澳洲来自洛杉矶悉尼的澳大利亚房地产观察

在澳大利亚地产投资



在这次美国之行中，我一直在观察美国的各个城市以及房地产如何受到洛杉矶的影响，特别是，提供了一个非常有趣的分散城市洛杉矶的例子，除了市中心的几条线路没有人使用（也没有人使用想要使用，因为洛杉矶市中心很多都是黑社会）每个人都开车，郊区沿着高速公路迅速发展没有单元，只有独立的房屋和一些联排别墅工作非常分散每个“郊区”都有购物中心和自己的写字楼（银行、经纪公司、律师事务所等）、商店和仓库 郊区被定义为高速公路的出口 购物更经常在露天的“大型购物中心”中进行（可能是因为它们建造成本更低而且不洛杉矶不会下雪 基本上都是千篇一律的盒子，中间有停车场 它们看起来都一样，而且我认为这是因为它们中的许多都是由同一个开发商建造的 大多数中心都有类似的商店，很多人生活、工作和购物在上仅限郊区 人们很少去市中心 洛杉矶市中心一直沿着山谷向东延伸 有趣的是他们如何看待高油价 因为每个人都开车（不要乘坐郊区火车或公共汽车，请记住）高油价会影响每个人 然而，由于大多数人不在市中心工作，仅仅因为你住得离市中心更远并不一定意味着你有更长的通勤时间除了石油公司的抱怨之外，几乎没有什么关于汽油价格的抱怨我将其与悉尼进行比较，例如，汽油价格几乎被用作阶级斗争的例子：外郊区的斗士vs内郊区的雅皮士和富人 这意味着靠近市中心和交通并不是洛杉矶真正关心的问题，也不会像澳大利亚城市那样推动房地产价格 它更多的是关于安全，房子有多好，等等 没有单位和更多相同的开发项目，除了真正的老区外，几乎没有再开发潜力 他们的发展nts 有一个业主协会 (quasi body corp)，负责维护街道、前院等市场性质（几乎没有土地限制、没有公共交通、没有中高密度住房、PPOR 的利息扣除、分散的商业中心） 房地产仍然以 7-10% 左右的长期平均水平上涨 Alex
评论
不错的报道！干杯，Y-man
评论
感谢 Alexlee 的发布，我想知道未来几年澳大利亚城市是否会走这条路 - 一旦意识到内部区域非常昂贵，还有其他我想这是可能的！有趣的是，在远离市中心的地区，价格仍以每年 7-10% 的速度上涨
评论
如果您跟踪澳大利亚首府城市的郊区，您可能会发现它们也在上涨平均 7-10% 非常有趣的是，即使市场和税法存在如此差异，长期增长率也相当我认为最大的问题是存在比较，即没有火车线路的人总是会抱怨它，因为洛杉矶有火车线路，这不是争论的焦点，因为不存在郊区火车线路，高速公路维护是非常好 洛杉矶内城要么是电影明星的领地，要么是黑社会 我们还需要更多的工作场所去中心化（更多的卫星工作郊区） 可以得出的一个有趣的观察是，当条件更多时，人们抱怨更少极端 例如，一个人会更多地抱怨（或嫉妒）隔壁的人或同事赚更多的钱，而不是比尔盖茨 所以既然在洛杉矶，唯一的办法就是住在黑社会或做电影明星，反正很多工作场所都在郊区，没有人抱怨没有公共交通 虽然每个人都在抱怨高速公路的交通，但它影响到每个人，所以它不会让城市两极分化 我想知道混合动力是否汽车可能会有所作为这次我为我的日本之旅租了一辆车，当我查看丰田租车网站时，我决定 Prius 燃油经济性大约是凯美瑞的两倍减半，这可能会影响人们的选择 如果他们停止购买 V8 霍顿并购买更多 15L 现代亚历克斯，这将是一个好的开始
评论
摩尔定律 整洁的工作，亚历克斯我一直期待着你的帖子我有时瘦k 我们对“道具”的理解erty 每 7-10 年价值翻一番”；观察与摩尔定律一致 戈登摩尔在 1965 年做出了他的预测，当时他不可能知道 40 年后有什么技术可以保持微芯片生产力的提高 此处给出了 Wiki 的摩尔定律条目 - 摩尔定律是在1965 年，集成电路上的晶体管数量以最低组件成本每 24 个月翻一番 这归功于英特尔的联合创始人戈登·E·摩尔（Gordon E Moore，生于 1929 年）虽然有时被引用为每 18 个月一次，但英特尔的官方摩尔定律页面，以及对戈登摩尔本人的采访，声明每两年一次 所以，虽然我们真的不知道为什么房产价值会以过去无数年的方式增加，但我肯定不会试图猜测“摩尔定律”；对于房地产，而是我会继续购买并感谢稳步增长也许这也与格言“你得到你的目标”有关。每个人（无论是否投资者）都希望房地产每年增长 7% 左右——嘿，这就是事实！很多医学都是“循证医学”。 - 您只注意到具有可证明（即经验）功效的治疗药物程序在我看来，每年 7-10% 的财产已经得到很好的证明，这对我有好处 DrJ PS 我也不喜欢相信这些事情- 但正如沃伦·巴菲特所说的“有效市场”信徒 - “如果你这么聪明，我怎么这么有钱”;
评论
如果你在任何非旅游区旅行，即使是拉斯维加斯，给鲍勃打个电话 702-451-5000 他将提供一个关于如何在没有杠杆的情况下积累财产的独特视角
评论
至少引用这个家伙并给我们一个他的策略的大纲，温斯顿·亚历克斯
评论
是的，你是对的到洛杉矶、达拉斯、休斯敦等美国城市，他们的界限不断扩大，我认为主要的区别在于澳大利亚的大多数人在市中心工作美国这些城市的工作地点非常分散
评论
然而，由于增长边界、工作方式等根本差异，增长仍然保持在 7-10% 我意识到有一个很大的长期来看有 7% 和 10% 之间的差异，但是，您仍然认为美国和 Oz 之间存在如此巨大的差异，因此长期增长率会更加不同 Alex
评论
在我非常模糊的理解中美国房地产价格我认为沿海城市（西安普;东成本）在历史上都有良好的增长，比如 7-10%，但是内陆城市总体上长期增长很差，比如 lt;5%
评论
嗨，亚历克斯，你从哪里得到你的数据很有趣7-10% 来自 http:moneycnncompopups2006biz2newrules_bubbleproofindexhtml 1949 年至 2006 年美国全国房地产增长率为 23% 洛杉矶为 37%，可以说是超级明星城市之一 事实上美国排名前 5 的城市就战后房地产增长率而言，旧金山、洛杉矶、西雅图、波士顿、纽约的旧金山以 42% 位居榜首，这是美国房地产市场的第一名，距离 7% 还差得很远。纽约只有 3%
评论
老实说：我只使用了基于我亲戚在过去 20 年左右购买他们的地方的数据并推断出它们 不是很科学，我知道我有一个非常尊重 Business20，但对于公认的主要“繁荣”城市来说，3% 的几率似乎很低 他们是否在谈论“真实” （通货膨胀后）增长率 我确定我读过美国书籍中关于 7-10% 的增长率 Alex
评论
自 1950 年以来，美国的实际价格大约翻了一番 这是真实的15% 左右的增长率 1970 年代和 1980 年代的名义增长率为 7-10%，因为通货膨胀率在这个水平附近 1997 年至今的繁荣是二战以来唯一没有受到高通胀支持的繁荣 事实上，90%过去 60 年的实际价格升值发生在 1997 年 这是罗伯特·席勒 (Robert Shiller) 的有趣图表（“非理性繁荣”）： - dave99
评论
作为投资者，我们当然必须考虑通货膨胀 事实上通货膨胀是我们的 IP 朋友，因为我们借钱就像您的“实际”增长率由于通货膨胀而低于名义增长率一样，您的抵押贷款“缩水”，因为它没有变得更大，但通货膨胀使它“价值”减少了意思是，如果通货膨胀率为 10% 并且我的 IP 增长在 10% 时，实际增长率为 0，但由于我的 IP 跟上通货膨胀的步伐，而我的抵押贷款在 10% 的时候缩水，我在笑很有趣，只要实际增长率为零，我仍然领先 Alex
评论
我找不到实际的“细则”；关于如何在商业 20 文章中计算这些百分比，所以我不知道它是否经过通货膨胀调整但是我当然相信文章中提到的增长率比 7-10% 的数字更接近实际数字，我之所以这样做，只是基于这样一个事实，即美国的总体利率将低于澳大利亚，这将与较低的资本增值率相吻合。有趣的是，两国房地产市场的结构性差异更有趣的是，像悉尼墨尔本这样的澳大利亚市场是否会随着时间的推移在结构上转变为 LANY 市场（即大都市）。未来，因为正如你所说，这不是洛杉矶市场的一个因素，因为基础设施的快速发展或者移民人口是否持续增加未来以及这将如何影响悉尼市场，我不知道是否可以将洛杉矶市场的拉丁美洲移民因素纳入相似之处 我想底线是未来房地产增长 7-10% 不是给定，并且房地产过去的表现是由于未来可能不会重复发生的因素
评论
在实际增长为零（1950年至1997年间的情况）的情况下，只有忽略你的持有成本 如果您的房产以 3% 的速度增长，并且您支付的持有成本高于持有成本，那么与其他投资相比，您在长期内的总体积累会更少 有了租金和退税，幸运的是，大多数人持有房产的实际成本是低于 3% 左右的通货膨胀率 - dave99
评论
同意 如果你的持有成本超过你的名义增长率，那么你就落后了 但是随着时间的推移，随着租金的上涨，你实际上每天都在赚钱 我知道我现在的第一套房产收益率为我的购买价格的 9%，而我的利息（如果我保持原样）大约是我购买价格的 65%是房地产价格上涨超过工资和通货膨胀亚历克斯
评论
我只是根据上面的席勒图表 - 美国的实际中位数价格与 1953 年和 1997 年相同 实际价格上涨的 10% 发生1945 年至 1953 年之间（战争人口繁荣） 剩余的 90% 发生在 1997 年至 2006 年之间 这反映了与二战以来的所有繁荣不同的是，最近的繁荣没有受到通货膨胀的支持 那么问题是什么导致世界各地的房地产突然意识到，与工资和通货膨胀相比，我不知道答案是什么，但我希望它是可持续的，因为这是我每个月必须支付的真金白银！ -dave99当然，答案是低利率导致流动性过剩消费者“情绪”可能已经永久改变，因为我们都期望收益率“回归”；以过去的常态，但如果现在的收益率是常态，人们已经将高负收益率等同于常态，任何租金的增加只会推高价格而不是增加收益率
评论
不知道 60s等等 还有（可以说）中国对美国国债的人为需求以维持其固定汇率，从而使美国能够创造大量货币和信贷 从技术上讲，如果资本收益保持高位，收益率可能会保持在低位，正如我们在繁荣时期所看到的那样然而，由于超额资本收益（即不受人口增长和收入增长或收入分配变化等基本面支持）主要建立在买家情绪之上，我只是不相信人类已经摆脱了通常的躁狂抑郁症我贪婪害怕我们有亚历克斯
评论
有趣的假设，你可以拉一个（长）弓，说80年代发生了完全相同的情况，但不是中国，而是日本，出口相同通过出口贸易对日本产生的信贷和通货膨胀当然澳大利亚当时也经历了另一场房地产繁荣当然，您最终会认为澳大利亚房地产的增长与中国之间的货币战有关和美国，我猜在这个全球化时代有可能 但我猜将这个假设扩展到它的自然结论的结果是，只要世界经济不崩溃，这种轻松的流动性就会保持下去，从而永久改变“比赛场地” ;可以这么说房地产的预期收益率
评论
我知道我看到了很多相似之处，尤其是西方如何忽视中国的弱点，就像他们忽视日本的弱点一样，这就是为什么我也相信中国会遇到障碍（尽管长期来看它可能会继续增长）我完全预计澳大利亚将出现衰退（随后会出现新的繁荣）我不同意我认为目前流动性过剩的情况与银行等自满的原因一样正如我们所知道的那样，金融市场参与者不是无意识的自动机他们情绪化并且容易恐慌如果我相信当前的流动性水平是基于我们确实已经进入新范式的信念事实并非如此的暗示（即世界经济恶化，不一定崩溃）将足以让他们重新陷入恐慌，即如果你认为 510 是“正常”基本面，但每个人都认为我们已经转变进入一个没有 810 的新阶段rmal，那么如果经济下滑到710，人们还是会恐慌你说只要经济不崩溃，现在的环境会继续我不同意，因为我认为现在人们对经济的期望很高，即使经济表现“好”的情绪可能会转变，因为每个人都期望经济表现比好亚历克斯
评论
如果是这样，那么每个人都应该充分利用杠杆并购买澳大利亚资产你已经看到了大量的外国投资从日本转移到澳大利亚中国作为其经济的对冲工具，如果这些经济体发生任何事情，从中期来看，澳大利亚的房价可能会大幅上涨价格上涨，就像 80 年代香港货币所做的那样
评论
Alex 我认为你是对的，流动性正在推动前所未有的需求利率下降 我们在 50 年代和 60 年代的利率很低，但信贷紧缩意味着许多人无法获得——例如单身女性、个体经营者、低收入等现在我们有次级贷款（lo doc，no doc）、100% 抵消、LOC以及许多其他从风险角度来看过去是禁区的新产品此外，互联网的兴起意味着人们能够更轻松地比较费率和条款 - 导致竞争大大增加，而费率每个风险级别都是 lo西方可能只要澳洲联储控制通胀并且经济保持正常，应该没问题 但我希望我们不会出现 90 年代风格的衰退，因为很多人在借贷时犯错的余地很小 -dave99< BR>评论
也不要低估清崎因素，我的意思是房地产投资在 5060 年代从来不是这样的主流，是吗
评论
如果这不会增加波动性，即你有更多的“我也是”的业主，他们认为你不能在房地产上赔钱 当房地产价格受到打击（就像某些地区一样），那么你对这个群体的影响就更大 仅仅因为投资类别变得更加主流并不意味着它变得不那么不稳定 如果有的话，更多未受过教育的情感业余爱好者使泡沫更大 我认为悉尼的繁荣，例如，因为那些“我也是”的人亚历克斯
评论
我，我想要90 年代风格的衰退 它会扼杀价格，所以我可以买更多 如果人们借了智慧h 误差很小，那是他们的选择 Alex
评论
我在看早期的《西翼》系列；上周，有一条让我感兴趣的一次性台词发表了评论，大意是“房产税使房地产价格保持在低位”。房产税在美国已经存在很多年了。 1971年我在美国做交换生的时候，有一场关于“百万”的公投。我当时不知道那是什么 我今天发现这是一种财产税 它用于支付教育费用（教育和警察是按县支付的）我真的不知道这是怎么回事影响普通业主但我怀疑如果警察和教育等由联邦和州税资助的服务需要在当地资助，则需要有一个税基来支付这些县无法获得收入税收收入（联邦）或消费税（销售税，这也已经存在了很多年耳朵比在 Oz)- 基于州而且财产税可能会对房地产价格产生一些影响
评论
在股市中，我也是投资者往往是最后一个出售的人，即崩盘的结束，我相信由于交易成本，在房地产方面，情况也是如此，人们不会想赔钱（记住，如果你不卖，那不是损失）而且最近的反弹在悉尼，这更加向大众证明，任何崩溃都只是暂时的，反弹将很快到来
评论
Trugoy，你不是在谈论一个新的范式吗？如果它只是一个暂时崩溃和反弹的问题，这不只是历史常态吗有人可能会争辩说，当前的繁荣比平时更长，也是因为 90 年代经济衰退（以及随后的平稳期）的长度我怀疑大众是否相信崩溃是暂时的 如果他们这样做了，他们中的更多人会变得富有，因为他们会像往常一样，在最糟糕的时间出售 Alex
评论
我同意 但部分原因，他们中的大多数人被迫在最糟糕的时间出售 也许是由于经济衰退期间的裁员以及随后的贷款偿还违约昨天阅读了 Comsec 保证金贷款手册，它说如果 ASX 在 1 天内下跌超过 10% 或在 3 天内下跌超过 20%，银行可以要求偿还全部贷款现在我个人认为这是一个买入机会（如果我有钱）但如果 comsec 继续执行这条规则，那么除了在低迷的市场中出售一些股票之外，可能没有其他办法了
澳洲中文论坛热点