澳洲澳大利亚房地产 需要第二意见 - 首次建立贷款结构 悉尼

在澳大利亚地产投资



我将在本月购买第一个 IP，并且正在正式确定贷款和结构以处理持续购买的房产我正在阅读，只是在寻找第二意见或建议 目前我拥有并且不欠任何东西 我还有 50K 现金存款 我的长期目标是在接下来的 3 年中每 4 个月购买一个 IP 以及某个时间的 PPOR明年希望获得一些股权以拥有约 12 处房产的投资组合，最终持有 10 年+ 平均价格将是 lt; 300K，现金正和全国（不同地区活动） 第一个房产是 250K，目前正在与 ST George 一起看 Portfolio LOC 这将允许额外购买的灵活性和更轻松的管理，我想最初的吸引力我现在的感觉是虽然该产品（或类似的 LOC）允许这种灵活性，但它将被交叉抵押（除非您要求并确保另有规定），这是以后的禁忌贷方或相同的人会给你更多的自由放大器;控制，但增加了多个帐户费用和贷方等的开销 任何想法我现在的感觉是，虽然该产品（或类似的 LOC）允许这种灵活性，但它将被交叉核对（除非您要求并确保另有说明），这是不允许的不迟到 另一方面，有一笔带有抵消的 IO 贷款
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给 St Goerge Port 一个大小姐只有当你准备好交叉抵押你的投资组合或者你有几个大证券时，才能实现好处各种贷款拆分 在任何情况下都没有足够的信息在这里提出任何真正的建议 一般来说，但并不总是你想考虑一个 100% 抵消的 IO 但是考虑到你有限的资源和既定的目标，选择贷方和抵押贷款保险公司对你来说至关重要事实上如此重要，以至于在您的投资生涯的错误部分使用错误的贷方或错误的保险公司，您将暂时退出游戏！ ta rolf
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例如（向罗尔夫道歉的通俗易懂的版本），如果现在有 5 个贷方愿意借给您，请选择只能借给您该金额的贷方，离开下一个贷方为下一次购买而干涸，依此类推，直到您到达最后一个贷方，该贷方使用负扣税，以实际支付的美元金额而不是可服务性或即插即用利率计算其他抵押贷款，并且可能使用来自的租金评估物业经理而不是名义租金百分比 不要在意利率 不要在意费用 对结构感兴趣
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标语必须商标那
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谢谢 - 这就是我现在认为具有 100% 偏移量的 IO 要好得多 是的，同意在错误的时间开始错误不是我想要做的事情 推荐需要更多的信息，可能每年看 3 次更现实 这是我的计划更详细（至少在前 3 年）累积条款）第一笔贷款用于计划购买 225K，90% LVR（$25K 押金）这将是昆士兰州的一个新房产（因此适用于 10K 建设者奖金），这将抵消购买成本（印花税、转让等） LMI将资本化为贷款（约 3K） 我会补充说这是 NRAS 财产，所以贷方是 Westpac 家族（即圣乔治）、NAB 或 Firstmac，但他们最多只能贷出 80%，这不会给我留下任何东西因此，偏爱圣乔治的原因，因为它似乎适合后续借款 第二个预期房产将是新南威尔士州少于 150K 的区域房产，与第三个相同 打算有 20% 的定金购买这些所有房产现金为正 IP 1 贷款金额 - 约 225,000 (90% LVR) IP 2 贷款金额 - 约 125,000 (80% LVR) IP 3 贷款金额 - 约 125,000 (80% LVR) 2013 IP 4 贷款金额 - 约 150,000 (90%) LVR) IP 5 贷款金额 - 约 150k (80% LVR) PPOR (12mnths 后转换为 IP) 贷款金额 - 300k约 (90% LVR) 2014 IP 7 贷款额- 250K 约 (80% LVR) IP 8 贷款额- 约 250k (80% LVR) IP 9 贷款额- 约 250k (80% LVR) 目前收入 120K + 谢谢
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你的经纪人对这个计划有什么看法 我主要关心的不是融资本身，任何计划都比没有计划好 你有没有把 LVRS 上的数字倒过来看看你的股本增长和现金储蓄是否可以实现我怀疑你会比你想象的更依赖 LMI，除非你购买耸人听闻，或者增值超过有机增长仅在此基础上，我相信你需要重新审视你的数字并与你的经纪人重新协商以运行模型在NRAS上，中期不要太依赖那只小狗的ACCESSIBLE增长，也希望你的val进来ok，很多估价师仍然认为它们是“公共住房”的一种形式。他们不是 ta rolf PS 我认为对于一些 NRAS 配偶，Resimac 将达到 90 %
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我将不得不支持 Rolf 的职位 - 投资组合不适合你，原因有两个：1 它是LOC，所以你会弄得一团糟，不断地把钱存入其中 2 后续房产的交叉抵押 去 IO，第一个有 100% 的抵消账户 第二个开始，不需要新的抵消
评论< BR>谢谢 Rolf - 是的经纪人加入了 - 我认为他们对 STG 的推动更多是因为他们是 NRAS 贷方，然后通过使用他们的产品这也符合我的投资组合计划但是没有警告我这将涉及 xcoll 是我想我的担心，但那也取决于我的研究 无论如何，我会寻找有竞争力的 IO 产品 同意可能需要重新计算数字并尽可能降低 LVR 我实际上是指 80% 用于未来的所有其他事情（不是90%) 包括 PPOR，但这可能意味着较低的购买量n 价值 顺便说一句，在 NRAS 上，隔壁同一处房产的银行估值（是 St George）是按价格计算的，所以这是个好消息，是的，不要指望这会大幅增长——而只是产生可靠的租金回报。 Resimac 链接 - 也会看看
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谢谢特里 - 是的，这更干净我想我对多笔 IO 贷款结构的唯一另一个疑问是，如果这些总股本增长在不结合这些的情况下被利用即来自 IP 1 的股权 + 来自 IP 2 的股权等
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如果你有多个房产，每个房产只有一点点股权，例如 10 个房产，还有 10,000 美元的额外可借股权，你可以将它们全部交叉抵押并获得10 万美元的 LOC 或单独的 LOC（实际上可能有最低贷款规模！）在这种情况下我仍然会避免交叉
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这可能是一个大问题，但获得股权总是一个好问题，因为你有权益 当一个投资组合由许多人组成时y 道具，一个人可能不得不考虑 crossouchouch 是的，我知道他是否只是说是的，他为 100 ks 贷款做了 10 次查询，因为 90 % 的贷款会炸毁信用评分，所以我们可能需要做一些小的交叉子捆绑平衡交叉协作的痛苦与完全没有钱的痛苦 通常用断奶的道具和贷款，你可以把 3 个粘在一起，但最终仍然低于 30 万的贷款门槛，所以得到合理的价格 LMI ta rolf
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非常好point rolf 这就是为什么作为我自己的投资策略的一部分，我总是会坚持住大城市
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不幸的是，我现在在小城市，所以可能是这些微不足道的IPs Rolf 现在为我说起
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必须同意这一点，Aaron 当你有大量股权可用于为下一个 IP 的押金提供资金时，上面概述的跳跃式青蛙策略非常有效。 Melb 的价格上涨，我们的 IP 显着增长，并且能够利用我们的 mor 中的股权收益使用昂贵的 IP 来发布我们的一个更便宜的 IP 现在我们有一个针对更便宜的 IP 的 LOC 设置，用作进一步投资房产的押金（可能是一个 com） 另一种选择是为后续的投资存入现金押金IP，我想这也是可能的，因为上面的道具不是很贵，克里斯托斯的薪水也很合理 问候杰森
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是的，我不希望我最初计划的几个有巨大的增长 - 相反他们将是不错的小额现金积极的，是的，主要是用我的 20% 现金存款为他们提供资金
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这就是我如何构建我的第一笔投资房地产贷款以最大化和简化我未来的税收减免可能不适合每个人的情况和情况 我的第一笔知识产权贷款是通过 ANZ Breakfree 设置的，作为仅利息抵押贷款 我尝试使用信用卡支付尽可能多的费用，以便利用 100% 抵消账户 信用卡每月全额还清，我没有例外当我对我的第一个 IP 进行尽职调查时，我使用 Pricefinder 而不是 RPData，这意味着我能够以我认为低于市场价值的价格购买它并获得即时股权我的第二个 IP，我从第一个 IP 将这个股权访问到 ANZ Equity 信用额度，用于存入 IP #2 这涉及对 ANZ 组织的第一个 IP 进行免费估值 ANZ Equity LOC 自动成为 IO，很好当我购买我的第二个 IP 时，我借了 89% 的贷款金额，包括确实涉及一些 LMI 的支出，但对于低于 300 美元的贷款来说，这并不算多k 这笔贷款也是只利息 我的第二个 IP 有安全设置，所以它没有与第一个 IP 交叉以保持整洁
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听起来不错 - 唯一有点不清楚的是做了您将您的 ANZ 无偿贷款转换为 IP #1 上的 ANZ Equity 信用额度，然后通过存款获得了新的 IO 贷款——这对我来说很有意义，但只是想确认你做了什么
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致为购买第二个 IP 提供资金 我创建了两个全新的贷款，第一个是 Equity LOC，它使用第一个 IP 作为担保，因为它正在访问该房产中的股权 我用这个作为押金 第二个新贷款是抵押第二个 IP 仅使用第二个 IP 作为担保 在我考虑购买我的第二个 IP 之前，我在第一个 IP 上的原始抵押贷款保持完全不变 我现在有三笔贷款（两笔抵押贷款和一个 Equity LOC） Equity LOC 利率是略高于正常的抵押贷款，在我的情况下高出 015%这是现金流量需要考虑的事情 第一个 IP：使用第一个 IP 作为安全性的抵押 第二个 IP：使用 Equity LOC 使用 IP#1 作为安全性的存款 第二个 IP：使用第二个 IP 作为安全性的抵押
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克里斯我还没有阅读另一篇文章；但我相信他们的建议会和我的一样给 St George LOC 一个小姐；对于您想要实现的目标 + 鉴于它是您的第一个属性；使用 IO 进行标准的 100% 偏移 您会很快发现实现 +10 属性 +ve 属性目标的最大问题是“可服务性”；并且在你的投资生涯中这么早拥有一个 LOC 将很快扼杀这个梦想 干杯迈克尔
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我现在最终走上了类似的道路 - 即将解决第一个 IP（是的，漫长的过程）与 LOC 和 St George 在 NRA 的财产上，如前所述，我也已获准获得 CBA 的第二个区域 IP 的 IO 贷款。这方面的贷款非常小（120K - 90% LVR），并且将使用自己的现金作为存款但是继续前进，保持简单并允许其他 IP 购买打算要求增加 IP #1 上的 LOC（即 +50K）以用于存款small reno 用于下一个属性，而不是使用我自己的现金这样做的任何问题我看到这会保留属性独立并避免 x-coll 谢谢获得更大的 LOC 是好的只要确保你提款一点，因为如果银行认为你根本没有使用它，他们可以随时撤销它
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谢谢亚伦 - 你需要多少来证实增加的原因 - （即我们说的是基本的refurbs - cleanupsupdate kitchenbath, 用于投资存款）这已在其他帖子中提及 - 猜它取决于贷方 或者我可以执行此处建议的类似操作，但需要将 IP 1 上的 LOC 更改为 IO 贷款，然后获得另一个 LOC 的金额较小 - 即 25k50K 等，但听起来最终结果是一样的 http:somersoftcomforumsshowthreadphpt56930
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一些贷方需要一个理由 - 有些人并不特别麦格理在他们的'兑现政策，而四大不是这样
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