澳洲澳大利亚房地产贷款重组咨询悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好 已经潜伏了一段时间，并试图从经验丰富的成员对许多主题的回答中获得尽可能多的知识 是时候发布第一篇专门关于我们的情况和一些反馈来帮助我们前进的帖子 我正在寻求一些建议如何最好地重组我们当前的贷款，以便我们能够积极地建立我们的投资组合历史和当前的贷款结构如下： 新南威尔士州以前的 PPOR 是 2003 年以 45.8 万美元购买的，2012 年我们从联合租户进行所有权转让时价值 72 万美元以我妻子的名义，部分是为了保护资产（我是一家企业的合伙人），也是为了再融资以购买我们 2012 年搬到昆士兰北部的新 PPOR，并将 NSW PPOR 转换为我们的第一个 IP 并持有案例 QLD 搬家没有成功，我们想返回新南威尔士州 PPOR 最近在产权转让时没有受到影响目前由 $580pw 的租金提供积极服务 同时，她被预先批准为新 QLD PPOR 的另一笔 Pamp;I 贷款 $395K 这给了我们大约 $750K 的资金用于找房，包括使用我在新南威尔士州的所有权转让收益（36 万美元）在她取出 IO 贷款时支付给我 2013 年 1 月以 70 万美元的价格购买了昆士兰州的 PPOR 贷款并以她的名义再次以她的名义获得资产保护，而且我的收入在搬家后显着减少，因此贷款仅基于她的收入$130K 两笔贷款均来自 Macquarie 未超过 PPOR 贷款余额 $313K 目前可用 $80K 再提取 目前估计价值约 $730K NSW IP 目前是 CF 正值，因为它应该是对 $720K 房产的 $372K 贷款，但它是农村房产在堪培拉郊区，我们在租赁方面感到非常不安全 自 2012 年底出租以来，我们已经更换了租户，并且不得不稍微下降以获得当前的租户 他们即将与我们签订第二个 12 个月的租约我们想认为我们的旧 PPOR 可能不是 IP 的最佳选择，但它是针对之前概述的其他因素完成的，其中一个现在不太重要 - 搬迁的可能性无法解决 我们非常安定并享受热带北部昆士兰向前迈进的一个选择是出售新南威尔士州，以两年的小型 CG 作为 IP，并使用收益来开始一个新的投资组合问题是它在 ACT 和新南威尔士州周边的房产市场几乎处于底部，所以我们可能会最好持有 但是从我们最初在 2003 年购买的那一刻起，我们已经实现了一些合理的增长，只是不是从我们为所有权转让再融资的那一刻起 另一种选择是持有和再融资 NSW IP 并设置 LOC 或抵消贷款是这样吗一个更好的选择，我们是否能够再融资以获取我们在 IP 中拥有的一些股权，即使该股权存在，因为它是在所有权转让之前已付清的 PPOR 是否重要，或者她是否能够进行 80% 的 LVR输入输出C 在新南威尔士州获得股权以获得押金和新 IP 的成本假设可服务性叠加 我们从专业的房地产投资抵押贷款经纪人那里得到建议，第二个选择是可能的 - 他建议 Westpac LOC 产品，因为 IR 将是 478 和他说他们是唯一一家不对 LOC 收取更高利率的银行，除了每年 395 美元之外，没有估值、设置或月费，如果我们也为 PPOR 再融资或需要新的 IP 贷款，这也将涵盖多笔贷款 希望这里的经纪人可能会确认上述是否可行，或者他们是否有我们可能考虑的任何其他结构或再融资策略在 10 年的时间里，任何关于上述情况下潜在债务污染的建议都将不胜感激 - 我仍在努力理解它是如何运作的，以及它是否是在我们目前提议的结构中可能会影响我们的东西非常感谢您愿意回应的任何评论以及您慷慨地阅读甚至阅读的时间，更不用说回答像我的干杯这样的帖子了
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就这一点你可能想查一下 据我了解，如果首先是你的 PPOR，你可以获得 6 年的 CG 免税 但这可能是无效的，因为你在昆士兰州申请了 PPOR 干得好，还清了那么多 PPOR 有很多知识在这里的人们，我相信很快就会有人提出更多有价值的意见祝你好运！新鲜
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AC你的邮件很长而且令人困惑我不知道你到底在问什么一个人可以拿出财产A的LOC并用这笔钱购买财产B，LOC的利息可以扣除您是否也在资产保护方面寻求过法律建议，因为 transf错误地将现有的份额提供给配偶几乎没有资产保护你听说过康明斯案和或建设性信托吗
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谢谢你的新投资者 - 是的，明白有一个 6 年的窗口可以避免 CG，但我相信仅当替代住宅是出租而不是 PPOR 我们知道，如果我们在昆士兰州特里购买新的 PPOR 后出售新南威尔士州，它将吸引按比例的 CG 组件，谢谢您的回复-对于令人困惑的冗长帖子感到抱歉-只是想提供尽可能多的背景信息，但信息可能太多了LOC 我理解的问题是，如果我们释放该股权并试图使用其中一些资金来减少我们新 PPOR 的本金 那当然不是我们的意图 重新资产保护，我们的行为untants 表示，产权转让肯定不能保证资产保护 转让的主要目的不是为了打败债权人，而是为了让我的妻子可以将我们的旧 PPOR 作为她的知识产权，并以她的名义为新的 PPOR 额外贷款所有贷款均仅根据她的收入获得批准 了解任何保护可能充其量是脆弱的（根据您的建议阅读了康明斯的简短摘要），不，除了执行我们转让的公司之外，我们没有得到单独的法律建议，他们同样建议如果目的是为了资产保护收回可能在破产情况下还有一个问题-您是否建议将两笔贷款都转给另一家贷方或保留Pamp;我与麦格理我喜欢PPOR和投资的不同贷方的想法，但是一位经纪人建议我们与一个贷方一起通过所有贷款获得更高的价值 他是建议西太平洋银行 LOC 产品的人 我注意到我读过的其他建议阅读不同贷方的贷款
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一般情况下，除非有利基需要，否则我不会将 macq 作为首选贷方，或者也许他们的 LOC 产品具有全球限制，然后与体面的规划师讨论债务回收，这将有助于更快地杀死你的新 PPOR 债务lu（通常）ta rolf
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