澳洲新南威尔士州处于房地产周期悉尼的澳大利亚房地产

在澳大利亚地产投资



大家好，我正在阅读 kieran trass 的书“通过房地产周期致富”；这是第二次，现在我从所有报告（包括在这个论坛上）比以往任何时候都更加困惑新南威尔士州应该刚刚进入衰退阶段（繁荣周期在 2003 年底左右达到顶峰）但我很好奇是否有人认为新南威尔士州可能已经开始进入复苏阶段 我问这个问题的原因是，基兰对周期复苏的三个关键中的两个是可负担性（利率、收入和价格）和空置率 纽卡斯尔的空置率徘徊在 18-2% 和我相信悉尼也是类似的，这是一个非常低的利率，我注意到租金已经开始增加，因为利率很低（而且看起来保持在低水平），房价已经下降了大约 10% 和就业率很高 kieran 建议的唯一其他关键因素是移民进入我尚未研究过的领域，但低空置率和媒体报道似乎表明良好的流入开发商也在猛攻任何价格合理，我最近退出了与另外两个现金买家（无条件）在大学附近的 1000m 街区的潜在三向竞标战（根据 kieran 的另一个复苏指标）意见我想要的书中的另一个项目供讨论的是，查看显示每个周期增长百分比的各种图表，每个繁荣周期的增长百分比似乎都比前一个繁荣周期低得多，而且似乎持续时间稍长（随后的衰退稍短），即1970 年代的繁荣平均为 40%，1980 年代平均为 30%，1990 年代平均为 20%——这是否意味着最终繁荣衰退的周期将趋于平缓
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Lizzie，我在昨天的咖啡厅（叫做 Lets Talk Economics） 我现在正在阅读有关经济学的文章，令我震惊的是，虽然经济继续增长并且通货膨胀率稳定在 2-3% 的范围内（而且利率相对较低），但我们必须还是b e 处于增长阶段 当经济表现良好时，我们怎么会崩溃 过去一年左右，当房价停滞不前时，是一个让工资赶上的时期，仅此而已——一旦发生这种情况，增长将继续下去我的想法是，只有当基本措施之一发生变化时才会发生崩溃，即经济增长急剧放缓（失业率上升）或通货膨胀开始急剧上升（利率上升）——我们还没有看到任何一种情况。这是一场有趣的辩论！
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我不能评论新南威尔士州，但我可以评论我正在看的悉尼内西市场我读过kieran trass书，我觉得它很棒我读过的最好的房地产书籍之一根据书中列出的关键驱动因素，悉尼内西区似乎处于低迷阶段的中期和末期之间，主要原因是负担能力仍然很低，就业增长有点疲软悉尼
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我认为新南威尔士州的房地产仍然处于周期的底部 我个人认为它将在 2007 年中期开始明显回升 - 到 2008 年中期 我不认为它已经回升，因为整个悉尼的统计数据仍在记录负增长（查看 domaincomau 上的郊区快照） 新南威尔士州经历了停滞增长自 2002 年以来，到 2008 年到来时，这将是近 6 年的停滞或负增长考虑到平均房地产周期约为 7 - 9 年，并且在这段时间内平均房屋价值翻倍，我认为一旦人们会回升relise 房地产经历了一个完整的周期没有增长，更不用说价值翻倍如果我们从经济角度来看，我认为我们也可以了解房地产价值何时会增加在我看来，利率根本不会上升这是因为它对经济的负面影响（由于上一次房地产繁荣时被抵押的人数）比控制 inf 要糟糕得多与目标 3 % 相比，我认为一旦人们意识到房地产开始回升并且不会贬值，他们就会开始投资，因为利率仍然相对较低，而且很多人推迟购买过去 6 年将重新进入市场
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我不知道关键驱动因素，但我记得 Kieren 在 SIG 会议上说他认为这里的房地产周期似乎是 10 -12 年，大约是新西兰周期长度的两倍 如果是这样，那么下一个峰值要到 2013-2015 年才会出现，并且在此之前几年开始复苏 如果他还在这里，也许他会评论干杯，GP< BR>评论
有明显迹象表明房地产周期正在继续：房地产繁荣-gt;超过虚高的价格-gt;缺乏负担能力-gt;房地产低迷-gt;价格下降-gt;最终减少空缺 -gt;增加租金-gt;增加产量-gt;增加投资者的兴趣 我们再次出发（但一开始速度很慢） __________________ Michael Yardney Metropole Properties 澳大利亚领先的房地产电子杂志的作者 每月加入超过 10,000 名读者 免费订阅 wwwPropertyUpdatecomau 我想这个帖子涉及到在悉尼公寓市场线程迈克尔，你认为复苏是否已经开始？阶段也比正常时间长 - 也就是说，长期繁荣之后是长期衰退，也许反过来，长期衰退之后是长期繁荣，实际上正在进入复苏的开始阶段阶段 从新南威尔士州的繁荣高峰到现在已经将近 3-4 年，从繁荣到繁荣的正常周期大约持续 8-10 年（复苏是缓慢的）低于衰退），所以 3-4 年可能表明衰退时间的底部，我注意到在我们地区，“绝望”的数量似乎比正常数量要多。销售，但租金的增加和经验丰富的投资者对未来 12 个月黄金机会的兴趣增加将非常有说服力
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有趣的是，当我上个月联系 Residex 的某个人时，他们预测几乎没有增长未来 5 年新南威尔士州地区（悉尼以外）然而，他们预计在 8-10 年的“中期”内会出现增长
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嗨 Lizzie 你已经分析了宏观和稍微不那么宏观的措施KT 支持我同意它们有助于了解正在发生的事情 当您查看较低级别时会发生什么 - 房产的售价和收益率是多少 如果您在这个较低的水平上应用 navras 租赁现实它会告诉您房产是否仍然定价过高，或者它们是否以公允价值出售我看看 T
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Lizzie，我们仍处于低迷之中，还没有复苏迹象暴涨超过 3%，这将进一步影响价格 今年悉尼的房地产可能会再下跌 5-10%，并可能在明年（2007 年）或后年开始趋于平稳 股市逆周期并继续繁荣 预期ASX 可负担性再增加 10% 一年是关键，我们距离悉尼恢复到历史水平还有很长的路要走 这是链接：http:woparedparlnetlibrarypubsmesimesi54htm 干杯，迈克尔
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我知道这只是轶事但是我的朋友今天下午刚给我发了短信她的房子自去年 8 月以来一直在布莱克敦（西边）上市，今天终于以比原价低 70K 的价格售出。它仍然是买方市场！
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我的两分钱我们是我在调整低迷的中间，悉尼在触底之前还有 12-18 个月的时间自然而然，由于需求持续，在特定郊区中总会有一些郊区几乎是防弹的或不受经济衰退的影响，但在一般 我认为悉尼正处于“安静期”；请注意在社交活动中提及房地产投资的人很少>评论
我以前更倾向于“我们要在底部撞上一段时间”。观点 然而，鉴于 Wespoint 的失败（见上面的新线程）以及到 6 月利率可能会增加 5%，我现在认为我们可能会进一步下跌 15% 至 20 % 至少，在 '06
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JP1746，是的，看起来不错不是吗！这个怎么样：增长将上升到 4% 以上这只能意味着一件事，正如你上面提到的那样，利率上升了，加油！大宗商品价格上涨和利率上涨对我来说是必杀技我的股票在上涨，而房价开始下跌，因为该行业的投资者感受到了利率的压力当股市走软或房地产市场出现复苏迹象时，我转行行业又是不是大家都忘了这两个是如何逆周期的我爱过山车！干杯，迈克尔
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过山车爱我！干杯 James P
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在上升的路上总是可以的，但是当你开始下降的时候就是乐趣开始的时候，ASX,down578 和它只有 1130 willair
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是啊，可以是一个季度修正它向前迈出了两步，一步退一步，ASX 5% 折扣然后后退 10% 似乎是一天的秩序无论如何，趋势是我的朋友迈克尔
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这是一个过山车上的狂野之旅 ASX 可能更像是“向左跳”；今天，而不是倒退当我打字时，市场已经开盘并下跌了 15% 当人们说负担能力正在增加并且工资正在赶上时，我觉得很有趣 你知道有多少人实际上在美国获得了体面的加薪在当前职位上的最后 3 年 即使换工作也很难在当前气候下获得体面的增长 自 2003 年以来 IT 领域肯定没有人 仍然有很多供应商坚持 2004 年的价格，却没有意识到他们错过了这条船 I不要认为我们处于衰退的尽头我会说我们正在经历软着陆，如果澳大利亚央行决定调整利率，因为我们都在赚钱更多，或者因为我们获得了全面减税，我确实认为如果税率下降，市场上会发出一些喜忧参半的信息——7 月 1 日的快速大规模支出会导致一些价格波动，这可能会变成3 个月后令人讨厌的惊喜 干杯
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梭鱼，嗯，我知道住在Wahroonga的梭鱼！完全同意你的观点 我认为利率几乎是一个上升的绝对证据，这将对房地产价格施加更大的下行压力 自 2003 年以来，我们才刚刚开始陷入这种低迷，还有几年时间走在我们甚至可以考虑更多上行空间之前 在我们转过弯之前甚至可能会看到一点点衰退 一如既往的有趣时光 欢迎朋友，迈克尔
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嗨，莉齐，我刚刚读过这个帖子，所以我想我会评论 如果您认为我可以为某个主题做出贡献，请随时给我发私信（尤其是关于我最喜欢的主题“财产周期”！） Lizzie 说：Lizzie，我希望我的书没有让您感到困惑，但您只是对各种评论员对新南威尔士州房地产周期当前阶段的许多“意见”感到困惑 我最近没有就此评估新南威尔士州或悉尼的所有关键驱动因素，因此我的评论纯粹基于根据我的整体观察化（即不是像我对新西兰持续进行的常规详细分析） ！）您需要共同考虑所有关键驱动因素（即不要只关注一对夫妇，因为这可能会给您带来“错误”的阅读）我知道我已经确定了一些通常会“预示”下一个关键驱动因素阶段，但您仍然需要从所有其他关键驱动因素的角度来看待这些。例如，空置率可能非常低，但如果建设过多、人口增长低、投资回报率低、租金疲软和房地产仅略低于负担不起的高度，那么不会有恢复但Lizzie也说：好问题Lizzie！虽然历史确实倾向于重演，但它并不像您所确定的那样准确。如果您考虑自 2000 年以来的国际房地产繁荣，您会发现这种繁荣已经使前 1990 年的繁荣黯然失色，并且更接近于1980 年代繁荣的规模 我怀疑我们是否会在房地产市场上看到持续温和的膨胀，因为恐惧和贪婪的情绪总是可以迅速将膨胀变成潮汐！管家说：谢谢管家，您的反馈非常感谢，这些天我很高兴收到来自世界上某个地方的某个人的电子邮件，他们读过我的书并分享了您的观点！有关更有趣的房地产周期讨论，请阅读我在此线程中的评论 http：wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt23885
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感谢您的评论 keiran - 我专注于存在“多数”；关键因素在起作用，而不是“全部”；现在更清楚了，我会注意其他因素的到来感谢基兰的反馈 有趣的帖子我有时也会忘记关注关键驱动因素的组合 干杯，
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伙计们，今天的另一篇文章由于房地产市场崩溃，SMH 正在检查新南威尔士州的经济状况：这是全文的链接 现在 2012 年还有很长的路要走去吧t 在可能有任何上涨之前，干杯，迈克尔
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再次，除非您可以使自己的上涨，否则我总是热衷于以我的价格进入我的条款和条件您无需等待即可赚钱对于任何一般媒体认可的“上行” T
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汤姆，非常真实，我现在正在寻找我所在的地区，但鉴于目前悉尼市场平淡，我不指望市场会为我做艰苦的工作。我很快就会进去，它将是一个“增值”。 reno 类型的财产 我可以在我的引擎盖中以大约 50 万美元的价格买到一些东西，花 20-3 万美元购买并以大约 60 万美元的价格重新估价它们现在就在那里，但下注者仍在为他们投入大约 55 万美元大关我'我密切关注，希望明年左右会出现一些事情 只是不要指望市场会为你做这一切 干杯，迈克尔
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我个人认为房地产市场正在回溯我已经阅读了表明这一点的报告正如你提到的，在当前的经济环境下，低失业率、低利率和低通胀以及首府城市人口的增长，我认为市场调整将花费不到很多经济学家预计我最近读到，在过去的几个月里，导致投资者购买现有雷亚尔的价格飙升了 10% 我认为房地产开始复苏的主要信号是越来越多的投资者进入市场根本原因： - 的十位经验丰富的投资者知道市场何时触底并知道何时进入市场 - 经验丰富的投资者更快地意识到所有价格都是相对的 例如，父母投资者可能会查看郊区的平均价格一个房子，并认为这很贵，因为 4 年前它便宜了 13 但是一个更有经验的投资者会知道价格不会停滞不前，而且当它达到顶峰时的价格现在更便宜了，因为它在未来会有相对增长 不要相信这一点，想想看，你有多少次听到人们谈论或者你有多少次想过10 - 15年前的房子有多便宜，很可能你的态度并没有真正改变尽管澳大利亚首府城市的房价与我们的收入成比例一直处于历史最高水平，但你明白了 - 经验丰富的投资存储者通常有舒适区，愿意跳入不受欢迎的资产类别
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人们如何看待通胀可能因油价飙升而飙升，从而导致澳洲联储加息，这将重创再次房地产市场 我对悉尼感兴趣的郊区（Parramatta - Blacktown 走廊，北部郊区，如 Epping、Eastwood 等）的收益率仍在 3-4% 范围内 这些收益率仅对非常不寻常的房产（海滨、等等，几乎每个人都是自住者经济衰退加剧，租金上涨，使收益率回到 5 的亚历克斯
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我不会将自己归类为经验丰富的投资者，但我认识几个投资时间足够长的人被归类为对一个人来说，他们都看过悉尼市场，得出的结论是价值还没有出现他们认为现在还为时过早仅仅因为投资者购买的增加，并不意味着它是有经验的我个人的看法是，股市仍有一条公平的路要走 查看变化
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我离成为专家还有很长的路要走 - 但逻辑会告诉我，澳洲联储不会由于燃油成本攀升而提高利率 燃油（据说）是我们生活方式的基本要素，它不是非必要的奢侈品或被认为是“消费主义”；零售购物仍在下降
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lizzie, 上涨的燃料价格往往会增加通货膨胀（通常通过较高的生产运输成本的击倒效应），通货膨胀是中央银行的第一大敌人加息将放缓经济，但也防止通货膨胀失控，但这是一个微妙的平衡行为！他们会更倾向于制造一些短期的痛苦，以防止长期的高通胀我们应该非常感谢，因为通胀是让每个人都变穷的好方法——史蒂夫
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