亲爱的，我是第一次寻求投资建议我目前正在租用，我在布里斯班拥有一个 IP 该 IP 于 2013 年年中以 38 万美元的价格购买，该 IP 的当前价值未知，我还欠 37 万美元这个 IP 的贷款结构是只有 100% 抵消的利息 我目前在这个抵消账户中有 30,000 美元 这个 IP 是负利率的，但在税收优惠后变成正现金流 我在未来 3 年内的目标是拥有另一个大约 450 美元的 IP K（包含 LMI 的 5% 定金）和 PPOR 我的父母将在 2015 年初给我 25,000 美元用于第二个 IP 或 PPOR 我想请你们提供建议，以确保所有资金都被明智地使用并最大化税收优惠这是我的问题：- 1 我的偏好是在获得 PPOR 之前获得第二个 IP 考虑到 3 年的时间框架，这在战略上是否正确债务价值 2 我应该问银行 t o 给我当前 IP 的估值 如果价值增加了，我是否应该使用股权作为第二个 IP 的购买成本？在银行考虑为股权再融资之前的股权 3 我现在使用的银行给了我对我的第二个 IP 高达 520K 美元的预先批准，并告诉我如果我取消当前的 IP，我可以获得超过 60 万美元信用卡 我没有检查其他银行可以提供什么，但是使用同一家银行还是不同的银行更明智 4 你能想到的任何其他事情我应该做些什么来实现我的目标 谢谢大家，新年快乐金斯利
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Hi Kingsley, 1 您购买 PPOR 的能力将取决于您的收入和支出，以及从现在到购买时间之间的利率变化 如果您发布一些关于您的收入、债务和租金收入的基本细节，这里的经纪人可以给你一个指导，你是否可以借足够的钱 2 Go for i t，从您当前的贷方（是谁）那里进行估值 它不太可能在这么短的时间内移动那么远，但我以前确实见过它（在悉尼，看到大的收益并不少见）短期）如果有可用的股权（即如果银行允许您借用它），那么用它来为您的下一个 IP 提供资金 这将使这个“借来的股权”可以扣除 使用现金进行 PPOR 3 您现在在哪家银行 您可以通过在适当的时间更换贷方借入更多资金 4 使用现金抵销资金购买 PPOR 还清，然后再利用杠杆为 IP 提供资金 这将最大限度地减税，因为您会将不可抵扣的债务转换为可抵扣的债务 干杯，Redom< BR>评论
你是如何为购买 38 万美元而借 37 万美元的？购买
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嗨Redom，感谢您的及时回复关于更多信息我的财务状况：- 收入：每年 82,000 美元 债务：Bankwest 的 370,000 美元 IP 贷款 @ 491% IO 100% 抵消 信用卡：CBA 的 165,000 美元限额 始终全额还清当前 IP 的租金收入：每周 360 美元 租金收入对于第二个 IP：希望在布里斯班的价值 45 万美元的房产每周能获得 350-400 美元 我估计我的 IP 的当前价值为 41 万美元 这只是一个猜测数字 我查看了房地产网站并看到了类似建造的房子在我的 IP 半径 1 公里范围内以该数字销售 希望这些信息有帮助 再次感谢
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没问题 只是将其中一些数字数字（保守地）插入一个更慷慨的贷方计算器，得到一个大约 430k 的数字在您购买下一个 IP 之后，您的 PPOR 的借款上限条款您可以做一些小叮当，然后再延长 50-100k（降低信用额度，固定到较低的利率，以更高的收益率购买您的下一个 IP 等）希望这会有所帮助伙伴 去 Bankwest 进行所有交易将确定减少这个数额 因为 Bankwest 会比其他贷方（例如 Macquarie、NABbroker）更严厉地对待你已经持有的债务（来自 12 个 IP） 以上数字是基于转换贷方 最好与经纪人交谈并充实它在继续前进之前制定一个更精确地匹配您的财产目标的财务计划干杯，Redom
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好问题，我真的不知道答案那是我的第一个 IP，那时我还不够了解有5%的定金，如果我没记错的话，5%的2%给LMI，2%是实际定金，剩下的1%是其他费用 也许我今天下班后会好好看看我的文件，看看是什么发生了
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我假设一个高 LVR (95+) 贷款因此 bankwest 作为最初的贷方选择回到 13' Cheers, Redom
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注意，获得这种类型会更难借入2015 年比 2013 年 95%+资本化的 LMI 在 IO 的投资交易 - 仍有可能，但更难获得批准 随着您的投资组合增长，随着您的文件变弱，这可能会变得越来越困难 可能需要通过股权现金增加存款规模为以后的购买干杯，Redom
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第二IP的租金收入：希望每周350-400美元在布里斯班购买价值45万美元的房产 为什么你的策略是什么在那个收益下你将花费很多你自己的钱来保留它为什么你会这样做，当你能得到一些花费更少的东西并且仍然可以获得资本收益时，你为什么要这样做
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同意我从 Bankwest 获得的 95% IO 预先批准第二个IP似乎不允许我包括LMI我将不得不与银行交谈，看看我是否可以谈判以利用LMI
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真的不是一个策略，我担心我是从那里购买的这个郊区，因为它离我父母会很乐意居住的社区更近，他们是否会决定搬进这个未来的房产（7-10年时间）$450K只能得到一个相当“便宜又旧”的东西；在那个特定的郊区寻找那种房子，中位价约为 47 万美元 所以我预计租金回报不会很好 但是看看 API 杂志，我感兴趣的郊区的年增长率是 11%，租金增长 47% 如果这个数字是真的，如果我明年在那个郊区购买第二个 IP，我可以期待它在 2020 年给我带来正现金流 任重道远
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嗯，是的，不是惊讶 如果它不适合你，试试 Westpac，可能会有一些运气干杯，Redom
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嘿金斯利欢迎登机不幸的是，Bankwest 的预先批准通常不值得他们写在 95% 交易上的论文需要通过相当苛刻的信用评分和 QBE（LMI 提供者）话虽如此 - 他们仍在做这些交易 圣诞节前刚刚获得了一个正式批准（只花了两天时间，这是一个小奇迹！他们通常是很慢，但最近批准了他们的周转时间）干杯杰米
评论政策要么允许，要么不允许，所以它本身不是谈判的事情 BWA 政策通常确实允许限制 LMI（没有限制），但正如其他人所暗示的那样，快速通过 2 的机会很小预先批准也对您没有帮助，除非您在很短的时间内使用它只会导致对您的档案进行另一次无效查询，从而进一步增加拒绝的权重在我看来，仅在您没有财务条款的情况下才应使用预先批准（即拍卖或无条件合同）当然只是我的观点，但我看到太多的银行家和经纪人为了让客户“退出市场”而做预先批准，对借款人的实际影响知之甚少，有时也很少考虑file ta rolf
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我让 Bankwest 给我的 IP 估价，结果是 40 万美元，但他说我不能用增加的股权来资助我的第二个 IP整体 LVR 仍然在 90% 以上（目前为 91%） 所以我想我将不得不使用我的抵消账户中的现金加上我父母要给我的资金来获得第二个 IP
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在这样做之前获得税务建议
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嗨特里，具体来说，什么我应该问我的会计师的各种建议问题我是否应该在看到我的会计师之前考虑到财产并获得折旧时间表谢谢堆
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Kingsly，你问的问题都是正确的但是，你有多少考虑过第二次购买 在你父母想住的郊区 那一定是你存钱的最佳地方吗 修理工上层也需要工作 如果你是贫民窟的主人，你可以预期更高的空置率 随着你的债务水平和低缓冲和您的收入相对较低的债务保障 这里有一个纸牌屋正在建设中 从财务规划的角度来看并非无法管理 但是您希望在资产选择上有所作为 购买可以轻松出售的东西，以防利率飙升 3- 4年后购买优质资产，尊重您的金钱您似乎很擅长陷入困境，但如果出现问题，请确保有后门逃生舱，工作，健康等很多通过财产积累财富是管理下行风险，因此您可以持续通过接触时间（市场放大器；个人）第二个 IP 是你的自我，还是你会找到一个能够带来强劲资本增长的房产 Cagrowth 是你的利润所在，收入只是支付利息 干杯，杰里帕克
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如何最大限度地扣除
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