澳洲澳大利亚房产 估价 3 单位一地契 悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨，Rightvalue，这让我很沮丧根本不反映商业交易如何发生的现实干杯，马特引用：最初由 RightValue 发布另外请注意，如果您从银行借款，即使开发项目在完成后可能价值 1.07 亿美元，并且有不同的标题，在一个标题上，因为它将由银行估价，完成后它的价值可能低于 80 万美元
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好的，让我们通过这个工作记住，正在进行三对一的估值为承担相当一部分风险的贷方提供抵押担保 但无论如何让我们开始，马特，如果三个单位的总可变现价值为 1.07 亿美元，那么您愿意提供多少三合一标题请注意，此类交易的潜在购买者数量是有限的，您是为全部支付现金还是建议借多少钱
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所有分层的价值，负 15% 完成
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好的，所以你想要 15% 的风险回报，包括持有成本、所有权费用，剩下的就是风险回报和你的资本 这与我在估值时使用的回报不远（我做了一个很多），尽管其他一些估价师使用 25% 的固定利率所以这意味着如果放贷人继续持有该项目任何其他接受者，贷方将为他们获得 91 万美元
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让我们在以下成本基础上工作: 分契产权（调查、市政费用、法律费用） $10k 购买结算成本 @ ~5% $40k 转售成本 @ 3% of $107M ~$30k 购买成本 $800k 所以我进进出出 $880k $190 k 利润率真的不在乎我需要借多少钱，在 3 个月内进出，或者如果需要作为租金可以持有更长时间
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我现在正在玩同一个游戏，这是我们的每周方案 1650 最终价值，准备完成时分层 不需要额外成本 IOL 1365 k 逻辑是销售和营销 2 @ 利润和风险 @ 10 % 90 天的利息成本 @ 8 @ 购买成本 55 Englobo 价值因此 1365 k对我们来说，真实的实际情况如下，它是审查 val ta rolf 请求的逐字摘录同样的道理，最终方法是“购买分层风险利润”，转售保证金是“统计上”和美元有效，我与精明的房地产投资者打交道的 13 年经验告诉我，如果在一条线上出售，完成后将不会被寻求快速获利的人购买，而实际上是由购买并持有的投资者购买，然后他们会提取资产从房产中撤出 我可以合理地说出这一点，因为我最近在慢得多的东海岸市场上进行了类似类型的交易，并且这种类型的股票有一个现成的市场即使最初是在一个标题上，也可以用 90% 的贷款购买 这种类型的股票需求量很大，最终分层价值的价格为 10% 或更高，随着需求的增加，价差越大 请承受和我谈谈我的逻辑基于此估值 GRV 的当前分层价值头寸为 1 680 000，并且单行 val 1365 通常我们发现这种性质的物业以 10% 的折扣出售 Strata 估值，因此1512 to this property 价格有一个自然底线，市场不会低于该底价 然后借款人只需申请以可忽略不计的成本完成单独的产权，并以 90% 的贷款价值比分别为这三个产权再融资 基于此估价时，新所有者将能够借入最终估价的 1 512 000 美元，因此他们将收回全部存款部分，而持有该资产的唯一自付费用将是印花税和小额存款单独的产权费用 贷方抵押贷款保险通常会添加到贷款中 以测试该贷款的适销性 假设 1365 购买价格（基于我们的单行 val） 分层产权，房产现在价值 1650，可忽略不计的成本 1512 以 90% 的贷款价值重新贷款比率，立即释放 147,000 美元现金的新资产 根据这些数字，该物业在市场上不会持续一周 即使在没有抵押贷款保险成分的 80% 贷款与价值比率下，再贷款将是 1344，因此借款人的总现金持有该资产是 21 000 美元无论如何，我理解这只是“理论”，尽管这几乎是我们每天的贷款和信贷结构实践 这是估值师不一定将其视为估值选项的东西，它只是对我来说很重要的是提出一个相反的观点，为什么市场会这样定价n 资产与估值过程显着不同我们要求审查最终美元金额的真正依据不是基于用于获得一条线的最终价值的系统或模型
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好的，所以让我们说你的钱的机会成本和borring rate 一样，采用7% 多长时间能拿到strat title 你估计3 个月out 的销售期是多久 营销活动会持续多久 买家会愿意吗？都给你 30 天的期限 6 个月不是一个更现实的时间框架 如果是这样，你刚刚花费了大约 3 万美元的持有成本
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为什么我们假设我们可以简单地将标题从 Strata 更改为托伦斯 这是一个非常危险的假设 问候 Shahin
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您可以从第一天开始营销，没有要求在销售前将它们单独命名 尽快让测量员到那里并根据新标题起草合同 2分层地契为几个月，定居为 30 天曾经题为“交易中有很多脂肪”，如果超出这一点 他们已经获得入住认证，因此如果需要，可以出租以支付费用 正如 Rolf 正确指出的那样，没有要求立即出售 如果我们计算所有真实的以这种方式进行房地产交易，估价永远不会等于购买价格，因为新主人总是必须支付印花税和销售佣金才能退出
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只需重新阅读原帖-同样的规则将适用要让它分层，从 Regards Shahin
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不，我们要从单一产权到分层显然在购买之前，您会审查 DA 的条件以确保可以授予分层产权 获取如果需要进行建筑检查
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这是悉尼的发展问候沙欣
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好吧，马特，你愿意付钱，亚伦是 91 万美元，Rolf infor 显示更高让我们用你的 88 万美元运行现在假设你父母的超级基金是贷方，是吗？您很乐意推荐并以 88 万美元的最终价值向他们提供 80% 的贷款
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不，一旦您获得 3 栋联排别墅的开发批准，它们的个人产权即为 999% 的保证
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实际上，我的购买价格是“有价值的”； 80 万美元，一路笑到银行 剩下的 8 万美元是我在 90 天内翻转它们以获得 19 万美元的利润的成本
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所以你是说一旦你有 DA 在上面建造 3 套住宅一个单一的标题，那么你有 9999% 的机会批准单一标题问候 Shahin
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马特，你假设你会在 90 天内将它们全部出售并解决，你认为 180 可能不是更现实一点
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好吧，DA 批准通常是针对三个单独的房产 他们通常在一个标题上持有直到它们建成，基本上当一个委员会为一个三联排别墅开发项目提供 DA 时，他们正在批准一个 3 地段细分
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是的，如果 DA 是以这样的方式进行的，即在施工后授予细分（大多数是），那很好 在昆士兰州有像莫顿湾这样的委员会，允许在一个标题上建造多套住宅，但有反对细分的具体规则，这是我要去的地方问候沙欣
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我是相反的，但它与新股的分层没有关系早在 2002 年，我为墨尔本的 2 个 1900 年前的梯田安排了融资 90 天后，我们认为在经历了许多水力问题和争议之后，我们终于在 2007 年获得了 2 个标题 ta rolfWell 让我们继续努力然后 88 万美元 开发商走了，银行现在持有它们 他们将以 88 万美元的价格出售 新的土地和住宅供应的 GSt 责任怎么样？在 880k 美元中，可能有 60k 美元的 GST 负债 贷方将不得不付钱给代理人，以在一个标题上出售 3，让我们说 3 万美元 信不信由你，这里会有一个交货时间，池这些东西的潜在购买者并不完全在地上，所以让我们允许从他们得到它到结算的 6 个月，这是另外 30 美元的持有成本所以 88 万美元很快变成了贷方的最终价值只有 76 万美元是关于整个项目将是什么价值
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马特，88万美元是你作为专业投资者准备支付3对1的利润，接近亚伦15%的利润率信不信由你，我只会用大约 10% 到 125% 的利润率，加上购买 3 个 untis 在一个标题上的成本 我们正在为贷方估价，我们必须假设贷方需要支付所有其他成本，包括销售成本，以及消费税，这是一个很大的成本和持有成本你去掉这些，价值大幅缩水你是否仍然准备好推荐 88 万美元作为当您考虑所有这些负债和成本时，您父母超级基金的最终价值
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我听说了，平均而言，统计上是正确的保证地层细分的都市区，低于 15 家工厂，他们以 10% 到 15% 的 GRV 折扣出售，我可以在几周内把它们拿走，我的眼睛就在当前预先批准的客户群附近与我们合作的代理商知道情况就是这样为此类交易设置底线 记住我在这里没有对估价师的要求，因为如果你找不到补偿销售，那么估价师是一项艰难的工作，估价师不能只是说，我不能在上面给出一个数字（尽管有时这可能是合适的答案）它只是其中之一那些我的现实和估值之间的空白很少会遇到的时代 ta rolf
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这对我来说是一个关键点或“偶数”甚至是“现实的”；估值通常没有意识到估值是针对银行的，根据银行的条款和指示，有时是“市场价值”；对贷方来说只是一个方便的小说，并允许银行派估值师为他们做肮脏的工作
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Rolf 你刚刚同意我的数据 以 GRV 的 85%-90% 的价格出售，这就是我继续工作，但是你需要扣除所有其他成本，GST，处置成本和持有成本它们大约是另外 15% 所以粗略的经验法则可能是期望最终估值有 30% 的折扣GRV
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不，这不是一个方便的小说，它是用于抵押担保目的的公平市场价值 这需要假设可能的成本费用被考虑在内
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并且将市场价值用于抵押安全目的始终与通过公平营销活动出售的财产的价值相匹配 不，因为贷方要求做出的假设并不总是与普通买家购买财产的假设相匹配 在这种情况下，这并不是真的我有问题的成本费用（我同意你的看法估值示例）但我看到银行拒绝估值低于他们认为可以接受的利润和风险津贴，即使有完整的销售分析支持我对此没有问题，因为这是贷方的钱，他们可以设置任何想要的假设估价，但不要假装它代表如果明天拍卖该物业会卖什么
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市场和vals之间存在鸿沟，正如我所说，我理解，我不会除非我的人不卖，否则打扰在此基础上挑战 val 这是一个买卖的杯子游戏，仅从 CGT 的基础上，他们锁定该保证金并为其再融资，通常以现金中性的资产走开没有钱，我知道，但真实如果有人能以 15 % 的折扣向 Strata GRV 显示我的单一地铁列表 3 合一个标题，我会感到惊讶任何人 ta rolf
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但估值是基于假设销售所以 pe 的例子ople may pay to hold 并不适用
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对我来说这真的很简单，估值应该反映商业实现价值银行然后调整提供的利率和LVR以反映相关风险他们通常还计算 GST 估值后的 GRV 净值，如果他们无论如何都拿着包，这会解释这种 GST 影响 没有理由重复计算这些因素，无论是在银行贷款计算中还是在提供的估值中 让估价师做一个真正的市场估值，让银行调整他们的贷款模型进行风险计算
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我认为你们两个没有抓住重点 估值师假设售价仅比 GRV 低 10-15% 左右，考虑到专业人士进来承担一些风险并赚取利润但是，如果您是贷方，我们必须扣除此类财产固有的其他费用负债才能达到抵押担保目的的价值最终数字还是您不希望该数字反映您将剩下的可实现净额在我的估值的 95% 中，我在报告中给出的数字是该物业在当天在公开市场上出售时的收益 但是不是在 multi untis 或任何具有发展潜力的东西的情况下
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真的我不是在争论，这是没有意义的，因为它不是人们可能支付的，市场要求，而不是估价师，经纪人或银行家 - 但一个愿意的买家和卖家估价师有工作要做，经纪人有工作要做，在很大程度上，在很多情况下存在一些摩擦。有一个鸿沟，那就是一个人要么与之合作要么不合作白色栅栏 PPOR 综合症，其真实的经验数据 在当前的气候下，买入并持有投资者为市场建立了一个底线 如果行业认为很好，如果没有，请不要打扰我，只需向我展示 15 % 的列表或给 GRV 更大的折扣，让买卖双方减轻他们的“压力”； ta rolf
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是的，通常是一样的 租赁商业物业的处理是另一个可以发现变化的地方 至于 LVR 上的 Matts 点，我曾经认为相同，但它可能是信用的情况银行的人正在使用常设指令评估员来保护银行免受交易的影响
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因此，您提供的估值比我预售所有单位（愿意公平交易的买家）的估值低 15%，然后扣除消费税和我的预售单位的销售成本以最终估值数字结束银行然后查看此估值并说，我将为您提供 65% 的估值 NET OF GST 的融资，银行需要 5-10% 的应急费用建造成本，即使它是固定价格合同 然后银行向我收取比标准住宅多 1-2% 的利息 所以你已经扣除了实际价值的很大一部分，折扣 gst 和销售成本，银行然后折扣 gst ，只给我 65% 的估值，增加意外情况，然后借给我剩下的然后他们收取进一步的风险溢价 正如我所说，尽管有溢价利率，但每个人在流程的每个阶段都会过度考虑风险，并在大幅折现的“价值”上提供极低的 LVR。如果估价师所做的只是提供实际的商业变现，那么银行已经在他们借出的公式中内置了大量风险计算银行最多贷出 GRV 的 60%，因此开发商之前已经有大量股权处于风险之中银行可能有任何损失 根本不需要调整估值来保护银行的利益，它们得到了很好的保障像这样的非常小的开发项目，能够在完成时证明其可用性
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马特，欢迎他们这样做将以 1.07 亿美元的价格出现 但当他们要求 3 合一估值时，他们并没有要求他们可以计算出来，因为这些数字（至少在报告中）包含在报告中，但估值师可以忽略这些负债使他们对整个工作敞开大门如果出现问题，我会很痛苦
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马特，我不会像在单个标题上一样评估三个单元我正在做的好像他们在一个标题上如果有人买三个在一个标题上，他们应该正如您之前指出的那样，期望获得利润和风险回报，即总可变现价值从中扣除潜在费用和负债您从借款人的角度而不是对其进行估值的贷款人的角度来看太多了估值师不知道 LVR，它不会影响估值数字 事实是，我收到的每条估值指令都对贷款决策、风险管理或 LVR 一无所知 我被要求做的就是这里是一个地址，在上面放一个数字也就是说，如果我们拥有它（在 TBE 假设建筑合同完成的情况下），如果我们今天卖掉它，我们会得到什么在 3 on one in 的情况下这个例子你应该得到 88 万美元，但要小心你在这些成本和费用的钩子，所以这就是你应该得到的，这就是他们要求的数字
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顺便说一句，至于“银行”;解决问题 让我告诉你一个小秘密不做这些计算，银行员工会做 昨天我约好去做估价，我在“银行”地址的错误位置；给出了以下错误： 单元号 街道号码 街道名称 银行正确的地址的唯一部分是 Suburb Todays 示例 他们要求我对 1 赋值 2 街道是错误的，郊区是错误 建筑合同包含相同的错误（因此银行针对基本上不存在的房产的建筑合同贷款） 建筑许可证的街道正确，但郊区错误 没有银行员工检查 前一天我得到了对我上周做的估价的询问，说估价师在估价中没有提到停车场，而我们借用的时候有一个停车场上次我查报告时得到这个物业，停车场被提及两次，并且有照片你认为银行高级管理人员希望这些人在一个标题上计算三个单位的剩余价值
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nuff说线程已关闭:) ta rolf
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感谢您的时间和精力从估价师的角度解释正确的价值我真的很欣赏它我在估价师之间的变化令人惊讶，即去年有什么发展一位估价师的在线估价是 1400 万美元的预建和完成后，在等待分层产权通过时获得了一些股权，而同一家银行的另一位估价师的估价回到了 10.85 亿美元这样的经历让我非常持怀疑态度并确保我四处寻找与我的想法一致的正确估值师，然后选择一家在他们的面板上使用它们的银行这很不幸，但是当您不制定规则时，您必须努力工作找到他们以获得明智的结果
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我实际上在其中一家银行的总部工作，所以这当然不会让我感到惊讶哈哈，你得说一点，但这显然是双重浸入国际海事组织同样的逻辑你不应该考虑所有购买 Val's 的处置成本在我看来，常规指令是问题市场价值，因为它们没有残差分析，没有发展潜力，就像 3 对 1 一样值多少钱但是你有可比性问题 没有简单的解决方案
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