澳洲澳大利亚房地产贷款人悉尼令

在澳大利亚地产投资



我在其他帖子中读到过，在构建 IP 组合时，您应该从最不慷慨的贷方开始（更多标准），以便您以后可以在由于诸如以下问题而更难获得融资时使用更慷慨的贷方可服务性，贷款金额达到了一个贷方的限制但我认为最好在开始的前几个 IP 中选择最慷慨的贷方，这意味着更高的贷款金额，更高的 LVR 和更多的杠杆，当你最需要它时最初是为了最大化回报资本增长的复合效应当您拥有一些房产时，您可能不需要那么激进，并且可能会在较低 LVR 的情况下缩减规模，并且在那个阶段您拥有更多股权并且仍然能够购买更多 IP，同时仍满足不太慷慨的贷方更严格的标准 你的想法是什么 谢谢
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更慷慨的肯定需要最后 假设你有 300 万美元的贷款，你的总租金是 dou知道你的工作薪水是多少 不要指望能够达到西太平洋银行或澳新银行并要求 95% 但是，如果你是一名受薪工人，西太平洋银行和澳新银行会很乐意（差点从我的椅子上掉下来）帮助你购买你的第一个或第二个 IP 事实上，所有这些都会所以为什么不使用以后不会的那些
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我的想法很简单，不明显，所以你的想法看起来合乎逻辑挑战是，一旦你已经用完了高端贷款人，下层人通常不再需要你根据情况，有几层复杂性和蓬松的逻辑皮特 T 有一篇很好的帖子，另一个描述了一些层没有 lmi 删除一层或 3 ta rolf
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所以，如果有人开始了他们的投资组合，现在想要认真投资并且已经与慷慨的贷方合作，他们会做什么我与 NAB，我觉得他们可能会陷入这种“慷慨” ;类别 下一步是与另一家银行获得下一笔知识产权贷款 - 不太慷慨 - 银行干杯，nat
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我最近和彼得 T 坐下来，他和我一起经历了许多不同的场景，关于贷款人的分期最大借贷服务能力 你如何安排你的贷方对你可以借的东西有很大的影响，如果你用 lmi 说 90% 的借款，用 anz 说而不是用他们借，直到你最大化你有效地锁定你的 lmi，因为你不能顶当你达到你的极限时，你不能计划你的最终目标，直到你弄清楚你将如何融资
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取决于你可能已经无能为力希望不是考虑将投资组合的权重从较高的贷方降低到较低的再融资 在某些极端情况下，客户需要出售一些股票并以正确的方式重建 是的，这就是结构化的重要性 Ta Rolf
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Magic, The如果您是，选择贷方确实会有所作为打算建立一个房地产投资组合如果您只想要一个或两个 IP，那么它并不重要，因为大多数贷款人能够根据贷方服务计算器显示服务，大多数贷方针对第一个或第二个财产的大多数贷方之后，它变得更具选择性至于您可以使用哪些贷方 正如 Rolf 所说，如果进入 gt;80% LVR 和 LMI 领域，它会增加进一步的复杂性 贷方是否有 DUA 或者他们在每种情况下都必须去 MI 在什么情况下LVR 他们是否有 DUA 我已经为去年的客户附加了一个最大借贷能力（仅供参考），他们正在查看他们的第三个 IP，他们现有的债务为 10.35 亿美元，希望以 lt;90% LVR 借贷正如你所看到的这些贷方的借贷能力存在很大差异 对于经验丰富的经纪人，我们知道这份报告的错误之处（例如 ANZ 不会这样做） 查看附件 EC IP#3 Max Borrowpdf 并不是只有一个特定的选择，它是一个范围内的选择具有类似借贷能力的贷方，因此对于第一个 PPOR 或 PPOR 的再融资，ING、ANZ、Suncorp 和 Bankwest 都可以使用，它们都有 100% 的抵消，并允许现金提取到 80% 而没有太多麻烦 下一个 IP 将再次是来自一系列只提供简单投资 IO 贷款的贷方，并且在您建立投资组合时，您可以通过下降来显示提供服务的贷方数量（除非您有非凡的收入水平）我当然同意 Coota9，这是一种使用财务策略财产作为资产类别，但主要是关于能够为收购提供资金您计算出可以获得的融资，然后将资产特征与您需要的相匹配，即价格、租金收益率和预期的资本增长祝你好运
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您使用哪些贷方将取决于您的情况 在 Greg 的 PDF 中，我注意到 ANZ 可能为该客户提供的贷方数量可能超过 AMP 但对于其他客户，情况可能完全不同我倾向于尽早向投资客户建议澳新银行，因为您拥有的 IO 投资贷款越多，就越难获得澳新银行的资格作为指导，我的一位客户在澳新银行有大约 1400 万美元，但无法再提供服务，但我们能够与下一个贷方获得 2 甚至 3 更多 但是如果客户是律师或会计师，我可能会建议 Westpac 提前，因为客户可以在没有 LMI 的情况下获得 90% 的 LVR 贷款这使他们能够利用高杠杆并在 LMI 上节省很多也不要忘记现在再融资既容易又便宜，所以如果你从错误的贷方开始，这并不意味着你需要和他们呆在一起
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表面上看起来是这样的这种策略的问题在于，最终您可能希望获得您购买的第一个或第二个房产的股权 此时您唯一的选择是向另一个贷方再融资，因为第一个贷方不再提供服务 如果您是愿意杠杆到仅 80% 和再融资成本，但10 个人将在早期将杠杆率提高到 90%，他们以后会想利用该资产 大多数人不愿意为他们多年前做出的错误决定第二次支付 LMI 正如 Rolf 所指出的那样，有许多层需要考虑 A更好的策略是从一开始就开始制定长期策略，考虑到当你想要获得股权时会发生什么 考虑在哪里设置障碍，以便以后更好地为它们做好准备 我同意特里的一般观察当借款人拥有多个房产时，AMP 将比 ANZ 提供更好的服务。但这并不意味着您应该首先自动使用 ANZ，尤其是在 90% LVR 时 较低的可服务性贷方可能会根据其他因素发挥作用，但会自动承担订单贷方的从低到高是短期思维
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如果您的 2,5-10 年计划是购买最多 2-3 处房产，并且您的收入可以满足此要求，则比 b如果您愿意，您可以选择最慷慨的贷方或最便宜的贷方，但如果您计划在 5 年内购买超过 10 处房产的 4、5、6 处房产，那么您需要提前计划并留下一些最慷慨的贷方最后是必须的 这真的取决于你的文件 这些慷慨的贷方中的一些可能会给出一个很好的估值或有一个很好的兑现政策，你也可以尽早利用它记住一天结束时你不会被任何人困住我的很多客户从第一天开始就与 NAB 合作是很常见的，4 年后我们将他们再融资给 ANZ、CBA、westpac 等进行估值购买、更好的利率或更好的规划等，2-3 年后我们再次返回 NAB 以获得慷慨的服务等 使用你所拥有的，最重要的是提前计划
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谢谢大家 抱歉稍微劫持了线程 Magic Take home message - 在之前与经验丰富的投资房地产抵押贷款经纪人交谈起始组合o 由于银行贷款标准千差万别而且过于复杂 唉，除此之外，我还在 x-coll 领域绊倒了 好吧，至少我正在学习 干杯，nat
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永远不要太迟解开自己，经常值得在您的投资组合增长之前提前做
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还请记住，贷方可服务性计算器和政策会随着时间而变化 例如，最近 AMP 改变了他们关于多个出租物业的政策 他们现在排除了 Aamp;L 包含超过10 投资物业 所以不仅没有每个人都可以遵循的慷慨到吝啬的贷款人的地图（因为每个人的情况不同）地图随着贷款环境的变化而随着时间的推移而变化
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我们目前有boq的贷款500k - 80% 我与分行经理的关系很好，所以我更愿意留在 boq 那里获得下一笔贷款我的收入，不包括服务费收入是津贴，每年大约 12k，所以不是微不足道的！什么放贷人对包括津贴没有问题
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如果不是所有放贷人，大多数放贷人都可以；只有极少数的信用合作社可能不接受他们
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良好的关系通常不会在“信用”中存活下来。至少在 BOQ 模式下，btanch 人通常不会每 3 年搬家一次，自从他们转向业主管理的特许经营模式后，我没有做过 BOQ 贷款，但他们的服务与 Suncorp 相似，因此处于较低的 3rd
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您误会了-没有神奇的清单，而是根据客户的情况而定的清单这就像要求一份手术清单，您应该首先获得哪个清单-这取决于诊断
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很漂亮他们是否对像 Heritage 这样的外部抵押贷款敏感，并且他们没有 LMI 的 DUA
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谁能告诉我哪些贷方根据过去 3 个月的年化收益放贷我知道 ANZ 做他们都这样做吗？所有经纪人都应该熟悉
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什么是现收现付 - 兼职全职休闲自雇人士 - 在这个行业多久，你在做什么之前的租金收入 - 上一财年的 52,000 美元（过去 13 周）年化为澳新银行借出的 80,000 美元，因此妻子增加了她的工作时间） 工作 - 护士（过去 18 个月通过代理机构） 轮班 2-3 每周 12 小时轮班（这是兼职） - 每周波动，并且逐季
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CBA将做最后3个月的工资抵免，允许加班津贴经纪人将评论其他人
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不少贷方使用年化数字ANZ，AMP，HomeSide，Advantege立即来记住，但还有更多关于评估的参数可能更多，具体取决于o n Brady 也在暗示的就业类型 如果您依靠此类信息进行交易，您可能需要更专业和具体的建议 给论坛中的一位经纪人打个电话
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另一个需要考虑的因素是来自 PAYG自雇来源的预计收入增加或减少，以及长期租金收入的增加或减少 此外，利率增加可能会导致阻塞，因此需要在策略中加以考虑 诚然，它们是需要一些推测的因素和或前瞻预测，所以不是一门精确的科学，正如罗尔夫和其他人所幻想的那样 改变政策，它可以使它成为一个动态的旅程 增加收入可以释放不太慷慨的贷方的股权访问权增加，以前由于服务失败而您无法访问 大多数人的收入平均会随着时间的推移而增加，但并非总是如此 Btw 与我的谈话Macquarie BDM 昨晚在 abank shindig 了解到，与他们的债务已经存在 6 个月以上，以实际还款方式偿还，而不是按照其他贷方的敏感还款的正常做法
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我了解到最近对面！那 lt;6 个月，他们以评估率接受它！可以显着改变 NSCR 我不确定我是否明白其中的原因 - 6 个月似乎是任意的 Macq 并不是唯一一个需要实际偿还维修费用的人 - 很少有人这样做但这是他们计算的关键部分之一让他们成为在积累阶段后期使用的贷方
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我对他关于 Mac 银行 6 个月 + 实际还款时的债务的评论感到惊讶 可能是啤酒在说话 我意识到 Macq 不是唯一的一个（可以想到我光头头顶的其他 6 个）实际偿还 OFI 债务，但不是指干杯
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哈哈不认为是啤酒，很确定这是他们的政策< BR>评论
Macquarie 看不到 6 个月的服务率，实际发布 6 个月
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感谢大家的回复 这专业知识表明使用经纪人是值得的
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我喜欢使用 Macq 进行 PPOR 再融资的原因之一是我们可以每 6-12 个月逐步提取股权，而无需影响服务的 Homeside 也逐个案例（这是 *** 的痛苦）将允许退出的 homesidenab 债务以低于 80% 的 LVr 实际还款得到偿还
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“逐案”;那家银行不是说不，哈哈！
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哈哈通常是的无论如何请提交”但严肃地说，到目前为止，我已经让 Homeside 在实际还款时接受了他们自己现有的债务；所有 80% 的贷款，而不是现金，即第二次购买
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如果 LVR 为 80% 或更低，HomeSide 在实际还款时接受自己的债务从来没有问题在 80% 时，他们会做出各种有趣的例外
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无论LVR如何，他们都应该以NAB现有债务为基准，但根据应用程序的强度在这方面具有灵活性
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另一方面，任何人都在LMI豁免中取得了成功公司律师之家
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不，我认为只有圣乔治和西太平洋银行
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正如其他人所提到的，这真的取决于你的计划是什么，但它是你所寻求的东西抵押贷款经纪人应该能够帮助你解决这个问题 Redom 帮助我解决了这个问题，我的长期计划是拥有 IP 组合所以一定要和你的经纪人聊天！
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我有 4 位经纪人指导过我这些年来，从来没有一次提到过放贷人的订单，我要么走运，要么没有多少经纪人“深挖”；我怀疑后者，因为交易经纪人和战略经纪人 您需要与专门从事知识产权融资结构的经纪人交谈，一个好的试金石就是问“你为什么推荐那个特定的贷方”？或“我们首先使用哪个贷方，第二个，第三个等以及为什么”；并仔细听解释 没有固定清单，但原则适用于您的目标和目的
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好点科林，我怀疑你对“交易”和“战略”经纪人之间的区别的看法有一个准备深入挖掘的经纪人肯定给我带来了一些安慰，为什么我应该以某种方式为特定交易融资，以便符合我的整体计划但我想如果你只是想找人通过经纪人达成交易也专门研究那个，所以也许它只是课程的马
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科林，我在一个子聚合组 - 主要是为了 PD 额外的时间，但我没有听说他们中的任何人谈论贷款人的顺序他们都是交易经纪人，市场上通常是首次置业者，他们都说他们做投资房产，但通常只有一个 IP，他们都倾向于只使用一两个贷方，要么是因为他们曾经为他们工作并了解流程，要么是卷我通过贷款人奖励经纪人我作为投资者在我开始从事该领域的抵押贷款经纪人之前，并很快意识到要建立一个房地产投资组合，首先你必须有资格借款，然后你需要购买知识产权可以让您再次借款的特征 我从经验中了解到贷方对个人借款人施加的未提及信用额度 除了您建议提出的问题之外，还要了解他们拥有多少 IP 以及它们是如何持有的 这将为您提供了解他们在这项业务中的认真程度，或者他们只是一个无私的“银行家”，只提供口头服务与购买价格（与自有资金进行结算和您可以借入的资金有关）、资本增长前景（用于未来的重估和再融资策略）和租金收益（可服务性）相关的知识产权类型其次是财务等式，谁来借，什么 LVR 最有效，哪个贷方按什么顺序好点 Greg 还会询问他们的业务经验以及他们是如何成为 MB 的，因为您无疑会理解所做的努力以及使整个企业真正运作所需的敏锐度！
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很少有经纪人会深入进行战略思考以建立更大的投资组合在大多数情况下，找到经纪人会做得很好这将合理考虑贷款的良好结构 * 大多数人根本就不会学习任何东西 * 那些确实有一些想法的人倾向于看他们面前的交易，而不是交易 3 属性在轨道上 * 许多策略不是甚至银行家也可以使用，因为他们只能在一套政策中工作 Somersoft 是相当独特的，因为在这里取得成功的经纪人几乎必须了解它才能具有相关性和竞争力 看看一些来自的第一个帖子任何常驻经纪人（包括我自己）以及他们几年后发布的内容 他们经历的学习曲线是巨大的 10 年前这里的经纪人正在谈论“专业套餐”。以及如何将它们应用于房地产投资组合 公平地说，我们都已经走了很长一段路
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说得好，Peter Somersoft 是一位了不起的策划者，我将我对房地产投资感兴趣的客户称为财富创造工具 那如果他们还没有找到 Somersoft 并且通常很容易说出来，因为他们会说行话并且不了解成功所需的条件我会认为彼得是我在 Somersoft 的几位导师之一，他不会（直到现在）甚至都知道它 BTW Somersoft 包含许多不同专业领域的许多导师，他们花了数年时间磨练他们的手艺只需要眼睛看（和阅读）和耳朵听才能进入在这里出现的超级策划者
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