大家好，我现在有 4 个 IP，具有以下结构：1）WA - 贷款 36 万美元 - 估计价值 42 万美元 - IO 固定 3 年，利率为 484% 2）新南威尔士州 - 贷款 41 万美元 - 估计价值 52 万美元 - IO 变量约为 516 % 3) NSW - 拆分贷款 - (i) $185K P+I，固定为 484%，为期 3 年 (ii) $260K IO，可变为 516% 4) QLD - 贷款 $295K，估计价值 $370K，IO 可变56% 我的负债率很高，是一个高风险承担者 目标是在实际可行的情况下尽快实现财务自由 - 这是一个非常糟糕的贷款结构 我是否应该一直保持一点点可变性，以便我可以再融资 你会吗？考虑出售或再融资并撤出所有股权 - 老实说，没有安全缓冲有点可怕，请提供建议！有什么建议请
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你住在3号吗 任何交叉抵押 抵消账户在哪里 浮动利率有点高 现在可能很难换贷方
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Gearing v的应税收入 什么您最后一美元负扣税的边际税率您是否预计-ve 负债变为+ve（我指的是税后现金流） PIA 可以帮助您解决这个问题 如果您被迫出售一处房产，它是否是一个变量利率贷款 该物业的 CGT 成本是多少 在 CGT 和支付后剩下多少现金 你会如何处理它记住支付固定的款项可能会导致罚款 那次出售是否会充分改变你的财务承诺，以便不需要再次出售我总是问客户考虑“假设”；场景 它来自客户体验 拥有多个商业道具（硬件组）并回想他的主要银行如何对待他他们都是固定的，交叉抵押品被最大化和高杠杆 他们坚持突然全部出售，否则他们将清算财产和他的硬件链 没有警告 三个月的房产流动性不足 出售净额足以支付贷款，但他的租金上涨了 30% 以上，业务不可行 搬家不可行再融资不可行 出售业务是最后的选择 总是有退出计划 如果你的银行打电话给你，并对你的负债表示担忧，计划可能是通过与失败之间的差异
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你住在 3 号吗？避免 CGT 任何交叉抵押 否 抵消账户在哪里 反对 3 (i) - 所以 P+I 贷款已经抵消了它 可变利率有点高 同意 也许我可以为该变量再融资贷款现在可能很难更换贷方 -------------------- Gearing v's taxable income 不知道你的意思我猜，Gearing 大约 90%，工资的应税收入大约130K 你最后一美元负扣税的边际税率是多少 再次不确定，但我猜大约 30% 你有没有预测什么时候 -ve 负债变成 +ve NRAS 现在接近中性 其他只是非常轻微 -ve 应该如果我可以在两个非 NRAS 房产中投入大约 40K，那就是肯定的，如果我在固定利率条款结束后还清，可能会在 4-5 年内如果您被迫出售一处房产，它是浮动利率贷款中的一处，是的，（ 3) CGT 之后该物业的 CGT 成本是多少 在 CGT 和支付剩余现金之后你会怎么处理它记住支付固定的款项可能会导致罚款 那次销售是否会充分改变你的财务承诺以便不需要另一次销售 希望没有 CGT , 因为我计划在 6 年内搬回它以避免CGT 看看面积增长应该足以弥补其他不足 非常感谢特里和保罗，非常感谢！
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目前可能有点难以移动贷方，因为你会准备好LMI 再次我只会向现有贷方要求折扣并等待 6 个月然后重新评估 另外我们没有讨论投资的存款来自哪里你是使用现金，重新提取还是设置新的拆分
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否 - 如果您被迫出售它，将会出现 CGT 问题 计算出多少，以便您知道它可以释放多少现金流量 剩余现金是否足够，以便可以减轻财务承诺并进一步出售避免 很高兴听到您借用“firesale”； IP 是可变的 如果大多数道具都是中立的，你不应该有任何问题 如果房产下跌，你不必出售除非租金收入下降 审查战略和投资组合并不时批判性地看待它很重要 一些投资者认为他们有巨大的风险很低时的债务和风险 看看最坏的情况，如果你能卖掉一个并减轻任何担忧，这可能是一个很好的设置现金 它带有边际的额外费率成本，但还不错 Remem无论如何，固定利率总会在某个时候结束 如果您有一些意外情况，您的贷款结构可能不会像您想象的那么糟糕 最糟糕的是借款人的边际税率非常低（19% 或 0%）
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特里，所有存款来自真正的储蓄保罗，没有那么多的资本收益，因为它们都只有几年的历史，最大我会说没有一个能让我在不支付 LMI 的情况下再融资所以是的，目前有点紧缩, 但希望在 6 个月到一年内，情况会有所缓解，但挑战是我刚结婚，妻子目前没有工作，所以费用可能会飙升，很难建立一个未雨绸缪的现金缓冲
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这将在未来 30 年内让你付出更多的税收 下次考虑借钱来支付存款，增加扣除额并减少不可扣除的债务
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嘿梦想家007，请注意，这可能会更难股权释放 NRAS 对再融资的投资 很多优秀的 NRAS 贷方 (90%+)只允许以美元换美元再融资您也许可以绕过它，但您在贷方的选择范围可能更有限（超出正常的 NRAS 限制）
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是的，NRAS 不是银行的最爱我似乎最近才知道！至少我有几个非 nras，所以从长远来看应该会有所帮助所以我想，我的选择是在未来 3 年（我的固定利息期）减少债务（而是增加抵消缓冲），并且放开油门，不要陷入更深的债务
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取决于银行，一些贷方有相当不错的 NRAS 政策，与非 NRAS 证券相比没有太大区别 你应该能够为 NRAS 债务再融资（按照正常的指导方针），但取出任何股权可能很困难> NRAS 物业的挑战是大多数贷方的期限更长 大多数贷方不会在他们的负担能力计算器中承认税收优惠，他们只会使用租户支付的实际租金 这样做的结果是，虽然您可能会得到来自物业的良好现金流，来自一些 l enders 的观点，现金流非常糟糕，因此减少了他们的贷款 这不是每个贷方的问题，但足以减少您的长期选择
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