澳洲澳大利亚房地产信贷额度与抵消悉尼的充值拆分

在澳大利亚地产投资



这个问题更多是出于好奇，因为我从未使用过信用额度 (LOC) 但我想知道在什么情况下，为了投资目的而设立 LOC 会比单独的充值贷款更好在附加的抵消账户中持有的股权
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一些税务顾问不喜欢抵消“借款”;怀疑当时用于投资的资金可能无法扣除（参见 Domjan v ato） Locs 没有这个问题 LOCs 也可用于将利息资本化 locs 的最大错误是常见的“按需偿还”。条款，并且经常降低 lvrs 有时成本略高 ta rolf
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按需偿还 什么情况会导致这种情况发生
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几乎当贷方决定失业时，他们的估值测试就来了当他们进行审查时处于低水平 流动性危机猫说，所以 LOC 不是我最喜欢的借入大笔资金的野兽，但一些信贷顾问除了基于投资组合的 LOC ta rolf 之外不会考虑其他任何事情
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谢谢 Rolf，这是什么将 Loc 转为普通投资贷款的缺点，我基于投资组合的 Loc 已接近 5 年，他们超过这个时间框架是否正常，或者我应该根据自己的意愿和自己的条件改变它只是我有一个公平的一大块可用的 LOC 钱，而且随着租金的上涨，它一直在变大，我不想有一天早上醒来发现我的额外 LOC 钱不可用
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这个产品通常没有固定贷款期限 它不是只是有黄鼠狼条款的LOC，一些重提贷款也有 Re广告第 7 部分，然后告诉我我们是否愿意将我们的现金存放在这些 T%Cs http:wwwubankcomauubankibdocumentsuhomeloan-terms-conditionspdf 我是 IO 定期贷款的忠实粉丝，拥有 100% 抵消账户，这样您的现金就可以保留您的现金有没有完美的解决方案，但睁大眼睛这只是你的风险缓解策略的另一部分 ta rolf
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你为什么要将租金纳入 LOC 这可能是一个可扣除的噩梦 最好让租金抵消帐户 LOC 应该只用于支付存款，也许还可以支付投资性质的费用 但是，在 LOC 建立一点之后，最好将其至少一部分转换为只付利息的贷款
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不同的笔触，真的 通常 LOC 更贵
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谢谢大家，Domjan 案作为先例有点吓人 想象如果 ATO 真的很尴尬，很多人很容易陷入困境
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我对每个属性都有不同的帐户，a该财产的任何收入和支出都在该帐户中，实际的LOC分为几个帐户财产以及一个100％的抵消帐户，我的日常生活费用和收入都在其中这可能是一个问题以及为什么我在印象这是正确的做法 LOC 建立起来的原因是因为有几个属性是积极的，一个返回大约 38% 现在你让我好奇
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你有没有拿过钱这些 LOC
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只支付每个单独财产的保险和费用,
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那你可能会没事 但是你把钱绑起来了为此，LOC 的利率更高，并增加了被调用的风险 为什么不使用 100% 抵消的 IO（甚至 PI）贷款 我假设您的 PPOR 已全额还清且没有个人债务
评论< BR>我的 PPOR 已全部还清，并且没有任何个人债务我正在考虑更换 L OC 以你的方式思考，主要是因为这个财政季度对我来说到目前为止进展缓慢，而且去年有相当一部分时间因伤休战，我这个财政年度的收入将比正常水平低很多，也许会敲响警钟当我完成我的税时，银行的钟声最好自己做而不是被银行强迫 感谢您的意见和建议非常感谢，
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抱歉提出一个旧线程，但我的经纪人是建议我使用 LOC 支付 IP 的存款以避免交叉 但是我们担心 LOC 与标准 IP 贷款相比的风险 每个银行是否有不同的“按需还款”？条款 银行要求投资者偿还 LOC 的频率我试图避免将我的 PPOR 与 IP 交叉，所以我试图找出避免交叉但也不使用 LOC 的最佳方法
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对不起你的帖子是有点迷惑 1 过贷与否与 LOC Vs offsetyou 仍然可以有一个“crossed”；如果您有抵消或 LOC 的贷款 2 如果您不喜欢 LOC，为什么不申请标准贷款 + 抵消 - 除非是出于“信用批准原因计划原因”； 3 它“听起来”；就像你的 PPO 上有一个 LOC 拆分如果是这样的话可以使用 LOC 支付 IP 费用（这就是拆分的重点）
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好吧，澄清一下：- PPOR 有 480K 贷款，价值 950K-1M - 刚买了新的 580K IP 我是考虑通过使用 PPOR 的一些股权来借 100% 的 580K IP 不想交叉贷款 所以经纪人建议设置 LOC 为 20% + 印花税 + 律师费用（约 134K），然后使用 80% 的 IP 借标准贷款我担心的是LOC有“按需还款”的问题。条款因此我的问题是银行是否可以在将来的某个时候只接受 LOC 或强迫我出售 IP 以支付 LOC 或者我应该只针对 PPOR 获得 134K 的投资贷款，然后单独获得 80% 的标准 IP 贷款IP 值 (464K) 以避免交叉
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这就是我建议客户借用的方式 LOC 是避免潜在税收问题的最佳方式（我建议不要借用和停车抵消），并且 LOC 可以一旦提取，将转换为定期贷款 我作为律师向客户提供此建议
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幸运的律师！你真的读过“按需还款”吗？条款 或者您是在造谣还是猜测 措辞是什么 如果您取出“投资贷款”，它可能会起作用，但前提是您可以在此帐户上开支票 如果不能，您可能不得不将资金提取到一个储蓄账户，那是风险开始的时候 我有一些客户这样做了，并且通过混合资金无意中破坏了免赔额
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不，仅律师就不会花费那么多这个数字显然包括 20% 的房子 +印花税 + 费用 我需要了解更多关于这方面的信息，但我听说有人在谈论这个，所以我需要做更多的调查正如你所知，所有重要信息都在细则中，大多数人甚至都懒得去阅读它们因此向一些软件提出问题，看看一般的经验是什么你这是什么意思提议的134K IP贷款有单独的抵消账户与我的PPOR抵消完全分开你的意思是混合来自PPOR抵消的资金一般我推荐标准ter m 贷款，因为 LOC 有点贵，而且里面有还款条款 只要资金使用得当，它与 LOC 没有什么不同
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是的，主要危险是混合借贷和非借入资金
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哦，好吧，我会尽一切努力避免这种情况这就是为什么我想要单独的贷款和单独的抵消虽然说LOC看起来很诱人，因为它看起来很灵活但我被投入根据按需还款条款，我查看了 St George 的 Portfolio Loan Tamp;C，上面写着：可变利率子账户 我们可能会要求您偿还全部或部分子账户总金额除非子账户下的利率为固定利率 您必须在我们在要求中指定的时间全额偿还我们要求的金额 您承认您与我们之间没有协议、安排或理解我们可能只要求还款当特定事件发生或不发生时发生
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我问过几家银行BDM他们是否知道曾经被强加过这个条款 有些人甚至没有意识到它的存在，甚至没有听说过，所有人都说他们从未听说过“可偿还”按需”；条款被强加 一场“完美风暴”；财务压力可能是“按需偿还”的试验场；条款启动
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我从来没有见过或听说过要求偿还贷款，但如果这个人慢慢走下坡路，可能会发生这种情况在 NCCP 涵盖的贷款下可能会更难
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还款条款通常在商业交易中执行，而不是在住宅中执行。更常见的是他们关闭你未使用的 LOC
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是的，几个月前这里有一个线程在那里银行关闭某人未使用的 LOC
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offset 和 LOCredraw 之间的主要区别在于，在 offset 中，你的钱就是你的钱该贷款合同的 Cs 适用 就这么简单 ta rolf
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大家好，无论哪种方式，我都得到了大多数经纪人的建议 LOCOffset 我们目前拥有我们的 PPOR (430K) 1 经纪人建议使用全部股权 344k 并使用一部分作为投资贷款的存款，另一部分在抵消账户第二经纪人建议做相同，但使用 LOC，费率高出 4%，年费为 395 美元，与不收费相比，每月只需 9 美元进行抵消 抵消是否会在 ppor 和 ip 之间拆分或链接，当租金抵消时，这很容易解决吗？ ezpenses 出于税收目的而外出 谢谢
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所以你的 PPOR 是不受阻碍的“使用股权”是一个模糊的概念 - soun他可能会建议通过借入投资购买价格的 103% 并使用两处房产作为抵押来交叉抵押贷款 不是一个好主意 在 PPOR 上使用 LOC，然后从这笔贷款中借入 20% 的押金和剩余的80% 的 IP 担保是可行的方法 只需要抵消 IP 贷款就可以了 无需将工资和租金存入不同的账户，因为这将没有任何效果
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难道金钱不能抵消来自借入资金的账户现在被视为储蓄而不是借入资金，因此从 ATO 的角度来看，如果用于投资目的，从技术上讲不能减税 还被认为如果银行因为您违反了贷款凭证而选择访问您的抵消账户，他们仍然可以访问您的抵消账户； c LOC 中的钱或重新提取的钱仍被视为借入资金，因此从意外的 ATO 审计中你会更好
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在你的 PPOR 上达到 80% 并使用一部分作为 IP 的存款 + 成本和借款剩下的er 以 IP 为担保 重新获得的资金可用于未来的 IP 购买 服务能力允许 如果您打算将其中一些资金用于个人用途以避免污染，请确保设置单独的贷款拆分 抵消账户 9 个月 听起来像 Bankwest
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我自己刚刚做过，但如果现在认为抵消是储蓄，是否有必要
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我仍然会分开保存，以防你被审计，因为这肯定会污染借款混合投资和个人资金即使抵消只会让事情变得更混乱
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是的，最好是从 80% LVR 或 90% 开始你的第一个 IP 我可以做到 90%，但显然仍然低于 44%附加 LMI 否则 80%LVR 将在 434% 左右
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取决于您的风险状况和可用于缓冲或下次购买的资金，因此确实需要根据您的短期、中期和长期来回答长期目标我的目标是让客户建立在 88% + lmi 所以交易 sta ys 低于 90%，与 90% + lmi 交易相比，lmi 溢价成倍降低 所以简而言之，是的，这可能是一个好策略
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知道了！好的，我认为我现在已经设置了结构 AMP LOAN 使用来自 PPOR (H) 的 80%90% 股权 PPOR - 再融资（SPLIT LOANS）（L1）从 PPOR 存款，使用 IP1 的股权（L2） IP1 的贷款（L3）从IP2 的 PPOR 股权（L4） IP2 的贷款等 可以说，这将使存款贷款和 IP 保持一致，以了解每个 IP 的表现，而不与 PPOR 挂钩 租金将返回 IP 贷款，并将拥有贷款设置为 Pamp;I 以在 IP 内获得股权还可以为每个 IP 设置储蓄贷款用于支付费用和可能的租金，但这可能是涵盖每个 IP 的太多账户 想法谢谢
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不是当然我明白你在做什么，但这听起来不太好你所有的不可扣除债务都还清了吗
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我不明白为什么我们需要在这里抵消我正在做的是将股权拆分为新的贷款账户里的钱全部贷款 基本余额 0 只根据投资需求再提取 每一分钱都可以抵扣 据我的会计师说
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我是st不确定您在做什么 听起来您可能只是在拆分贷款 在这种情况下，只要您正确使用再提取的钱 - 即直接支付费用而不走弯路 - 那么您可能会没事 不需要抵消在这里，但您希望在您的不可扣除债务上有一个是的，所有来自 PPOR 的不可扣除债务都已还清 这将被再融资和 PPOR 估值以从中提取股权用作存款 1 贷款将用于 IP1 的存款第二次贷款将是投资贷款（IP的购买价格余额）IP2，IP3等相同的步骤所以每个IP都会有存款贷款和投资贷款
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结构我想它看起来像这 - 刚刚添加了贷款 1（仅限 IP 费用）贷款 1,2 和 3 都与 IP1 相关，后续 IP 收购的设置相同（贷款 4,5,6）等 所以所有贷款都链接到一个 IP 仅用于税收用途 PPOR HOUSE (320k Equity) ---gt; Loan 1 (IP1) Loan 15k IP 费用 REDRAWOFFSET 与 Loan 2 Loan 2 (IP1) DEPOSIT (Equity from PPOR) Principle amp; Interest Loan 3 (IP1) INVESTMENT LOAN Interest Only
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不好意思偷帖了，但是如果1有500k的ppor io贷款，我存了200k，是否可以将这200k存入贷款，从 ip 存款中重新提取，使我的 ppor 贷款 40% 免赔额，即 500k 贷款中的 200k 免赔额
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是但如果您只是将其重新取出，您将创建混合贷款 每次后续存款的一部分将从贷款的可扣除部分以及不可扣除部分中扣除 解决方案是拆分贷款
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一如既往地感谢特里您的答案非常准确，问题在于我认为有些银行在允许拆分方面比其他银行更好我在为客户设置贷款时使用的一种策略是从一开始就创建多个拆分，例如，我刚刚为某人设置了 533,000 美元的自有房产贷款，我将贷款分成 4 3 笔小额贷款，每笔约 25,000 美元，一个大的客户可以在抵消中存钱，然后当它达到 25,000 美元时，她可以选择全额支付 25,000 美元，然后重新借入以购买产生收入的股票。然后，贷款利息将与用于支付的股息ffset 账户有助于加快下一次积累 25,000 美元等 定期出售股票，支付 CGT，所得收益用于偿还不可扣除的贷款，加快偿还不可扣除债务的过程4 分拆可以省去申请分拆贷款的麻烦——也许我应该做 6 分拆
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谢谢特里 1 你能用其中一个分拆来提取资金来支付利率、法人团体费用吗？您支付的负扣税等，其他知识产权费用，同时将相同的金额放入您的抵消中以减少贫困 2with cba anz 的利息，从 ppor 拆分贷款不需要新的应用程序ie 不是信用关键谢谢
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你可以借来支付利率等负扣税-如果您的意思是短缺，那么我建议您需要对此提供具体的税务建议，通常我不会对此感到满意
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1如果可以支付所有知识产权费用从重绘，这是良好的债务回收政策2 ato 在弥补从贷款中重新提取的 gds 的不足时是否有问题谢谢
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1 如果结构良好，可能会 2 他们通常会这样做
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