澳洲澳大利亚房产 如何支付 10% 定金 100% LVR 贷款悉尼

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大家好，如果在其他地方问过这个问题，我很抱歉基本上，如果我被批准获得 100% LVR 贷款，我想知道在拍卖或私人条约销售中支付 10% 定金的过程是什么在我的情况下，我在 Bank1 的房子价值 50 万美元欠 30 万美元 我想再买一栋大约 100 万美元的房子，然后从 Bank2 借钱 Bank2 说如果我把 Bank1 的贷款也转移给他们，我可以借到 100% 加上印花税 新房子将是一个IP，所以我想最大化我可以借到的税收优惠我知道我能做的就是从Bank1的贷款中重新提取10万美元来支付新房子的押金但是最后我将只从银行 2 借 90 万美元，而不是 1 百万美元 我知道我仍然可以对我从银行 1 进行的 10 万美元重提款申请减税，但来自银行 1 的贷款将分为两部分：PROR 30 万美元，IP 10 万美元目的所以我需要拆分利息计算，并且只能要求我询问 Bank2 的 14他们有可能在结算前先给我 10 万美元的贷款，这样我就可以支付押金 他们说对我来说最好的选择是先为他们的第一笔贷款再融资，然后从该贷款中重新提取 10 万美元来支付押金但这仍然意味着我将获得混合用途的 PPOR 贷款（即 IP 10 万美元和 PPOR 30 万美元）报税时间到了有没有人遇到过类似的情况你知道最好的解决方法吗非常感谢你的有见地的建议
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这是典型的交叉抵押场景没有100这样的东西%finance Bank2 正在从您的 PPOR 中拿走股权进入投资物业，给您 100% 财务的错觉超过你的财务 不要这样做！您最好的选择是从您确定的银行 1 中重新提取 100k 这不是那么混乱
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您可以使用存款债券，成本约为债券价值的 1%
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很少要点： 1 您以不太理想的方式设置贷款 2 您不必支付 10% 的押金，您可以在拍卖前协商下来 3 注意长期的税收影响 解决方案 1 将贷款与现有银行 2 从新拆分中借入存款 3 用银行 B 为新房融资 结果两个贷款都在不同的银行，但新投资的购买价格的 105% 被借入，所有利息都可以扣除 没有交叉抵押和没必要搬家银行
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谢谢你的回复 Aaron 我在研究我的场景时已经阅读了这个论坛上关于 xcoll 的警告 我知道银行 2 将拥有我的两个属性的标题在大贷款，这会让我以后更难卖掉第一套房子 我只是试着ng 来权衡更大的贷款以获得更大的税收减免的好处

谢谢戴夫，我以前不知道存款债券但是感谢你的帖子，我知道现在是什么 100K 存款的 1% 会是 1000 美元，所以我可能不会去，但很高兴知道它可用谢谢
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但是没有更大的税收减免贷款结构对税收减免没有影响只是不要 x-coll句号
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嗨，特里，关于谈判降低押金金额的好点会尝试这样做，但不确定我的谈判技巧是否足够好，请你在下面为我澄清一些事情还有什么其他更长的时间您建议我注意的长期税收影响 与现有银行名为 Bank 1 的新贷款恰好是 Ubank ，所以我怀疑他们是否会为此目的提供任何贷款 当您说“105% 的新投资的购买价格是借来的”，你的意思是额外的 5% 是印花税吗？ t 也来自新的拆分贷款 我希望从新银行借入 100%（如果在实践中可能的话），然后使用我从 Ubank 重新提取的现金，然后转移到新的贷方以抵消帐户，以便我可以在需要时访问它您仍然可以避免 x-coll 并获得相同的税收减免 在任何一种情况下，可扣除债务的总额都可以完全相同，我强烈建议您使用对您有利的情况 X-coll 以银行的方式构建一切，不是你的 税收减免是基于借来的钱的目的，而不是借来的抵押品您可以留在 UBank，并为您的新购买借入所有资金，包括押金和印花税一种更具成本效益的方式，全额减税，对您来说风险更小，灵活性更大
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哦，好的，会接受你的建议
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谢谢PT_Bear，我相信你和在这里给我建议的其他人比我更有经验，所以我会认真对待这里的评论我会确保我不会 x-coll 我的财产顺便说一句，我试图去你的网站 http:wwwsagelendingcomau 但是它在自动取款机上，我想我应该让你知道
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如果你有 UBank 的重提设施，可以让你获得 100,000 美元的现金，然后坚持使用如果没有，那么你可以换一个贷方，这将给你 100,000 美元的现金，而不需要交叉合作
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假设你有大约 40 k 的印花税等，你很高兴 f或 90% 的贷款和相应的 LMI（哎哟） 然后银行 1 现有贷款 300 k 新贷款 A 100 k 银行 2 新贷款 B 900 k 纳税时间加起来新贷款 A + B 的利息 可能有更好的方法来解决这个问题并节省 LMI 保费，但几乎没有信息可以解决，您可能最好将贷款 A 增加到 150 000 并将贷款 B 减少到 850 000 我建议您与一个好的经纪人聊天，看看如何您可以通过最好的方式来管理您的优势 从表面上看，银行 2 想给您一笔 1000k 的单笔贷款和一笔 300k 的贷款，担保为 1500 87 % lvr 这也对您的 LMI 保费金额没有帮助，因为保险公司会计算总 1300 k 的溢价，而不是每个证券的分摊 ta rolf
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谢谢 Rolf 我实际上在现有贷款中有一点股权，新房产的成本会更低我只是给出了四舍五入的数字以便于计算所以为了避免 LMI，我将接近 80% 的 LVR 两笔贷款
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谢谢为了澄清，我理解“减税是基于借钱的目的，而不是借钱的担保”；有时候，我只是有点糊涂 理想情况下，我想在一次贷款中为一个 IP 借的所有钱，所以计算税收比两次贷款容易，因为利率不同 但是如果 x-coll 缺点太多，那么我会把2笔贷款分开
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你真的需要3笔贷款2新投资如果你把它们都分开那只是每年加起来利息的问题你也可以借印花税等等 - 如果你用你的现金来做这件事，你会花掉你的钱，这可以通过减少不可扣除的债务来更好地使用您会发现，每笔贷款的还款都将部分从重新提取的部分中扣除，即，如果是混合贷款，您不能将所有还款先从不可扣除部分中扣除，最好避免交叉抵押，原因有几个出售其中一处房产，或重新融资ce，银行必须重新估价并允许您这样做破产了
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特别是涉及商业地产的时候！
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我也有类似的情况相反，我想把现有A银行的贷款分成三笔贷款：（a）一个与现有财产的贷款 (b) 从现有财产的股权中提取的存款和购买成本的新贷款 (c) 从现有财产的剩余股权中提取的 LOC，这将是运行 -ve 的现金缓冲齿轮 IP，租金、利息支付和物业维护成本都花在哪里 或者，称为小猫贷款 这样做是否可行 或者，我需要注意什么问题 对于新 IP 的贷款余额，我在想我是否应该留在银行 A 而不是去银行 B 因为A银行的总贷款金额为gt； 100万，我将获得B银行无法提供的更好的折扣如果我可以保持A银行的贷款未交叉，我是否仍应避免坚持使用A银行顺便说一句，对所有一直响应的知识渊博的专家表示敬意并帮助我们 - 新的 IP 新手
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这很危险先和你的税务顾问谈谈
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除了税务问题，我不会担心留在一家银行的折扣太多 你可能会从每个贷方获得超过 100 万美元的总借款 1% 的折扣，但超过这一点，除非他们照顾你想要做的事情，否则坚持同一个借款人没有什么意义将来不幸的是，一旦您对一家贷方的敞口变得太大，他们就会对您下次无法负担的费用采取更严格的规定，在这种情况下，您无论如何都必须转换以继续前进我已经与 Ubank 交谈过，他们可以给我基于我现有贷款的新拆分贷款，金额最高仅为 10 万美元 所以我还需要从贷款中重新提取约 10 万美元 如果我额外还款，从长远来看，关于失去税收减免的好处我会问如果我可以增加分拆贷款的金额，我还有另一个关于转移资金的问题，例如从贷款中重新提取到储蓄账户，然后用它来支付存款、印花税等 如果我今天重新提取，但是直到 1-2 个月后才会进行任何购买，ATO 可以吗一个与我的正常储蓄混合在一起的账户，我在购买创收资产之前先使用该帐户中的一些钱购买消费品关于你重画的金额应该是免税的
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所以将你的第一次拆分减少 100 k 有什么问题，这样你就可以进行第二次拆分 200 K ta rolf
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你会输可扣除性 如果您今天重新提取，资金将去哪里 您可能会考虑将其存入储蓄账户 您不能要求以 6% 的利率借入并以 4% 的利率投资的资金的利息 最好将其留在贷款中，然后再取用通过重新提取 - 通过获得银行支票 永远不要让它通过储蓄账户 评论

谢谢特里 我很高兴我问了这个问题 我会问 Ubank 他们是否可以给我银行支票中的重新提取金额他们不像其他银行那样灵活如果ATO将来要对我的交易进行审计，会怎样我需要向他们提供哪些信息来证明这笔钱可以免税，以便我知道如何正确保存所有内容例如，如果我需要在周三支付购买 IP 的押金，我会在周一重画一张银行支票，周三将支票交给代理人并签署合同 我是否需要保留文件以证明该支票是作为购买的押金提供的谢谢
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我会检查我是否能做到吗，分拆的金额取决于我在贷款中留下的股权，我猜
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据我所知，ATO不像我那么挑剔你只需要尝试保持借入资金和非借入资金的明确分离（有人认为，开设一个单独的储蓄账户并将资金存入其中直到需要时就足以保持可扣除性）如果您正在开支票，那么您不需要太多证明它是复印或扫描支票是个好主意这些天我只拍一张像这样的照片是用我的手机然后存起来
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那是因为他们不是“银行”; Ubank 本身是通过 Advantedge 运营的，后者由 NAB ta rolf 批发资助
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