澳洲澳大利亚房产 Using Equity - 它实际上是如何运作的？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好， 我已经对股权的使用进行了一些研究，但我似乎找不到任何可以很好地分解它的实际运作方式的东西 你能告诉我我是否正确计算了下面的计算假设你有 100 万美元的 PPOR 没有抵押贷款，所以 100 万美元的股权，你可以访问 80% 所以 80 万美元 你购买了 80 万美元的投资物业（包括购买成本等） 所以你现在有 100 万美元的 PPOR 和 80 万美元的债务，以及 80 万美元的没有债务的 IP这个正确 你对这两个房产有任何还款吗 这是如何计算的 约翰
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你已经借了 800,000 美元来购买房产，因此将有 800,000 美元的债务和贷款还款
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你仍然还没有描述什么是权益，John 权益是资产的价值减去您所欠的资产 您可以通过将其作为抵押品借入来获得权益 这很好，因为您可以（通常）在没有资产的情况下获得资产的增值卖掉它但是，你很少能获得所有的股权（因为你受到银行的限制会放贷）如果银行根本不愿意放贷（规则一直在变化），您只能在出售资产时使用股权实际上，这是关于使用增加的资产价值进行进一步投资，而不是节省工资等
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在您描述的情况下，我们所做的是（不精确的数字）1 磨房财产，获得 800 K 信用额度（LOC）购买下一个财产，例如价值 400 K 金钱的 IP因为这可以来自两个地方 1 新 IP 上的贷款，例如 90 % LVR，因此借用 IP 担保的 360 K，然后从 LOC 提取 Equity 以弥补差额，即 40 K 加上法律和印花税，例如 20 K 所以你只从你的 PPOR 中提取了 60 K 800 K LOC 这意味着你的 PPOR 中还剩下 740 K 显然这增加了使用你 PPOR 的股权购买多个 IP 的可能性显然这可以增加你的回报，但是也会显着增加您的风险如果您弄错了平衡，您可以去银行RUPT 但是如果你做对了，你可以赚很多钱 这个论坛上有些人两者都做过，也有很多人没有去 BANKRUPT Cliff
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感谢 Terry 感谢 Cliff 出于某种原因我昨晚我无法理解这个概念所以基本上，如果你用股权为房产提供资金，你就会减少你在原始房产中的股权并将其变成债务，这实际上使得新房产的 LVR 100% 如果只有融资通过股权，或部分股权，其余的通过对该新财产的抵押贷款 正确 因此，在购买 40 万美元 IP 的情况下：a）您使用 PPOR 中的 20 万美元股权，剩余的 20 万美元债务与新 IP 或b) 您使用 PPOR 中的全部 40 万美元股权 无论您选择 a) 还是 b) 选项，您仍需根据 40 万美元支付还款，因为这都是债务，唯一的区别是它以 2 处房产为抵押在情况 a 和情况 b 中的 1 个属性是这是正确的 干杯
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这是正确的 这是正确的 是与否 LOC 对您的 PPOR 不利，因此在任何阶段您都没有对您的 IP 担保的抵押贷款 PPOR 最小化提款的原因LOC 是双重的 这意味着您有更多资金可用于购买更多房产，其次，如果您有问题，您有更多资金可用作缓冲 在上一个周期中，我们使用这种方法购买了 19 个 IP 诚然，它们只是让我们花费了大约每个 IP 65 - 80 K，我确实有不错的收入，但我们从来没有接近提取所有 LOC 如果我失业了，我们没有任何 IP 的收入，我们有超过一年的缓冲我们出售 大部分 知识产权 ( 现在 只 剩下 4 个 ) 以 偿还 债务 并 为 开发 提供 资金 我们 在 GFC 发生 后 再次 开始 了 这一 过程 并 购买 了 几 处 更 高档 的 物业 , 最后 的 位于 布里斯班 .去年年底在这个阶段，我们站着在一旁看着我们的股票上涨 Cliff
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股票被房地产投资者转换为债务，因此他们以现金的形式获得该股票 你的净资产头寸保持不变，因为你的债务增加了 80 万美元，但您还可以获得另外 80 万美元的现金
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感谢克里夫的明确解释，我明白了 非常感谢亚伦，这也有帮助 所以在情况 A 中，您在 PPOR 中损失了 20 万美元的股权，但您的新 IP现在有 20 万美元的债务和 20 万美元的股权 干杯，伙计们
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最重要的部分不是哪个房产有什么股权和什么 % 需要注意的重要一点是，你不必从工资中存钱等购买 IP 您将第一个房产的增值用作第二个房产的押金 但是，还请注意，您需要银行根据增值的价值借钱给您有一些变量，比如银行的估值，以及他们如何评估你的服务能力（基于工资、其他收入等）
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我希望可以在这里再问一个问题如果约翰的场景中的人全资拥有 100 万美元的房子（理想情况下可以访问 80% 的 800K），但年收入为 50 美元，如果我们考虑可维护性，这个人还能访问整个 800K 如果他必须满足可服务性标准
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在价值 100 万美元的房产上借入高达 80 万美元是现实的（假设可服务性很明显）不只是简单地交出 80 万美元现金，而是可以在合适的情况下通过合适的贷方来完成 对此没有简单的答案，您需要获得专业和具体的建议 从那里获得 5 万美元的租金收入该属性有助于提高服务能力，但这不足以提供足够的信息e 作为确定可服务性的合格答案比简单地拥有足够的租金来支付贷款更复杂
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谢谢PT Bear！我没有想到我只是根据约翰的情景考虑的租金收入，而是想知道如果这个人资产丰富（即 100 万 PPOR）但现金流不佳（比如说，5 万美元的收入是她的年薪）会发生什么我想这是一个不太可能的情况
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根本不是你刚刚描述了很多收入较低的老年人或退休人员，他们除了自己的房屋外几乎没有什么资产
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谢谢，亚历克斯 如果这个人的唯一资产是 PPOR 怎么办 在这种情况下，可服务性是否会成为一个问题 在退休人员的情况下，如果除了退休金之外没有收入怎么办 约翰的情况在这种情况下是否仍然有效我正在努力解决这个问题
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我会让抵押贷款经纪人确认，但我会说这不太可能关键是，你尽量不要让它首先达到那个地步你尽早投资，边走边学 如果这意味着推迟几年“还清” PPOR 债务，只要投资表现良好orm 这不是一个真正的问题 此外，即使您不需要它，有些人也会建议您在可以借的时候借，因为您永远不知道情况何时发生变化并且您将无法借，例如，您可能有资格获得当你被雇用时反对PPOR，但是一旦你失业，没有银行会碰你
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再次感谢Alex，我每天都在学习更多
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有人可以建议当您出售 PPOR 时会发生什么，例如，您的 800k 股权已被用作 5 200k IP 存款 当您出售房屋并支付 PPOR 贷款时 - 这是否实质上支付了 200k 存款中的每一笔，因此您失去了税收减免IP 贷款的药水假设您出售 od PPOR 以购买新的 PPOR，但旧的 PPOR 股权支持 IP - 不确定我是否已经解释清楚
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是的，因为那些 5 x 200k 贷款有担保您的 PPOR，如果您出售 PPOR，您必须偿还一切您使用收益的用途无关紧要还款条款 下一步做什么都无所谓 出售房产时，任何使用该房产作为担保的贷款都必须偿还
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因此，这将是在您的 PPOR 中使用股权来增加您的资产的负面影响之一投资组合
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为什么如果不使用 PPOR 股权来增加您的投资组合意味着您无法增加投资组合，那并不是真正的负面因素反对它，那很好，当然对于许多起步较晚的投资者来说，PPOR 通常是他们必须用于存款的唯一有价值的东西Ummm 你的意思是“欠”吗？ Y-man
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感谢您提供额外的问题和出色的答案感谢亚历克斯存款是现金，对投资组合的现金流有其各自的影响但是额外的利息是可以扣除的，所以有一个积极的但当然值得将股权用作存款而不是等待储蓄目前对我来说唯一的问题是为进一步贷款提供低收入但是，我已经提前考虑了这一点，我很快就会增加收入，我的下一个 IP 将得到积极调整，所以这将解决这个问题 这个线程非常有帮助 Cheers
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想象一下你做了 100 万美元的房产设置了 800,000 美元的 LOC 使用 200,000 美元购买 4 处房产 200,000 美元用于购买 100 万美元的房产 一段时间后你决定出售 PPOR 你此时会考虑的是增加这4个房产的每笔贷款200美元,000 假设现在每处房产的价值为 1300 万美元 您将借入高达 80% - 1,040,000 美元 额外的 20 万美元用于偿还从 LOC 借来的 200,000 美元 在一天结束时，您仍将拥有相同的债务（假设您不会为每个额外借 4 万美元）但是您的 PPOR 在您出售它时将不受阻碍因此不会损失税收减免当然如果没有增长，那么您将需要另一种策略
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我们最近讨论了搬迁 这意味着可能购买新的 PPOR 新的 PPOR 没有债务，我们将出售旧的 如果这笔钱需要支付 IP 贷款，那么我们将新的 PPOR 有债务 如果我们将旧的 PPOR 转换为 IP - 我们将在新的 PPOR 上获得不可扣除的贷款 在这个阶段，我们还没有花费 PPOR 股权（抵消）所以考虑到我们关于迁移的讨论，我们不花费股权是明智的
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不同的是，通常情况下，如果可以的话，你需要多少年才能节省 20%用股权为所有进一步的投资提供资金，储蓄不再重要
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你是不是混淆了储蓄（抵消）和股权（来自财产升值）我猜如果你有一段时间的财产贷款可能远低于房产市场价值的 80% 如果您想保持 PPOR 纯正，那很好 没有要求将其推到极限 但是，对于很多人来说，使用 PPOR 股权是唯一的他们如何为 IP 存入押金
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我可能会混淆他们 Alexlee PPOR Val 500k 道具贷款是 400k 拆分为 300k（抵消 300k）所以支付 0 利息 atm 准备购买 IPs 的钱 其他 100k欠了不可抵扣的债务 我使用 300k 的 IP 存款（比如 2 x 150）我现在已经用完了全部 400k 此时 300k 部分的利息是可以免税的 我出售 PPOR 假设在当前 val 需要 400k还清了所以我带着 10 万现金离开了下一个 PPOR - 如果我不用于 IP 存款，而不是 40 万现金它的（反面每个 IP 将有 150k 的回报）假设这一举措是在 5 年内完成的，并且无法预见重大的 CG 那么我可能会再次有不可扣除的 PPOR 债务在我们的案例中$目前抵消的是我们还清房子的积蓄这不是我们因为CG而被动获得的额外30万
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太棒了！感谢 TerryW
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感谢 Bez - 为突出 Terry 的帖子我没有“明白”第一个红色通过 - 因为我认为 PPOR 债务首先支付所以关键是在出售 PPOR 之前重新购买 IP所以你可以使用增加的股权来支付最初用于资助他们的 PPOR 资金
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无需再融资，只需增加 IP 上的贷款 - 使用一笔贷款（增加）支付另一笔（LOC )
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特里 - 是的，我的意思是为现有 IP 贷款充值，而不是 refi 除非我已经达到了该贷方的最大贷款能力并且无法获得 LOC
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