷款总额 下降（需要增长以支持当前价格，更不用说增长的价格了） 全国未售出的库存正在上升, 清盘率下降，价格下降 2 价格下降 随着信贷和需求下降，我们将看到价格下降 大多数首都的价格都在下降 - 请参阅相关新闻上面的文章 3 澳大利亚从来没有像每人一样多的房子或卧室 也没有空置的房子 我们的无家可归率非常低 有多少人想要10个豪宅并不重要，重要的是他们能借多少钱这正在下降，所以房价将跟随 4 我读过关于 Somersoft 的报告，有人抱怨新建房屋的售价比现有房屋便宜equot; 5-8 是 尽管市场没有对供应增加作出反应，但开发商看到未售出库存增加（所有市场参与者也是如此），建筑数量在下降 看到建筑商股价最近 AV Jennings 有自 2007 年 7 月开始信贷紧缩以来减半 http:marketssmhcomauappsqtqamp;codeAVJamp;time2yramp;freq1wk#topOfChartsAnchor
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amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp ;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;亲爱的 HG， 1 如果房价在大萧条期间仅比市场峰值下跌约 30%，那么我们已经目睹了新加坡、香港、马来西亚、泰国等地的房价在 1997 年亚洲金融危机期间大幅下跌自 1990 年代初期以来的危机以及日本房地产市场 2将这种即将到来的房地产市场调整视为“历史上最大的房地产萧条”，正如你们希望我们所有人在这里所相信的那样 3 这是因为此前亚洲各个房地产市场已经发生了更为严重的房地产“萧条”，即房价累计下跌幅度更大自 1997 年以来以及自 1990 年代初以来的日本房地产市场 4 今天，正式而言，亚洲的许多此类房地产市场已或多或少地从上次房地产萧条中完全恢复，并再次开始繁荣，目前 5您的进一步评论和讨论，请 6 谢谢干杯，Kenneth KOH
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嗨，我相信《经济学人》杂志将当前西方世界的房地产泡沫确定为“历史上最大的泡沫”。这次衰退将是可怕的原因，而不是“只是另一个周期”；是我们的经济已经变得依赖债务来实现经济增长 如果债务增长速度不快于 GDP 增长（这是不可持续的），我们将陷入债务通缩，这是极难摆脱的 伯南克不断降息，美国政府不断赠送免费资金，但它们无法挽救资产价格 通货紧缩的力量太强大了 我们已经能够通过消费和借贷或吹出另一个泡沫（如 com 或房地产泡沫）来摆脱之前的经济衰退 但是现在消费者已经完全用光了 没有更多的泡沫可以膨胀 这是债务与 GDP 的关系图 第一次是 1890 年代的土地繁荣，你可以在这里阅读第二次是咆哮的 20 年代和大萧条 当前的一次是在几乎所有说“房价总是上涨”的人的一生中；事实是他们没有，他们坚持工资，除非债务增长像当前的信贷泡沫（世界历史上最大的泡沫）在他们一生中的大部分时间里那样推高他们。当这种情况发生转变时，房屋将不会像他们在几乎每个人仍在工作的一生 如果你在 1890 年代买了房子，它需要 70 年才能恢复它的实际价值 那只是因为另一个信贷泡沫开始了 在我看来，房价很可能永远不会再值了他们在我一生中当前的真实价值历史表明这是一个可能的结果
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这个男孩非常努力地寻找支持者亚历克斯
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你忘记了中国和印度在你的一生中，全球生产力是将达到无与伦比的水平 以全球 GDP 的水平，有理由认为世界各地的资产将在所有类别的价格中出现爆炸式增长 软商品和硬商品只是资产公关的一个例子刚刚开始的冰爆“坚持住”是个好建议 你什么都没看到！干杯，迈克尔
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好吧，我上钩了 前几天和一个伙伴进行了一次有趣的谈话，他目前在能源贸易部门工作 他得出的结论是所谓的庞氏骗局又名信贷扩张是完全有效的 这是让世界各地的人们快乐并避免第三次世界大战的唯一方法 不管你喜不喜欢，世界各国政府（以及控制世界的家庭）将继续支持这个计划如果你不能与他们抗争，加入他们！
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伯南克试图继续扩张，但失败了 日本试图通过政府进行大规模赤字支出和将利率降至零来抗击但你不能通过借钱来对抗通货紧缩摆脱它 - 你只是拖延它，让它变得越来越糟，直到它压倒你 没有更多的泡沫可以吹灭 实际上，控制世界资产的最完美方式是造成巨大的信贷泡沫，然后在通缩萧条期间以低价买入 如果你相信这些“世界统治者”；理论，看看下面的引用：托马斯杰斐逊，给财政部长阿尔伯特加勒廷的 1802 封信 我们已经看到了通货膨胀（在信贷中和隐藏在资产价格中）现在是通货紧缩时间
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评论：1看起来，自 2003 年 8 月以来，西悉尼的一些郊区似乎已经开始有选择地开始衰退，自那时以来，他们的房价中值已经下降了约 30%-40%，到目前为止 2 然而，实际上，在澳大利亚范围内, 澳大利亚的新房购买贷款仍然有增无减，尽管它们的步伐放缓并且最近报告的贷款数据增长率较低 3 当整个新房购买的新借款和抵押贷款澳大利亚各个国家，已经被大大降低到最低限度，那么它将成为一个“合法”的国家。关注 4 如果按揭贷款数据目前的水平稳定地保持，即使贷款数据的增长速度放缓，我仍然不会不必要地“惊慌”，此时此刻 评论：1 现在到底是什么“未售出”的库存；澳大利亚新建成的房屋，此时此刻 2 对我来说，目前的房价似乎正在“下跌”。在这个时间点上，但还没有真正达到基本的基本水平，虽然 3 这是因为，潜在的土地价格成本以及建造新房所需的建筑成本仍未显着下降，远低于其实际成本和真正的新房净重置价值 4 我个人认为，目前，各个房市的房价实际上是“停顿”的。为了寻找其真正的（基本面）潜在市场方向，移动下一个 5 各个房地产市场的房价似乎已经“上涨”。 fall”，在其近期的市场繁荣之后，由于其未能以与预期相同的高速度持续增长，以及由于现有的负面市场情绪和澳大利亚普遍存在的 D+G 气氛 6 因此，一些“恐慌” ;看到房主因为害怕随后的市场价格下跌而试图出售他们已建成的房屋，因此“暂时”相对于实时有效的市场需求，增加市场上可供出售的房屋的短期短期供应，从而导致今天的“买方市场”价格有所下跌；在当前负面的市场情绪和澳大利亚总体 D+G 气氛中的情况 评论： 1 目前的“租房”数量究竟是多少？家庭和“社会无家可归者”；真正需要一些住房的家庭，此时在澳大利亚澳大利亚的房屋投资存量，目前 2 据报道，目前约有 70% 的房主正在购买“拥有”；他们的房子作为他们的 PPOR 居住 他们很可能会保留他们目前的 PPOR 房子，尽管他们目前的住房压力很大 3 因此，我个人认为，这些自住业主共同构成了澳大利亚大约 70% 的主流市场，是能够并可能提供所需的“稳定”；强制应对极端负面的市场情绪或防止真正的市场“恐慌”；关于澳洲各个房市 4 请问你到底在说什么样的房价下跌 5 如果预期的房价下跌仅仅是由于房地产周期的现有运作而导致的市场调整，他们不太可能下跌明显低得多 6 因此，我预计它们的最终价格水平仍将远高于上次房地产周期底部时的最低价格 评论：1 “新房卖得“更便宜”；比现有房屋”；是的，但客观地说，他们实际上仍然以高于实际发生成本的价格出售，远高于他们各自待建新房的净重置价值 2 这是尽管房屋开发的利润率已经在一定程度上降低了，所以以至于引用不再可行；购买和建造”再次在当前盛行的“否定”下；市场情况 3 由于目前的负面市场情绪和负面市场，最近实际上出现了较小的房屋开发利润率t 条件，据报道是由于“短缺”；购房者相对于目前市场上可供出售的房屋数量，因为许多潜在购房者都在观望，等待房价进一步下跌，然后再次进入市场 4 目前的市场情况在不久的将来，随着时间的推移，很容易再次发生变化 评论：1 统计数据可能会撒谎，如果我们在使用或解释时不小心，它们经常会撒谎 2 客观地说，真的存在“住房短缺”吗？在澳大利亚，此时此刻 3 就 HIA 和 ABS 的预测和数据而言，似乎有很多人，包括澳新银行的经济学家市场评论员在内，都愿意相信和这么认为 4 个人, 我对这件事有不同的看法 5 说实在的，我一直观察到很多新房子还在不断地建造，以帮助满足目前的住房市场需求，在这个时间点 6 你不同意
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空置与失踪 Hi Pablo，只是为了澄清问题 ABS 人口普查定义空置或“无人居住”；住宅为：“无人居住的住宅（在人口普查中）：专为居住目的而建造的结构，可居住，但人口普查员确定在人口普查之夜无人居住你所想的是“非接触部门”；定义为：“人口普查非接触部门包括延迟返回和估算的住宅”；和“非接触部门还包括在人口普查中没有回答的住宅——即人口普查从未获得回报的住宅，并且无法确定为在人口普查之夜无人居住”；所以你和其他人属于后一类，这是除了空置房屋之外的一些住宅 希望帮助你理解人口普查确定的空置房屋不包括那些没有填写人口普查的房屋形式，并有一辆汽车停在前面，邮件在信箱等
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amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp ;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;尊敬的 HG， 1 请您解释一下为什么自 2003 年 8 月以来西悉尼郊区的房价中位数下降了 30%-40%，而澳大利亚的许多其他房地产市场仍未正式“破产”。然而，此时此刻，正如您所预料的那样 2 如果这确实是一个典型的庞氏骗局，为什么澳大利亚房地产市场没有在 1997 年上一次亚洲金融危机期间崩溃，正如您目前所声称的那样 3 那么，为什么澳大利亚真的是“最壮观”的国家之一吗？房地产市场，就您个人而言 4 您似乎进一步暗示澳大利亚的房地产周期落后于美国和英国是我们谈论澳大利亚、英国和美国不同住房市场的时滞，请 7 期待进一步了解您的观点，请 8 谢谢干杯，Kenneth KOH
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1 我不是那个熟悉西悉尼，但我确实知道那里的住房压力很大，而且该地区不如悉尼其他地区富裕一旦您陷入负面螺旋，就很难摆脱财产价值，这意味着你不能再融资解决你的问题，这意味着你也取消抵押品赎回权如果一个地区正在衰退，投资者有时会远离它只是一个负面螺旋，我会说股票市场（直到 2008 年）可能有帮助了那些在悉尼较富裕的地区，但不会帮助 W Syd 那些没有股份的人 2-8 澳大利亚有更好的贷款标准和资源繁荣，这为房价持续上涨提供了一个合理的故事 我会写更多关于资源的文章繁荣作为上涨的事后理由（为什么距离矿山 1000 公里的房子的市盈率要比矿业公司高） 事实是，即使利息更高，澳大利亚人也支持更多的债务和更高的房价对工资的影响利率高于美国人的次贷和ARM在美国爆炸，这导致他们的庞氏骗局爆炸，实际上在达到我们的水平之前就停止了他们的繁荣，实际上起到了释放阀的作用，没有这种早期释放阀的澳大利亚继续向前推进越来越高它仍然从根本上不可持续，并且会纠正在很多方面，我们最好早点达到顶峰，因为我们下降的距离会更短
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HG，在你的通货紧缩情景中，你会考虑到利率会崩溃的事实 因为我们的利率约为 94%，所以有很多 lattitude to drop rate 如果这里的情况开始变得糟糕，官方利率降至约 2% 的范围将使许多房产的现金流为正（尤其是我的，大多数情况下都是如此） 如果我支付 45% 的贷款利息，并且房产返还了 8% 的净收益（在不允许进一步增加租金的情况下购买价格），你能解释一下我是如何伤害再见
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雇用的 Goon、Yieldmatters（幕府将军）和山姆的爸爸都在这里发帖为什么不难道我们只是把整个论坛转移到全球房价崩溃论坛所有的党卫军你还记得那些在学校里工作的人吗？他们生活在自己的现实中，以至于他们甚至不知道 10 年前生活在龙与地下城（或魔兽或其他）的世界中，现在生活在 GHPC 这些家伙在拖钓，你可以用现实在他们的眼睛之间公平地打他们，他们仍然会相信现实如果市场下跌 10%，他们将被证明是正确的，如果市场下跌 40%，他们将被证明是正确的，如果 t他的市场保持平稳，然后在 5 年后再次抬头他们都将继续谈论庞氏骗局以及我们有多愚蠢，他们仍然会被证明是正确的（在他们的现实中）我建议我们停止回应他们
评论< BR>好主意我在
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amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp ;放大器;亲爱的 HG， 1 出于同样的原因，您自己承认，因为与美国的 ARM 相比，澳大利亚人实际上支付的利率要高得多，因此，他们在澳大利亚的现有住房贷款的利息成本要高得多，因此，相对而言，澳大利亚的各种住房市场似乎比美国和英国的住房基本面得到更好的支持，在这个时间点，所有条件都相同 2 尽管目前许多澳大利亚家庭的家庭债务水平很高，3 因此，澳大利亚现有的房价中位数或任何住房“泡沫”；因此，如果有的话，似乎更现实地“支持”；就其潜在的住房基本面而言，相对而言，澳大利亚的住房基本面优于美国和英国的住房市场 4 因此，根据其过去的住房趋势，澳大利亚的许多住房市场仍有可能实现软着陆，而且更有可能最终实现随后，如果澳洲联储能够安全地引导澳大利亚经济走出当前的全球金融风暴，在不久的将来 5 虽然，现有的高房价中位数是“”；负担不起”；正如 Demographia 和您自己经常声称的那样，通过衡量澳大利亚的房价与平均家庭收入或房价中值与现有租金收益率的关系，一旦超过某些特定的阈值比率，现行房价必然实时下跌 6 因此，RBA 认为，澳大利亚目前的住房压力在大众媒体中被夸大了 http:wwwrbagovauPublicationsAn_australiapdf http:wwwnewscomaubusinessmoneystory0,25479,23528633-5016113,00html 7 由它自己对于“住房压力”的正确定义，RBA 认为，目前只有大约 40,000 个工人阶级家庭或年收入低于 60,000 澳元的低收入家庭，而这些家庭目前承担了超过 30% 的住房压力。住房贷款服务的每月家庭收入，只有大约 15,000 个家庭拖欠 1-3 个月的贷款s 在他们每月支付利息的背后 这仅相当于银行资产负债表中报告的所有贷款的 03% 的贷款违约率 8 这已在另一个线程中单独讨论如下：http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt41495 9 为了您的进一步评论和讨论，请 10 谢谢 干杯，Kenneth KOH
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房地产的市盈率应该永远比矿山高一千年后，矿场的收益应该总是比房地产高得多，因为那是对矿场毫无价值的坑的补偿。但是，矿业公司有可能拥有很高的 PE，如果它非常寿命长 增长潜力等等 天哪，这很容易记住，矿场可能距离房地产 1000 公里，但在那里工作的矿工可以拥有房地产 拥有矿场的人可以拥有距离矿山 1000 公里的整个郊区，加上酒吧、摩天大楼、码头、超市等 这是澳大利亚 看你的
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重点是预期未来收益来自更高的矿产需求 - 更多的钱是资本化到房价而不是矿业公司——这太荒谬了 大多数资源繁荣的资金将流向矿业公司、矿工、当地、政府，然后少量可能会流向其他城市矿工和矿工加薪的人数是荒谬的 这只是一个故事，它使人们能够为高价格辩护 庞氏骗局和泡沫在更大的傻瓜用完并且人们说“这个价格太荒谬”时就结束了。当人们看到珀斯的房价时，肯定有人会说：“珀斯是世界上最偏远的城市之一，为什么与其他国际城市相比，郊区的价格非常高——太荒谬了”。但有人会回答：“资源繁荣”；因此，他们一直在竞标这些资产至于 PE - 在计算 NPV 时，大多数人都有一个折现率，这将使我的生命（例如，该死的奥林匹克在 100 年后仍将继续存在）在未来很长一段时间它没有没关系（我们都死了）关键是，人们对房屋的投资比采矿公司更多，这只是愚蠢的奥林匹克大坝不同没有100年以上的矿山也没有油井正如我所说，矿山应该有低PE 每年资源被移除，矿的价值越低 房地产，农场，他们应该有高PE 1000年后它们仍然存在，随着时间的推移，价值随着时间的推移而增加 看你的
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再见 RPI 一切顺利 再见 Wylie 一切顺利
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完全停止喂巨魔的人，请
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也请不要再碰这个线程了！等一下，我只是Doh！干杯，迈克尔 PS，来吧 YM，不要让我把你也列入我的忽略名单我倾向于喜欢你的平衡分析，即使来自有偏见的起点 PPS RPI，我是学校里那些龙与地下城的极客之一我们并没有最终陷入妄想的替代现实！
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嗨，迈克尔和我曾经是冲水的运动员之一（顺便说一句，不是字面意思），但幸运的是，我们大多数人长大并意识到我们错了，不幸的是，有些人似乎停留在他们自己的小词中
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大多数人觉得让他们现有的信念受到挑战感到不舒服，尤其是当他们似乎受到无可争辩的事实和数据的挑战时 这个论坛非常一种相互积极的反馈机制 一种非常危险的投资方式，因为它会强化错误的投资心态 成功的投资者接受消极与积极作为风险管理的必要部分 它不可能都是积极的消息，房价不可能永远上涨相信对一个财富计划来说，比根本不投资更危险 毫无疑问，这个国家的待售房地产供过于求 再加上创纪录的负担能力，十年来最高的利率，最高的房地产价格几代人相对于工资，收紧货币政策，狡猾的股票市场等等等 我能看到的唯一亮点是出租物业的短缺以及相关的租金上涨 它是投资注意接近暴风云的一个组成部分 忽略它们，后果自负
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嗨 RPI，我做了什么仅仅因为我在 GHPC 上发帖就意味着我不能在这里发帖 请随时让我知道我的帖子的哪一部分避开了现实 当你在它的时候，请随意解释为什么您的帖子没有表明您需要驳回与您自己的现实观点不符的意见我认为它是“有帮助的”，但没有人强迫你阅读这个线程干杯，DoS
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我认为他的论点很合乎逻辑我对这里对 HG 的消极程度感到惊讶我认为他做了一个有效的点我假设这里的判断可能由于投资者过去取得的成功而蒙上阴影
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准确地说市场是由人组成的，人是不合逻辑的，特别是当谈到他们的“家”时毫无疑问，归根结底，我们将 HG 和 co 视为拥有大量逻辑想法和统计数据的人，而我们却因立足于“现实”而取得成功。这两者往往不同 Alex
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amp;amp;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;亲爱的 Evand， 1 那么你是不是说客观上来说，持续的高额国际移民进入澳大利亚以及最近澳大利亚家庭结构的变化和持续的资源繁荣所创造的住房需求，并不是澳大利亚现有的积极住房市场基本面。澳大利亚 2 尽管目前正在发生金融风暴及其相关的负面市场情绪和今天澳大利亚盛行的 D+G 气氛 3 据报道，澳大利亚央行在 2008 年 4 月表示，当其决定在 2008 年 4 月保持利率和官方现金利率稳定时，其最后一次加息是在 2008 年 3 月，是关于“正确”的；就目前的市场状况而言，暂时 4 澳洲联储在这样做时也发出信号，尽管商业银行近期继续加息以及通胀上升，但其利率“见顶”已经相应见顶报告的数据 5 这将被澳大利亚储备银行在即将到来的 2008 年 5 月的董事会会议上做出的利率政策决策结果进一步证实 6 在所有条件相同的情况下，澳大利亚人一直在支付更高的利率和更高的借贷成本与美国和英国的同行相比，他们在所有这些期间的住房贷款向我表明，与美国和英国的住房市场相比，澳大利亚的各种住房市场受到其潜在住房基本面的支持要现实得多7 因此，美国和英国房地产市场发生的事情可能会也可能不会发生在澳大利亚a 随后，一切都一样 8 因此，对我来说，今天澳大利亚各种房地产市场面临的真正挑战是，在 Glenn Steven 的新领导下，同一个 RBA 是否能够继续安全地引导澳大利亚经济走出当前继续国内高通胀率和双速经济地面环境中的金融风暴 9 金融风暴可以像过去那样来来去去，过去 10 在澳大利亚，真正重要且保持良好记录的是澳大利亚央行的有能力带领澳大利亚经济安全走出过去的这些金融风暴，从而让澳大利亚和澳大利亚人民在过去 17 年中持续享受长期的经济繁荣 11 请您进一步评论和讨论 12 谢谢干杯, Kenneth KOH
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amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;亲爱的 Xgjunkie， 1 哪个具体“有效点”；由 HG 制作，您实际上指的是，在您自己的帖子中，请 2 谢谢干杯，Kenneth KOH
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http:wwwnewscomaubusinessmoneystory0,25479,23634094-5013951,00html 陆克文想要一百万个新房 不是貌似hiredgoon说服了陆克文
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888888888888888888888888888888888 “澳大利亚一半首府城市的房价下跌，这是第一个广泛证据表明利率正在对价值造成影响”； “今年放缓的迹象有所升级，住房贷款下降，新房建设疲软”； http:wwwnewscomaubusinessmoneystory0,25479,23619914-5016113,00html “一项调查显示，由于高利率和建筑成本的重创，3 月份新屋销售连续第二个月下降”； http:wwwnewscomaubusinessmoneystory0,25479,23622281-5016110,00html 干杯，Kenneth KOH 点击展开
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amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp;amp ;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;放大器;亲爱的弗雷迪， 1 我同意你的看法 2 鉴于他们最近在这个论坛上的帖子，我想知道 HG、YM 和其他 D+G 下一步要说什么，关于澳大利亚目前的住房短缺，如果澳大利亚联邦政府在 KR 的领导下领导，正式开始着手实现 100 万套新住房需求，以满足未来 6 年内澳大利亚不断增长的人口住房需求 3 如需进一步评论和讨论，请 4 谢谢干杯，Kenneth KOH
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肯尼斯，是的，这就是我要说的
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************************ 亲爱的埃文德， 1 你到底是什么意思是在你的帖子中 2 你是否真的同意我在我的帖子中提到的你在之前的帖子中所做的陈述，或者你真的是想说你完全同意我发布的内容，拜托 3 你能不能必要时进一步澄清和详细说明 4 谢谢干杯，Kenneth KOH
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